进入龙年,预测楼价下降的人占了压倒性多数。
有经济学家预测今年楼价要降25%,未来几年或许要降50%。
发展商倒还淡定。没有几个人愿意相信今年降25%的预测,更没有公司会根据25%的跌幅去做决策。
要让楼价“回归合理水平”,要让楼价降下来,需要满足以下几个条件:
1、地价水平的下降。
地价的上升往往先于楼价的上升,具有一定的提前量。过去10年,全国130个大中城市经营性住宅用地的平均出让价,普遍上涨了3倍以上。2010年,全国地价款共计2.7万亿元,占当年地方政府财政收入的70%。2011年,虽历经“最严厉调控”,全国地价款水平仍突破2.7万亿元,再创新高。
从开发商的拿地成本看,全国房地产项目地价占总成本比例约25-30%。广州近年来公开出让的住宅用地,地价更占到成本的50-60%以上。
由于城市化的加速,中心城市地少人多的矛盾将越演越烈。广州东濠涌二期拆迁成本最高突破2万元/平方米,就是地价急升的直接结果。
要降楼价,须先降地价。
然而,地价的急升,是一个复杂的问题。既有多年来土地价格被低估,土地价格向价值回归的需要,也有城市经济发展的提升的因素,更有供求关系紧张造成的结果。
管理层要合理调控市场,有效抑制投机,必须紧紧抓住土地市场这个水笼头。
从目前情况看,土地财政对地方政府至为重要。管理层一下子也折腾不出一个好办法。房产税、物业税等等的替代性收入,也难以急进式地推进。
中国经济在付出了昂贵的生态破坏、环境污染的代价下,取得了一定的进展。老百姓过上了小康生活,城市80%以上家庭有了自有物业。以前“种地”,现在“种房”。
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