广州楼市报告:发展商压力渐显 实质性降价将至

    今年以来，空前严厉的房地产调控措施已使得市场明显冷却，房价涨幅虽未见明显回落，但向上的势头已趋于平缓，需求已被明显抑制，成交量持续处于历史低位，传统的五一黄金周亦未能有效激活市场。在持续限购、发展商资金链逐步收紧的背景下，十一黄金周市场能否转向成为业界关注的重心。

    纵观今年十一市场，新货未如预期放量供应，但多低于市场预期入市，在售楼盘齐推一口价吸客。成交则明显放缓，亮点楼盘不多，高性价比的投资型物业和低价入市项目表现尚可。从区域分布来看，外围区域较为热闹，中心区域稍显冷淡。凤凰网广州站联合某机构认为，虽在售的多盘价格仍维稳，但新货定价已走低，而一口价已有实质性优惠，发展商压力渐显，随着年底冲关的临近，实质性降价将至。

    一、供应：提前抢闸及蓄客为主，十一未如预期放量

    虽说下半年新盘新货将放量供应，但作为今年最为瞩目的推货节点——十一黄金周，并未如预期出现集中放量的景象。部分楼盘为避开竞争抢在了黄金周的前夕开盘，包括星汇金沙、岭南新世界“锦云峰”组团、星汇文华、南沙珠江湾、雅居乐御宾府、大城云山和亚运城。据不完全统计，真正于十一面市的新盘新货只有19个楼盘，比今年五一期间仅多了2个，且依然以外围区域为主导，其中花都、南沙和增城是供货主力，以往推货较多的番禺仅有雅居乐剑桥郡一盘撑场。中心区则有5个盘开盘或加推，包括瑞安创逸、颐和公馆、元邦明月金岸、云裳丽影和合生广场。

    此外，利用十一黄金周进行储客的楼盘不少，包括淘金峯璟、东湖映月、珊瑚天峰、锦绣半岛、珠光南沙御景、逸涛湾、碧桂园凤凰城等，这些楼盘均预计10月中下旬推售。而值得注意的是，部分预计年底开盘的楼盘，也抢先在十一黄金周开放销售中心，部分更是开放板房，将储客期明显拉长，为开盘做好充足准备，其中万科东部地区的两个盘万科东荟城和万科金色御府受到市场较多关注。

    二、人气：外围热闹中心稍冷，多以活动旺场

    从十一全市的整体情况来看，依然是外围区域较为热闹，中心区域总体稍显冷淡。但与今年五一相比，中心区人气明显有所回升，发展商不再因可售货量有限而保持静观其变的姿态，而是积极的举措来吸引人气，通过举办现场活动、推出一口价单位，大幅开设国庆折扣优惠等方式来吸引客户到场。而且不仅仅是有新货推出和进行诚意登记的楼盘以活动旺场，一些余货消化的楼盘也乘这个十一黄金周进行揽客以促成交，即使是持续旺销的楼盘也不例外。而中心区人气较旺的楼盘除了国庆开盘的合生广场和颐和四季公馆人气热闹外，即将推出市场的淘金峯璟、万科金色御府、万科东荟城和余货消化的汇景新城、财富世纪广场、金域蓝湾、纵横国际公寓、合生帝景国际均备受瞩目。

    从外围区域来看，番禺、花都、萝岗和增城这些区域内楼盘不仅积极举办现场活动，而且折扣优惠也不少，普遍人气较旺。而之前一直备受瞩目的南沙相比之下则略显平淡，除了时代南湾、南沙珠江湾和南沙奥园人气十足外，其他楼盘较为一般，现场举办活动和推出国庆折扣优惠的楼盘较少，而因规划利好而持续攀升的楼价也在一定程度上抑制了买家的购买意愿，因此与今年五一整个区域呈热闹局面相比，十一黄金周则稍显逊色。