没饭吃的话去外婆家，外婆家虽然在广州的店不多，但是正佳广场这些地方都有。关于这个主题，我们这么多年在随着市场的变化而变化，市场在变，消费者的消费习惯也在变，不光是餐饮，各个商家都在大环境下不断的变化，不断的学习，不断的进步，迎合消费者的需求。
对于餐饮行业本身来说，更多还是立足于最基本的三方面。第一方面是产品本身，这么多消费者到外婆家来吃饭，吃的是我们的饭菜，这些最基本的产品能不能满足是一个最重要的点。
其次是环境，刚才我听到做服装的UR说，我在很多购物中心都看倒过，他们说要改造升级他们的店面，可能会设计7-8个模型，我们从1998年到现在，也不是一成不变的，不同的城市装修的模式是不一样的。或者说在一个城市里面有20家店，也是不一样的，不是千篇一律的，目的是满足消费者的因变而变，消费者希望在不同的用餐环境中体验，我们打了一个差异化，这也是这个品牌和行业的特点，就是装修环境。
第三点就是服务方面，大家都说外婆家的服务非常的贴心，非常的好，我们也在提升自己的服务，很多服务不光是简单的，以前都是服务员会很殷勤的推销产品，给我们的感觉很不舒服。现在，我们去一些大品牌里面购物，没有很殷勤的服务员，只给你点到为止的服务，需要的时候他们出现，不需要的时候就没有，我们给的可能是点到为止的一些服务。这些会根据顾客的变化在不断的变化，其他都是辅助手段，最终还是靠这三点。谢谢。
裘总讲得很好，确实消费者的行为发生了变化，我们也确实要研究消费者的情感需求，购物中心如何根据变化因变而变，现在有很多做购物中心的。下面请陈女士谈一下你的观点。
大家谈了很多问题，有一点我觉得没谈透，是市场发生了什么变化，市场有什么显著的特征。现在有很多啃老族、卡奴，这满足了他们花钱的超前性，80、90后不差钱，他们有父母给，他们可以非常任性的选择自己的喜好，突出自己的个性化，这是他们很重要的特色。
第二个特色就是他们是网络时代的原住民，我们70年代的人是网络时代的移民，80、90后是网络时代的原住民，他们对网络的依赖和喜好也是显而易见的。
我们做购物中心也要迎合这几点，首先要个性化，刚才新城控股讲到标准化的问题，我是有不同意见的，我认为即使是在三、四线城市的购物中心也应该有自己的个性，有延展当地文化的想法。
我觉得购物中心首先要有个性化，每个购物中心要根据当地受众的需求做精准定位，做精准的订造。二是购物中心开发和营运的策划，以前就是一个来收租的，实际上，我觉得我们真正要变为一个商业运营方，和品牌共同迎合消费者的需求来营运。从各个方面的软硬件的打造都要和品牌方共同来做。关于品牌的同质化，本身建筑形态和建筑面积的同质化更严格，首先我们开发商要在这方面改变，从态度上和具体的设计上改变。
最后既然我提到既然是互联网时代的原住民，购物中心也必须因变而变，使得在网上的体验能够线下化，比如一些智慧商城的操作，比如在线下可以体验购完物后到家商品已经送到家里了，比如返航寻车系统，智能化的定餐系统都是一些智能化商场的系统，满足现有的手机族和低头族人群的购物喜欢和体验。谢谢
我们看到人的购买是为了需求，要么是为了情感的愉悦，无外乎这两种方式，万变不离其宗，电商现在做得好是因为满足了消费者对产品的需要。消费者进行电商购买的时候，性价比高，比较方便，直接送货到家，然后再取得了一些价格上的优势。相对来说，购物中心的商业、品牌应该在愉悦快乐方面花更多的时间和精力。
第一，科技创新，今天第一个论坛大家已经说了很多，科技创新，因为未来的时代就是科技创新不断发展的时代，科技的创新融合到生活、生产中的每一部分。
第二，细节和专业。作为消费者而言，不会切身的总结细节和专业，往往是通过直观的感受来感受的。比如说关于购物中心的，我作为品牌商去了很多的购物中心，将近有1500多家购物中心，我有一些看法，当你去到车道的时候，有多少的购物中心的车卡是放在平面上，有多少购物中心的车卡是放在斜面上的，对一个女性来说是很难放车，对男性来说就很容易。还有女厕所的问题，排队长，这些都是细节的问题，越来细节就越专业。我们应该把每个细节都做好。
说到品牌商，美国很多卖鞋的品牌商都是按脚来量，所以很多在美国卖鞋的品牌商会两只脚分开来量，所以，细节与品牌决定了顾客是否能够来到这个购物中心，喜欢这个购物中心。一个人去到一个购物中心往往不知道为什么去到这个购物中心，往往是因为有好的体验。
现在是刷脸的时代，关于美和舒适的东西要越来越重视，电商让大家的冲击很大，我们服务的是消费者和上帝，消费者就是上帝，谢谢！
作为一个传统的操盘或者是运营来说，我们有几个步骤，每个城市的属性，消费特色和文化习惯都不同，我们首先要适应市场的需求，先作为一个基础点，另外作为企业来说，企业有什么资源，有什么行业的资源可以融入进去。另外在互相的同质化当中，哪些资源可用，而且可以变成最大的优势，从这个角度而言才能看能不能求变。我们今天都提到一个观点，需不需要技术革新的概念，大数据，互联网，整个行业在往移动消费变化，可能商业地产下一步的思路是不是在科技应用上面做一些更多的应用的投入，可能它会有更大的作用。
现在大家比较明白电商的冲击很大，其实大部分大家都明白它对零售板块的冲击比较大，但是现在大家都在加大体验业态，确实可以规避零售带给整个客户的冲击，但是对做开发商和资本商而言，超比重的体验业态和增加完全影响的开发商在算帐，就这些方面也有一些思路。今天上午欧总也说了4%的回报，其实4%已经是比较好的数据了，运营两三年的时间。在这样的情况下，达到回报是比较难的，下一步对体验业态不能放松面积和力度，我们要做这样的投入。
刚才大家都提到精致的服务，精致的服务部一定要加大投入，国外日本做得很好，开发商的服务都可以全市进去，有了这些诠释，因变而变真的可以因势而变，根据消费者的习惯能够更好的变化，我觉得因变而变是一个全链条的过程，融入到定位、招商、企划、推广等方面，都加以变化才能达到大家都满意的变化。
旭辉是做商业的，讲到今天这个题目，作为一个开发商、投资者，站在商业的角度，我们要做好商业，第一个我觉得是不要贪大求全，而是要走精而美，所有的公司要扩张的时候，整个销售方面要达到300亿以上，商业要想做好很难，因为开发商太在乎资金周转，所以他对资金压力会比较重，没有精力做好项目。
第二，不要再提互“联网+”的概念，现在更多的是提“房地产+和购物中心+”，一定是随着开发的产业链和运营的产业链做加法。
第三，现在确实不能再叫购物中心了，应该把购物中心的概念改一改，改成Living mall或者别的mall都可以，确实业态有很大的变化，在这里面有一个很难的东西就是投资回报率，现在不是来自于收入，因为收入增加有限，现在体验业态多了，关键是成本。商业改造成本非常高，商业地产公司和开发商都很难持续，要做好这个，在座的很多的商业管理公司，很难做好一个很关键的东西在哪里？商业地产开发的产业链并没有规整，设计、拿地、商业成本开发控制都没控制好，只是在做商业运营，商业运营都是很小的东西。
前面的拿地、商业设计、成本、控股和工程节点的把控规整到商业地产公司的话，商业地产要做好是非常难的，但实际上是行业里面所谓的要做商业的开发，企业都没有拿出来单独做，这样做出来的产品经营起来有很大的差异，大量的改造和人气、人流上不去，大量的对于开发商的推残，就不会做下面的尝试。谢谢。
谢谢，大家在谈这个话题的时候我当时也在想，我也是一个品牌商，电影院没法创新，确实，满足消费者的消费变革，让影院做一些适度的调整，现在影院能做的事情也是有差异化的一部分。我们这个行业快速发展了10年，我们完成了对消费者的教育，但是影院也面临着很多需要调整的东西，消费者不是个性化的消费，100多人，300多人，我不展开了。确实，像电影这种已经做了100年的，这种行业现在因为消费者的需求的变化，我们也在进行转变，去满足消费者，更何况是中国的商业地产和这么多崭新的平台，我们还是有广阔天地，大有可为的。
非常感谢台上各位嘉宾带来的发言。我们在行业领军人物的激情演讲和专业讨论中度过了美好的上午，接下来是年会午宴时间，请大家根据餐劵或在工作人员指引下移步到指定的餐厅享用丰富的午餐！下午1点45分，我们将在此宴会厅继续下午精彩的会议。同时还会在大宴会厅A厅进行2016人力资源发展高峰论坛，欢迎各位来宾前往参加。祝大家度过美好的午休时间！
尊敬的各位领导各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
欢迎回到由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第11届中国商业地产节”的现场。商业推动地产论坛第十一届年会即将开始。同时，第11届中国商业地产节系列分论坛2016人力资源发展高峰论坛同时在大宴会厅A厅举行。商业的推进离不开“人”的力量，商业地产人的价值并不完全体现于薪资，对于高端的人才而言，在企业内获得的成就对其而言也是价值，什么样的企业文化更能留住人才是值得我们深思的话题。2016人力资源发展高峰论坛在大宴会厅A厅举行，欢迎各位来宾前往参与。
在广州，作为国际奢侈品牌进驻最多的购物中心，太古汇在华南地区具有举足轻重的影响力。自2011年开业以来，太古汇迅速成为广州首屈一指的时尚生活地标。五年间，太古汇专注在自己的定位上不断调整和进步，为天河商圈乃至整个广州的商业升级发展持续增色。
接下来有请太古汇（广州）发展有限公司总经理隋颂伟先生带来题为高端购物中心开业后的品牌调整之路主题演讲，掌声有请隋总。
大家下午好!今天，我想跟大家分享一下太古汇在开业之后的品牌调整之路。我是2008年正式进入中国大陆工作，当时我负责北京三里屯的项目，到2011年底，我中国区的总裁跟我说你在广州已经待了一段时间，我想把你调到广州太古汇去，他当时的理由是广州的东西特别好吃，还有离香港特别近，离家特别方便，我就答应了，然后我就到广州来了。到了广州来了后我发现他说的是错的，东西特别好吃，但是多贵的菜都有，有没有人舍得买很贵的穿的不一定。另外，我们离香港近，但是我们的东西比香港贵。这是我刚来广州遇到的问题。
另外，在一线城市中，广州的品牌丰富度没有北京和上海高，还有一点是我每年会打电话给一个品牌，让他过来广州开一家店，是一个非常有名的法国品牌，他说只开一线城市，我就疑惑广州不是一线城市吗?这是我刚到广州的时候遇到的困难。
但是我非常的幸运，到了广州后，公司给了我非常好的起跑线，我们70%的品牌首次进入了广州，包括爱马仕、LV这些品牌，他们的设计非常棒，我们的出租率达到了百分之百。但是问题来了，我怎么把这个项目往上推，怎么把太古汇更推上一层楼，这是我一直跟我的团队在思考的问题。
一直以来，在调整品牌的时候，我们都用一个原则，这个原则就是一个平衡的原则。如果大家喜欢赛车的话会发现，最大马力，最快的车不一定能赢，反而一辆各方面做得平衡的车，每一个零部件都发挥到极致的好车有可能会赢。当然，车手的心态也是非常重要的。
我觉得品牌组合平衡对我们来说是非常重要的，品牌的数量，还有每一个流程中我们怎么安排品牌，还有新进品牌的平衡，分布的平衡，还有运营的平衡也是非常重要的。首先是品牌组合的平衡，如果我问你营运的商场有多少是男装，多少是女装，多少是化妆用品，多少是体育用品你可以回答吗?如果我再问有多少男士、有多少女士，多少家庭来购物，大家有没有思考过。过去4年中，我们一直在收集不同的数据帮我们在调整上做出一些决定。
2014年的时候，刚好太古汇3周年，2014年的时候有一个机会我做了一个比较大的调整，当时调整的幅度超过1/3的店，整个商场有180多家商户，我们调了160多家。为了增强现在男装的丰富度，也进行了调整，引进了一些比较时尚的品牌进来。MU层是负一层，以前没有化妆品，后来我们引进化妆品，也增加了一些餐饮，引进了一个卖云吞面的店，意大利的巧克力品牌等。M层，当时加了很多不同的品牌。我刚说的品牌调整的策略背后都有自己的故事，而且我们希望引进的品牌是首次进入广州，我们需要给客户一个理由过来体验。
大家可能去过华润的超市，包括我们有方所，还有鼎太风(音)，怎么把所有的品牌放在不同的楼层，希望他们能够平衡，这些大的品牌可以影响到客流的流动，可以影响到客流的走向，从而影响到周边的环境、氛围以及租金。
这是一个新的品牌，每天都有不同的新的品牌进驻，这考的是职业经理人的眼光和精力，怎么挑一个品牌，怎么平衡新的品牌和旧的品牌。我一般只问几个品牌，第一个是这个品牌怎么为我们的品牌定位增值，怎么为这个品牌增值，怎么为现有的品牌增值，如果所有的条件都符合，就会把它引进来。
外商场气氛的平衡，我经常会到不同的商场参观，一般进去的时候我都会看一下气氛，很多人在太古汇刚刚开业的时候跟我们说很冷，我们是严格遵守国家法律的，室内温度不低于26度，冷不是温度冷，是感觉。这个图是我们在去年8月份搞的超跑的活动吸引了很多人过来。右边的两张图是一个VIP活动，天天搞那么多活动VIP不高兴，如果只搞VIP的活动租户又不高兴，所以这也要平衡。在广州，我有一个非常强大的团队，包括工程部、市场推广部等等。在这个环境下，我们可以把车上的每个零部件发挥得更好。
说到底，做商场就是给顾客提供服务，所以我们永远不要忘记顾客，在顾客的体验方面，我们也做了不少的投入。其中我比较喜欢的是左上角的机器，是从香港抬回来的，是放在香港一个公园里抓蚊子的机器，它吸收了太阳光后，有一个灯会把蚊子吸进去。这非常的环保。
下面我想给大家看一个短片。
（短片）
这是去年做的一个活动，三周时间点击率415万。我们每个人都要跟董事局交代，没有董事局的支持调整也是做不了的，我们做了品牌调整后的结果是怎么样的呢？第一，我们的销售额连续3年（2014、2015、2016年）连续的增长，客流数字也许是。另外，我们做了统计，新旧客户的销售额有1.4倍的增长。
最后，说说我们对2016年的展望，对我们来说充满了机遇和挑战。2016刚好太古汇5周年，我们会有一些惊喜给大家，我们会引进一些从来没有的品牌进入广州太古汇，我们的定位会更清晰，今年10月份大家来太古汇可以看到。另外餐饮方面也会做出调整，就像我当年答应市长的一句话，作为一个祖籍在山东，出生在香港，在国外接受教育的建设足够的香港人，我还是会把更多更好的品牌引到广州，让我们在广州的生活可以更加的丰富。谢谢大家！
谢谢隋总的精彩发言。
2015年全国电影票房收入为438.92亿元，同比增长65.79%，影院观影人次为12.6亿，同比增长69.13%。截至2015年底，全国银幕总数超过3.1万块，城市影院超过6400家。这一系列数据都在表明看电影已经成为了很多人的主流消遣方式。在未来的5到10年，电影行业将迈向更有质量、发展更快的黄金时期，影院与商业地产的发展密不可分。
接下来有请中影泰得影业股份有限公司董事长 夏则培先生为我们带来题为新时代下，影院该如何应对中国商业地产变革的主题演讲，掌声有请夏董。
尊敬的各位朋友大家下午好！首先感谢主办方对我的信任，能够让我在这里出席本次盛会，并于大家一起分享新时代下影院该怎样运作！
中国商业地产这些年发展突飞猛劲，商业地产地产从未停止过思考和探索，引领着地产行业的创新和转型，在互联网的冲击下，商业地产进入了大变革和大转型的重要时期，各种行业现象随之而来，O2O线上线下融合，轻重资产出现分工，商业业态，跨界融合。以上现象让商业地产人陷入了深度的思考，我们到底该如何前行，“不破不立·不止不行”，本次商业地产的主题词给了响亮的回答，影院和商业的关系密不可分，相辅相成，都是处于转型升级的重要时期，影院要研究和思考，市场到底需要怎样的影院。
中国电影行业正处于黄金时代，票房收入增长迅猛，2015年度，中国电影票房440亿，涨幅高达48%，创下了“十二五”以来最高增长，2015年荧幕总数为3000，在中国电影行业高速发展中，影院行业的问题也逐步突显，对此影院该如何应对？
第一，影院的规划和标准是否符合商业的需求。第二，影院未来服务标准是否能够达到要求从而提升商业的核心竞争力。第三，影院是否能够多元化经营，让我们符合赋予影院新的深度和温度，如何让影院满足目前的商业地产前行的需求。我认为影院应从以下几各方面寻求突破。
第一，首先，应该根据每个商业项目的不同特性，采取专业负责的规划理念，对影院进行合理规划和布局，让影院与文化空间完美结合。影院作为休闲、娱乐文化的结合体，在商业布局方面应充分考虑综合特性，做到满足消费者最基本、最便捷，最舒适的需求，更应该深层次挖掘电影文化的内涵，打造培育体验时尚，欣赏艺术，消磨时光的文化空间。
第二，做到营运模式高标准，影院应该做到追求质量与效率的新常态下，影院需要优化服务模式、管理模式、营销模式，丰富现有业态，不断开拓全新的影院形象，实现新兴的商业空间可以进行能量、信息、情感的交流平台。通过圈子社交，互动分享，智慧营运的方式，让消费者在观影时得到更时尚、更便捷的消费体验。
做好影院自有的“互联网+”，当今商业正快步迈向“互联网+”时代，开放、多元、个性、互动体验的互联网思维，极大的改变了我们的生活方式，影院要利用互联网工具做好自己的“互联网+”。通过平台做到会员管理、自动售票、自动检票，打造新生活理念，通过线上线下无缝对接，实现人、场景、设备的连接，为观影带来更好的体验。
近年来，我们看到有很多开发商为了开出高品质的影院项目开始了自主影院，有的是有的团队，有的是合作经营，今天坐在我旁边的四五位开发商都有投资影院。有的依托影院的专业管理团队，将影院的市场营销和商业推广完美结合。影院创新必须是全面的，需要不断的创新和实践去探索，去前行，为中国的商业地产行业增添新的亮色，为中国电影事业开拓全新的道路，谢谢！
谢谢夏总的发言。
在房地产行业进入“白银时代”，“互联网+”思维风生水起的今天，开发商也开始谋求最轻便的资本运作模式。随着万达万科建立战略联盟，达到“轻”上加“轻”，红星商业也将目光聚焦在此，未来将提供资产管理服务。
接下来有请上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁李嘉先生带来主题演讲红星商业资产管理：撬动商业地产存量市场。掌声有请李总。
我想跟大家分享一下红星美凯龙是如何做好的，大家看到红星美凯龙首先应该想到的是我们的家居，我们的红星美凯龙家居有30多年的历史，现在有160家。但是我们的红星商业是红星美凯龙系统中一个全新的业态。红星商业是2013年才成立的，在短短的几年当中，目前，已经开了四个了，我们开在北京、天津、昆明、福州，今年还会在唐山和重庆开，明年我们会在上海等一线城市，这是我们的一些背景。
在过去的两三年当中，包括我们在北京、天津、福州开业在当地引起了不错的反响。红星商业总能在激烈的市场上反思，具有自己的特色，这也是我们目前在考虑的。目前，我们的品牌分了三个类型，一个是我们的购物公园，我们叫购物公园是因为我们想把购物中心作为一个平台，更多的人，更多的方法，更多的舒适加入进来，所以我们没有把它命名为购物中心。
从今年开始，我们会把它分成三条线，一个是产品，一个是运营，一个是团队。另外，我想跟大家探讨的是，现在我们的模型是一个全产业链的平台，今天很多朋友问我是轻资产还是重资产，我觉得轻资产是一个伪命题，如果没有资产进来的话，不管是轻还是重，不能叫轻资产。现在很多管理公司做的都是管理的职能，能够做到轻资产概念的是在能够保证运营的基本上做到资产化。
在市场上，商业地产的存量是10万亿级的商业存量，我们的大方向偏向于拓展新的存量，当然大家都在讲去库存，库存是去了，但是库存去给谁，不是像住宅一样的卖掉，所以说变相思维是好的运营公司能够通过市场的去库存更好的把自己变成资本。现在，据我们统计，目前市场上的管理公司大概有1万家以上，当然，不乏自监自管的。我们现在做了新的变化，如果自监自管的，有商业资本化的公司，包括资本背后的资产型的公司非常多，现在我们整个红星是三架马车，一个是商业研发，一个是商业运营，一个是资产策划。如果能把自己的产业变成资本化的运营，这才是我们真正要考虑的东西。现在10万亿资产的存量市场对1万+以上的商业管理公司，我们不认为在市场上有更多的商业运营管理公司在市场上有存活的空间。这两个数字在一起有它真正实现的价值。
前段时间，越来越多的地产商愿意从住宅型的地产商转向商业型的地产，能够有更多的存量资本，更好的往后做资本化的运作，在这个过程中他们遇到了非常严重的过程，是不是能够把非常好的产业运营好，这是非常重要的，不是每家公司都可以做到。我们瞄准市场，打开了资产管理的方向。
其实，在资产管理的维度上有三个管理的标准，资产的盘活不言而喻，怎么把商业做得好，走向市场，根本是在运营，我们说的运营不是简单的设施的管理和维护，刚才说太古汇的介绍我们非常的向往，我感觉这是从快餐到法餐的区别，能走到法餐级别的是微乎其微。到最后才是资产的输出，我在国际购物中心委员会的发言中提到，大家都想做资产证券化，我跟他们开玩笑说，当已经没有运营结果的时候，不用资产证券化了，我相信这是不同维度的。
另外，我们阐述的观点是前资产管理时代和资产管理时代的区别。以前，我们有非常多明显的甲乙方，或者是有资产方。当下的管理公司越来越若，一个管理公司是否能从头到尾的运营，帮助开发商也好，做到全产业链，每个产业链都拿出自己的模型和效果，达到最终目的是非常重要的。
传统的逻辑思维是一个开发商会面临非常多的咨询公司，有设计部门，又是消防的，又是招商代理市场营销，会花费大量的时间和成本。但是现在，能不能有一个真正懂得运营和产业链的公司是非常重要的。另外，你提供的服务是不是有效，如果你的服务无效或者是不能给他增值，或者是让他有更好的价值体现，减少成本也好，如果都做不到，价值就有问题，产业链服务是真正值得思考的。
另外是全产业链的优势，从前期的规划设计，需要有专业的团队做沟通和管理。最重要的思维是中间，现在我们是作为KPI的核心值，并不是拿总的做一个简单的评估，期税折旧等财务运营才能真正的达到资产的效果。
最重要的是，投融管退的机制，如果不能很好的帮助他投入、融资和管理，那就不用退了，因为那时候已经形成劣势了，所以投融管退才是真正需要具备的。
虽然我们的项目目前不多，到今年年底开了6个，前几年开3个，今年开2个，我们公司是以全员的思路在思考公司的运营。今年，我们跟着党走，跑了两年后，今年稍微停一下，明年我们大概会开5-7个店。我们用我们的运营去撬动大的存量市场，重和轻，谁重谁轻，从资本的角度，如果有存量资本在手的话，在上市评估的时候可能有更大的价值。如果论轻重的话，去掉最初的管理输出，应该是根据自身企业的需求，再调配轻与重的搭配。
从今年后半年，我们会转变成轻重并举的管理资产模型，当然会有一些管理模式介入，我们依靠自营，让它快速运营起来，这是所有的在座各位和地产商都要思考的问题。
最后，创造更持续的价值，我们希望能够跟地产商、零售商、运营商共同打造和创造出更持续的价值，能够让我们在未来的商业地产的市场上，商业运营是我们所关注的，我也希望跟大家共同创造出更好的未来，谢谢大家！
谢谢，非常感谢李总带来的精彩演讲，感谢！
中国商业地产只用了10年时间就增加了5亿㎡的商业体量，在经历野蛮、粗放化发展后，国内购物中心迎来了大调整时期。今非昔比的市场环境，消费者偏好需求和时尚潮流也在变化，所配置的业态商户也处于生命周期不同阶段变化中，这些都驱使购物中心主动或被动地进行调整。调整中面临的取舍，是大调整时期的关键命题。
接下来进入微论坛环节，本场微论坛主题滇池国际会展中心 环球MALL “大调整”时期，购物中心的“取”与“舍”。感谢滇池国际会展中心环球MALL对本场微论坛的支持。位于云南省昆明市官渡区总建筑面积540万平方米的滇池国际会展中心环球MALL，亲子与时尚也是滇池环球MAL定位的四大方向之一，它是最稳健的商业驱动力。滇池环球MALL自身除了商务驱动外，打造旅游生活化城市综合体，还增加了会展驱动，这也是此商圈无人能及的最大杀手锏。期待滇池国际会展中心环球MALL的绽放。
有请主持嘉宾：
派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿兴先生
对话嘉宾：
滇池国际会展中心·环球MALL总经理朱志军先生
成都大悦城总经理田维龙先生
上海眷飨餐饮管理有限公司（桃园眷村）总经理聂豹先生
K11购物艺术中心南中国区营运管理部助理总经理叶旭明先生
深圳合纵文化集团 胡桃里事业部总经理詹宗德先生
民盈集团副总裁兼民盈山智慧城总经理邓国坚先生
台湾大鲁阁集团上海基创体育投资管理有限公司执行长林志松先生
东方之门商业总裁严俊琪先生
掌声有请以上嘉宾上台!
这两年开会基本上会看到突围、突破、创新，今天，我们主要是取和舍。今天上面是8位嘉宾，3位是商家代表，3个商家代表都是做得比较大的，我想先问一下3位嘉宾，怎么取，这种方式会给购物中心带来什么好处，或者是给周边的商家和链条上的商家带来什么附加值？
感谢主持人，刚刚提出道路取和舍，我们要满足商住人群的办公时间，早餐时间和晚餐时间，我们第一要取得所有客群的40分钟的就餐时间和基本的的诉求，以及小孩和老人的需求。但是我们80%是现在的上班人群。我们要舍弃的是，比如说一些牛肉面和快餐饭等，我们要达到大家的要求，每个品牌到一定时间段后都会达到审美疲劳，所以我们又做了三个业态，第一是刚刚主持人说的我们可以让小孩可以来DIY，体验，以及对家人付费的尊重和孝敬。
我们首先要解决为什么族群服务，为供销社也好，商城市也许好，商业大厦也好，等等。在商业方面主要是要业态明确，但是结果是随着现在社会人的信息量和层级的确定，首先要确定好为什么族群服务。我现在在考虑为什么族群服务，第一对这个商业的价值观，比如说太古汇的价值是最高的，包括田总的大悦城也是一样的。第二是时间观，第三越是高端产品越来越好。
请詹总谈一下。
合纵文化现在在全中国有5000多人，我们以前是娱乐行业，前几年转行到餐厅，是我个人做娱乐的，我们团队在一年零七个月的时候做了81家门店，我们的定位是音乐酒馆。何为一个成功的企业家，他的作为是无中生有，创造了一个生意，他创造好了，别人就跟随他模仿他。我们成功的地方就在于无中生有，以前没有人民做这么好的音乐酒馆，原创歌手就是我们核心力量。做音乐，做文化是我们的核心，包括下面做的外婆家的董事长，我们在餐饮方面肯定没有大家专业，我们不会吧自己的主要力量放在吃的方面，这是我们的舍。
我们抓核心竞争力，一个是音乐一个是文化，我们一年多时间发展了80多家店。包括我们的集团品牌，到目前为止我们的酒吧在维持，还有我们的老品牌，在中国能坚持10年以上的酒吧，这是唯一一个，还有一个最新的酒吧繁花，是女孩子很喜欢的酒吧，每个品牌有它的细分，有舍的地方，我们只做这个人群，只抓一个热点才能走得更快。
标准店多大？你们说你们赚到了钱，你们的合作方式是什么？你是大陆人还是？
500-800平方，我们是一个酒吧式的，咖啡餐厅加酒吧，一天超15个小时的营业时间，有中餐、下午茶、晚餐，清吧。每个店现在的情况特别好，直营店加盟店达到80多家。还有30多家等着我们判定它有资格加入我们的平台。包括大悦城也是一样的。
我们跟合作方是直营店加加盟店，跟合作方签约。
我是正宗大陆人。
林总，跟我们谈谈。
大鲁阁，我觉得我们是被取和舍的对象，要想办法被取不要被舍。我们做的是运动相关的场景，我们在台湾做了很多个，有保龄球馆等。早期一直到进入购物中心，发现在购物中心的互动配合上得到了新的可能性，在2014年的时候得到了新的增长，我们在国际中心开了第二家店面。为什么他们会选我们的业态进行进驻，消费者需要的是什么？这两年运动的主题非常的盛行，在这两年里面，我们看到了全世界一些业态的很好的业主，在国外都是上市公司，我不相信做保龄球等等的业态公司很多是上市公司，我们会跟他们交流是怎么做的，他们是把这样的运动载体做成生活方式，在日本做成男女生约会的场所。在日本，男人很喜欢跟女生运动，可以教她怎么打篮球、打台球，打羽毛球。
在国外，他们的购物中心里面都有这样的业态混合在一起。很多时候大家需要的不是一个运动，而是一个场所大家可以相处，我们基本上也是朝着这样的方向前进的。这两年不管是租赁还是运营，我们激发了很多的可能性。因为这两年我们的努力，今年，保龄球世界大赛引起重视，有一个很大的媒体来做全程转播，我觉得这是值得大家期待和兴奋的事情。怎么把一个运动做得让娱乐参与得更多，什么样的面积刚好适合，我想这是一个不断探索的过程，也是我们努力的目标，如果我们做到这点就是大家取我们的原因。
我刚刚听三位商家代表都在谈取和舍，他们最多提的就是消费者和消费需求，现在的消费者大多是80后、90后，他们的消费观念跟我们年轻的时候完全不一样了，消费者变化了，商家当然就会发生变化，不变化就会被消费者舍。好的商家也在选，今天还有3个是KII、大悦城等。
接下来先请KII，2014年，上海KII开的时候，到上海的都要看，大家都很熟悉，在交流的时候，这几年，特别是在二线，三线城市，你们做了哪些取，哪些舍。
K11大家想看我们的数据，在2016年，在大环境比较浮躁的情况下，大家的表现如何？在2015年，我们一直是维持增长的，平均有100万一个月，如果可以保持双增长，做到增长大概有80%，有一些做到40%，我现在看到有的是130，并不是基数低才增长高，我们是一个高中生，从2014年开始，博物馆零售，里面有一个博物馆的场景，里面有一个艺术角的元素，深度的交流互动。在我们的农庄里面养猪、养牛，转化成商家所需要的东西。我就先做这些分享。
下面问一下大悦城的田总，每一个项目都有一个创意街区，刚才叶总也提到创意，我觉得这是一个加，是一个取，他们也做了舍，大悦城说要缩窄客群，瞄向18-35的人群，我们希望是一站式的，我们要做客群，做创业街区，这是大悦城给我的印象，请田总给我们做一个系统的解读。
首先，对这个主题我谈谈自己的看法，购物中心的调整、舍和取取决于几个方面，一个方面在于整个项目的定位，定位决定了在操作过程中，发展过程中，经营过程中的取舍。第二，做任何的企业，不管是品牌还是项目，不能脱离财务回报，觉得了取和舍，如果脱离了财务回报就是空谈。第三是企业项目的特色，究竟想做什么特色要想清楚。其次，最后的取和舍，在经营过程中，或者在前期的筹备和策划的过程中，一定时期内消费者的需求。
到去年年底，我们已经开了7个，大悦城在发展过程取和舍的产物，所有的发展过程中国都希望做全特色的，资源、平台的范围，大悦城走的是另外一条路，我们2007年首次提出按客群定位。大悦城在很多省首先是在品牌内和客群范围内做。第二，在空间和整个项目的规划设计上做了大胆的取和舍，当然，购物中心的整个空间规划以后在45-60中间，基本上是不超过50的，这么大的空间要做情景和主题的打造。第三个，在未来的过程的取和舍，我相信在国内，在18-35岁，未来我们的取和舍会更精准、更聚焦、更纯粹。其次，在所有的大悦城里面提供了情景化，情感和情怀的营造，我们在天津大悦城做了主题室内街区，包括5号车库等，以及摩天轮都在做取和舍。
这几个项目的取和舍不变的是定位，结合这个再做一些取和舍的研究，我就结合这些方面分析一下我们自己的想法。
大悦城他们说得比商家复杂一点，他们铸锭平衡和主题，主题和平衡是把商家做组合，组合出各种各样的主题。第三，严总也是老万达，严总现在在东方之门，严总现在是秋裤建设的项目，15万人左右的项目中心，也是业界比较期待的。开发商组建一个单个的团队，逐步的来，我想请严总分享一下他是怎么取和舍的。
谢谢耿总，也谢谢赢商网给了东方一个这么好的机会。东方之门俗称秋裤之门，但是东方之门的商业怎么做，我很赞同刚才大悦城谈的一个观点，我们的题目是取和舍，在现在大变革大调整的时代下怎么做，所谓的“不破不立·不止不行”，购物中心还要深远，决定取和舍的关键在哪里，除了商业模式，除了投资回报，除了行业和项目本身应该有的市场生存的基本法则，更多的是情怀。
今天有幸首次代表东方之门的老朋友推荐一个新项目，大家或多或少了解到东方之门是什么，有什么。首先，东方之门是苏州目前的新名片和新地标，整个定位是世界级的地标商业，14.8万平方，座落在整个苏州城市的核心商圈的核心位置。整个项目定位具体有几个描述，世界级的地标是经典、高雅、精致、艺术、人文的元素。我们可能会面向全球整合国际和国内一线最好的资源。
举几个例子。首先，东方之门有什么智慧，它是世界第一门，门型建筑，其实在姑苏城，2500年前是一个历史文化传统的地标。东方之门代表着古老中国传统和走向世界的标志，当之无愧是世界第一门，而且是世界顶级的建筑大师设计的。它拥有中国最大的超高层，46万平方，同时也是中国结构最复杂的超高层建筑，用钢量就是9个航母的用钢量。同时它也是苏州最高的苏州园林，接下来还有世界最高点。一方面是古老的东方之门，也是全区的经济，中国园区建设，城市建设的标杆，5A级景区的自然风景，还有目前中国最深的私家酒窖，商业方面目前最高的有400多米长的空中运河，也可以视作为东西方“一带一路”的全新纽带。有一条世界最长的140米长的空中景观。另外，还有目前最大的民营的博物馆，在艺术界会接触得多一点。
同时，我们有一个超大规模的东西方的传统的文化街景街区，其实就是一条街一层楼。还有一个空中的金字大厅，里面有大型的婚宴，艺术的剧院，包括艺术人文的主题街区和展览。所以，从整个项目来说，作为苏州走向世界的全新标准，近两年，在苏州也涌现了非常多的线下的很有特色的中心，所以东方之门也是有幸。一方面在大变革时代，在目前的购物中心“不破不立·不止不行”的全新市场条件下，打造一个名副其实的，当地最高水平的，也期待在行业有很好的探索基础上有自己的特色，也非常期待商家和业主、业态的组合上能更多有个性，有全新概念的品牌跟我们全力合作，这是我们目前可以做的。
大家都很期待这个项目，我感觉购物的比重和服饰类的零售类的占比比较大，你们的配比如何？
配比没有严格限制，取决于格局。项目所处的位置是政府在5年之前定下的新的市级的核心商圈，东方之门是15万平方，苏州中心是35万平方，50平方的项目就是一个全新的核心商权，这里面更多的是这个项目和所在商圈其他项目相互之间的错位，整体把不同的业态和不同商圈的组合。从这个角度来说，东方之门没有酒店和大型的影院、溜冰场都没有，但是它是一个地标性的建筑。
上午也提到购物中心要改名，为什么要叫购物中心，上面提到应该叫Living mall，美国更多的是叫shopping center，名字都在逐渐的改变了。行业中比较顶级的项目都在发生变化，关于这块，你们认为购物中心是不是应该叫Living mall或者是生活中心？从严总开始？
我感觉名字不重要，购物永远是人的自然需求，关键是每个项目，一个行业所在的每个项目自身的定位，其实就是刚才谈到的所谓的配比，这个配比是一个核心的品牌，大家都在命名这个行业，我倒是有一个不一样的建议，名字不重要。
零售里面顾客有什么，商家有什么，租金太高了，生意不好了，怎么办，怎么转化，怎么共同面对这个问题，怎么做一些活动。现在流行大数据的概念，其实大家都去参考电商平台怎么做到精准，目前，在这些方面，顾客进来后怎么购物，怎么走，他之前来过没有，3天来了第二次了，这方面的数据很难收集，但是电商平台可以知道，怎么去做好这些，怎么通过行业里面不同经营者的角度去看事情，能够做好参考，怎么把经营的概念和装修做得更全面一点。
之前，我们说过，现在买东西的过程不再是去购物，他们觉得情怀、情景、场景、话题很重要，没话题不想买。现在比较红的关键词怎么把他变成零售、餐饮，怎么让他们满足体验。
关于这个问题我是这么看的，购物中心我觉得它不会改名，但是未来这个业态会改变，未来不管是变成商业地产或者是环球MALL这都是发展的趋势，就像百货公司，超市都是发展的过程，购物中心必然会存在，只是发展阶段不同，可能对于命名和客群细分之后会产生不同的叫法和成分，CBD都只是一个过程。我觉得如何命名要结合大家探讨达成一致。
第一轮是商家从消费者角度找到需求，购物中心是如何整合商家。我曾经2007年在沈阳做过一个项目，一期建设160万平方，没有住宅，那时候，想做一个数码城，几个酒店这样的组合方式，另外一个层面购物中心也可以被取，也可以被舍，作为大型的商业地产项目应该怎么做，我们今天请到了邓总，你在做整个项目，商业地产的整体地位怎么考虑？
很感谢有这个机会来这里，刚才说到105万规模的城市综合体，我觉得在这个综合体上有一个崭新的定位会叫成智慧型的城市综合体，有住宅、公寓、会议中心，有购物公园，写字楼还有很庞大的购物中心，购物中心的名字不用太介意它叫什么名字，首先大家要明白它是什么，购物中心这块的规模大概是30-33万的面积，在座的可能会觉得很大，但我觉得很小，如果把所有的商业业态都放进去的话，估计到五六十万，但是我们不用取舍这个概念，30年我们也没有用取舍的概念。
我们一直用选择的概念，选择是双向的，为什么会有取舍，要有调整才会有取舍，包括我们以前做的项目，我们做项目的时候都很清晰应该选什么品牌，选什么消费行为习惯的消费者来享受我们零售和服务，如果我们选择相对证券，调整只是微陶，或者是根据消费者行为习惯进行相应的变化，我们做的时候为什么要放30万的购物中心面积，前提是我们对市场进行了很深入的了解和研判。通常，第一个反应是招商，但我们不是，我的项目是2010年的时候拍的地，前面用两年的时间做市长研究，方圆4公里我进行普查，1万多间商铺我都量得非常的仔细，过去三年的经营状况，货源渠道，客源我都能找到数据。在方圆30里又做了投入，拿到2万多的数据后我进行了详细的规划，我们发现我们现在已经没有做需要购买物质需求为主的消费群体，而是需要精准的消费行为。
以前，我们是购买需要，2000年前是买东西，现在所有的消费群只享受，其实根本不需要东西，但是我没法不买，所以，我是有这种需要的，本身，这个物品可能不重要。这种情况下，我们把现在定位为一个社交平台，我们提供东莞市珠三角人民生活的智慧化生活的社交平台，你们可以在这里进行社交活动。林总他们已经走在了前面，我们定位的时候就根据这个唯一来选择标准，怎么有利于发展商，投资近来怎么有利于赚钱，怎么有利于不同行为习惯的需求，现在我一个广告都没有出，还没有正式招商。
我们认为，未来，商业地产的发展应该是朝着复合型的，多元化的需求的满足实现的。所以，不管是零售业好，服务业好，满足消费者的行为需要就可以赚钱，唯一选择的目标标准就是商家，商家进来选择品牌能不能按选择经营，能不能通过平台赚钱这就是我们选择的标准。谢谢！
谢谢，最后有请朱总。
我是滇池的朱志军，滇池取了我，但我没有舍得成都。今天非常感谢吴总，让我们有机会在这么大的平台上有一个初步的亮相，我简单的给大家介绍一下基本情况，我们通过业态可以有会展的功能，商业的功能，主题类园的功能，包括住宅的功能，还有酒店和别墅，包括游艇俱乐部等，是一个非常大的综合的项目，开发周期也相对很长，目前已经完成了展馆的开发和一部分商业建筑的开发，已经成功举办了兰博会，也是在新的场馆第一次举办的。这个展馆展览的面积比上海和广州的展览面积小，但是，展览的综合面中，应该是全国最大的项目。
刚才说到取舍，其实有两个方面，一个方面是购物中心本身的市场价值取什么舍什么的问题。另外，再一个项目的定位上，到底有没有购物中心，叫不叫购物中心？我有两个观点。第一个观点，购物中心本身已经存在了如何取舍？肯定要适应市场，找有发展潜力的，或者是有利益增长点的取，不挣钱的肯定要舍，不论是什么业态，这是我个人的观点。个人老板，包括高级的打工仔都要严厉的走过去，如果已经存在购物中心着眼点应该在这里，不管是什么，前提是满足购物中心整体的业态。
第二，关于在建筑物里有没有购物中心什么的，我非常赞同各位所谈的，就是精确的定位，到底要做什么，然后再说是什么，我觉得是这样的概念。不是非得做什么，非得做主题体验，我这不是那么简单的事情。我所做的项目都非常的大，甚至在某些方面，可能在很多公共行政功能方面都会发挥一定的作用，我可以把政府的行政中心引进到我的项目中，实际上我要的不是单纯的职能。如果可以把医院引进购物中心的话，我一定会引入的。谢谢！
今天这个论坛的取舍的环节第一个是商家的，第二个是购买中心，第三是城市综合体等。因为时间关系，再次感谢各位专家的热情分析。谢谢！
没有一个行业，像商业地产这样，对即期现金流的需求如此之重。于是，在开发阶段不需投入过多自有资金，不持有物业的“轻资产”模式在内地出现后，就被很多开发商当做“救命稻草”，纷纷加入，但实际情况是“轻资产”并不比做“重资产”更容易。可以说，轻资产化对于商业地产企业而言，既充满了诱惑，又颇感迷惑。
本场微论坛主题商业地产轻资产选择的诱惑和迷惑
有请主持嘉宾：
云南栢昇商业管理公司总经理梅永丰先生
对话嘉宾：
泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康先生
中国金茂控股集团有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华女士
光大安石资产管理副总裁周颂明先生
上海证大房地产有限公司副总裁王锐先生
融侨集团副总裁、首席投资官康红恩先生
中影泰得影业股份有限公司董事长夏则培先生
湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司董事长王跃先生
掌声有请以上嘉宾上台!
轻资产是老生常谈，但是不得不谈，房地产从黄金时代到了白银时代，这时候，新资产被提上了议程。刚才我们跟王锐在聊，轻资产的模式差不多，真正把轻资产做好的非常少，在座的7位，包括我在内4个是开发商，还有的是资本运作的，我觉得非常有代表性。首先我想请朱总谈一下泰禾怎么运作轻资产。
我们的产品一个是天河广场，一个是泰禾院线。我们为什么会走向轻资产，这也是一个战略，现在，目前整个社会的环境到了轻资产的时候，一方面，品牌基本建立了，泰禾如果想迅速的做强做大，如果用重资产的方式感觉太慢，规模太大。另外，商业地产近几年的销售很难做，商业的招商也很难，大量的轻资产的人会和有品牌的开发商一起合作。
现在，轻资产比任何时候都具备实际的操作性。针对这种情况我们定了一个目标，我们今年整个发展目标是轻重并举，轻资产方面一个是小股操盘，地方投入大的股份来做，另外是看到豪华的项目用租赁的方式租下来也可以，还有就是纯粹的管理费用也可以考虑。不同的模式承担的责任和风险都不一样，主要还是针对项目，针对合作方来做，轻资产的方式大概是这样的。
朱总讲了三种模式，一种是小股操盘自己也投资，第二个是纯租赁可能对地段比较认可，出租金。第三个是输出管理，属于轻资产的范畴。
下面问一下王锐，你们以前一直在做轻资产，这次你们东方资产收购了大量的资产，你们怎么把自己的资产和轻资产都管理好？
因为去年股权的变化，我觉得正是由于东方资产这个机构，给做轻资产的模式有了基础的条件。我们也有自己的产品系统，以城市定位和以艺术定位的系列，现在我们也在南京筹备喜马拉雅的项目。另外还有两条商业产品线，刚开始的时候，我们在上海、青岛、有很多产品，取得了一定的市场口碑，有很好的效果。后期由于团队的分散开始走下坡路。从去年开始重新组建团队，首先是朝着自己的项目和资产运营好，有了多层的背景后，我们有成熟的管理团队，自己的品牌，以及在社区购物中心的经验为更多的开发商服务，这是我们想走的服务。
我想表达两个观点，为什么现在大家都进入到轻资产的领域，因为重资产回报周期长，融资成本太高，融资成本太重。包括中良这样的企业也开始做轻资产，我觉得这些都是迫不得已的。那轻是不是就一定好呢？我觉得在国内来说，轻资产可能会比较艰难，因为它面临着资本的渠道，这个问题不解决，轻资产跟重资产一样难。在国内，把资产管理好，增值之后有受益吗？虽然我们也想做轻资产，在前面的融资和成本中会相对低一些。另外，如果我们把项目运作得比较好的话，最终会有一个通道，我觉得这是最可行的。
说到管理，谁强到哪里去，可能相差不了太多，这不是最核心的问题，核心的是把问题解决了，投入和战略的市场中怎么运用才是轻资产的渠道。
大家的平台和水平都差不多，谁该去做轻资产也是挺难的，我想请康总讲讲你是怎么的应用轻资产的？
我觉得当时的高潮是2014年财经上市，大家开始纷纷进入轻资产，我们的理解是，我们考虑的重资产和轻资产，首先它不是一个商业地产的思维，是一个集团的战略思维，也就是集团战略首先要面对和考虑的问题。很多开发商商业地产的比例本身是高的，我们重点在住宅开发为主，所以，商业地产轻重首先是集团的战略问题，在这个问题里面，我们放在集团的战略中去 思考问题的时候，考虑这个事情不是一个大的问题，因为一定会从核心的地区开发核心的资产，这是核心的。
我们融桥提出的战略，其中一个就是做资产运营，一定会在核心城市和核心的地段去开发持有运营核心的物业。从这点上说，我们假装是开发商，我们是持有一些资产的，如果从集团战略的较考虑问题的时候，什么是轻资产，轻资产是集团管理，这是我们从集团战略的角度，真正的所谓的轻也好，重也好，都是要考虑的问题，从开发建设到最后合理的退出，这实际上是我们在考虑轻资产所必须面对的问题，不是我们简单的说把过去有的东西弄没有。
如果从集团的战略角度思考轻和重的时候，轻资产很重要的原因是要往产业链的上游走，要做金融和投资，金融和投资才是一个房地产集团真正的轻资产，因为他让它往上游走。我们经常讲主题地产，教育地产，医疗地产，还有很多。我们提出来，我们做这些地产的核心内容和问题在于必须在产业的股权投资上进行股权，而不是过去的传统的拿地的思维。我们今天要做的是在产业链上的股权投资。
我觉得康总和王总都讲到资本的力量，做商业地产运作的就是资本，没有资本的杠杆没法往下走，谁能扛得住这么大的资本的压力。另外三位合一，有资本方投资，有建设方来建设，运营方来运营，中国跟中国的政策是一样的，我们三位合一的，现在又分开了。刚才讲到融和退包括运作资本，核心还是在资本，中国商业资本的流动性比较差，我想请教一下周总，从资本的层面怎么运作商业地产和轻资产？
我跟大家介绍一下，光大安石前几年意识到资金的问题，到现在来看，今年差不多有一半，比较小一点，一本上不做都死掉了，因为资金成本拼不过有些行业。我们资金公司本身就有轻资产，都是投资者的钱，我们收的就是管理费，给他做也是做，给你做也是做，反正我们收我们的管理费。
说到轻资产也很有意思，有时候在投的过程中又被轻资产了，因为有时候价格很稳，投20%，帮你创造价值，帮你退，有时候可能还帮你加了一个杠杆。相比之下，一个购物中心，用资本金买下了，就算是让他做30%，我做70%，杠杆是比较高的。前提是必须运营得好，现金流能够足够的平衡，这是很重要的，做不到这一点，都是瞎掰。
所以，有时候地产公司都说做轻资产，轻资产怎么做？有一些地产公司，市场性能是不一样的，现在，轻资产30%我不太好评价，有一些相关行业我就不评价了，我自己无所谓，反正我没投。我们资金公司前面的判断很准，然后把所有的租金都算好了，哪一年退，15倍还是20倍，年的回报是多少，一算够了就投了。但是，有时候碰到很多开发的问题是感觉，大型的商业退出跟街铺是两个概念，街铺是一下子买了2万4万8万10万，这里怎么也值多少，其实完全是租金决定的。我记得在河北燕郊的时候最有意思，刚开始说1万块钱，后来说6千，我还是不要，后面3千块卖给我，最后我还是不要。这不是说造价多少，土地成本多少，两个概念，它的设计太差了，首先要活起来，这样就不值钱了。
我们说做轻资产方面，关键是纯粹输出管理是轻资产，但是，从我们来说，更重要的是给他创造多少价格是很重要的，更多的是考虑怎么样把价值做上去，怎么样把他退出去，然后议价部分怎么做，这是我们的核心。如果做一个资产包，作为资产管理方也是一个收益。并不是说纯粹的做管理，因为这方面来说，我们多少会投入20%、30%，你是用你的优势创造价值，可能他的项目原来的基础不错，这样，双方才是共赢的。地产轻资产大家都是这样说话的，但是从我的角度，我觉得要用基金模式做，不用基金模式很难做。直说负债率不会很高，相对来说轻得多。
周总讲的核心是要通过运营把你的价值做起来，才能在资本市场上议价。后面我想问一下两位品牌商，实际上，电影院也是现在所有商业地产的标配，但是电影院比商业市场只是在硬件和管理上有一些差异，我想问一下电影院怎么做轻资产，请夏总谈一下。
我们做影院的轻资产是想让影院创新，电影院做轻资产的非常的小，基本上是个人在做，以团队或者是公司的形式。我觉得最值得提的是社区里面，包括这次的会议在外面都会有交流，都是非常受欢迎的。现在很多的高端社区，一二线的城市大家都是非常高的，所消耗的观影时间非常长，我们用新的社区商业区解决观影的便利性，社区影院会小一些，我们要从哪些方面创新，我们以电影为中心的文化空间，我希望社区里面的小朋友和大人在这里得到更多的文化交流和熏陶，同时解决观影的便捷性。可以利用“互联网+”，在家里面可以选好电影，选好爆米花，进行观影，可以提供一流的空间。
夏总讲到了最后一公里，这也是为什么社区商业比较火的原因，我看电影基本上面是附近一两公里，不会选十公里外的，从商业地产来说，确实是人流的发动机。不论是儿童乐园或者其他的，我曾经做过一个儿童零售 商场，我想问一下酷贝拉，在儿童行业怎么做轻资产。
首先感谢赢商网给我们这个平台，跟全国的地产人一起交流。这个题目我前两天看了一下，之前在做主题公园前，我也做了10年的地产，商业地产承载轻资产，商业地产从买地开始就是一个重资产，万科当地希望做住宅地产，不愿意涉及到商业地产，商业地产太难做了，一般的地产很难做商业地产，但是我们的国土政策是配套做商业地产，这样就逼着很多房地产商努力的去学，甚至请专业的商业团队去经营商业地产。我从这个角度讲一下商业地产是很难做到轻资产的。
我2008年开始转型，不做地产了，我觉得我要做文化旅游的品牌，2008年的时候我看了日本的一个品牌，我觉得非常的好，非常像以前那个年代的社会风格。当时我在想，我在公司做了十几年的地产，我从轻资产做成重资产，中国土地的招标变得越来越重。我不仅是在国内，现在营业额比较低，目前整个的管理体系是做得非常好的体验，职业体验是最难做的，职业体验是对人能力的培养，整个的能力体系，功能体系，甚至整个的模式都非常难。经过这8年，我们不仅自己做了这个产品，也把衍生产品做了相关联，为什么迪士尼一定会有主题的酒店，他会把一天消费变成两天的消费，这个案例就是我们的主题公园才有可能是真正的轻资产的模式。
你进入中国是上海政府买到的，土地2500亩，整个社会投入200多个亿，270多个亿，上海人民政府掏钱。由于它的整个产出包括倒流，一年为了迪士尼整个的园区倒流1000万左右。从习大大开始，真的不愿意用美国的文化侵略中国，我当时第一个打造了民族品牌。在产业链的过程中，把轻资产做到了极致，国内有很多项目都是用轻资产做的，其中有一个摩洛哥政府，也买到2-3万的住宅，不仅仅是是土地的概念，还有整个资金的倒流，都是完全用品牌的方式做营运。这就是轻资产的概念。
王总的第一个意见是轻资产都很重，第二是通过营运和品牌输出做轻资产，其实我觉得做儿童游乐和儿童方面的轻资产难度不大。我觉得做轻资产要搞清楚对象，比如说融合企业要有30%的资金收益，本身就比较低，如果还是30%别人怎么活？我觉得的重点在于怎么实现双赢，重和轻很难辨别。轻和重，举轻弱重，举重若轻。刚才大家提出道路轻资产的核心是运营，最后的收益要做好，如果收益做不好怎么行呢？我觉得从运营的角度上我想请朱总谈谈怎么做轻资产？
轻资产这个方向中，对资产理解的概念跟企业不一样，从前面的投资做，开发建设运营是比较重要的，关于其他的，我们企业会做轻资产。轻资产的运营比较难做，首先要有品牌，如果没有品牌的话就不存在轻资产。另外，合作的对象是谁，如果合作的对象是金融资本，可能天生就不敢去，如果能够运用得好没问题了，如果合作伙伴是实体资本，可能地产是要做试验的，轻资产更难一些。如果我是大股东你是小股东，不管是招商还是运营，招商的价格定价，一个品牌或每个品牌的定价，每个运营中的字数，都是很重要的。
轻资产这块，运营是很难的过程，特别是对实体经济。租赁不算，租赁也是一种解决办法，不管是高还是低，剩下的就是运营，只要做好品牌，也是一种解决的方法，因为资本都变得非常难。当然，在资产过程中还有很重要的事情，就是从头做到尾，就是开始建设，整个总体交给我，从设计、开发、建设，都是最喜欢的，只有量身打造的才是有商业前途的。
做商业从运营的角度讲一直是强调硬件多好，未来运营的高度就有多高，我们的品牌也是相当困难的。我们的项目一般都会考虑硬件齐不齐，条件再好硬件也会少做，如果把规模做大，有议价能力是一件好事情，如果做项目做砸了有点得不偿失。在运营轻资产的过程中困惑也是很多的，体量大后团队也有点跟不上。做得好的话最大的增值是资产的拥有方，所以在市场过程中运营的话，是有一些考虑的指标。
未来，是什么资本？我们的标准不一样，实体资本和金融资本的标准都不一样，如果有条件就放宽，如果干好了再接手这还是要再考虑一下。最关键的是要把资产运营好，如果运营不好，不管是股东的还是其他的都是有问题的。
首先品牌是一个很重要的体制，但是核心是运营，讲到轻资产项目，很多人自己不死过几轮不知道怎么做资产，所以，真正吃过亏的才会信任你，让你来做，如果一开始就没做过没有对比，选择是有的，但是选择的空间不大。王锐讲到一个问题，持有资产的回报率低，谁愿意回报率低呢？做管理方和开发商来说，我的权益怎么保证，最后如果明显不够用也不行，只有轻资产和重资产双赢的局面，我想听王总的想法。
刚才朱总也讲了，前些年这些公司特别多两三年前，这些公司遍布全国的各个城市，因为你自己没有投入，怎么对资产负责呢？我觉得做轻资产没有纯粹做重资产的话，只是把这些作为企业生存的手段，有的时候对产品负责的程度也会受到一定的影响，刚才大家说公司的数量在减少，公司里的人的规模也在减少，目前国内做得好的项目也不多。
现在，国内的开发商也说了，怎么办呢？不管做成什么样，心理踏实这是一种模式。确实，如果说规划不合理怎么改造呢？动辄就是几千万，说投就跟着你投，投了之后要增长到多少，本身不改的话收益可能是3000万，要改完了之后才有可能到达很好的效果。我觉得轻资产的模式国内真的还探索，按照刚才讲的，从大的角度来讲，如果一开始项目的选址开始就参与的话，可能对项目的把控能力和未来成功的把握会更大一些。我们最怕的是开发商自己死了好几回了，最后希望通过运营管理费也好，怎么把垂死的项目做活，这里会有成功的可能性，但是难度比较大，因为这牵涉到商圈的问题，匹不匹配的问题。
规划轻资产最终也就是两点。第一点是要有资本能力，第二个是团队的运营，自己能不能管好，如果自己的项目都管不好怎么管别人的项目。刚才说到投资回报很低，那别人为什么要给你做，他觉得自己组建团队，挖几个人也可以达到这样的成果，我觉得这会影响到轻资产。
王总说得非常的中肯，如果说你就是一个服务商，你不肯定帮别人，你要自己投资哪怕是小股东，或者是有自己的资金，这样才可以全心全意的投入，另外要运营。解决这几个问题。最后讲的第一个是前期怎么有低成本的资金，第二是后期怎么高议价，从中国商业地产的资金回报率来看是偏低的，实际上融资成本远远不只这一点。我想听听周总的意见。
刚才说到营运，说到退，首先这个项目测算是很难的，首先项目一定要好，假如说先天就不好是不可能的，实现不了。后面如果说退的话，所有资本运作的钱要把价值做出来，如果做不出来就无法运营。就这块来说，我做商业要么做大，要么做死，要么卖掉。做企业也是一样的，没有其他的选择，如果平台不够，没有合适的人跟着做不可能做得好，人才是整合性的，我们收了很多项目，整合了很多项目，包括整合了一些企业，我看到所有的问题面上都是人的层面，都是人做的工作，全部是的。
所以，虽然说运营好象是数字层面的数字，但是审核是战略层面和人才层面，内部的激励机制，原动力怎么解决，然后整个团队要有一定的规模和资源，不至于做不好，我觉得没有做不好的人。规模很重要，商业做够了一定的规模，那租金肯定也会高。如果一个团队管10个项目和5个团队肯定是不一样的。从大的层面来说，这决定了回报。另外，对整个商业的引领，这是很值得的。
我们重庆有一个项目，换了80%的品牌，花了1000万来补偿，该补的就补，有一些不花钱，有一些折旧很正常。但是我们跟地产的算法不一样，可能退出去的价值不一样。投的时候完全是从退的角度看，这就说明思路问题。另外，结果问题，轻资产收管理费从哪里收，从项目公司直接收吗？从项目公司直接收有一个问题，就会变成成本，但是从其他的层面收，这个项目是没问题的，退出去15倍就会有4500万，假如说300万的管理费放在这里面，就是说损失了4500万，假如说有一些管理费根本没有结构上的安排，那你给对方做了也是白做的。有一些多给了某一个百货，我们看的时候觉得结束后要重新来过，根本没什么价值，根本卖不出钱来。从这些方面来说，都是非常重要的，要做这块的话，首先要从结构、安排各方面事先考虑，因为这是比较重要的，我就介绍到这里。
周总讲的是所有商业项目再融和开发之前都要把所有的安排想清楚，但是大部分人没想清楚就冲进去了，大部分是没有商业运营经验的，都是地产转型过来的，这个也许是目前中国的现象，所以理想的很丰满，现实很骨干。从品牌的运营角度，我想听听夏总的意见，影院怎么跟开发商共赢，影院是重资产，投了影院层告最少要9米，影院的轻资产怎么实现？
我觉得影院更多是开发商的诉求，很多都是自己投资影院，但是他们选择团队有不同的方式，一个是自己组建团队，花的时间比较久，有的是跟影院合资合作，现在更多的公司会选择自己去投资影院这块，因为这个板块的收益率相对来说比商业利用得高一些，包括一些资产证券化是优质的项目。目前，国内很多开发商也在合作。
最后请康总点评一下轻资产，您认为怎么做？
我觉得是这样的，作为开发商来讲，思考轻资产的时候，有两个关键词，一个是资产运营，第二个是产业运营，这两个事跟房地产开发商有关，如果我们要做战略转型，特别是跟商业地产战略转型相关的，我们一要去思考这两个问题，一个是资产运营。今天，所有的行业都是关于资产运营类的，但是，我们希望开发商更多从资产运营的角度出发。为我们我们谈资产运营，因为现在我们做资产运营的水平还不够，要把资产运营的水平和能力提高，提升上去，但是做资产运营的同时，产业运营的思维有时候比资产运营的思维对企业的影响，特别是往轻资产探索的影响更重要，影响更大。我就讲这两个关键词。
总结得非常好，最后给两分钟给酷贝拉王总，在运作儿童合同的时候是怎么把握的？
我觉得特别是像我这种职业体，跟当地的政府的关联度很强，因为我们是在行使政府的公益责任，这当中怎么跟政府相关，是要非常重视的。
养别人的孩子，自己的孩子可以打，别人的孩子不能乱打，而且要说明理由。所以，我觉得这是一个永恒的课题，留待以后讨论今天就到这里，谢谢大家！
非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！
进入2015年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，商业地产行业已经进入了一个全面的技术商业时代。科技化、大数据成为商业地产的基本配置，推动行业的革新。一些零售企业和商业地产运营者已经开展创新思维，欲通过结合新科技、引入大数据欲实现购物中心体验智能化。
本场微论坛主题为科技、数据助力商业地产步入智能革命时代
有请主持嘉宾：
鼎世商业集团执行董事王玮先生
对话嘉宾：
杭州脸脸会网络技术有限公司CEO 何一兵先生
阳光海天&停简单创始人闫亮先生
赢傲科技董事长李健先生
维尚家具制造有限公司（集团）副总经理（维意定制）林文彬先生
广东快客电子商务有限公司（KK馆） 创始人吴悦宁先生
弘阳集团高级副总裁沙勇先生
越秀地产股份有限公司商业地产事业部副总经理梁艺强先生
掌声有请以上嘉宾上台!
今天，我们的话题是科技、数据助力商业地产步入智能革命时代。首先请大家介绍一下自己。
脸脸主要是为城市的吃喝玩乐的场所，在网上构建一个一一对应的场景，在这个场景里面实现商家和人，人和人以及商家和周边的连接，通过对人流的运营，提升体验，获得数据，最后对数据进行挖掘和利用，这样一个技术型的公司。
大家好，阳光海天是做停车场智慧管理的，我们是做停车场这块，阳光现在是一个10年的停车管理公司，一直在给商业地产做服务，我们在全国管理了大型的停车管理，跟商业地产的人流相结合，因为停车场是用户进入商业的第一站，如何把用户的位置老街到，通过商业地产进行商业方面的判断是我们一直在努力做的，谢谢大家！
我们赢傲是做房地产互联网解决方案的，连续两年我们都会用一些商业地产的新信息，今天，我们带来了一个人脸识别系统，在这里可以告诉剩下的嘉宾朋友们，其实谁几点出去谁几点回来了我们都有数据，留下的就是最好的朋友。我就介绍大这儿。
各位现场的朋友大家好，非常开心能够来参加赢商网举办的这次论坛，也非常开心能够与这么多位行业的前辈一起探讨，很多人了解过一个品牌，我们做的跟在座的每一位都是相关的，我们在为家做服务，20多年前做，15年前做互联网，中国所有的民用家具，我们20年前给他们做家居，15年前广州第一个家具建材的团队是我们做的。到今天，整个中国做C2B加O2O以及整个借助购物中心，SM店做的，这10年，我们不断的实现目标，把少数人的定制变成多数人的生活，把这些事情变成我们的目标，经过机场的可以看见我们在机场做了一个大大的东西，我们实际上是为所有今天买了房子的人提供免费的服务，终端一对一的设计解决方案，最后生产，每个家庭的的东西都是独一无二的，我们在这里通过数据、技术创新，解决了成本和设计的问题，让每买得起房子的人都有属于定制的独一无二的家居。
我在商业界是一个新人，我是跨境电商的，我认为，我自己做的跨境电商也是一个伪命题。
现在我们有物业商业和地产，弘扬商业不只是家具建材，现在有了中心，酒店，涉及到一些物流码头等等。
非常开心参加这次论坛，越秀地产是一个上市的国企，我们的商业开始得比较早，到现在有20多年了，越秀地产在全国各地都有各种各样的商业体在开发，跟其他的商业地产开发商有一些不一样的地方，我们有一些在香港上市的，专著于在大陆的经营，做房地产信托的板块，这是我们其中的一个特色，我们有金融去化的途径。具体到现在的一些工作，作为一个理科男我希望把一些高科技的手段运用到商业项目里面，这方面我们也做了一些尝试，作为嘉宾我也非常愿意把之前的一些精力跟大家分享，希望能给大家一点帮助。
谢谢七位嘉宾的的介绍，我现在做的事情是为行业提供具有世界高度的一整套的商业解决方案，策划、设计等等，我现在服务的客户主要是万达集团、华润等，我希望通过赢商网这个平台跟大家建立更广泛的联系。今天的7位嘉宾整合得非常好，有两位搞技术的，还有三位是基于零售和服务的，还有两位真正的实体开发商。
全球100多年来，零售渠道经历了百货、合资、苏宁等都是属于这样的，还有一些折扣店，也是近年来在欧洲兴起的，还有大家都知道的电商渠道，其中的4个要素就是驱动整个的零售发展。第一个是零售商，第二个是品牌商，第三个是地产商，第四个就是科技进步。
关于品牌商，我要解释和澄清一下，国内的这些品牌，大家肯定以为它是零售商，其实他们都是品牌商，都是一些公司买断他们的商品，他们都是在70年代，80年代进入亚洲后变成了零售商兼品牌商，作为国外如果一个品牌没有经过一两代人没资格说自己是品牌商的。当然，大家看这叫品牌商，可口可乐，雀巢，我希望大家清楚什么是合资商，什么是品牌商。
科技进步，从电传、电话、传真到电视购物，从条形码二维码都是科技的进步，特别是移动互联网的发展，颠覆了整个零售世界。今天在座所有的零售渠道，一些创新企业，我想请大家就今天的现状、机遇和调整谈一下自己的认识和观点，首先要对大势有一定的把握。首先，是关于目前的全渠道的机遇和挑战以及现状的观点和认识，首先把第一个问题交给何总给大家分享一下。
金坛的主题是数据科技，特别是大数据，刚刚主持人讲到伪命题，某种意义上来说，大数据对购物中心来说也是一个伪命题，我个人是这么认为的。大数据这个词被用得快烂了，它本质上有一个特制，它跟原来的随机抽量的数据分析相对立，特别是现在有了云计算，强大的技术运算能力使得我们能够更加全面的了解。基于这个数据能够对趋势这一些事情做出评估。
我经常开玩笑说大数据对平台是有价值的，比如说阿里巴巴的平台是有价值的，更多是拿出来算命的，对过去的事情评测一下，对未来的趋势预测一下，对于购物中心只是一些小数据，比如说一个购物中心周边覆盖了20万的人群，对这些用户准确的划项，这是小的具体的数据。不是数据量大就是大数据，数据量就是小数据，对商业地产商来讲，特别要关注的是用户的消费行为等小数据。
另外，小数据怎么获取？互联网时代跟移动互联网有一个本质的差别，就是移动互联网时代实现了小时空的即时连接，在互联网时代实现的是大时空的异步连接。淘宝和京东等平台实现的是大时空，比如在北京和上海买广州的东西，这是一个大时空，在半夜也可以照样买东西，可能人根本不在，这是大时空的的连接，购物中心需要的是小时空的同步连接。客户在购物中心的时候能不能连接到他，这非常的重要，比如说在移动互联网时代实现小数据的同步连接的就是滴滴，现在可以用互联网叫车，可以把需求和服务连接起来。
我们的购物中心怎么利用移动互联网给我们带来的小时空的同步连接，来激发我们的需求是非常重要的。
谢谢何总。第二个问题交给李健来回答。
谢谢，我们解除了非常多的购物中心，怎么建立平台，我们想分享一下跟客户沟通反馈出来的信息，大家对科技的应用。如果应用到科技，对购物中心来讲必须建立自己的平台系统，跟平台连接，对内是一个管理工具，对外是一个营销工具，这也是购物中心的经营管理团队提出的最直接的需求。
在目前的现状下，其实他们都有困扰，会出现三种情况，现在有一些大平台，很希望跟购物中心合作。现在有很多情况，一种是要建自己的大数据，很多数据要保密。另外一种，可以跟外界合作，但是同时要有自己的平台，有一些核心的数据还是在自己的平台上，但是也希望能实现资源共享平台，用大数据做资源共享和共享经济的事情。
其中有一个核心问题是数据的收集，数据收集可以通过移动互联端的互动。比如说今天在会场外面做了人脸识别系统的体验区，刚才我的研发中心的人员已经发给我了，今天到场的60%是男性，40%是女性客户，19—40岁的占到80%，如果用到客户中心，我们就可以知道这个人是否是公司的员工。按照传统的方式，我们不知道这个人是不是公司的，但是人脸识别是很精准的，这个人来回了几次，可以知道这个人是不是你的会员，是什么级别的会员，甚至可以知道有没有在这里消费，买过什么东西，结合系统就可以实时的分析出来。
这种技术的应用对数据的质量会有很高的提高，你的分析和效率也会很有效，最终要变成有效的工具来用。刚才我举证的是系统平台跟应用到智能硬件的设备。实际上，在购物中心里面，其实大家也是围绕这个问题的角度，每个购物中心和每个客户，或者是跟精英团队沟通，大家都明白这些问题，这是我跟大家分析的，谢谢！
李总讲得非常好，谢谢！下面有三个基于地产平台做零售和服务的，闫亮先生是利用平台做停车服务，你谈谈你所面对的形势机遇和挑战。
我们就是给商业地产提供服务的，我们做的商业地产的服务业做了10年，其实在停车这块，前些年一直是比较被忽略的，以后只是作为商业地产的配套，这些年可以看到，很多业主方已经对停车市场很重视了，停车场成为商业的很重要的一环。
我们现在有几个板块，一个板块是金融，停车场本身是一个非常优质的资产，在运营停车场的时候是用酒店运营的思路，我们可以达到60%，停车泊位作为优质的资产，去年我们有20多个停车场，流动性比较好，IR也比较不错。上一周，北京的停车场可以市场化的定价。未来，希望商业地产的老板也好，停车场除了给用户提供服务业是非常优质的资产可以带来很高的收益，我们在今年的第三季度末会发出来，也会购买优质的商业地产。
第二，我们还做了一款停车APP，智慧停车领域在移动互联网是比较火的，停车是一个非常重要的事，行的事情除了选择了交通工具和交通方式，更多的是考虑车怎么停，停在哪。我们覆盖的不仅仅是商业，也包括公建等，我们更多的是关注商业领域的应用。我们现在支付停车费用用户超过2000单，占到车流量的30%。互联网的企业会极大的提高体验，我们会给业主流量的分析，他会清楚的知道停车什么时候人多，什么时候人少，怎么合理的运营和安排。
另外，我们掌握着进入商业用户的位移，只要车辆一进入停车场，视频识别就知道是哪个会员来了，消费习惯是什么，也是最后一个重点，出去之后就知道哪个会员了，我们现在也在常识推出一些但应信息，就是一个会员按照一进入停车场就可以知道今天推出的电影是什么，在停车场里面提升科技的体验利用移动互联网的方式，对于未来整个提升的黏性，做一些商业方面的提升我觉得是非常重要的。
很多时候是在服务方面提升价值。维尚家具我想请你从家具角度回答一下。
我是一个商业的门外汉，我讲讲这么多年我们在购物中心里面的机遇和挑战。我们是一个非常传统的行业—家具，家具在国内属于非常传统的行业，我们为什么会在购物中心，全国有700多个购物中心都有我们的店，一个卖家具的开在购物中心里面，一开始大部分的人都不理解，在前期进入的时候也有一些困难。我们是做定制的，区别于传统，传统是我生产什么你就得买什么，我们这边是你要什么我们帮你设计什么。
之所以从传统的地方到自己的商业模式有一点不一样。今天的零售也好，商业也好，都是不断的变化的，购物中心对我们来讲就是满足了用户体验的场景。我们做线下场景做得很好，线下场景做得很弱。在这方面我们开了一个行业的先河，接下来在二三线的购物中心也会布局，在主要的城市里面做自营，今天，还是基于购物中心来做定制的服务，我们非常感谢商业地产购物中心的存在，刚好对我们来说是一种匹配。
你的品牌叫什么品牌？
唯一定制和尚品宅配。我们做软件，创办唯一定制和尚品宅配。从现在开始，O2O+购物中心变成今天的商业模式。
我说一下技术在我们的体验店是怎么应用的。我们是一家广告店，我们也有咖啡，但是我们的咖啡不接受现金也不接受刷卡，只能接受APP下单，一开始我们还担心会不会习惯，后来我们长期坚持发现是很好的，这是第一个试验，大家是愿意接受的，而且已经不习惯用现金给了。
第二点，我们的实体店可以知道每天进来多少人，来的人是不是老用户，我们是识别手机，我们的店里有传感器可以识别，每个人进来要带一部手机，我们能够知道，每天进来多少人，从千到万。第二，整个店的平面图有一个热点图，每天，每个月在店里面的哪一个位置占了人数的多少，可以有利于我们分析产品。如果一个产品卖得不好，也许是价格有问题。
第三点，所有的产品全部是数字化的，因为我们卖的是进口商品，有一些商品我们店员培训一个消失就可以上，因为有时候扫一下二维码就可以了。我主要是从人和店，做零售最难的是人，人的管理非常难，刚做食品的时候发现90后说两三句第二天就不来了，因为他们的性格也比较个性化一点。后来打听了整个行业觉得是难题，之后我发明了一套体系，公司的一线员工用表现来管理。每个员工的表现有16个维度得出今天是要加班还是要扣分，随着时间越来越旧，分数会越来越有利。
现在，我在这里只要拿出手机APP就知道我任何一个员工每一秒钟的表现，把这套体系做好之后，他们就会自己竞争，自己淘汰，从此我的流失率下降了，而且业绩还提升了，还吸引到很多优秀的人过来，因为我这里很透明，决定待遇和前途的是系统，不是老板和上司，也不用担心你是新来的这里有小团体。这是我对人的管理。
我们在广州有一家店，我的人气是数一数二的，因为我们做了这样的动作，消费者与我们是朋友关系，我们的线上销售远远超过了门店，而且门店非常好。刚才我说了跨境电商是一个伪命题，因为产品你有大家都有，你便宜大家也便宜。其实我是软件工程毕业的，现在是产品经理，我是常在一线的。
吴总讲到的困难是人的问题，这是我们国家面临的一个很大的宏观的大问题。华东地区的标杆企业都跟他紧密的联系在一起，请沙总跟我们分享一下这个话题的观点。
我们作为一个商业地产，会用到科技和电商，商业地产主要是商业，我们主要把自己定位为商业运营的角度，结合现在的经营业态，传统的家居的业态怎么用电商。我想谈几个方面，电商怎么结合我们的企业，电商是互联网的标配，“互联网+”还是“+互联网”，这跟企业相关。
从自身的优势和机遇来说，家具在弘扬商业方面有自己的优势，最终商品消费的特色决策，决策比较强，最终离不开线下。我们还是要“+互联网”，我们把它作为一个工具，作为电商的轻领域，对这个应用的评判标志是能为线下带来多少的提升，这是一个定位。
第二，经营理念的转变，怎么淘汰，我们离消费模式比较远，从运营的模式来说，尽可能的经营扁平化，我们要发现消费者，黏住一个用户，经营一个用户，我们不得不贴近消费者，用这样的方式贴近会员，如果这个不掌握好是不行的。
第三，线上线下确实要结合，尤其是像我们这样的行业，线上所有的家具服务资源整合，包括家装、设计、物流等等，把资源整合起来，线上的展示和引流带到线下成交，也使线下的交易线上化。现在家居的产品化和样品化，让他们感受到跟线上完全不一样，这样可以给传统的家具市场带来一个大的变化。
关于怎么做决策，很多传统的行业对电商不太了解，认为风险太大，我认为决策在消费上。传统的消费是人无我有，人有我有，这是很难做的，实际上做不到。我觉得企业资源能匹配的，经过消费者调研，最关键的几个点解决，哪怕是数字做到风险控制后，能够逐步的优化，我相信这样可以为家具行业做电商。谢谢！
还是聚焦屏幕、科技和数据，对于科技，我非常同意刚才沙总的说法。无论是做商业或者是做生意，都是为了解决客户的需求，现在客户对科技的需求是日新月异的，我们肯定要把新的科技放到商业地产里面。现在，对于一些新的科技的发展还是非常忐忑的。我们也在看一些新的科技，比如说AR、VR会不会产生革命性的影响创造出新的需求，通过科技的创新创造出新的需求，这些新的需求又拖动一些新的商业模式和新的商业空间，我们现在非常关注这一点。现在科技发达了，在做一些商业策划的时候也非常的纠结，30年以后的商业会变成什么样子，我们觉得很难预测，但这是一个趋势，我们只能说去拥抱他。
另外，我也注意到，刚才大家讲了大数据确实是一个伪命题，这个题目也取消了“大”字，只是“数据”，非常的精准。按我的理解，商业地产所涉及到的数据，从数量级的角度远远说不上是大数据，但是我们可以用大数据的手法或者是大数据的建构方法去理解商业，我们是这样认为的。
从运作的经验来说，对商场的运营，我们跟李总分享了，这已经是一个标配了，对商场的ERP等对内是管理的手段，对外对整个商场的租赁管理，对宣传的精准性，对人流和租金的收取都非常的有效，所以可以很快的提高效率，这是一个标配。因为数据量的问题，其实可能还是偏重于分析，对于预测这块，我觉得我们还要跟一些大数据的公司沟通怎么提高预测这块的能力。
再补充一点，我们也在做一个事情，希望通过不同业态的数据价值，因为除了地产外，我们集团还有交通、证券、金融业，现在我们也在做一件事情，把不同行业的数据导入，形成一个资源池，在各个行业，在资源池里面，能不能够抓取到更好的信息，提高数据的含金量。我就提这么多，谢谢！
2007年后发生了一个事情，苹果智能手机问世了，大家看到，2007-2014年，全球智能手机的用户的人数突破了20个亿，从互联网问世到现在将近30年的时间里面，加在一起的人数就7个亿，这里20亿，真的不得了。2013年前，美国所发生的变化，我们中国一直在学美国，从金融危机的时候，美国的电商增长是负的零点几。2007年之前，亚马逊的渗透率占有率10%，确实分了实体零售商的一杯羹，但是从2007年后出了移动互联网情况就不一样了。从2013年开始是一个转折点，美国电商的渗透率是10%，但是要注意，实体零售商占的份额是90%，纯电商5%，剩下的5%是实体零售商投资全渠道，对市场的掌控依然是95%。
德国也是一样，从1986-2014年，德国的电商的渗透率就是10亿，美国和德国都一样，2000年的时候说再过十几年实体零售商全部消亡，现在10几年过去了，实体零售商都活得非常好。12%的网购可以在店里看到，88%的实体购买网上可以看到。现在都是美国的传统零售商通过自己的全渠道在运营。
马云现在在做什么，马云投资控股浙江省最大的实体商业地产零售商，马云投资苏宁云电，看重的是实体零售总额。马云自己做了淘宝实体的电商。他很聪明，他以前以为是不用再逛商场了，但是天猫也好，淘宝也好，也是学美国的，但是马云跟国内的资源更好的结合在一起。产能过剩，太多的廉价物美的产品，物流成本又低，最关键的是中国的电商几乎没有最好的，跟全球最高的实体零售商做最不公平的竞争，这个差价我们理解是47%。
制造潮流，中国的电商发展到2020年现在可以很清楚了。我比较相信这样的数据，这是对中国的全球数据机构的测试，到2020年，中国是5120多亿万美元，按现在的汇率来算，也就是3万亿到4万亿，我对现在的3万亿是不屑一顾的。回到今天的主题，现在是数据全球化，现在一个企业不可能拥有自己的资源和技术实现今天的生存和转型。现在保利学习很快，是线上线下并举，我们讲看问题要看到问题的本质，这是我对今天会议的总结，谢谢！
谢谢，非常感谢台上的嘉宾带来的精彩发言，感谢各位，谢谢，请回座。
伴着夜幕的降临，商业推动地产论坛第十一届年会也到了和大家说再见的时刻，今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见，为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。我们希望通过这次行业发展论坛可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用。我们也希望商业推动地产论坛第十一届年会能促进行业间良好交流与合作。
在此，非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注！商业推动地产论坛第十一届年会就此告一段落！感谢合作企业的大力支持。请大家在工作人员指引下参观第三届中国国际商业地产博览会，期间为大家提供了美味茶点。中国商业地产金坐标颁奖典礼暨招待晚宴预计将在一个小时后在此宴会厅举行，届时会通知大家入场；另外，21:30分“商业地产人魅力之夜”精英交流酒会将在酒店四楼户外酒廊举行，届时欢迎大家到来！请各位来宾带好随身物品到会场外继续交流，我们稍候再见！！！
2016年4月13日，第11届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重开幕！
第十一届中国商业地产节是由中国商业地产第一门户—赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办，中国商业地产行业年度最高规格/最具影响力的零售业与商业地产界年度盛典节日！
作为行业沉淀十一年的经典之作，已然成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台，是中国一流地产企业、国内外品牌商业企业、国内外金融机构在中国市场共同谋略产业交流、合作、招商顶尖的涉外高端商务平台；也成为各行业组织共同推进的，商业地产领域中规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度活动！
本届活动将汇聚逾千名中国商业地产行业领袖精英学者，汇集高端论坛、颁奖盛典、年度盛事盘点、行业顶尖权威排行、品牌展示、招商对接于一体的行业奥斯卡盛典！
尊敬的各位领导各位来宾，女士们、先生们，大家上午好!欢迎来到由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第11届中国商业地产节”的现场。
“破”除旧的才能建“立”新的，只有勇于革故鼎新，才能在商业地产新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，“止”是我们发出整装再战的符号，留给商业地产人反思的顿号，登峰，我们需要 “不止不行”!十一年，商业地产风云骤变，而这一切最直接操纵者非商业地产人莫属!2016，我们向中国商业地产人致敬!第11届商业地产节将是一个行业共话的机会!
我是来自广东广播电视台的主持人李文，我谨代表第十一届中国商业地产节活动组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产界、零售界及金融界的领导和嘉宾们表示最诚挚的欢迎!
下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：
鸿荣源集团总裁、壹方置业(深圳)有限公司董事长赖俊霖先生;
鸿荣源集团副总裁、壹方置业(深圳)有限公司总经理梁剑飞先生;
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生;
广州市素型信息科技有限公司(素型生活馆)总经理林学波先生;
泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康先生;
中南商业集团总裁姚可先生;
中国金茂控股集团有限公司副总裁、商业事业部总经理任艳华女士;
正佳企业集团有限公司副董事长兼执行董事谢萌先生;
上海证大房地产有限公司副总裁王锐先生;
北京汉博商业管理股份有限公司副总裁张杰先生;
滇池国际会展中心环球MALL总经理朱志军先生;
上海红星美凯龙企业发展有限公司助理总裁、上海红星美凯龙商业管理有限公司总裁李嘉先生;
杭州脸脸会网络技术有限公司CEO何一兵先生;
中国巨幕制作总监勾磊先生;
正荣集团商业管理总公司总经理张子玉先生;
中影泰得影业股份有限公司董事长夏则培先生;
厦门昌宏集团商业管理公司、昆明西城COHO商业总经理陈荔女士;
盈石集团资深副总裁、盈石(深圳)资产管理有限公司总裁周亮先生;
广州太古汇总经理隋颂伟先生;
民盈集团副总裁兼民盈山智慧城总经理邓国坚先生;
东方之门商业总裁严俊琪先生;
深圳合纵文化集团胡桃里事业部总经理詹宗德先生;
融侨集团副总裁、首席投资官康红恩先生;
成都大悦城总经理田维龙先生;
光大安石资产管理副总裁周颂明先生;
大地影院集团总经理于欣女士;
苏宁商业广场公司副总经理冯波先生;
招商局蛇口(沈阳)有限公司总经理谢显华先生;
城市发展(中国)有限公司副总裁、苏州豪城建屋置业有限公司总经理姚东先生;
旭辉控股(集团)有限公司副总裁蒋达强先生;
阳光城集团副总裁饶俊先生;
深圳华侨城都市娱乐投资公司助理总经理高征先生;
上海共好投资有限公司总裁黄坚敏先生;
阳光海天&停简单创始人闫亮先生;
柏利城商业管理有限公司董事总经理房金亮先生;
上海悠游堂投资发展股份有限公司执行董事陈笑凡先生;
K11购物艺术中心南中国区营运管理部助理总经理叶旭明先生;
中信商管总经理张强先生;众合诚邦国际资产管理(北京)有限公司总裁贾涛先生;
派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴先生;
北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄巍先生;
维尚家具制造有限公司(集团)副总经理林文彬先生;
云南栢昇商业公司总经理梅永丰先生;
外婆家餐饮集团有限公司总裁裘晓华先生;
弘阳集团高级副总裁沙勇先生;
湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司董事长王跃先生;
快尚时装(广州)有限公司(UR)副总裁温志军先生;
广东快客电子商务有限公司(KK馆)创始人吴悦宁先生;
上海眷飨餐饮管理有限公司(桃园眷村)总经理聂豹先生。
以及主办方领导：中国商业地产节秘书长 、赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲;赢商(集团)控股有限公司董事 / 赢商网 CEO 李乐贤;赢商(集团)控股有限公司执行董事周艳斌;赢傲科技董事长李健;赢傲科技CEO陈钢。
同时要感谢本次大会指定考察项目广州正佳广场及太古汇的大力支持，在昨天的项目考察中向同行展示业态调整升级的成果，为同行做了一次优秀的范例。
同时也要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，网易房产、搜狐焦点、新浪乐居、房掌柜、凤凰房产、搜房网、腾讯房产大粤网、21cn房产、地产中国网、亿房网、中奢网、奥莱视界、星空地产网、中国时尚品牌网、上海购物中心协会、商业地产观察、江西商业地产网、南方都市报、宝安日报、21世纪经济报道等感谢你们的大力支持!
一直以来，中国商业地产节都受到广大行业伙伴大力支持和关注，众多行业领袖的积极参与为活动增添更多精彩。下面让我们以热烈的掌声有请致辞嘉宾：中国商业地产节秘书长、赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲先生为本届地产节做开幕致辞。
非常感谢各位来宾的莅临，不破不立·不止不行，首先向杰出的商业地产人致敬，谢谢大家的努力，让这个行业更加好，谢谢!
按照过去做这个活动的经验，我先回顾一下过去5年的情况，首先，一个关键词是轻资产，轻资产背后还有存量地产，因为中国商业地产到了存量时代，所以我们可以看到很多的开发商、以及很多在商业地产有一些经验的公司都开始做准备。商业地产从五六年前开始增长，到现在进入了存量时代，是值得大家思考的问题。在存量时代的背景下，做商业地产开发的各位同仁应该怎么面对这个情况，我觉得还没有破题。
第二个关键词，就是移动互联网，互联网我们一直都在提，但我觉得移动互联网对我们的行业最大的影响不是电商，我认为最大的冲击已经过去了，电商倒逼很多实体商业，转型的重要因素。我要说的互联网对我们的影响最大的是市场的不确定性，在移动互联网教育下的一代年轻消费者，他们的消费行为，消费影响改变的周期越来越大，我们很难清晰的预测消费者下个月，下一年会喜欢什么东西。大家可以看到，在这个大背景下，可以看到很多昙花一现的品牌，我认为在移动互联网下，消费者获取信息的渠道太大，消费习惯的改变会非常频繁，非常快，这是我们面对的挑战。市场的不确定性，这是移动互联网跟工业时代最大的不同，工业时代可以按照经验，固定的发展轨迹预测，但是现在市场的不确定性越难以预测。
接下来的一个关键词就是创新，创新是一个很老的词，但是在我们的行业里面，在过去的一年里面会发现有很多业态的边界越来越模糊，卖衣服的做餐饮，卖餐饮的做咖啡，做咖啡的又去做其他的东西，很多东西整合起来。我们会发现，越来越多的品牌很难固定的划分到某一个具体的类里面，也就是说业态的边界越来越模糊，这就是跨界。对购物中心的理念我们也会发现很多创新的因素，昨天大家参观了正佳广场，在室内有一个这么大的极地海洋世界。未来这也会包含很多的因素，而不是一个单一的概念，我们会发现这些业态的创新不管是从什么层面，都将驱动整个行业的不断变革和进化。我可以大胆的判断，购物中心的业态调整周期也会变更，可能未来5年，也可能是未来3年就会变化，我觉得这是未来的趋势。
最后一个关键词就是大数据，赢商网从去年开始启动了大数据战略，第一，不做大数据不行，第二，这个东西做起来后对行业的潜力，对整体效率的改进会有非常大的帮助。现在大家都知道我们的购物中心，我们研究过数据发现，上次万达开发了这么多项目，它的数据也不多，一般的商家数据库我认为就是在2000家左右。我们会选择非常成熟的品牌，连锁店达到一定数量的，这么多的招商和调整都在这几千家里选择，招商难的结构是结构化的问题。
对于购物中心和开发商来说，最大的特点是对于成长性品牌的选择成本比较高，我相信在座的要去找家乐福，找肯德基不需要通过赢商网，但是，对于那些可能才开了两三家店，其实非常优秀的，你的成本是非常高的。目前，我们正在专注于成长性的品牌，我们希望通过我们对成长性品牌的不断分析和研究，可以向我们的客户推荐好的品牌，这是赢商网大数据正在做的工作。因为做大数据真的是一点巧都不能偷的事情。
接下来，我汇报一下赢商网未来的发展方向。我认为，未来的赢商网是“赢商网+”，对赢商网来说，鉴定的朝着行业大数据的平台建设这个一个鉴定的目标，我们的媒体属性和媒体推广未来都是大数据应用的平台。随着大数据建得越来越好，我们的平台会越来越有效，越来越精准，这是我们坚定不移的方向。我们跟任何的合作伙伴合作必须是赢商网为主导，这是我们主要的发展方向。
什么是“赢商网+”?赢商网除了是平台还是一个渠道，我们跟全国上大部分的品牌商建立了良好的沟通，这就是我们的渠道，在这个渠道上，在这个平台上我们可以卖产品，也可以跟优秀的合作伙伴卖别人东西。去年，我们跟汉博和广州的一家公司做品牌规划，我们在8万家的成长性品牌里面，我们认为可以拉动他们实现快速的发展和成长，实现合作共赢的状态，这就是“赢商网+”的基本方向。
另外，我们注意到在未来购物中心的运营里面非常重要的是基于IT的购物中心的交互活动，我们发现随着传统媒体往下走，购物中心越来越对C端和消费者推动更多看重活动带来的实效，我们正在跟中国很多优质的IP公司谈合作，我们希望在这个平台上会聚最多的这类的资源匹配，推荐给开发商，让我们的购物中心在这块能够得到赢商网非常有效的服务，这是我们目前在做的事情。
未来，在“赢商网+”这块我希望有更多的优秀企业跟我们赢商网的平台一起合作，推动我们在这个行业的发展，这是赢商网未来的发展方向。在此感谢各位新老朋友的光临，也希望“不破不立·不止不行”。一方面要除旧创新，一方面也应该想想未来应该是什么样的。再次感谢大家，谢谢!
感谢吴总带来的致辞，请回座。
2012年后，随着购物中心开发量明显增加，新兴品牌开始大量涌现，出现数量和质量齐升的发展势头，大量优质新兴品牌逐渐进入大众视野，这一现象尤其在2014年后表现更加明显。2016年，这是众多新兴品牌的异军突起的一年。新兴品牌非但没有因为经济下行而进入寒冬，而是迎来春天。
接下来，我们将有请北京汉博商业管理股份有限公司副总裁张杰先生带来“消费需求迭代下的新兴品牌发展趋势与策略”主题演讲，掌声有请张总。
各位来宾，各位朋友，大家好!目前消费需求的变化特征，包括目前信息发展趋势以及存在的问题，和未来的策略做一个分享。
目前是中国历史上第三个消费高峰，核心是由于80、90后成为社会消费的中间主力。随着科技的发展，消费者细微习惯和需求模式发生了巨大的变化，为新兴品牌的发展奠定了基础。目前80、90后在生活享受，消费等有冒险意识，追求感官刺激，对品牌需求有一定的需求，对品牌的多元化，空间场所的体验化等有了一定的要求。消费者生活方式的变迁，消费群体的演变，对新兴品牌提出极高的创新整合需求，在这个方面，新兴品牌。随着80后、90后消费人群的上升，对消费行为更加的追求，高端小飞象大众消费倾斜，对高品质的服务更加激增。消费的观念也从购买产品转向销售服务，从满足日常需求变为消费习惯。
消费需求从单一模式，单一业态单一功能，到体验化，跨界融合转变，对整个新的消费增量有一个巨大的改变。传统的消费渠道、购物中心和主题街区目前已经有了很大的比例，这里面网络购物也是发展很快的渠道对网络购物来讲，偏标准化产品对体验化更多是向购物中心发展。
目前，我们做过研究，基本上新兴品牌能够在购物中心的比例达到30%，尤其是在健康服务、文化创意、餐饮、美容、休闲娱乐、儿童业态方面的新兴品牌的出现比例占这个业态当中的比例很高，在这些品类当中新兴品牌的发展空间更大，原来这些品类当中没有特别大。但是这些新兴品牌的复合迭代保持在15-20%左右。
新兴品牌涌现在2013、2014年，2015年在之前的创新当中，以及市场方向当中有一些调整，但是从2015年底到2016年，明显的增量，基本上2013、2014年在65%的比例，截止到2016年有了两年左右的发展时间。新兴品牌往往颠覆了创新，也极其脆弱，“互联网+”、大数据、O2O为新兴品牌商业、融合到产品和社会运营全方位变革，同时也对新兴品牌提出了更高的要求。新兴品牌的主题、体验、混搭、跨界、融合、多元化创新的趋势也带来了消费场所的经营模式的变化，也加大了消费场所的变革的速度。新兴品牌将与消费场所共同创新，相同迭代，相互提携重塑商业时代，对消费的影响比较明显。
2016新兴品牌一定会成为一个关键词。在这个过程当中，新兴品牌应该说发展得并不是那么容易，而且在市场竞争当中也遇到了一些问题，综合来看有几个方面。一方面在资本方面获得资本的渠道比较单一，合作的多样性比较匮乏，资金与品牌的需求不匹配，这是目前存在的问题。对于信息或者信息平台方面，目前市场当中比较碎片化的割裂开来。有专门的财务软件，专门的系统分析的软件，或者是专门的ERP，相对来讲迭代的速度跟品牌发的速度不匹配，对品牌形象来看专业化的程度比较低，创新的速度比较慢。精准营销方面缺乏对消费者的洞察，也缺乏对系统的支持。在另一方面，人才体系和运营体系还是有待提升，创新空间也会有提升。
针对目前的问题我们提出了几个想法，一个是稳健经营，持续盈利与快速发展的平衡;第二方面是在核心运营能力，资金与整合营销能力的通盘考虑;第三方面是自身基本发展和合作伙伴助力快速发展的选择。第四方面就是场所端和品牌端的整合思维，如果我们仅从品牌的角度考虑品牌的发展，不考虑场所端的需求，未来还是有一定问题的。针对这几个方面，首先要提到运营核心竞争力，目前个性化服务将成为未来新兴品牌的服务，人的服务，顾问服务，献身服务将成为新兴品牌主要服务的模式，未来，服务将超越产品，最终还是要回归商业的本质，服务好顾客，深耕细作打造独特的管理体系，有独特的团队才能够成为品牌发展的基础。无论在任何时候，尤其是在现今比较浮躁的社会，新兴品牌大量涌现，内部的管理，品牌核心竞争力的打造以及对于服务和客户的深入研究，终究是核心发展的基础。
在这个基础上可以增加扩大资金的来源渠道，原来的模式可以增加供应链金融，合伙、自资等方式去扩大资金的来源。原来可能债权融资和股权融资方面的方式比较单一。希望资金是品牌发展的养分之一，需要业务模式，团队基础，信息平台整合营销相结合。吴总也提到，品牌这几年快速的发展，跟这也是有关系的。
整合信息技术平台是一个很重要的话题，因为成长的基础来源于团队，你的运营管理、信息技术平台必须要有支撑，未来也是营销的基础技术平台。结合资源，打造品牌信息系统。现在在市场可以花几万块钱买一套软件，但是它售卖的是他的产品，不是为你企业量身定做的系统，但是完全自己投资，建设，在品牌发展的初期也是巨大的资金的投入，同时，由于品牌发展的模式没有完全定型，不可能结合得那么好，是面临的一个问题。
对整体的设计包装品牌形象方面。希望品牌形象能够新颖有趣，有独特性，概念内容能够吸引和锁定目标客群，使他们愿意拥有提供经验尝试，品牌形象需要从品牌的概念规划和品牌形象的导入以及个性化的落地和实施是需要统筹考虑的。对于营销方面，还是希望能够构建全渠道的营销体系，现在是营销时代，工具和沟通方式发生了改变的变化，通过海量的终端、数据的深度整体分析，构建微信生态圈，O2O平台等多种模式，找到切入点是一个很关键的因素。
对于拓展方面，最核心的观点是要充分结合商业场所，是品牌的双向需求。在真正进行诺扩展之前，除了实地地域的研究，还要通过互联网的思维考虑品牌的布局和空间的结合。另外，要有标杆场所的落地，同时需要在专业的行业网站上做标准的宣传，拓展跟营销及品牌包装有很重要的关系。新兴品牌的快速发展需要行业资源的整合和租赁，提供全方位的服务，量身定制一站式的服务，要有好的服务，有资源储备、整合能力。
最后，我想介绍一下汉博的业务体系，目前是商业消费领域的产业链服务，我们对场所端提供市场研究，商业规划，概念方案设计，工程代建，运营管理，我们自己有产品线。在品牌端，我们为品牌提供市场研究，市场定位和战略研判，概念设计和装修指导，选址、拓展服务，互联网解决方案，资金及供应链金融等等，重点在文化、创意、餐饮等方面。最终，我们希望能够打通场所端和品牌端，为购物中心的升级租赁插上创新的翅膀，谢谢大家!
谢谢张总的演讲。
与住宅相比，商业地产库存规模相对较小，但其景气与否和经济形势密切相关，而商业地产的地价、建造、后期运营成本明显高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。其库存问题也需得到重视。尽管当前迎来一系列的利好政策，但商业地产去库存在短期内是否能顺利度过难关，一切还尚属未知，这正是购物中心的市场机会所在。
接下来让我们掌声有请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷带来题为商业地产去库存战役与购物中心的市场机会主题演讲，有请欧阳总。
大家早上好，这次我们做了了一个研究报告，我们分享这个报告是想用数据来说话。去库存现在已经上升到了政府的高度，房地产去库存也是在去年反复强调之后对去库存才上升到三个方面，一起是讲周期，第一个方面，主要是商业产品。今年的政策刺激去年的政策侧记变好了，商业在往前推动。去年，看下新开工的面积有多少，2.25亿平方米，相当于销售面积的4.4倍，新开工面积不断缩小，销售面积不断增加，使得新开工面积小雨新开工面积，我们的库存才会下降。
我们的土地储备面积，根据赢商网提供的数据，2014—2015年两年时间退出的可建面积是3.1亿平方米，其中我们预计未开工的按50%计算有1亿多平方米。这几部分加起来有10亿平方米，去化周期10年，远远高于住宅，所以，商业地产去库存变成非常重大的矛盾和问题。目前，一线城市人均面积超过1.66，二线城市人均已经超过2.41平米，如果把以前的全部算上，这两个城市要翻一番。
我们看一下武汉这个城市的商业面积超过了3000多平方米，两个加起来接近5000平方米。我们提出来商业地产业要去库存，在个人微信公众好里面，去年已经提出来商业困境，刚才谈到电商的冲击，电商的其实只占社会零售总额的增量，电商目前还没有侵蚀到传统零售业的总量中来，所以，我们认为电商并没有带来绝对的增长，真正的冲击在于商业的竞争。
我们做的微信公众号叫欧阳先生，是希望先于行业发声。商业化去库存战役已经打响，广东省、福建省、河北省都提出商改住，说明商业的体量在很多省市已经成为重灾。因此，在传统商业中看到，为什么这么多的商业人带来了这么大的库存，其实是传统行业对整个商业地产带来的冲击，传统商业在逐步的退出，购物中心的开业速度在放缓，前年400多家，今年360多家，在放缓。
人民币变质，外汇管制，进口电商跨境购物已经受到了限制，从这个角度，我们觉得人均收入在增长，但是人均收入的净额在提出。如果10几亿人，做购物中心，平均覆盖11万人的话大概1万左右就行。这意味着跟美国比较，美国一座购买物中心是12.9万人。消费收入的增长，消费的增长，营收的提高才能增加运营，这个机会是存在的。目前，整体来看，我们的是过剩的，饱和的甚至是饱和的产业过剩，但是从短期来看，城市在分化。有的城市的购物中心一个只能覆盖10万人口，有的城市一个购物中心可能覆盖50万人口，如果有这种机会我们会不会去。
所以，我们觉得城市分化给我们带来了很大的市场机会。板块的分化也给我们带来很大的机会按照。有的板块里面没有购物中心，这就是我们的会员的机会。因此，我们的主战场也发生了很大的变化，很多城市购物跟规模、人群商业面积都非常的高。另外，一线城市的平均购物中心已经超过了100，二线城市超过21.6，比如说合肥，多的商圈一个购物中心里面最大的有8个购物中心，最小的商圈只有1个购物中心。因此，我们认为线城市还是有机会。
三四线机会我们认为更多，人口占比53%，购物中心的占比数量只有30%多，我们认为三四线城市还有很多机会。三四线城市的人口已经趋于稳定，以前有很多人流向一二线城市，现在基本已经稳定了。现在人口还在增加还在增加，所以我们认为三、四线城市人口的红利带来了机会。所有的城市，地级市以上的市，零售总额的增长最高，武汉市排在最后一位，虽然消费额比较低，未来的空间更大。
我们可以看到三线城市的增速动态，比如说江苏，苏州、南京这些城市，他们整个的增长速度都是远远低于其他城市的。而在江苏，苏南经济发展优于苏中，苏中高于苏北，但是苏北的经济增长速度是最快的。另外，三、四线城市人均商业编辑只有1.8平方，购物中心也非常的少，缺少新型的商业模式，这些城市的年轻人也需要跟一线城市接轨的消费体验。在三线城市有多少购物中心呢?从各个城市来看，大城市的购物中心已经很多，比如说常州比较多，有的就是非常少，只有一两个。
三线城市的女性消费市场，三线城市低于一二线城市，花费少，但是进口品牌的购买力的增长速度比较高，同时消费业非常高。我们发现冲动消费占了很高的比重，三线城市的冲动性消费高于三二线城市。所以我们认为三线城市非常具有潜力。我们认为最多10年，全国的购物中心就会全部覆盖。
未来，品牌商家的扩张度在10年后也会改变，发展模式会发生改变。所以，这时候我们讲现在要招商，未来不需要招商。现在，城市化和空白城市我认为是商业的制高点，同时同质化竞争和差异化竞争都是必不可少的中心。购物中心的核心要回归商业备至，运营核心目标还是要到投资回报率。现在整个投资回报率提高了4%左右，如果提高到10%会怎么样，所以我们要回归到投资回报率。无非就是两个，第一个减少成本，第二提高回报。
对于这种路径，我们应该怎么维护，怎么想，我们的战略、逻辑、策略到底是什么?我们简单说一下我们的策略和实践。怎么控成本?必须要从几个方面讲，比如说研发先行，产品标准化，高速运转，控制调改，降低浪费，减少能耗。比如说我们在研发的时候做了很多标准化的问题，从运营评估到产品的标准化体系，到审核标准等形成一个闭环，在这里面标准化的运营模型，产品标准化等都有系统指标。去年，我们做了一年，完全了8组标准模型，现在很多企业，总经理研究产品的非常少了。
新城的标准就是高速增长，我们保证在22-24个月开业，同时跟商业节点相似，去年和前年开业的项目都在这个节点内。同时，免费保证准时开业，所有的标准团队几乎同时进入，所以开业前几个月招商的需求9个月达到70%，6个月达到90%。
控制开业前的调改，筹备期项目管理，供应商管理标准，商户进场装修管控节点计划系统，开业项目接管验收、移交验收管控体系。
节能降耗，我们的成本在不断的下降，比预算下降了15%，水电能耗环境成本，人工、人员管控面积得到了明显的提升。特别是在最低工资标准上升15%的前提下总的成本得到了下降。另外，就是增汇报，空间合理化，业态的均衡化，运营体系化，强化企化，等都是提升汇报的有效的方法。
包括空间合理化，在包括设置标准等都做了一吸收的研究使业态更加合理。同时业泰技术进行了优化，我们目前搭建了6000多个的资源，为未来的发展奠定了好的制成。还是有关自己的运营体系，包括全新运营体系，可以帮助商家进行管理和分析，对商家的运营进行评估，我们跟商家的总部进行对接。同时我们还进行会员体系的管理，去年我们还跟大众点评和美团网拓展了线上体系。在成熟机制下，我们的客流量得到了明显的增长，业绩目标达成率非常好，我们的要求非常高，但我们还是达到了。
我们从智慧运营、智慧建筑、智慧体验，同时我们建立了13个子系统，在开业的17个在建项目中，包括全市的新能源等等，今后新能源的使用会非常的好。业主物业管理系统等都整合在一起。另外，在公司发展自云业态，儿童业态，包括影院等。
我们觉得市场的机会非常多，关键看能不能做好，所以我们希望能随新奔跑。我们2017年希望完成40座购物中心，我们认为没有任何问题，到2020年希望达到80座购物中心，这时候正是我们的机会。这是我的个人微信号，我们希望以前瞻解析，用数据说话，与身份无关。最近我们有一个人冒充我的个人微信公众号，我要提醒大家当心。谢谢大家!
谢谢欧阳总的精彩演讲。
在移动互联网时代，场景革命已经成为颠覆传统行业的新力量。无论是在网络世界搭建新的虚拟场景，还是在现实场景中通过智能硬件，获得通向网络世界的新入口，“场景”都成为未来发展的关键词。
让我们先观看一段视频，来自央视《朝闻天下》的报道。
接下来让我们掌声有请杭州脸脸会网络技术有限公司CEO 何一兵先生带来题为移动互联网时代购物中心的场景革命主题演讲，有请何总。
谢谢大家，谢谢主办方的邀请，最近我参加了很多这样的会议，现在大家都在谈一个词就是“冬天”。这次会议的主题也是“不破不立·不止不行”，我们是不是也应该思考一下，我觉得过过冬天也挺好，一天到晚过夏天也受不了，冬天可以让我们静下来思考购物中心应该怎么发展，回归商业的本质。购物中心现在到了这样的情况，不管是电商的冲击也好，还是大量的购物中心的开业造成的同业竞争也好，我们究竟应该怎么来面对它?
马云的这张笑脸真讨厌是吧，3万亿，刚发布的，说超过了沃尔玛。为什么在互联网时代传统电商网络跨时空连接的优势显著，传统的分布式的商业没有好好利用互联网带来的跨思维连接。传统商业到晚上10点关门了，在网上晚上2点钟也可以，在广州可以买北京的东西，这是时空的跨越。在传统商业里面，购物中心是没法做到这些的。
现在是互联网时代，其实，网络已经被我们随身带在身上了。大概10年后大概会超过1万家，我们并不是被电商带来的，我们是想做更有特色和更有体验的，怎么在大的体验下做出自己的购物中心能够胜出呢?我们应该如何反击电商，怎么样利用好网络给我们带来的跨思维的连接?这里有一些大型的背景，我跟购物中心交流的时候说我们应该叫Living mall，现在有一个消费升级，他说其实有一个是很重要的，我们叫中二代，现在的消费的结构80后，90后在发生改变，他们对消费的概念跟我们不一样了，我们都对折扣感兴趣，对二代来说他们对体验、品牌、情感吸引。
电子商务应该让生活变得更美好，购物中心在承担让生活变得更美好的责任。我们怎么来做呢?我们给出的解决方案是，我们认为是社群连接加场景体验。社群连接是充分利用移动互联网，把互联网随时带在身上。一个购物中心覆盖到20万人群，很难把这些人连接起来，为他们提供部分昼夜的时代，现在是可以做到的。
另外是打造场景的体验，我们跟很多购物中心合作做过，差不多覆盖20万人群，在5公里之内，60%是在2公里之内，90以上是在1公里之内。怎么样在这样的范围内利用移动互联网的跨时空的连接，把网上的场景和社群构建起来，要把人和场所关联起来。比如说晚上12点的时候，购物中心不是一个购物的场景，只是一个门牌号，只有把人和场所加起来才构成场景，很多需求是在场景发生的。再一个购物中心里面，今天来了3-4万人，我们真的充分的发觉他们的需求了吗?前段时间一个购物中心的老总在抱怨，说人流量下降了以前平均每天有3-4万人，现在变成了3万人。我说你有没有想过不要想4万元人民变成3万人，以前平均在这里逗留3个小时，怎么变成2个小时。
我们认为这样的场景应该是一个社群化的，需要人和人的连接，需要B和C的连接，到一个购物中心里面，怎么很好的帮助商家更好的连接起来。外B和内B的连接，看完电影去吃饭，吃完饭回家的时候还可以把购物中心里面的人流交换起来，这是我们帮助购物中心做的连接。
第二是场景体验，好玩是最高级的需求，我一直说便宜不是的。怎么把“娱乐+社交”跟电商这样的平台打造出来，我们用娱乐来激活能量，用社交增加黏性，最后通过电商实现转化。我经常跟别人说生意既不在网上也不在远方，而是在眼前，怎么运营好眼前的人流。我们在O2O前面又加了一个O，就是Offer，怎么把线下的运营好，怎么把周边的写字楼学校运营起来。
社交带来黏性，熟人之间的消费不是消费增量如果在一个购物中心里面，通过弱关系社交的连接就可能会带来消费增量，请一个女孩子喝咖啡，看电影都会带来消费的增量。电商一定是要转化的，现在很多购物中心很多活动，O2O，请个明星来，中间缺乏持续的转化，特别是转化为对小商家的消费。我们的活动可以做到最高有46.9%的转化。O2O是最重要的场景，从线下引到线上，从线上再精准分配到购物中心里的商家，再来转化。
印力集团去年跟我们的9个购物中心做了活动，活动期间平均客流提升25%，累计参加人数1126570左右。整个的传播有573万的传播，社交的人数大概在35万，参与社交的有90万。特别是对小利润的商家的价值，现在商家没什么积极性，我们很多是由小利商家参与的品牌，他们参加活动的时间销售额可以提高200%，消费的平均转化率，平均可以做到4.6%，单发一个优惠卷，短信转化率大概是1/1000，最高可以做到39%。
一般来说，跟购物中心合作分成3个阶段，第一个阶段是激活、启蒙阶段，通过活动激活人流。不是搞管场活动就算是乐观，怎么样能够让O2O的运营让它更好的跟身边的人群常态化的运营，利用互联网的连接，在晚上12点的时候还能进来。最后希望做到数据化运营，我们对周边20万的人能够精准定位，最后可以实现私人的服务。
好的东西我们希望跟大家分享，今年，我们有一个千鲸计划，每一个购物中心都是一个大鲸鱼。我们要联合起来，在去年11月份的时候，我们喊了这个口号，获得了央视的重视，持续的关注了我们的活动，我们希望在11月11号能够有1111个购物中心来参与。我们最后等待11月11号那天的活动。
我认为，就像我们的说的，购物中心也赢来了场景革命的时代，脸脸天然为Mall而生，我们希望跟场景联合得更加紧密，我们希望有更好玩的，更加有情感的关怀，打造更好空间。我们比互联网共更懂商业，我们比商业公司更懂互联网。今天我就讲到这里，谢谢大家!
谢谢何总带来的精彩演讲。
这厢，购物中心结合文化艺术、生态、高科技…打造体验商业已经成为共识;那边，各个业态的品牌商户跨界混搭不再是新鲜事。一时间，各种各样的新玩法层出不穷，有些跨界让人眼前一亮，有些跨界不切实际。说到底，无论如何跨界创新，满足商业消费才是关键。
下面进入大会 “高端对话”环节，本场高端对话主题为：中国巨幕·回归商业需求本质的跨界创新才是关键，感谢中国巨幕对本场高端对话的支持。中国巨幕是在中美两国电影备忘录签署后，为加快发展我国高新技术格式影片生产、放映而发起的。在中国电影股份有限公司牵头研发下，其具备造价经济、放映效果好、片源丰富等优势，目前已成为国外知名巨幕品牌的头号竞争对手。感谢中国巨幕的支持。
下面掌声有请主持嘉宾：众合诚邦国际资产管理(北京)有限公司总裁贾涛先生.
对话嘉宾：正佳企业集团有限公司副董事长兼执行董事谢萌先生;中国巨幕制作总监勾磊先生;快尚时装(广州);有限公司副总裁 (UR)温志军先生;深圳华侨城都市娱乐投资公司助理总经理高 征先生;大地影院集团总经理于欣女士;盈石集团资深副总裁、盈石(深圳)资产管理有限公司总裁周亮先生;新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生;上海共好投资有限公司总裁黄坚敏先生。
掌声有请以上嘉宾上台!
大家好，我们是第一场商业论坛，题目是回归商业需求本质的跨界创新才是关键。去年开这个商业会的时候更多是的谈互联网，O2O，好象实体商业不行了，好象要被电商打败了。经过一年的时间，我们把真正要做的东西，本质性的东西和如何创新的东西提到日程。刚才欧阳总做了很多分析，从市场上的均衡性包括地区的平衡等是大有产品的。今天的题目回归商业本质，商业究竟是做什么的，从2005开始，当时在做万达的商业，那时候是一个空白，真正做商业是从2006年。这10多年我也经历了整个购物中心的发展过程，包括打造世贸广场等品牌。从整个商业运营的角度，我想首先要认清商业本质，之后才是创新，这也存在两个方面，第一个是开发商做什么，第二个是品牌商的内容怎么创新，共同打造商业地产的真正发展未来，我想商业首先要活，我最近解除了很多项目，人没有人，回报没有了，销售也没有了。首先要解决活的问题，其次再解决企业的问题。从开发商、场景、主题、硬件上我们都做了很多突破，也建了很多新生的业态。商业创新是一个永恒的主题，最近，华为马上要出P9了，这也是一种结合。原来的P7根据人的需求做了很多让大家眼前一亮的创新，这些商业都有很好的作用。
下面，先让开发商代表说一下未来如何做创新，如何做突破，如何给未来的商家合作和消费眼前一亮。首先从欧阳总开始。
谢谢主持人让我第一个发言，对跨界创新问题我们也在思考。首先，跨界这个问题我们是很慎重的，能做什么，不能做什么，擅长做什么，不擅长做什么很重要。比如说现在贾总做主持人做得很好，如果贾总跨界做电影了可能有点为难，至少我们需要很长时间的学习成长。新城已经做了9年时间，我们才有了一点心得，我们也在向万达等优秀的商业地产学习。我觉得跨界需要慎重，不是说别的行业日子就过得非常的好，可以轻易的跨出去，跨到别人的行业可能你就是小学生，别人已经是大学生了怎么跟别人竞争呢，所以跨界要非常的慎重。
第二，我们现在在做自营业态，还是非常谨慎的，在这个过程当中不光要有人才，还要企业有文化的基因，要能支持这些东西。刚才我们看到前一位嘉宾讲做了21年的互联网，我这个纪如果做互联网的话，如果我做互联网的话一定会被他们笑，所以要跟文化基因和自己的能力匹配。
第三，关于创新方面，我们觉得还是要在企业自身能力的范围内，在所选择的机会场所做。打个比方，一、二线城市的竞争非常的激烈，如果不创新就没有更好的机会，创新无非是想把商圈扩大，吸引更多的客流，在市场中占有更多的份额。但是，我们千万不能忽略一点，有一些专家曾经谈到过，必须坚持同质化竞争的能力，如果没有同质化竞争的能力根本无法活下来，无法在此基础上做创新。但是在三、四线城市是不是一定要做创新，是不一定的，因为三、四线城市首先要最基本的服务、商业和业态，这时候创新对他们来讲他们的经济能力不一定能够接受，如果把创新带到三、四线城市很可能没办法活下来。
我觉得创新还要依托原有的产业链，不能跨出产业链太多，跨出半步可能是对的，跨出一步可能就是错的。所以要跟产业链密切相关，在做和创新的时候不要想太多的跨界跟房地产，商业地产完全不相关的产业。比如说现在做农业，农业跟我们有什么关系，如果去做的话可能产生不了连带效应。
还要跟未来的发展方向结合，比如说大数据、“互联网+”，创新一定要跟着形势走，如果不跟着形势走，最后创新出来可能已经过时了。我就简单的分享这么多，谢谢!
作为创新不一定跨界，可能会掉到悬崖里，要因地制宜，也要因势制宜，要合适和适宜，跨多了就成为劣势了。实际上创新不一定得跨界，很多大数据的研究，包括运营的研究，对消费者的研究，包括促销的研究，这些东西上还有很多作为运营者研究发展广大的，这些是本质的东西，很多本质的东西没做好就去跨界是很危险的。接下来请华侨城的高总来讲讲。
谢谢主办方的邀请，很荣幸能够参加这个盛会，我先自我介绍一下，我是华侨城欢乐海岸项目的助理总经理，主要负责整个项目的招商和运营管理工作，谈到跨界创新，如果了解华侨城的人都可能比较清楚，华侨城是一个31年的企业，一直在中央企业里面把创新当作生命的企业，我们一直追求成为优质生活的创想家。
华侨城欢乐海岸项目就是华侨城在31年成功开发的基础上做的创新的项目。30年以来，华侨城一直做旅游房地产为主营业，我们在全球各地，进修中华、欢乐海岸、东部华侨城等的“旅游+地产”的业态组合的方式。在全国，尤其是一、二线城市有大型的商业项目，对于首个跨界进入商业地产的项目欢乐海岸是第一个，是于2011年开始试验的，我们在这个过程中体会很多。
从一开始承着创想的元素，在整个项目最开始规划建设的时候，始终把跨界创新融入到项目当中，所以在深圳欢乐海岸的项目当中，目前在很多程度上区别于任何的商业项目，我们也去比较过万象城，包括海岸城，包括全国各地的大型的商业项目，我们发现，未来如果想把一个商业项目真正的做向成功，当然他们已经非常成功了，在这样的模式上，必须跟人们的生活方式结合起来。在欢乐海岸这个项目的规划和设计上，我们把华侨城的环保、文化、创意、时尚等元素融入进去。对于整个商业项目面世的时间，也是中国面临商业地产冲击的阶段，在这个过程当中，我们感觉到，如果站在商业和创新的角度来讲，对我们来说是一个非常大的机会，我们在借鉴所有商业前辈的成功基础上，始终把文化艺术、科创、时尚、生态以及和人们生活息息相关的元素注入。
通过这几年的坚持，华侨城业态组合非常丰富，不光有旅游、地产、商务，我们还有几个酒店，都是在亚太地区最受欢迎的酒店。同时，我们的生态也是在中国第一个由企业做的公益的生态湿地。现在我们随着特斯拉等企业的进步，会走得更好。在项目刚刚开始的时候，有一些知名的品牌，我们跟他洽谈的时候，他们对我们的项目没有足够的认识和信心，现在他们在不停的跟我们接触，因为他们看好整个项目的未来。在这个过程当中，我特别想分享的是，因为我们始终站在引领追求新的生活方式，追求新的生活品质的理念上努力，所以，到今天，对整个项目的明天也是我们的理念。
好，谢谢，下面有请正佳的谢总。
大家好，我是正佳的谢萌。我觉得创新要放在中国宏观的大环境下，中国现在面临着经济下行的压力，在这种经济环境下，供给侧改革的实质是去库存。只有面对现实，回归常识才能创造新的价值，我觉得任何的创新都要围绕理解和实现客户价值的本质，客户价值的本质就是体验。我们就两个客户，一个是租户，一个是消费者，怎么让租户实现他的利益，怎么让消费者获得精神上和物质上的体验，体验就是让消费者来到我们这个地方有超出期待值的体验，包括我们的卫生环境，洗手间，包括交通，对老年人和儿童的服务方面都要做好。
第二，创新跟战略有关系，战略是什么?战略的核心就是趋势，做什么不做什么，现在可以做什么，能做什么和未来想做什么，这很重要。正佳的创新是在跟随战略，正佳2008年设计商业文化，商业做的是品牌和业态，文化是协同的能力。我们做海洋馆、剧院，这都跟海洋文化和艺术形态相关。
第三，就是创新，跟人有关系，跟人的组织能力有关系。一个团队有没有实现价值，如果没有的话千万不要干。二是有没有协同能力，往往一个购物中心当中，各个部门不能协同，再让他干创新，更不能协同，一定是一场消耗战。三是思辩的精神，一旦开始创新了，老板交代的事要思考着做。最后一点就是要创造未来，这个团队必须保持在时代的前沿里学习。所以，想象力是商业人的使命。
谢谢，下面有请勾总。
感谢贾总给我这个机会了解一下中国巨幕。巨幕是最直观给观众带来体验的，能看到它的大，效果的好，视觉的高度和声音的成镜感，巨幕现在能带来一个高人流的吸引力和调价的方式，所以巨幕羡慕是电影的创新。中国巨幕我跟大家简单的介绍一下，我们不是一个做荧幕的公司，我们是做影院的荧幕宽度在20米以上的技术公司，我们在中影集团，中影股份的旗下的技术提供商。
中国巨幕发展到现在4年多的时间，目前，我们在全国26个省，68个城市已经拍了131家巨幕影院。广东是一个非常重要的战略地点，这就是中国巨幕现在想给地产或者是在商业地产里面能给大家提供的好的解决方案，吸引人流。现在我们的优势是跟各大片方有紧密的合作，我们在美国好莱坞建了一个实验室，可以跟片方做很好的沟通。我们跟片方的关系在国内的影院内也可以做一些首映的活动，首映非常的吸引客流。
在2015年，我们做了7场电影的首映活动，每次都带来很好的观影体验。
对于开发商来讲，你要的技术条件和大地青年(音)要的技术条件有什么不一样，能不能达到你的要求。
我们跟博纳是非常好的合作关系，也希望跟各位开发商有很好的合作。中国巨幕是致力于做高端超五星级标准的公司，我们中国巨幕第一要考虑到高度，如果20米宽的荧幕高度要求在四五层楼的高度。
面积呢?
20米，长度也要在24米左右。
我作为一个开发商，在一线城市。
大概500个平方，我们不做小荧幕。
你们有技术支持，如何做差异化，如果创新，还是合作?
我们是合作，我们是影院的技术提供商，我们需要依托各个影院，因为我们在中影旗下，中影也有自己的影视公司。
太平洋也是吗?
对，我们是2015年年底跟太平洋做的100块的荧幕的发布。巨幕确实是大，很多人问我巨幕到底有什么大的优势，我想说有些东西想做小很难，有些东西想做大很难，首先我们要把荧幕做大，需要很好的拼接、应用，以及很好的厂房生产，现在中国只有一家能生产这么大的荧幕。画面大了后会带来亮度的问题，比如说荧幕的亮在下降，当解决了荧幕的亮度后灯泡的散热也是问题。
谢谢勾总，下面我想请大地院线的余总，第一，对巨幕你们未来有什么合作，怎么合作。第二个问题，未来从院校来讲如何去创新，如何去管理?
巨幕现在是电影院建设过程中尽量标配的参数，因为荧幕越大带来的视频效果比较好。还没有跟巨幕开始合作，因为我们是在香港公司旗下，我们有一个兄弟公司也在致力于做巨幕的研发，我们会在接下来的2个月里面发布自主品牌的巨幕，这也是一个创新，我们有很多要像中国巨幕学习的东西。
第二个问题，说到跨界，我很认同刚才几位嘉宾的观点，跨界既给企业带来了机遇，也带来了挑战。在跨界的过程中，万变不离其宗，这是非常关键的核心。我认为跨界的时候应该抓住三个核心，第一，核心核心资源是什么，跨界是企业核心资源的延伸。第二，企业的核心能力是什么，在跨界的中一定是企业能力的延伸，而不是用弱势去开发一个新的领域。第三，企业的核心理念是什么，我分享一下大地的经验，我们大地核心的资源是观影人次，2016年我们的观影人次超过1个亿，今年年底将有超过2000万的会员，这就是我们的核心资源。我们的核心能力是依附10年来315家的影院，创建了比较标准化的连锁的管理能力，这个是我们的核心能力，保持与之匹配的的标准化建设和内部管理能力，每年新开的门店能够完全接纳。
第三是品质消费，中国进入了后工业时代人们对一个东西从拥有到拥有好的东西，对品质有了好的追求，我们在电影的元素上加上创意餐饮，创意零售和创意互联网，其中都是这三个核心。在餐饮上我们是4个自由品牌，围绕的是品牌消费，围绕的是标准化的连锁经营，终端配送，前端简单操作。在高端品质方面，我们在英国收购了一家老牌的护肤品关系，这有什么关系呢?这跟2000万会员连接，会员交流平台和电商交流平台的连接。我们的点不会开在大地影院黎曼，会开在大地影院的购物中心里。我们把影院、交易平台等打通，可以在一线放护肤品，二层放其他的，这样就可以完全的打通。
未来我们还会有很多可以尝试的东西，但是所有的跨界的尝试都围绕着核心资源，核心能力和核心理念，而且所有跨界的基础性业务都是大地影院，否则皮之不在毛将焉附。
我们不想把一些项目一个一个的谈判，我们希望发挥更大的作用，在营销的配合上，我很理解开笔商的初衷，影院真的不是这么简单的，跟商场的经营完全是两个，我们会利用开发商的资源以及自身的经营，现在已经到了不超过30%的份额，大地通过300多家电商的合作，跨界的合作，完全是通过电商和会员平台，所以，70%我们的空气作战，以及陆军的配合，这是1+1大于2的方案。我也希望各个开发商考虑一下我的建议，能有一个合作。谢谢。
谢谢，下面有请赢石集团的周总。
我们跟其他几位关注的角度可能会不现在我们关心的是一样，我个人的理解是，刚才听了几位嘉宾的发验，他们是在会员体系下开发更多的消费价值。我们关心消费者的消费习惯，究竟应该是在引导还是在什么，我们在重庆有一个项目，我们所打造的概念，其实就是从消费者家庭消费的角度去创新的分享，因为，现在我们的购物中心其实已经不纯粹是购物中心，是一个全方位的空间，现在更多的消费者希望逃离现实，旅游是其中的一种方式，所有跨城市的旅行和城市间的旅行，也是在引导消费者，在一个购物中心中可以把它当成一个旅游体验，在这里玩一天，我觉得这也算是一种创新和跨界。
像我们在深圳做的深圳湾，大家认为在深圳这样的城市，做奢侈品等，能够有很好的产品，很低廉的价格，实际上，我们从消费者中发现不是没有这样的空间，对他们来说，钱和时间比起来，时间还是很重要的，从深圳到香港也要花两三个小时，在这个时间里能不能提供跟香港同样的产品和服务。
所以，我自己去看这个题目的时候，还是觉得应该在我们所掌握的消费者的消费需求方面更多的引导，再这样的核心下，要重点开发新的消费量，还是要其他的需求，这方面要继续深入。
谢谢周总，刚才周总也讲了现在能不能给消费者像香港一样的商品和服务，接下来就请黄总，你现在应该非常受开发商的概念，自贸区的概念，进口商品和食品等，包括出国人员进行5000、2万的征税，对自贸区而言，这种业态在购物中心的联合发展，我觉得对大家来说是很好的发展，下面有请黄总分享一下自贸区概念。
今天我围绕着主题讲，今天的主题是跨界，其实应该反过来，商业地产必须创新，如果不创新就会死掉。商业地产现在必须要创新，创新包括跨界，融合，如果把创业地产的跨界、融合做好，接下来会赶上颠覆电商。我们要去颠覆电商，马云在美国纳斯达克上市。以前马云说电商做1万个亿，实体零售就上5万个亿，如果他们做3万个亿，实体零售就会减少10万个亿。我们的商业地产实际上是被美国和日本干掉的。阿里巴巴最大的股东是美国的，不是马云的品牌，这样一个电商对中低端的商业地产产生了致命的冲击，我们把商业地产的创新、颠覆、融合做好，可以颠覆电商。
大家觉得商业地产越来越难做，商业地产如果把跨界、创新做好，发展的前景是有的。第一点，商业地产现在跨界是一种模式和环境。商业地产中跨界是一种主要的手段，要怎么跨，怎么赚钱，跨到哪一个行业，跨到那个行业怎么样，最终把跨界做成功后，商业地产怎么样可以赚到持续性的钱。创新跨界第一怎么跨，第二怎么打造商业的体验空间，体验才是最重要的。第三个商业地产的创新是经营，怎么把商业地产5万平方卖50万平方的商品，变成一个无限化的产品进行创新。第四，避免投资化竞争，现在要分析周边的市场竞争环境，然后大家就往不同的区域，不同的行业进行跨界和创新。第五，现在做商业如果不做高端的话很累，在座的每个人，你们在淘宝上买东西，肯定都被骗过，所以，我们做低端的东西大家无所谓，高端的东西才有机会，商业地产的创新还是往高端产品走，最起码往终端的方向靠近。第六个是大数据营销，这是商业地产的创新的根本，这么多人来，把大数据流量。第七，商业地产最终还是要金融，商业地产的金融化才是根本，这是商业地产的逃生之路。
现在我们做了十几年，感受很深，商业地产在跨界，品牌也在跨界。从我们企业来说，我们是做跨界公司，我们比天猫1号店还要便宜，很多消费者到我们这里来，找到对的全部送给他，我们定位为这是比天猫1号店更便宜的。天猫1号店很多资源被我们抢过来，我们在天猫1号店上商品卖出去的成本占25%。第二，我们做的奢侈品比淘宝便宜。第三我们做的全国最大的欧洲的艺术品，还做了一个创客空间，大家聊聊天，目前是国内最高端的创客中心。因为时间的关系我就讲到这里。
因为要控制时间，所以在座很多嘉宾没有充分的表达出来自己的观点，下面把时间交给温总。在UR品牌方面做了哪些创新?
我觉得今天的题目有一点问题，基本上所有的商业一个很好的词，但是怎么界定很有讲究。刚才，有一位互联网的何总讲了，如果购物中心变成Living mall，Living mall可以吃喝玩乐，购物中心是要提供一个更加美好的生活，停留更长的时间，给到更好的服务和体验，这都是可以的，所有的一切都叫创新。即便是这样，创新的比重放在哪一部分很重要，就像是正佳的海洋馆在中国是第一的，但是它是有40多万方的，放两三万方的海洋馆是可以的。同时还要有好的品牌和服务，最终只有这些东西消费者在正佳才能买到好的服务和商品，没有前面的这些怎么变成海洋馆呢?这不现实。
回到品牌方，如果UR把握住只是一个服装品牌可能不能乱跨界，我们考虑过，做过很多探讨和尝试，我们是一个服装品牌。如果我们把UR未来的目标定位为时尚集团，就像一个公司有化妆品、酒、衣服、箱包、鞋等，它围绕的是对上面的客群有老街，当然，它通过并购有各个朝向的人员，有很好的体系和消费者的认知。作为一个大的市场，可以把相对的东西放在一起，终究是一个时尚行业的东西，我觉得UR5年或10年后可能也有酒店、化妆品。但是作为服装品牌来讲，我们还是要看服装品牌的消费者，由哪几块构成?产品本身，店铺形象，这是小姐的体验，里面的陈列、消费、灯光音乐以及品牌推广和线上线下的传播，如果把这变为感知的东西，UR前10年到未来的20年，30年，产品肯定是摆在第一位的。
我们跟开发商交流了，我们把传播放在最后，很多业主对我们不太了解，但是一聊就会发现，三年前产品开发团队就到300多人，我觉得回归商业本质，一个服装品牌，不把服装做好，去折腾明星推广宣传，去折腾咖啡店能不能做持续。我认为，这跟一个企业的战略相关，如果这个企业想打造一个好的品牌，我们今年对产品的要求从10天到7天，从设计师出图到生产，这些环节是未来我们的重点投入，给消费者更多更好的产品。
第二是店铺、空间、形象和体验。连锁企业都觉得千篇一律，可以快速复制，我们觉得现在的90后、00后消费者不喜欢这样，他觉得闷和无聊，作为一个连锁发展品牌，我们内部发展方法是希望做到今年下半年推6-8个店铺形象，可能会有一些非常独特的物业形象。这样永远给到消费者认为UR是有活力创新的，关注的是消费者买到好的产品和好的体验，这些东西是最重要的。所以，我们去年以前，整个用到传统的预算不超过500万。去年，我们也请了一些明星做宣传推广，客观来讲未必好。今年老板又砍了一半预算，说拿着这些钱跟全球顶尖的设计师合作，我觉得这是真正的回归商业本质，我们今年会投书3000万跟美国合作，不是为了简单的提升效果，我们更想打通消费环节，找到增长数据，再提供最好的产品，我们要回归的还是商业本质，改成Living mall还是商业本质。服装怎么改还是卖服装，否则做不到服装跟上时代。这是我的一点看法。
由于时间关系，回归商业本质，不一定完完全全创新就是好的，根据公司战略，把产业链研究好，把整个品牌做好，对品牌长远的发展是非常好的。商业地产一定是在商业本质基础上做好基本的，能够让顾客喜欢的，能让顾客眼前一亮的东西。谢谢各位嘉宾，谢谢!
在移动互联网、大数据和云计算高速发展的背景下，“互联网+”已经成为国家社会经济战略，极大的推动传统产业的改造升级。商业地产互联网应用技术贴紧商业市场变化趋势，也形成了自身的发展道路。
让我们掌声有请赢傲科技CEO陈钢先生带来商业地产互联网应用技术演变趋势的主题演讲。
大家好!下面的时间我跟大家分享一个大家比较陌生的话题，是关于技术的。我们先来看一下现在比较时髦的东西，全球化、电子上午、O2O、全渠道营销等等每一个都是一个趋势。这些概念不断的出现在我们面前。
换一个角度来看一下，企业面对信息化问题的时候，我们主要想达到两个目的，第一是提升客户的体验，第二是做快速的响应，所有的建设都是为了满足这个条件。领导们想的是这些东西，卖东西的会给他提供这些概念。我觉得这是一个信息沟通非常困难的环节。
回到商业地产，过去两年我们一直在住宅和购物中心做互联网化的尝试和改造。我们遇到最直观的感觉就是购物中心越来越多，这样我们的生意越来越好。我们从以前传统的介质，到网站，到现在的互联网设备，到人工智能，VR等等的技术都已经变得不再遥远。但是，我们希望技术落到具体的地方的时候，都不会是一个很高大上的东西，应该是一个实实在在解决问题的东西。上个星期的时候我拿到一个项目的报告，是南京经贸的一场活动，拿到这个活动后大概1个星期，完成了大概6000份有效的问卷，有3000多个客户来看电影。我问服务的产品经理是怎么处理的，他的回答我觉得也非常的失败，他说首先是我比较牛，第二是经贸比较实在。这里我注意到一个很重要的词，就是客户是很重要的，好的客户才能服务得好，我对这一点感受非常的深。
下面，我们转入关于技术趋势的问题—物联网。前两年一直在谈微信，线下无所不在的数据和硬件设备的拦截才是对购物中心、社区、酒店、旅游景区等地方进行改造很重要的东西。但是，物联网的价值很高，为什么一直发展到现在才开始有规模的进入大家的视线，因为它是很不容易的。它并不是一个硬件在那里就能作用的。
要完成物联网的应用，基础的要求第一个是连接，要连接所有的硬件设备的时候，遇到的第一个问题就是无所不在的网络，有时候网络达不到要求。第二是硬件地址的问题，以前我们用的是IP，连接40多亿的设备，现在我们连多少设备科技，现在网络可以支持连接无数的设备，我们需要很好的云的基础的架构，同时还要有很好的终结进行分析准备，然后进行使用的阶段，这些东西成熟了，物联网才能发展起来。现在华为也把这些基础架构弄成熟了，物联网今后就是一个快速发展的状态。
这是一个很技术化的东西，物联网这类工程和项目并不是放在那里就可以的，我们在这里放一个摄像头，后面是一个完整的感知、收集和分析决策的系统，它知道谁来过这个地方，知道是不是会员，知道你有没有买过东西。我们会用很多中间线，如果这些中间线没成熟之前都是不现实的。从去年在上海的一些社区到现在整个的改造，都要投入大量的人力、物力，使用很成熟的中间线来完成。物流是很重要的影响因素，会影响你的决策，会在购物中心、写字楼、社区中大量的使用。
我想讲的第二个趋势叫共享经济。当所有的信息都发展到一定程度的时候，共享经济肯定是一个很重要的问题，现在整个IP形态已经变了，不再是独立的企业用的信息化的系统。以前，企业跟企业合作的时候，通常是人跟人之间的协作，接下来会发现共享经济有一个重要的表现就是B2B的整合，在搞信息结果的人的眼里，在信息技术系统里合作，这在以前是非常困难的，做一些订单的接发，以后企业跟企业之间的融合会变成一个必然的趋势。
然后是关于数据的，我一直很相信一句话，就是数据可以介入的能力比你拥有他更有价值，锁着自己的数据是没有价值的，数据进行交换性的介入才是真正的大数据。以后肯定也会有类似的平台出现，企业跟企业之间也会更注重数据的交换和使用。
最后，做一个广告，赢傲是基于房地产物联网的公司，我们基于云搭建了一个平台系统，给开发商在电商、社区登方面提供物联网的解决方案，业提供物联网的数据分析的技术。现在，我们在绿地、包括上海和广东，在经贸包括广州等地很多企业都开始推出我们的产品。我们觉得这是一个技术决定战术的年代，这是我们所认为的重要的趋势。
最后，慧商城最近推出了一个线上的营销版本，这是不收费的，我们会跟线下结合，线下的发布，活动的运营我们都有不同的功能，如果大家有客户中心的，可以跟营销策划做一下，只要注册一个帐号就可以在网上使用，可以跟企业的微信连接在一起。谢谢。
谢谢陈总带来的精彩的演讲，感谢陈总，请回座。
移动互联网颠覆着消费行为，如购物空间立体化、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化等，购物中心和品牌如何在分析这些消费行为改变的基础上，高度整合资源和服务，满足消费者在产品功能品质之外的品牌情感需求。
接下来进入高端对话环节，本场高端对话主题素型生活馆·品牌与购物中心如何因变而变满足消费者的情感需求，感谢素型生活馆对本场高端对话的支持。素型O2O模式的创新，是站在消费者的角度上让两个O的生态优势和特点进行有效融合，形成以消费价值需求为核心的新的O+O商业模式的新物种。感谢素型生活馆的支持。
有请主持嘉宾：北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄巍先生.
对话嘉宾：正荣集团商业管理总公司总经理张子玉先生;广州市素型信息科技有限公司董事长兼总经理林学波先生;上海悠游堂投资发展股份有限公司执行董事陈笑凡先生;外婆家餐饮集团有限公司总裁裘晓华先生;厦门昌宏集团商业管理公司、昆明西城COHO商业总经理陈荔女士;中信商管总经理张强先生;旭辉控股(集团)有限公司副总裁蒋达强先生;屈臣氏个人用品商店有限公司全国发展总经理林顼先生。
掌声有请以上嘉宾上台!
我们跟嘉宾沟通了一下，这是一个很宽泛的话题，每个品牌和发展商都有自己的想法和实践，素型生活馆现在非常有名，下面我们请林总先发言，消费者行为改变了，我们讲因变而变，消费者行为现在发生了什么变化?
大家中午好!其实，消费者到底发生了哪些变化呢?我们先看看几个大佬的动作可以看出，2015年的时候，阿里在苏宁等平台上有动作。线上的大佬为什么急需的要跟线下合作，线下的实体生意又很难做，想打通线上的通道，我们花了这么多的时间、精力和投资做这个事情，这说明实体商业的消费者的体验情感营销是没办法被线上的平面化的东西所代替的，这是一个关键。
线上怎么打败线下，有一个数据说明了什么?天猫2015年有3万亿个人民币，假设大大小小的购物中心有1万家，需要有3个亿的销售额去支撑。互联网平台也会遇到瓶颈要线下来走，线下的实体店和商业地产如何抓住机会，我觉得这很关键。大家会知道，如果一定要说O2O的话，O2O做得好可以把线上引流到线下，先从线上了解一些东西，这个统和非常关键。现在商业地产过剩，库存量这么大，这是一个很好的机会。如果商业地产商或者是品牌商忽略了对消费者的变化和情感的交流，对整个购物中心的流量的影响非常大。
其二，现在很多商业地产商和购物中心引进的业态比较传统，现在，线上线下，不管是线上的品牌还是线下的品牌都呼声很高，线上线下一定要做融合。
第三，现在大家都在讲跨界、创新，但是有几个很重要的问题，第一个是体验式创新带来的风险，成效、实体销售额和承受能力等等东西都是有制约的。如果不能把一些东西整合在一起，并不见得能真正解决问题。
素型现在也在慢慢的摸索，既然线上线下要融合，不管是传统品牌还是线上的品牌，只有把两端结合在一起才有真正的希望，我们也在融合大势。包括跟一些好的品牌，包括跟天猫要落地的工作在做战略合作，只有真正的跟企业融合才有真正的出路。至于跨界和创新，如果真的要跨界做一些东西，我们考虑到是不是应该提供一些免费的服务，拉动消费者的情感空间，提供一些增值服务。如果是做这个行业出身的，要跨另外的行业是很难的，我们基于跟这些平台的合作打造一个线上的品牌。我们的大数据可以配套，大数据要看大数据的配套，这个结合起来是很重要的。
天猫3万个亿的消费者，有多少个能吸引到线下，决定着线下实体店是否能够复苏。有一个很好的消息是，现在，全球所有线上的股票都在下跌，线下的股票大部分在，我觉得这个一个很好的趋势。我觉得不是谁打败谁的问题，是如何融合的问题。
张总是正荣集团的，请张总谈谈。
关于商业，在去年，我们在四线城市开了一个购物中心，今年我们也会在长沙、福州开自己的商业中心，我们的主要方向主要是在上海、长沙、南京、武汉做我们自己的商业地产。作为一个运营商来说，前期的定位和中间的组合是很重要的，作为一个购物中心，品牌百分之百的错位是做不到的。
所以，为了结合这个，我认为满足情感的需求，商业回归本质是成立的，最重要的是服务，服务得好才能吸引更多的消费者来消费，吸引更多的消费者体验生活。所以，我们正荣基本上有几个配置跟消费者进行互动。
第一，我们有儿童专用卫生间，让家长更放心。
第二，在顾客的体验上有自己的免费书院，我们在一家书院的标准的配置是2-3万册的图书，客户可以得到精神上的享受。
第三，在娱乐方面也会加强，我们在每家购物中心标配了365的舞台，有魔术、有杂技，顾客可以不花一分钱体验这么多的活动，增加业态之间的联系。
第四，我们有配备购物中心最核心的植物园，我们会跟每个商家分享我们的数据。
第五，会有一些智慧性的商业打造，比如说找到车间难，我们会在停车方面，在会员积分的时候都会加强整个体系的服务。
所以，万变不离其宗，让一个消费者喜欢你的服务中心，我觉得服务是最重要的，服务是未来发展的核心。
悠游堂的陈总，关于情感方面你有什么观点?
刚才提到的消费者行为模式的变化，模式的变化整体对购物中心是有益的。大家去商场主要是满足物质需求，购买商品，现在物质相对而言比较丰富了，这时候我们更多是追求一种体验，体验情感，体验当时的感觉。在这个层面上，购物中心肯定会引领这个时代，符合这个时代的消费者的变化，和情感需求是温和的，这是我们看到的比较好的地方。
现在比较不利的地方是在很短的时候内太多的购物中心出现，这跟情感上是一个问题。情感跟感觉体验不一样，需要有积淀，需要有时间才能产生情感。无论是对现在的购物中心还是品牌，前两天有一个店迎来6年的店庆，最早的店能留下来的也就六七家。其实是因为变化太快，购物中心的品牌发展得太快，我们没来得及和消费者之间发生情感的关联，这需要时间的积淀。
现实问题在这儿，我们需要像张总一样做文化，刚才讲了解决多的问题，时间长了没办法，谁都没办法一下子推进，购物中心多就有差异性，在我们这儿的感觉会不一样，所以就加了书院。可能还有娱乐，我们还会加一个主题，悠游堂现在做主题乐园，我们在很短时间内无法和客户发生很深的情感的互动，但是可以借助在世界上已经有几十年的IP，我们运用这个做主题乐园，昨天在线上跟赢商网的周总交流，我们也打造主题网，在一段时间内快速的利用主题唤起用户的干名上的共鸣，这是一个方法，是可以去考虑的。
同样是品牌商，外婆家是非常著名的品牌，现在吃饭已经不知道吃什么了，我想听听裘总对这个话题的感受，到你那儿是饥饿需求还是情感需求?
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