新零售是当下十分热门的概念,新零售从本质上来说就是人、货、场的结合。除了大数据给新零售的“加持”，经营还需要匠心。
接下来有请泰禾集团商业管理有限公司副总经理施晨昱先生带来题为“商业经营，“人、货、场”之外”主题演讲。
泰禾广场是在福建省诞生的，目前已经有4个开业的项目，还有一些筹建跟筹备中的项目，大家关注福建的项目会少一点，讨论的都是北上广的商业。整个福建省的省份关注度就不高，我们从福建来到广州，广州是最发达的一线城市和我本人最喜欢的城市。广州很大，它到底怎么个大法，我们看一下广州主城区的面积分布，基本上除了老一点的越秀区会小一点，其他的都在80到90平方公里左右。这个数字是全国新增购物中心的面积，几乎相当于广州的一个主要城区。竞争已经非常激烈了，按照我们现有的速度，全国开发速度，三到四年组建一个全国的一线广州出来，在竞争当中争得一席之地，泰禾作为商业新军，业界做了哪些尝试和体验。有些做了文创艺术体验的中心，这个非常好，我们主流的消费群体，80、90、00后，当中的文艺青年非常愿意在精神层面挖掘，做文创、艺术的主题非常契合他们的需求，包括产业的发展，像书店、咖啡馆都受到文创艺术的影响。场景化在国外做的比较多，在国内也涌现出非常多的产品。场景化很好的把货物的行为，社交的需求、购物的需求融合在一起，如果你运营的好，会有一些粉丝。O2O有可能是自己企业开发的平台，有可能是跟第三方去合作，前两年还比较孵化，这两年看到很多成功的项目出现。做了这么多，我们泰禾往哪个方向去探讨呢，如果盲目的模仿是没有办法模仿到精髓的。
福建地处沿海，有很多的开放口岸，近现代史上有名的人物，有林则徐、严复、林薇因等，从这些名人身上，发现一些什么样的共同点呢？他们有一个共同的命运交集点。有一句话说一座三坊七巷，颁布近现代史。三坊七巷是由三大家族建的一个城区，住了很多有钱的人，庙会、灯会都会在这去办，是一个天然的商业中心。它是有文创概念的，里面有很多的戏台，读书，还有领袖在里面，名人在里面，他的追随者都会在这里，他还有很多创新的东西，学习技术性的东西，福建是洋务运动的助阵，我们会看三坊七巷用现在的角度看，它是非常完美的体验型的中心，我们在福州的标杆项目，泰禾广场建设初期有游三坊七巷，逛泰禾广场。三坊七巷福州的市中心。我们要把它做的更好，我讲几个花心思的点。我们做了水秀广场、巨龙滑梯，我们获得很多的行业认同，我们开业一年多以来，客流量都非常好。我们可以成为商业标杆吗？还差一点。还需要理解市场的变化。
近两年来看，有非常多的理论被转到了实践。所有的生意都必须打开门做，我们来搭台所有的资源一起来唱戏。三维空间转化为四维空间，迪斯尼做的非常好，它通过手机客户端的应用为客户导览，把你的服务更加优化。
今天再问一下大家，在信息爆炸的时代，什么信息最重要呢？我们在这边大胆提出这个观点，钱是最重要的。人、货、场最重要的是钱。钱是货币、纸币，后来有了信用卡、支票，现在是电子支付，未来是以比特币为代表的区块链货币的信息化的技术。这个货币不仅是财务账本上的字，消费者是用钱投票的，钱是最重要的信息。泰禾怎么管理钱呢，我们有第三方支付平台，我们可以做很多跟收银的相关工作，跟交易链打通。它能改进的事情非常多，得到另人意外的结果。比如说停车场，有自己的支付通道，可以无感免密自动扣费。
信用消费，把未来的钱抓在手里面，包括像停车、橱柜等先去尝试，目前顾客的满意度还是比较高的。支付及会员，目前没有非常大的气色，当把支付和会员打通后，我的会员达到了暴涨。平常商场的会员有很多的注册，现在没有那么麻烦，只要支付就可以变成会员，业主把信息掌握在手里，给他提供更好的服务。经过把钱跟所有的服务链打通呢，我们才讲大数据。作为行业新军，我们在大数据上面积累是比较少的，我们做了大数据挖掘，做了客户周期的管理。跟钱打交道是非常有意思的，做完钱之后，市场的反馈是非常好的，满意度也很好。顾客用钱投票的。归纳一下，关于心理的钱和关于生理的钱，把这两部分的钱抓在手里面，来做一些运营。健康是最重要的部分，有大有码头的生鲜市集。心理的需求，泰禾影院、剧场，后期还会有教育。从顾客的需求出发做的这些产品。一开始在谈钱的问题，之后好像是美好生活的样本，这些正是我们现在打造的泰禾+的概念。
跨界复合是传统行业在激烈竞争中被迫转型升级的结果，是对市场需求的新思考，也是未来商业的大势所趋。跨界复合同时也是创造行业内部竞争优势的手段。是一种创新经营模式，能打造出竞争的差异化优势。
接下来有请奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群先生为我们带来题为“跨界复合商业+”的主题演讲，掌声有请雷总。
在行业里面，应该来说是有很多的内容，大家都说怎么样去跨界复合的一些内容。我们这几年为什么要跨界复合，从这几年全国居民可支配收入快速增长，收入的提升，消费的多元化，对各种的一些应用诉求多了，今天讲的人们增长的一些需求，做商业有很多的复合，寻找一些更好的业态来满足大众的需求。
消费升级背景下，传统零售商掀起的一场“圈地运动”，以跨界创新业态为藩篱，重新圈住消费者，重塑实体店价值。消费观念在升级，我们原有的百货，包括电商，包括电商前几年的快速发展，到现在的电商从线上线下的整合，无论是阿里还是腾讯、京东等等，线上线下的融合，这都是我们的一些需求发生本质化的变化。我们的需求也在质变，我们开的一些购物中心里面，不管是国内还是国外，国内刚开业的购物中心，整个都是艺术的天堂，原有的购物中心的感觉都在做一系列的创新。
跨界商业成功的因素：
1.眼球经济
2.尝试多种可能
3.奇趣
4.立足目标消费者。
5.围绕一种生活价值观
6.增强消费者体验感
7.从开发思维到运营思维转变
奥园商管业务涵盖商业管理输出、商业地产开发顾问（项目可行性研究、项目规划、业态规划、商业设计、技术顾问）、后期经营管理（招商代理、开业筹备、运营管理）等，提供商业地产全链条服务。已达成江门奥园广场、惠州淡水隆基广场、梅州集一尚城、唐山奥园广场、怀化奥园广场、巴中巴河廊桥等多个轻资产项目合作。
奥园商管多项突出优势，奥园商管凭借奥商会众多商家品牌资源、顶尖操盘人才队伍、上市集团背景等等突出优势，成功打造多个城市商业标杆。首个轻资产项目江门奥园广场，在8个月的时间里完成工程改造、项目招商、开业筹备等工作，引进胡桃里等36个首进江门的品牌，开业当天客流突破22万。更多城市期待合作共赢，打造全渠道商业运营生态系统。
“新零售”业态的出现，大幅冲击传统的实体零售产业，现代消费者的购买行为也正在急剧改变。中国消费者比过去拥有更多的可支配现金，购买力大大提升。过去认为太过昂贵的产品与服务也变得触手可及，消费者越来越重视生活方式与品质，“高端产品”越发受到中国消费者青睐。
接下来有请林清轩品牌创始人孙来春先生带来主题演讲“新时代新零售新定位，中国中高端品牌突围之路”。
从客单价200多块钱，现在客单价作到600、700，在中国护肤品中算是比较高的。我对新零售的认识是，你绝对要在乎用户，在零售的前面加一个新，否则的话，都是耍流氓。能否给我带来新的流量，能否转化提高一点，否能客单价提高一点。如果解决不了这些问题，就是耍流氓。
我们双11之前，4年时间累计了41.3万粉丝。它可以低成本获得流量，双11开发了11家门店做测试，16年双11做了1万，17年双11做了5万多。双11也可以变成线下的狂欢所。我们双12接了289家店，整个业绩在双12提升了3倍。新零售给线下业绩带来大幅度增长。
林清轩跟数据银行的深度合作。根据智慧门店落位，挖掘周围潜客体量潜客拉新更具针对性。应用潜客人群画像，精准定位品牌消费群体更好助力导购高效拉新。
当今世界的商业竞争是“心智之战”。我们做了一些新的定位，林清轩品牌--山茶花焕肤修复专家。有一类高端护肤品，更多人不选洋品品牌，而选林清轩。自带流量线上客户引导至门店，楚河汉街店、中兴商业大厦、君太百货店，开业的客流量都不错，林清轩品牌店铺升级-2018概念店。
随着新消费、新零售打破了行业的原有状态，产业资本和金融资本的结合，以消费者为导向的制造企业也升级了新路径，开始建立多样新型生态链。
接下来有请九宜城创始合伙人、首席运营官吴英南先生带来主题演讲“产融结合打造新消费生态链”。
首先一句话，这是怪物横行的时代，我们看到很多不一样的业态，比如说传统我们是做超市、餐饮，现在出现了盒马，我们现在没有见过的，之前想到家居是床被罩，结合现在可以在酒店里面可以买到你想要的商品，还有无人零售，共享类的设备、企业，在这个新时代下产生的新产物。们到底是怪物还是真正能成长为伟大的企业，我们叫做独角兽呢？我认为有些企业能够在很大领域上获得这些成功的，今天白天从购物中心的角度，如何去选择或者找到这样的新品类引导我们的购物中心呢，我们在做别的或者连锁的购物中心里面，传统的逻辑叫地产逻辑，赚的是地价增值的钱，新的逻辑是2015年进入这个行业的时候，我们没有把一个购物中心作为简简单单的地产，而是作为一个流量入口。
一个城市的大量数据，数据可以产生很多的价值，这值不值得现在去挖掘、去做，可以去做是因为它的技术领域非常高的。我们现在说的POS盒子，这些数据采集的东西，这些在技术上可以沉淀数据，沉淀数据从技术上来说是有很多的噪音，产生了极大的障碍，在我们看来可以长线布局，不值得在短线内去做。我们叫生态链，我们再提出一些新的思路。品牌的经验、供应链的经验，帮助我们更快的增长，在我们的帮助中，能够得到更好的发展。以参股投资人的身份去介入，要有一些投资领域的布局。我们过去有一些布局的经验，去年初完成了上市，累计的市值有几千亿，建立自己的团队帮助一些品牌做一些初期、中期的发展。在座有很多零售行业的大咖，我们从投资的角度。零售业是最有魅力的行业，现金流、快速复制，抗经济周期，超级利润，专业投资能力，优质产业资源，挖掘真正的新物种。
消费行业的杀伤力很大，互联网特性非常强，消费行业是竞争非常激烈的，因为门槛低。现在的消费者更注重服务和体验感，一旦出现一些更好的竞争对手，消费者的忠诚度很低的。规模效应也很难实现。你要有更好的产业资源，投资方可以给品牌方除了钱，还有一点品牌的背书效应，没有其他的支持。在消费行业来说，不缺钱的行业来说，更多的提供最核心、最缺的东西，江门做奶茶，这个时候如果能把它挖掘出来，提供一些复合性的资源，更快更高效的情况下打造一个新物种，独角兽。
随着新消费、新零售打破了行业的原有状态，产业资本和金融资本的结合，以消费者为导向的制造企业也升级了新路径，开始建立多样新型生态链。
接下来有请上海品源文华市场营销策划有限公司创始人、CEO何一赞先生带来主题演讲“欧美顶级文娱IP——打造文化标签，诠释美好生活”。
今年地产节有一个非常好的词，美好生活。美好生活是什么？每个人对美好生活的定义是不一样的，从物质层面是以多少栋房子，多少辆车子，作为美好生活的标准。不管你对美好生活的定义是什么，如果没有精神层面的满足，美好生活是不完整的。中国广大的中产阶级，从消费升级来说，都已经得到了满足。
中国从文化领域的消费只是美国的四分之一不到。看一场电影、音乐会等，这些给你带来感官上的快感，同时精神层面上得到满足、支撑。正因为这个原因，品源文华诞生了。独特商业模式：采用独家、长期、全品类买断IP、深度IP资产开发、分授权的商业模式。聚焦欧美顶级文化娱乐IP：大英博物馆、波士顿艺术博物馆、 V&A博物馆、英国国家美术馆、BBC地球频道等。IP赋能中国消费升级：赋能产品差异性、品牌升级，满足中国迅速增长的消费需求。线下活动体验授权：从展出的主题、内容、呈现方式等带给商业地产全新的IP体验。
为商业中心定制文化标签，我们能做什么？
1.丰富的主题与藏品
2.官方复刻品展示
3.360度互动体验
4.联合营销支持
我们有很丰富的主题线，文化标签打造商业中心品牌差异性。从营销的各个层面，品源希望跟在座的各位有更多的交流。欢迎在座每一位欢迎来上海，谢谢大家！
中国零售业，正处于一个大变革的年代、大转折的年代。从传统商业与电商之战到线上线下大融合，到体验式商业崛起，再到如今的新零售消费生态，商业地产发展经历了各种量变与质变。在实体商业关店潮之下，难免人心惶惶，而习惯了在摸索中寻找方向的实体商业，将不断发现潜藏在不确定中的道路与机会。
下面我们进入微论坛环节，本场微论坛的主题是：实体商业重振之道。
主持嘉宾为：
喜悦滑冰场总裁 王品石先生
对话嘉宾为：
弘阳集团高级副总裁 沙 勇先生
皇庭商业管理集团董事总裁 张子玉先生
magmode名堂副总裁 梁春敏女士
玩童会创始人 程向东先生
美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演 毛雅楠先生
娅茜（国际）内衣连锁集团董事长 黄栩潇先生
上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理 宋 杰先生
湃昂国际建筑设计顾问有限公司创始人/设计董事 徐子苹女士
首先这个论坛的主题是实体商业重振之道，确实主题让我觉得不是特别好展开去讲。说到重振，首先我们是不是承认它不行了，还是好？
有一组数据说，市场增量在增加，包括一些商业项目，实体商业是欣欣向荣的发展，是重整的阶段，而不是说不行了，要重振。我们先从这边介绍，沙勇，是商业地产的资深专家，现在是在弘阳集团做副总裁。我想在规划新的项目的时候，实体商业用一些什么样的新颖方式对我们新的综合体来讲，有一个新的变化。
其实实体商业，我觉得重振也好，复兴也好，实质是不变的。实体商业最大的不变就是消费导向，因为消费者的需求的变化，而改变的。不管是线上的还是线下，简单来说，因为消费者的变化，消费者现在的变化三大特征：
一、先进的科技手段，移动终端的表情包，也是自媒体，他觉得不好的可以吐槽，对好的可以点赞。
二、无处不在的消费者，碎片化的消费。
三、可以满足零售，而不是说玩的好、尽兴。
因为这样的消费变化，这个实体商业应该应变而变。
王品石：科技手段，几年前跟大家讨论的时候，谈互联网思维。我当时觉得互联网思维是伪概念，我们实体可以看客户，跟客户交流。互联网企业是隔着网络，实际上更加的需要研究人性。互联网企业需要如何去引导消费者。今年希望打造完全智慧型的互动，通过改变新的支付手段，通过全部线上的销售、预约，教练的评价、学员档案的建立，我们利用新的科技手段，滑冰场也是公共空间。刚刚听到一些场景，可能今年也在增加一些场景。张子玉总，深圳非常知名的项目，皇庭广场。张子玉也是重担在肩，你给大家分享一下。
张子玉：王总非常好的解说。简单给大家介绍一下，皇庭商业管理集团，它是A股的上市公司，我们最大的区别是以不动产为主，包括购物中心、写字楼、长、共享空间为主的。去年我们也成立了一个皇庭商业集团，皇庭广场，大家都了解，开业4年多，提升的空间非常大。去年9月份正式成立的商业管理集团。我们在未来的5年之内，皇庭商业管理的面积是几百万平方，对我们的挑战是挺大的。我们做商业有自己的优势，跟绿城成立一个合资公司，管理绿城旗下的公司。
商业的本质是体验，是享受，是服务。在台州店和上海店，上海店的压力挺大的，大悦城有7万。从品牌上，我们尽量做到差异化。从软件上，把整个对顾客的服务提升。餐饮和租效比是高挂的。正是因为我们餐饮周边的会员多，没有把餐饮的客流没有有效的转变为零售的消费者，我们要增强顾客的黏性，提高服务。
在这个基础上做了三点：
一、增加大数据的管控，跟国内的公司联合开发了一下。
二、支付公司。已经有牌照了。
三、专门在整个的商业部门成立了会员部，数量还是蛮多的，7到8个人。通过软性的服务，通过大数据的消费者画像分析，通过会员的针对性个性服务，让更多的消费者除了更多的线上享受之外，分享购物的快乐。
归根结底是了解人的服务，牢牢抓住他们的心，才能把他们引到购物中心，形成线下的消费。
科技手段，几年前跟大家讨论的时候，谈互联网思维。我当时觉得互联网思维是伪概念，我们实体可以看客户，跟客户交流。互联网企业是隔着网络，实际上更加的需要研究人性。互联网企业需要如何去引导消费者。今年希望打造完全智慧型的互动，通过改变新的支付手段，通过全部线上的销售、预约，教练的评价、学员档案的建立，我们利用新的科技手段，滑冰场也是公共空间。刚刚听到一些场景，可能今年也在增加一些场景。张子玉总，深圳非常知名的项目，皇庭广场。
皇庭商业管理集团，它是A股的上市公司，我们最大的区别是以不动产为主，包括购物中心、写字楼、长、共享空间为主的。去年我们也成立了一个皇庭商业集团，皇庭广场，大家都了解，开业4年多，提升的空间非常大。去年9月份正式成立的商业管理集团。我们在未来的5年之内，皇庭商业管理的面积是几百万平方，对我们的挑战是挺大的。我们做商业有自己的优势，跟绿城成立一个合资公司，管理绿城旗下的公司。
商业的本质是体验，是享受，是服务。在台州店和上海店，上海店的压力挺大的，大悦城有7万。从品牌上，我们尽量做到差异化。从软件上，把整个对顾客的服务提升。餐饮和租效比是高挂的。正是因为我们餐饮周边的会员多，没有把餐饮的客流没有有效的转变为零售的消费者，我们要增强顾客的黏性，提高服务。
在这个基础上做了三点：
一、增加大数据的管控，跟国内的公司联合开发了一下。
二、支付公司。已经有牌照了。
三、专门在整个的商业部门成立了会员部，数量还是蛮多的，7到8个人。通过软性的服务，通过大数据的消费者画像分析，通过会员的针对性个性服务，让更多的消费者除了更多的线上享受之外，分享购物的快乐。
归根结底是了解人的服务，牢牢抓住他们的心，才能把他们引到购物中心，形成线下的消费。
实体商业重振，实体商业收到互联网的冲击，在座的品牌方大部分是体验业态，增加了很多体验店。实体商业由于它的发展，很多不懂的就开始进入到这里，认为赚钱很容易。
购物中心的服务和运营，进购物中心就是两件事，把人流动进来，把人服务好。剩下的商家再不行，就是你的问题了。还是从经营上来说，万变不离其宗，这是很经典的道理。下面是我们的梁春敏，你这个品牌是magmode，在北京三里屯是第一家店。
一定程度上做的事情跟这个时代是有一定的吻合，现在实体的商业跟电商没有把零售本质性的东西解决掉。虽然说线上电商解决的是渠道的问题，实体商业，你走进去以后，觉得没有你想看的商品，那是内容做的不好。我们在内容方面是很在行的，我们是一个孵化设计师的品牌以外，还有自己的集合店。以立体杂志的思维来做集合店的，把集合店做成杂志，会有很快速的更新。每个月会有专题，会有时装大片，会有论坛等，把这种体验放到实体店铺里面来做的。
我们从男装切入的，我们主要的团队是从GQ出来的，男装市场是有巨大的缺口，从这个点切入，并不是只有这一个风格，我们目前有10个品牌，风格都是不一样的，消费者要的都不是一样的东西。
上海最大的亲子俱乐部，0到6岁，会员量占到年龄段的20%以上，当年的互联网没有现在发达，我们尝试做过电商、第三方平台，包括第三方的早教做一些导入，这些方面都没有形成自己的盈利模式，直到2016年才做实体。
主题体验店是我起的名字，授权的官方说法是零售终端，我们在零售的概念上加了娱乐。到我们那个地方是场景化的概念，比如说托马斯，起点是这个店，重点还是这个店。一种是小朋友下车购买，另外一个是家长帮他挑一个。就是在场景下形成的冲动消费。
我们公司从2009年开始做CBA全明星，我不完全统计，我们公司应该是在全中国同时涉足了NBA、CBA、CUBA等。跟购物中心有很多的合作，其实是源于我的爱好以及资源，跟商业体的合作大概是十年前就有了，是跟商业体做一些服务、策划等等，比较了解商业体的一些痛点。因为自己有篮球这方面的资源和背景，大概在2013、2014年的时候，在商业体里面做篮球的比赛。之后就发现一个赛事可以给商业体带来的东西是非常多的。做龙湖赛事的时候，人流增长了一倍，交易额也长了一倍。大家对赛事有这么高的追捧，我们是否要在购物中心做一个体场馆。由于对体育馆和篮球场有很多的热爱，花了很多的心思把整个的体验做了非常大的升级，我们现在开业的项目有两个。
所有向体验式的业态，涉及到互动的或者说有培训的，都会涉及到礼拜一到礼拜五，我们非常注重内容产出这一块。在内容产出上，我们会把上午的时段有一些场地会拿来做非常优惠的活动，其他的地方做成内容产出的一个时间段。比方说我们根据幼儿园做了很好的活动，幼儿园上完课的时间是白天，引进很多的周边幼儿园在我们的球馆里开展了幼儿的篮球培训，还有一部分是上午的时间是用作内容的拍摄。比方说现在在网上搜到美嘉球馆拍的东西都是上午的时间拍的。整个场馆的利用，看下来从早上开业到晚上打烊，人流还都是不错的。
做内衣到现在24年，前面12年做制造，后面12年做品牌营销。刚才主持人说我们也是在今年公司收购了美国品牌GU。维秘也是美国品牌，我们生产、制作上都有合作。维秘的定位是性感、时尚，包括它的店面装修，产品是针对非常时尚、性感的群体。GU的产品主要是针对既带有时尚，又符合国内市场，我们带有美国的基因设计，文化的基因，真正的产品开发和设计，还是要符合我们国内市场的一些审美、爱好，进行一些改良。因为国外的话，讲究的是比较性感、舒适为主。国内可能又要性感，又要漂亮，还要讲究不能太性感，要收敛一点点，但是不能太传统。
既成熟又年轻的产业，从IT企业来说，分为传统和非传统。互联网就是新兴的，我们也属于传统。这几年我们也努力的插上互联网的翅膀，拥抱互联网。从这个角度我们也是一个新兴的科技企业。整体是零售的信息化建设，我主要负责商业地产的信息化。从我们的视觉来看，从各方面的数据和我们的分析研究看，实体商业和市场总量的趋势是下滑的，问题是这几年，行业的玩家越来越多，非常迅猛。面对消费的趋势变化，新的物种、业态的涌现，消费者的趋势在不断的变化，导致整体上，实体店经营的困难就出现了。行业有了这么一个情况，现在整个的竞争越来越激烈，市场的趋势也在不断的发生变化。对于我们实体商业来说，从我们信息化的视觉来看，我们重振的实体商业还是凭自己的基因能力，满足人们对美好生活追求所呈现的新的消费趋势和需求。如果这个方面我们实体商业不能满足的话，我们肯定是越来越困难。
我们认为从市场来看，主要的实体商业是做好两个方面的工作，一个是我们能够对市场的趋势有一个精准的把握，对消费者有一个精准的把握。第二个，练好内功，可以把握趋势，顺应形势。从信息化角度来说，两个工作是要做好的。运营的数据化、数据应用。你对市场的趋势要把握精准，现在市场的趋势越来越复杂，行业大咖通过一些自己的经验，就可以对这个市场有很好的把握。这个时代已经过去了，现在需要我们有大量的信息化才能更为准确的把握趋势。通过一些数据来更好的把握趋势，这个方面我觉得信息化就可以帮助大家。很多项目一开业的时候，快速发现自己的定位和现实情况极其不相符，趋势把握不到位。
我们发现现在的甲方很忐忑。行业的标杆企业具有很强的各方面实力，导致很多从业者都有岌岌可危的情况。不管怎么说，从我们的视觉来看，我们做企业的管理软件。从企业的终端来看，很多企业出现危机还是来自于自己的内功不足够，很多企业因为市场发展很迅速之后，导致企业的内外不一致，企业没有很好的理念，一直在提我们要以人为本，用户至上。你随便转一转，会发现洗手间到处是问题，找一个导购问问，捱打不理。从大的商业环境来看，各个业态还是很突出的，就是我们企业的内部没有练好，内部管理不足够，市场环境里面总是想抓住时代，但是忽略了内部管理。我们通过信息化建设，把内部管理做好，顺应市场的发展。
我们公司也是在做智慧商场，也会形成一系列的标准，这一方面的工作，现在有很多企业都在考虑。但是把这套数据抓取的方式获得之后，如何在比较深入的做精准营销和大数据分析，这个路蛮远的，我们还在摸索之中。智慧商场还是很具备的。
现在做的置地、龙湖、华润做第二个项目，我们这个公司，2013年成立的公司，我做商业建筑和商业设计，中国几乎没有像样的商超，我们也跟品牌合作，实体的商业整个的历史就比较合适。我们做这行20多年，看商业的发展起起伏伏，有两段时间起伏还是比较大的。2007年、2008年，主要跟国际经济发展，房地产趋势的发展有影响。还有就是低档的电商，超市的关店潮也是有关的。近年感觉到个性化的提倡和趋势，实体的趋势是更加的蓬勃，我们的设计也是变化的很多。商业设计里面引进很多的设计元素，比如说引进了生态花园，屋顶的运动、休闲，共享办公结合在一起的，各种不同的业态结合在一起的趋势。
我觉得有几个方面设计肯定是很重要的一个方面，因为设计提供的是一个大的框架环境，环境是大家现在挑选消费目的地的一个很重要的因素之一。第二个个性化的品牌，个性化的业态，决定消费者的趋向目标点的重要点的元素之一。刚才提到的服务，包括在六年前，我们创立新的公司的时候，朋友就来问我，现在商场这么多了，你们还对这个有热情和投入。真的实体是永远不可能会取代的，人不可能在虚拟的，水平化的互联网里得到满足的，不可能的。
过去的商业设计对于动线环境要求不是很高，我们也是在国外，各方面看的稍微前瞻一点，当时的环境提升要求会很快到来，我们现在确实在做，很多一些过去的旧商场的改造，比如说印地的深圳店。像这种有比较强业态的，有很强的发展趋势，提升环境各方面大家对这个要求很高，设计是在国内市场，真要把设计做好，设计不一定是实体经济的唯一元素，但是一定是很重要的元素。确实要把自己的事情做好，我们自己的品牌，提供的产品一定要最好，这也是最根本的一个成功之之道之一，元素之一。
几位嘉宾给大家做了很好的发言，最后总结一下，消费者的需求，实体商业是不断的去学习、进化的过程。人的消费需求是升级的过程，消费的习惯是逐渐产生了一些变化的。这个是我们购物中心，实体商业要面对的。
所有能够让实体商业成功的办法，其实从小我们父母告诉我们，我们带人要诚恳，实际上去尊重人，以人为本。从品牌的角度分享来说，实际上我们更加重视产品，产品支撑我们品牌。没有良心的消费者，对品牌的忠诚度越来越降低的时候，我们更要在产品上下功夫。
我们通过场景来黏住消费者，让他产生冲动消费的欲望。如果没有冲动消费，我已经很多年没有在实体商业消费了。我是淘宝钻石V6级买家，如果没有你说的这种场景，就算在机场看到一本书，不是太着急的就在亚马逊买。说到场景，家长很难说服孩子，特别是低龄儿童，家长很难面对孩子因为不能满足需求而失望，这个也是我们分析顾客心理。毛总，美嘉体育，真的是消费升级所带来的。家长对素质教育的需求越来越多，尤其一线城市。会后可以更好的探讨一下，整个从赛事、内容的推广、运营模式上，你确实是非常下工夫，这也是你成功的基础。
黄总，你是传统女士内衣的品牌，首先是通过代理了一些国外品牌，引出更好的设计。从您的角度分析，更好的研究顾客，我们也在学习，其实女士对于内衣的需求某种意义上来讲，也是女士对于男人的需求。我们也是可以这么去推论的。宋总，首先我们这个行业，购物中心也越来越多，滑冰场这个领域最早用电脑，其他滑冰场是用纸票的。我们提出做智能化的，全流程无纸化。第一点提高效率，降低成本，同时给我们带来增量，未来在信息系统上有很多向您需要请教的。
徐博士，希望你出一些更多的好的作品，实际上我们越来越的产品，基本上带着孩子去玩。购物中心设计的很漂亮，甚至是细微化的。之前观察到一些购物中心的卫生间，发现它考虑到顾客放包的位置。这种赏心悦目的环境会增加我们去购物中心停留的时间和次数，只要去了就会产生购买的机会，设计真的是实体商业最重要的环节。
接下来我们将进入一个刺激的商业辩论环节，赢咖论·商业辩论对对碰。根据最新最受关注的行业观点，设置正反方话题辩论，邀请业内知名大咖现场PK，针锋相对，妙语连珠，带来操盘手的实战观点碰撞。
今天我们辩论话题是：商业项目计划投入3亿元以上进行颠覆性升级改造，升级后可对目前经营情况有所改善，但升级期较长。前提条件是：1、项目处于国内一线城市的新兴商圈核心位置，周边消费潜、竞争较大，已有多个购物中心在建；2、项目已开业5年以上，面积8万平方米以上，但原先的硬件、动线存在较大硬伤，物业条件不能引入大型娱乐商户。
如果你是决策者，你是否同意？
我们分为正反方两个团队，下面有请：
正方领队嘉宾：
江苏智儒投资管理有限公司创始人朱逸女士
反方领队嘉宾：
派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴先生
有请我们的辩论嘉宾：
华夏幸福商业事业部总经理吴艳芬女士
盈石集团资深副总裁、深圳盈石总裁周亮先生
金铂商业总裁王俊标先生
协信商管公司常务副总经理、星光68董事总经理杜国疆先生
现在我们将以抽签来决定正反方辩论，请吴总、周总、王总和杜总抽取卡片，抽取出正方的嘉宾请走向我们朱总，抽取出反方的嘉宾加入耿总的阵营。好了双方阵容已定，期待嘉宾的精彩辩论，期待关于升级改造的观点碰撞！
我先说一下我的观点，两位有补充观点可以说。理由有三个，我们的项目是在一线城市城市的，新商圈，在中国能够成为一线城市的是北上广深，可能有一些比较成熟的像成都、杭州、南京所谓的新一线城市，在这样新的商圈里面，项目开业5年，正常情况下是已经进入成熟期了。先天的条件是不错的，因为它原来的硬件和动线，即使在一线城市里有一定的优势，但是优势并不是突出明显。在未来新兴商圈里有很好的项目在功能、业态上有一些鲜明的领先性。在这个角度来说，同意投入三个亿的资金优化改造，第一个显著的目的，固化、强化它的先发优势，毕竟我已经在这个新兴商圈开业了5年，很有可能开业5年的成熟道路中心，已经是一个领头羊，在这个基础上我们去引进一些非常有创新性的，前瞻性的娱乐或者是游乐项目，弥补我们的缺失、不完整。这是我同意花三个亿投资引进一些有先进性、创新性的游乐、娱乐的第一个理由。
第二个，现在有越来越多的共识，除了传统的零售、餐饮，游乐、娱乐，对于消费者，特别是年轻的消费者，其实是最有体验感的业态。这样一些业态引进来以后，我们可以吸引更多的核心消费客群。游乐、娱乐业态，一个是年轻人，今年的购物中心一定是得年轻客群得天下。以青少年和儿童为主的家庭客群，家庭客群的黏性和关联性是非常高的。我们引进这样的业态以后，锁定和扩大我们的核心客群，增加与他们之间的黏度是有非常大的积极的作用和帮助。
第三个，竞争的角度来看，我们看到了在这样新兴商圈里面，未来有很多新的项目涌现出来，娱乐和游乐的功能和业态，某种市场来看，有一些壁垒。抢到市场的先机，很有可能在后来新开的项目，设了一个非常高的门槛和竞争的壁垒。基于这三点理由，作为已经开业了5年的成熟的项目的决策者来说，尽管也经过了几个不眠之夜，因为3个亿毕竟不是小数字，最终会非常坚定、毅然决然的投下这个赞成票。先作为正方的领队先抛出的观点。
做巢引喙，改什么改，这么长时间去改，炸掉重来，地段又好。商业产品是房子的问题，第二个讨论的问题是房子里面内容的问题。因为你的房子出了问题，所以内容就出问题。你说改还是不改，根本不用谈改和不改，直接炸掉，重来，重新做。这是我的观点，谢谢！
3个亿再加2个亿就可以重建了。再创造一个行业的项目，从生到死，从死到生的典型案例。理智告诉我三个亿不可能让你花，还不如炸掉重来。朱逸总没有说三个亿花进来和最后结果的必然关系。第二个嘉宾应该如何，没有讲逻辑关系。三个亿花出去经营有所好转，还是逆转。三个亿花出去挣了1个亿还是5个亿，最后老板不会让你花三个亿。
我说我的观点，首先项目不要改，我赞成在内容上创新。讲讲我做项目的体会，在昆明做项目的时候，第一，不修改建筑规划。第二，不增加任何投资。不让开发商因为我的商业创意多花一分钱。你少花一点，我以后的精神压力会小一点。他们公司对我的看法都会变化，副总裁说，把这两个投入放到一个上面，老板要花钱，不是我要花钱，我没有让老板少花钱，但是没有让老板多花一分钱。这个项目也顺利开业了，我们作为一个专业人员，不是花钱的，是挣钱的。虽然感情上非常希望朱逸总把这三个亿花掉，我们得在内容上想一些办法，能否少花钱。主题街区的投入是很花钱的，这是我的观点。
我们刚拿到题目的时候，都很冲动，作为操盘者来说，影响决策者来做决策的话，是很难得的机会。在这样的地段上，面临新的竞争和很多的不确定性，仅仅是因为我们引入大型娱乐不确定的业态，牺牲三个亿来引进的话，我们要算一下经济账。靠我们娱乐业态，什么时候能赚回来，一定赚不回来。
针对三个亿来说比较大的挑战，这是重新来命题的前提条件，核心商区的核心项目，这样的话，你的投资老板会同意。在资本市场资产价格会大幅度提高的，命题条件在新兴商圈周边的潜力的竞争非常大，显然你停一年半，你们正好处在正面竞争的阶段，对方可能是大而全，对方是标配的，三个亿的代价太大了。用开业的优势停业来竞争，一般很难决策的。关局部的楼层，通过一些创新业态的引入，跟未来的竞争对手的定位，用这一部分的创新来做竞争。这个是在小风险的条件下做一些局部的调整，是最保险的。
我们反对的只是钱不一定完全投入在硬件改造，停业改造的方式。我们对于花钱的这件事情上，无论是一个亿两个亿三个亿升级改造是同意的，但是不完全在硬件改造的方面上。三个亿让我想起十年前，当年正大广场调整也没有3个亿，当时从调整开始到一年半以后就已经达到满铺运营了，三个亿蛮多的。
正大广场也没有花三个亿做投入，有些硬件有硬伤，不代表它不能成功。我们实际上盈利目的是把它调改完了以后在资本市场的推出，正方可以说花了三个亿能够挣的回来，或许我们也可以同意三个亿的硬件改造的事情。就像我刚才改造的观点一样，花钱有很多种方式，就是硬件的迭代是必然的，软件内容上面的升级也是可以的。
反方是同意改造的，只是说钱的方面，我们已经是做了周密的，计划性的方案，这个方案包括我们合适启动，启动的步骤、改造的步骤、投资回报收益说明，改造方不是我们自己闭门造车，我们做了消费者调研，租户达成共识等，按照步骤来，什么时候拆掉，什么时候施工、装修，就算不改造，品牌也要装修。
我是有步骤、策略性的，尽量减少对我5年行程不要对它太多的干扰和不变，同步进行的。在预算中拿一部分做营销，做品牌的宣导，维护它的忠诚度还要有期待感。人气品牌奈雪的茶等等，这个位置是跟品牌商，跟消费者达成末期的，不存在说一改造消费者就流失了。预算是给你展示的空间，在实际改造和操盘中，要开源节流。3个亿是给你很大的信息，很大的空间去做，不一定要把3个亿中花完，可能是花了1点多亿，2个亿。还有一部分是对顾客层面的安抚也会做点动作。改造的整体计划之后，相信我们的董事会一定会对项目方案有信息。
不会以辩论的方式讨论了，一个是共识是改造，至于是三个亿也好，五个亿也好，三千万也好，这个不重要。决策者做的是决策，钱是生意，是经营后期。首先我们大家都认可，6位嘉宾达成共识是改造不改造，不改是死，改不一定能活，但是一定有挣扎的机会，所以改造是一个共同的话题。
花不花三个亿是另外的概念，实际上我们觉得另外的嘉宾一天的论坛下来之后，我的感触是比较深的，过去的几年当中参加论坛，大多数是聆听者，有时候也参加讨论，面对这样的讨论，如果真的有8万方在我们手上，我们第一维度要做什么，第二维度要做什么。实体商业面临什么危险，从来没有，改造升级也是为了我们过的更好而已。
朱总，我建议一下你们三个统一一下思想，刚才两个嘉宾说改造肯定要改造，花三个亿也可能花三千万，这个不等于认输了吗？
耿乃兴总对我的置疑，三个亿拿到手上，先花了再说。第二个，为什么一定要花三个亿。我很赞同杜国疆总的观点，台上所有人对改造没有异议，就是对改造花的钱是异议的。改是一部分，造也是一部分。商业的内容研发也是一部分，如果我的投资收益模型做的好，三个亿能够省一个亿，假设我们遇到慷慨的老板，还会有更多的预算，我们还会有更好的项目。操盘手没有钱多的时候，三个亿用完了，为什么？因为我们目标永远比想象要高。
耿乃兴：我们的题目是三个亿改8万方。这是我们的观点。
朱逸：如果是三千万，不值得我们讨论，其实我们下面嘉宾的时间，至少也值得我们听三个亿的辩论吧。
吴艳芬：一线城市的新兴商圈面临的竞争，你们要做硬件的改善，并且要引入大型的设备。不然我们肯定不批。
杜国疆：不是讨论数字，而是讨论改还是不改，这个问题的聚焦点，对得起同行的时间，聚焦。
周亮：这三个亿，给我们的话题就是你们要在这个硬件上面说服他，不是说服我，通过你们的观点说服他花三个亿让他改造。我们是觉得这三个亿可能也不一定是三个亿，因为吴总会更希望三个亿改成三十个亿。
杜国疆：是吴总想听我们的想法，明白了。是吴总遇上了问题，想听一下我们的想法。
周亮：所以吴总一定是想知道，这三个亿投在硬件上面，能否下这个决心。三个亿投在硬件上面，投在内容可以变成三十个亿。我们还是要回到我们辩论的话题上面，你们一定要告诉硬件的事情怎么办，这三个亿。
朱逸：我觉得周亮总，你要站在我们身边，你非常渴望用这三个亿改变，你一直在求证三个亿怎么花。如果好，你就同意了。
耿乃兴：具体一点，今天讨论三个亿，两个亿就没有必要再辩论了。建筑上不做任何改造，投资不多花一分钱，能把一个项目做活。再讲一个项目，之前一个商场，四万平方招商招的非常好，我说用婚礼主题注入，最后结果是700万、800万，作为主题进来之后带来客流，改造一定要改，更希望是内容上的创新，引进一个大型的娱乐商户，代价是什么？如果咱们能这么讨论的话，今天的辩论赛才有意义。
王俊标：我们同意的依据和支撑点，不做再说的很好，背后有一个隐藏的董事会看我们的辩论，做的意见只是代表他做的意见而已，做的理由是什么，不作的理由是什么，做都说的很对，不做的理由也很充分，搞不好就先试试，三个亿可能是五千万八千万，也可以大家收益。
杜国疆：如果来说服吴总，就是三个亿投下去，三十个亿的回报。三个亿不投下去，可能三个亿都没有了。三个亿投下去，流量什么的都会改善。
耿乃兴：题目是有所改善，不是一定改善。
杜国疆：物业一定会改善，改善到什么地步，未来以后的改善商业资产带来什么空间，这个太过于抽象。
朱逸：改造要因地制宜，丰富商业内容，对这个论点做一个大胆的推测，是因为你没有三个亿，或者你没见过三个亿，你才这么干。你有三个亿，肯定不会这么干。
耿乃兴：我们讨论的是吴总的三个亿，我肯定没有三个亿。
朱逸：其实你对吴总给你三个亿，你心理是不确定的，你有这样的逻辑。假设这三个亿，董事会放在这里。你肯定会跟杜国疆总说，炸掉重新建。
杜国疆：决策者要去做出命题的核心改造，重新来过，炸掉也是重新来过的过程。这个是大家都共识的，至于三个亿的问题，分析了一下，5年以上，8万平米，核心商圈，这个地方怎么也值8万、10万一平米。这个资产本来就已经获值最低价是50个亿以上，你花三个亿是值得的，并不是不值得的。
耿乃兴：一线城市的新兴商圈，不是核心商圈。一线城市的新兴商圈住宅可能是8万、10万，但是商业地产不一定有这么大的价值。
杜国疆：商业地产现在还用租金还来做回报，它就可以不做了。
耿乃兴：我们要颠覆式的改造。
杜国疆：对商业地产的理解代入了误区，商业与生俱来有交易价值，有流通性，在今天资本市场的流通性更紧，仅仅我们今天来以租金计算商业的回报率，这个时代已经过去了，已经不是大家坐在一起讨论的命题了。针对这个命题，怎么样也获值三十个亿以上。
王俊标：三个亿的改造，计算在价值上面，不是一次性耗材，是让我这个项目的价值更大。根本不是钱的问题，改造是必须的，而且我们说了，未来在商圈是领先地位，等他们盖了再改造，那时候可能就没有价值了。
朱逸：听完他们的观点，我愿意再追加2个亿。我们应该用大投入来做改造和优化，这是我们正方的观点，不应该聚焦在三个亿上，如果真的能实现队友的目标的话，5个亿照花，6个亿也可以。
杜国疆：星光68太小了，只有三万两千方，差不多1.8个亿的收入，利润率和回报率很高，60个亿拿了外面的一个地块，我太小了，我只有3万5千方，这60个亿的经营业绩干不干。如果没有二期，68的一期到今天为止都不会回来了，为了商业的目标一定要做。政府现金流9个亿，收不回来，我经营给你赚回来，评估给你赚回来，方案设计的时候，追加2个亿的投资，这个东西非要投吗？我说，老板没有这个东西，做出来以后也就三五年产品就落后了，有了这个东西，我们8到10年可以长治久安，他说投，又多追加了2个亿。商业实际上，它的逻辑关系下来就是这样的逻辑关系。谢谢！
周亮：三个亿全部讨论硬件而不考虑软件，我们觉得这个是不对的，回到这个话题聊这个事情，我们的观点是你们是否一定要把三个亿全部投到硬件，因为投到硬件的改造，让我们的经营持续在很长的时间里，不能正常的经营。我们反对。
王俊标：我是逐步改造，另外其他照样经营，逐分流程来的，我是跟品牌商谈好计划了，因为大家都做生意的，哪一个没有装修，肯定有，我楼层是分布来，不会中断经营。我是有计划的，分步骤来的。谢谢！
吴艳芬：按照正方便有说的，你们根本花不了三个亿，我参与很多改造，一定是把动线和硬件全面做提升，我们才能把三个亿花掉。条件就是颠覆性的升级改造，同时升级期特别长，然后你又是一个一线城市的新兴商圈，同时你有多个购物中心在建。在这种情况下，一不能停业。第二就是说，我们得详细算账，投入的硬件改造招大型的娱乐商户，什么时候能赚回来。反方的观点是改造是势在必行，迭代升级。我们没有很成熟的团队，很好的改造没有花三个亿，这个是我们不同意的观点。影响那么长周期，只为了引进娱乐的大型商户，这个风险太高了。没有使我们的租金翻了几倍，又不能完胜竞争对手，所以我们是反对的。
耿乃兴：题目里是新兴商圈，商圈是多个商业在一起，大家相互竞争、错位在一起，叫商圈。在广州是很明显的，天河城、太古汇。商圈的概念里面，你就8万平方米，旁边有个20万、3万、5万的。
朱逸：8万平方米以上，也有可能是80万平方，不一定是8万平方。
耿乃兴：商圈的概念，应该是不要颠覆式的，应该找到你竞争伙伴、竞争对手没有做的事去做，不一定要花三个亿去引进娱乐商户。
朱逸：我非常赞成你说要做颠覆性的项目，你们本质上的观点跟我们都是一样的，你们跟我们的分析认为，耿乃兴总认为这个项目是8万平方，第二个，三个亿，周亮总很理性的说，在题目问来问去，是升级改造，没有说三个亿做硬件改造。三个亿的改造一定是包括硬件改造的，包括并不限于。三个亿可以用其他的，读题要达成一致。最终正方赢还是反方赢，语文水平高，就是谁赢。
王俊标：抓文字，抓语言，已经写的很明白了，就是要改造。台下有很多的老板，从企业的变革来看，一些资本市场的，一些资本性的大公司的，有上市资本运作的，比较倾向于改造。私企、民营一般不偏向于改造。不改造花小的钱达到我的经营目的，一般是民企的想法。我们忽略了企业的背景，背景不一样，决策者也不一样。
朱逸：改造投入的资金和费用，跟这个企业的实力和格局成正比。
耿乃兴：赢商大讲台听课的时候，我认识了朱逸。三亿以上，五年以上，八万以上。通常人说话是8万以上是8到10万，不应该是80万吧。3亿、5年、8万，这些是基本事实，不要在这绕。面对这种局面，升级改造在所难免，你的商户要改造，硬件上要做补充，周边的消费者变了，我们的定位不合适了，要变了。面对这样的局面，我们的观点是：
第一，首先考虑内容创新，能否在内容上取得突破。
第二点，尽量少花钱，以后是要挣回来的。如果有比较详细的计划，有投资回报率。这样的数据来支撑，不是不赞成花钱，我们只是说三个亿太多了，没有告诉我，你是怎么挣回来的。
我们赞成改造，赞成升级，第一，希望在内容上有所突破。第二，费用要少。赢商网再有钱，三千万也不是小数目呀。
杜国疆：你若盛开，蝴蝶自来，你若精彩，天子安排。
伴着夜幕的降临，商业推动地产论坛第13届年会也到了和大家说再见的时刻，今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见，为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。我们希望通过这次行业发展论坛可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用。我们也希望商业推动地产论坛第13届年会能促进行业间良好交流与合作。
2017年10月，习近平同志在十九大报告中指出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，并作出了庄严的承诺“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”。
在新时代新政策的引领下，作为城市商业零售消费主战场，人民吃喝玩乐生活的场景，崭新的商业体验该如何打造？人民的美好生活需要如何才能满足？
这一切的答案将在“新时代新商业，为了满足人民的美好生活”第13届商业地产节得到揭晓！
我谨代表第13届商业地产节活动组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产界、零售界的领导和嘉宾们表示最诚挚的欢迎！ 在此我们要再次感谢各位嘉宾们的到来，同时也非常感谢媒体朋友们的到会和大力支持！
13届商业地产节受到了广大行业伙伴大力支持和全所未有的高度关注，吸引了众多行业领袖的积极参与，下面让我们以热烈的掌声有请第13届商业地产节开幕致辞嘉宾：广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲先生。
这次的主题是“新时代新商业，为了满足人民的美好生活”，这是习大大的判断。当然我也觉得这个判断也是正确的，我们可以从两方面看几个数字，一个是我们的场所端，购物中心这一端，截至去年年底，5万平米的购物中心，中国有6千多个。未来我们判断购物中心的增幅可能相对会在比较稳定的阶段，大概每年的新增应该是500-700个左右，去年是500多个，今年预计开业的大概是1千多个左右，开出来大概是600-700之间，按照这个数字呢，我们到2020年左右，有可能购物中心是在8千，正常的发展情况是8千到1万的数字区间。
对于赢商网来说呢，为客户不管是开发商还是品牌商创造美好的幸福生活，也是赢商网一个奋斗的目标。赢商网未来赢商网从前面开始是大数据战略，未来希望能够以媒体渠道和数据的平台，作为赢商网核心的双轮驱动的战略，能够在我们的平台上为客户提供更多更好的服务和效率的提升，或者说是对房业趋势发展更多的判断、提供更多、更好的帮助。
感谢吴总的致辞。下面就正式进入我们主论坛：第13届商业推动地产论坛的第一个环节主题演讲。
互联网、大数据与人工智能技术的崛起，正在改变整个商业地产运营模式。商业地产行业风起云涌，传统与创新的力量不断碰撞和融合，在新的政策环境、市场现状和经营模式中，大数据与商业运营有了更紧密的结合。接下来，我们将有请爱琴海商业集团执行总裁 王强先生带来“大数据赋能大运营”主题演讲。
自2016年起，零售领域进入了一个创新集中爆发的阶段。爆发的内因，主要在于社会整体性的消费升级趋势。习总书记在十九大报告中指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾”。我们认为习近平讲“人们日益增长的美好需要”，这句话如果体现在消费领域，就是消费者的消费升级。
零售创新的驱动力，在我们看来主要有这四个方面：数字化、物联网、人工智能和大数据云计算。
近期比较热门的区块链，也很有可能成为未来零售创新的重要驱动力之一。数字化会给零售业带来高效。物联网在供应链物流体系中带来的变革使的我们零售业更加智能。人工智能不管是AR还是VR的技术为零售业带来体验的升级。在大数据和云计算的应用里，更加精准的消费者升级就是大数据和云计算。
大数据的相关特性，基本上从这三个方面体现：
在数量上，不同于传统的随机样本，是一个全体的数据。
在真实性上，大数据取得的是接近圈梁的样本，所以更加接近于事实真相，通过云计算处理得来的结论，能够给我们带来更准确的指导。
在关联性上，大数据不再强调传统的因果关系，强调的是关联关系，体现数据和决策的思想。因此我们可以判断出，大数据将带领零售业走向更加精准的商业模式。
数据化是获取和应用大数据的基础。这是我们爱琴海信息化建设的场景，通过数据中心，也就是说从我们通过数据中心，从ERP、CRM、顾客追踪系统抓取基础数据，通过集成、关联、整合、清洗、分析、挖掘进行智能分析。通过上传到商务云端，将这些数据应用和呈现在会员系统、BI和商管系统、智能POS系统中，并指导我们运营工作的开展。通过数据中心的建设和不断完善，目前我们的大数据初步呈现出海量、高速、多样、价值的4大特征。我们通过各种系统、从不同领域的角度收集数据，在数据中心按照不同维度进行处理和分析。 包括，行业数据、资产数据、运营数据、顾客数据、商户数据等。对这些数据通过加工处理，然后应用到日常经营工作中。目前的应用，主要有五个方面：
一、基于大数据系统的顾客画像
二、基于大数据系统的商户服务
三、投资发展大数据决策支持系统
四、营运大数据分析决策系统
五、招商管理（租赁决策）大数据系统
下面，我们想从项目定位、招商方案、经营策略、精准营销和升级调整方面，具体地讲一下我们如何在大营运的各个关键环节的应用。首先讲讲大数据是如何支持项目定位的。大数据在核心商圈定位、顾客画像、竞争对手分析方面，都有应用。
第一，在核心商圈定位方面，我们通过对进入地理围栏的移动终端数据和运营商数据，绘制城市消费者热力图、项目周边消费者热力图；根据项目周边的消费者热力图，精准定位项目的核心商圈。这些数据不仅能支持我们准确定位商圈，对后期的商圈拓展和营销推广工作都具有指导意义。
第二，在顾客画像方面，通过会员数据和基于银联POS、移动支付方面的大数据，客观地了解目标区域内消费者的人口属性、行动轨迹、行为偏好等；通过这些数据，我们建立起拥有六大功能模型、千万级别的标签的顾客标签库。再将这些顾客数据进行归类和聚焦，准确识别和划分目标顾客群。
第三，在竞争对手分析方面，基于全量银联卡及移动支付消费分析，结合消费者热力图，分析商圈内顾客流失情况及流向，能准确识别竞争对手。应用中我们会发现，通过大数据分析得出的竞争对手，往往和我们的预想会有较大出入。我们通过分析流失顾客，在竞争对手消费的业态及品牌，选择与竞争对手的竞争策略。同时这些数据也可以用来指导我们开展招商调整工作。
接下来我们说说，大数据是如何决策招商方案的。
第一，根据城市量级、项目基础信息、周边商圈环境等特征，匹配系统内类似商圈，确定项目业态组合规划、项目级次。
第二，我们通过内外部信息收集，建立起品牌标签库，这些标签不仅包括品牌本身的所属业态、品类、档次、特征，同时也包括品牌需求的楼层、面积，品牌的市场坪效、客单价等等。
第三，打通品牌标签库与顾客标签库的通道，通过两者的结合锁定各业态备选品牌，制订项目的招商方案及备选品牌方案。
大数据的应用，也主导着我们日常的经营决策。通过项目的数据收集和处理，我们构建起项目经营诊断图，通过诊断图准确诊断项目的经营状况，确定改进方向。我们通过经营数据处理，搭建起品牌评估图，确定与品牌合作方向，是重点帮扶，缩小经营面积或者汰换同类品牌，还是重新开展品牌招商。我们通过工程物业管理系统的数字化，收集整理相关数据，形成项目品质管理系统，指导我们的保修、巡场监控，环境感知，能耗分析，设备设施管控等相关工作。这些都是大数据通过各个系统、在营运过程中提供各项经营决策的应用。
下面说说大数据如何助力精准营销。
第一，我们通过收集项目商圈内的各小区的全量移动设备数据、来项目消费过的移动设备数据，来确定项目在商圈内各小区的渗透率，找到待开发的洼地以及推广宣传的核心点位，对高价值小区集中宣传资源展开营销推广。
第二，通过会员消费行为习惯研究、通过顾客标签库进行顾客分类，实现不同类型活动信息精准推送。
第三，通过顾客购买行为研究，有效打通异业联盟及场内品牌互动，组织品牌联动类的营销活动。
最后，大数据的应用对调整升级的工作，也起到了领航的作用。在调整升级的过程中，我们需要使用大数据，来重新定位商圈，重新开展顾客画像，了解消费趋势的变化，不断更新消费者标签库和品牌标签库，去做重新的匹配。
当然，我们也会通过对互联网数据的收集和分析，从宏观上了解消费者的消费观念的变迁、消费者的生命阶段、兴趣爱好、生活方式、消费水平各方面的变化，准确判断消费者变化及消费趋势变化，作为购物中心调整升级的重要依据。
大数据的在大营运中的广泛应用，将助力爱琴海实现更加精准高效的运营。
“美好生活”俨然成为热门IP，应作为行业和企业发展的重要命题去思考。顺流而动，里了解挑战，积极应对，就已开启通往新时代商业的大门。
本场微论坛主题是美好生活背景下的商业下半场竞争。
下面掌声有请：
主持嘉宾：
博纳影业集团副总裁黄巍先生
对话嘉宾：
宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威先生
碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强先生
尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强先生
首创钜大副总裁陆屹女士
侨福芳草地副总经理林鑫宏先生
奥飞娱乐股份有限公司高级副总裁、奥飞欢乐世界总经理何德华先生
KK馆创始人吴悦宁先生
掌声有请以上嘉宾上台！
宏发集团副总裁、深圳市宏发商业管理有限公司总经理蒋威：80后、90后，快速的消费崛起是商业人要特别去关注的消费结构的变化，在消费增长的一些报告里面，90后移动端的消费超过半数，80后在零售里面达到70%的高度，未来商业如何满足新兴消费的崛起，个性化、特色化的需求，新的消费特色是重点要关注的，这些方面个人有一些体会，有一些群体特别注重新兴消费，不再追求大众化的审美和需求，尤其对精神层面的体验、对这种情感的互动、对精神的共鸣，这个有特别的需求，跟我们70后、60后发生了明显的变化。
在项目的规划里面，我们把室内的公共空间做了很深入的研究，也有一些创新。在公共空间的主题应用方面做了大量的探索，在项目呈现的时候，再做一些具体的分享可能会更加的直观、生动。总体来说，美好生活是我们所有商业人再去研究和引领的一种消费升级的愿望。我也希望未来，我们所有的这样一些商业从业人员能够在这个领域里面，能够把零售、智慧、智能、健康都能够跟项目有一些创新和探索。
碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理王裕强：未来商业的发展，不存在高档不高档。而是生活方式。 美好生活的诠释应该是立足于大众的，所以我们提出长租公寓。
首创钜大副总裁陆屹：我们要感谢电商，满足了我们基本生活的需要。让我们有了更多闲暇时间，才会去想更美好的生活。如有了周末微旅游。
侨福芳草地副总经理林鑫宏：对于美好生活的理解， 芳草地致力于满足两大客群，租户和消费者。在美好生活方式上，希望更多的和租户合作，提供更好的环境服务给消费者，这在竞争上就是美好生活。
KK馆创始人吴悦宁：在2014年之后，进口商品在国家的政策，中国不断的走向开放拥抱世界，接下来这个进口商品的价格会越来越平，我们可以解决大量的国民不需要出国就可以买到一些国际比较好的快销品，也可以刺激我们国内的消费。因为今天的零售行业，大部分的增长是来自20%的有钱人，有钱了可以消费更好，KK馆刚好相反，我们要解决80%的工薪阶层，中国有大量的白领或者工薪阶层，他们每个也月就是几千块钱，他们除了房租还要消费，他们可支配的钱并不是那么多，我们要做的就是让他们并没有增长多少的那一小部分的收入，可以买到更好的产品，也同样可以过上有品质、温度的生活。这就是我们要去解决的美好生活的背景。
消费升级，我们要做的是东西越来越好，越来越便宜，这是一个矛盾。这个矛盾就是下半场的竞争，同时下半场也意味着线下的实体零售竞争，上半场，实体好像是输了，大量的媒体都在报道线上的电商谁谁谁又融资了，但是到了去年，线上的电商已经很少听说谁谁融资了，实体的零售品牌级狐几乎有好多的品牌拿到资本的投资，其实从资本的方向来说，下半场是在崛起。很多数据也证明了实体的增长在复苏，所以我觉得下半场拼的是专业精细化的这种竞争。所以这是我对今天这个主题的理解。
品牌和购物中心之间合作，需相互“识势”和“借势”，如何挖掘正处于成长期有后发之势的品牌/商场？如何借助当红品牌/商场，完成自身前期市场积累？
本场微论坛是由“俊发地产“冠名， 主题是品牌和购物中心之间如何“识势”、“借势”呢？
这个论坛之前，我们看了各位嘉宾所代表的公司，我发现这个安排非常精致。第一个这里面有地产商，从地产商分派出来的管理公司，从第三方发家的管理公司，有线上品牌，也有线下品牌，在这个商业管理公司这边，既有华西、也有华东的，把珠三角、长三角的都包括了，还有即将开业和开业很多年的，都集结在一起了，这会产生很多的思想碰撞。
其实也是甲方跟乙方情商的交流，有时候甲方所需要的东西在真正实现的过程中，其实都很艰难的，可能有一些品牌需要装，可能更多的需要满足。在项目初期的时候，专门请教很多品牌方和甲方和相互沟通，包括是对我们项目的一些看法。当时我们应该这么说第一版的规划是很高的，不是一般的高，想做到一步到位，很多不太现实。
企业的性质决定你将来的发展走势，市场决定一切，这个区域，这个位置。如果你想明白了，你走的路会更好。就是你要了解品牌方的需求，不要盲目的做规划，对不符合市场定位的一些东西盲目的去招商，用一些不符合市场的一些东西。
其实我是从这六个方面去看课题的，我先说品牌端，其实我们现在了解品牌很多是靠招商人员或者团队在私底下聊的，但在他们分析一个商圈项目的过程中，很多人员都不一定知道的，这充分表明我们还有很多需要学习的地方，还有品牌端反馈回来的信息会影响我们的建筑设计。场所端，我们在创造一个品牌所需要的场所和场景，还有一个很重要的就是为未来做调改提升的作用，因为在十几年前做生意的时候没有想到这些，但是现在很多商场的配置有40%是餐饮，如果说在前期设计的时候没有预留工程条件，那么后来的调改会遇到问题，我们的招商同时也会给他们建议，在这个建筑设计和工程预留方面做一个思考，你的商圈究竟需要多大的部位，我们现在有很多商场以前是做大部的，但是现在看当初他留下的大部是一个毛病，这个是一个难点，因为你做了之后不能再改，那能不能做得更好是需要沟通的。
我们现在这一代人都是70后、60后，现在95后已经22岁了，已经马上大学毕业了，那么他们的消费模型是不是还是我们的思维模式？我们要反思自己。政府的需求，现在有大量的政府现在是想活化当地的地方特色，比如说绍兴，绍兴也是一个有地方特色的城市，它是鲁迅的故乡。我们怎么把这个有文化底蕴的城市跟商圈结合，这个也是地方政府的需求，还有就是行业的力量，我们汉博自己的招商营运，包括物业，我们现在觉得非常有效的沟通途径。最后我讲的就是品牌端最后实现招商同从业态是非常接近的，同质化非常严重。主要还是品牌端的问题，我们品牌端的分化的质量是我们未来要提升的，这是乙方的问题，甲方我们解决不了，但是我们可以为品牌端提供更好的环境。
刚刚上一轮嘉宾好多都在讲我们实体店要趴下了，线上有一个很好的开始，我们实体店走到今天，现在对于坐到这里的嘉宾来讲，很多都是做实体店的，应该心里都会有感触。在识势的角度来讲，在这里不多做阐述，我希望不管是品牌方也好，都应该看到自己的风口。对于借势，这里要表扬我们的品牌方，两位大咖也讲了品牌特别多，借势之后有很好的呈现，还有乘势。
从大品牌角度来讲，比如国际品牌杜蕾斯，各种节假日，各种的新闻话题，各种的互联网的炒作，它几乎都搭上边了，关注最多的广告是跟美的公司合作，亲爱的美的，感谢你生米煮成熟米饭，去年有一个进金拱门，只是一个注册而已，为什么一个洋快餐要改这么土的名字，甚至很多人在网上说我帮你改个名字吧，很多机构也在参与这个过程当中，想想它们的拱门的市场部，很容易把一年的KPI指标都完成了，它会持续影响到我们消费者的心目当中，从麦当劳到金拱门，口味会发生变化吗？除了营销发生变化之外，口味发生变化吗？其实什么都没有变化，就是一个借势的炒作，我们购物中心怎么跟这些品牌去结合，坐在这里呢？有我们真的很成功的案例，刚刚我们大咖，网红的购物中心，2017年开业盘点里面梁剑飞的客流量好大，整个的供应商的评价也是非常棒，业绩蒸蒸日上，就是我们广州的标杆。正佳集团，一直传闻出来就是把动物园开进购物中心，还有海洋中心，这些都是亮点持续在做。
甲方也好，乙方也好，都觉得难。所以我们现在在谈借势也好，识势也好，这个我觉得单纯还是从这个角度来去解决这个问题，每个人都最后都会觉得自己找来找去都找不到自己的方向，我觉得目前的经济发生极大的变化，人们的消费需求向像刚才上一个论坛的主题，叫美好生活。
在美好的生活中，我们能否找到自己的美好，做企业，你有企业的压力，你要解决自己的美好，才能给消费群体提供你的美好，我建议我们都去考虑一下能不能自己造势，你早出造出一个稍纵即逝的所谓的势，就算网红品牌也好，好像作为一个成功，现在成功的有很多。我们的内心很焦虑，不知道自己该干什么，消费群体连自己的消费需求在哪都未必知道。所以我觉得任何一个人，包括品牌也好，包括我们这些场地方的提供者们也好，你要经营下去，然后要在竞争的这种激烈的过程中，你能够自己找到自己的位置，还能够生存。其实我们现在的是找到生存之路，找不到生存之路，所有美好生活都是浮云，所以我觉得个人的感到现在要造势，造势的是你自己能够引出的一批消费者需求的空间出来，你提供场景，要让他能够在你这里社交，你这样的生活才能造成更多的流量进来，所以我个人的观点是多考虑一下造势的问题。
因为我们东莞的国贸中心，国贸城应该是整个广东体量最大的一个购物中心，我在跟我的同事在交流的时候，其实我就说跟品牌之间，我大概把品牌分了几部分，能给我带来高收益，一种是能够给我带来和高人群高客流的肯定作为购物中心来说是我最想要的，一种是能够给我带来高收益，带来客流，完全是带来收益的一部分。不能给我带来高的收益，但能够给我带来高的客流的这一流行还有一种既不能给我带来收益也不能给我带来客流，但是我需要它给我撑门面。我跟同事交流的时候，我大概是把品牌分成类。但是在做一个购物中心，我们掌握的就是一个度，在这几类的品牌当中，我们需要怎么去结合，然后既能让整个购物中心有高的任人气，客流，又能包括整个，有一些客流，我们购物中心才能说是良性的发展。
对于品牌来说，一直觉得现在很的媒体也好，还是在我们行业里面，多很很多在讲各种的创新，很多拿了新的概念，很多新的稀奇古怪的东西在做，个人实际上觉得任何的品牌，只要做零售，它一定要坚持自己的本质，它的本质一定坚持好了，它的产品这块坚持好了，然后给顾客去满足他们的需求，只有满足消费者需求，能适应现消费者的新的需求，它才是有持续发展，而且能在这个过程当中，它能不断的去挖掘消费者新的需求，新的变化，能不断的去满足消费者这种需求的这种品牌，我觉得才是一个好的品牌，而靠一些新的概念，或者是说一些新的营销手段，包装，但是它没有坚持到它零售品牌的本质，坚坚守这个的，只能是红色一阵，不可能长期的发展这个东西。作为购物中心的经营者，我觉得在选品牌当中，一个是要坚持自己的购物中心的定位，我面向的消费者面向的主要课题，面向这帮人的需求，我只有去选择符合他们这些需求的品牌，我觉得就是好的品牌，而且是能为我们自己的购物中心带更好的客流和收益的一种选择吧。这是我的一个观念。
我们都是为了利用双方的优势达成一个共同的角度，更认同的是甲方跟乙方的谈判过程中，互相之间怎么去造势。我在操作福州民营中心的时候，什么样的品牌在环境当中，什么品牌还会对甲方提出免租金的要求，如果上来我们先去谈商务条件，我很难谈下去的，无论是品牌方面还是甲方也好，我们面对的目标群体是一致的。
作为甲方来讲，商业是40年产权的事情，5到8年的问题，它可能看到的是2到3年的问题，这是识势和借势之间最大的矛盾体。无论矛盾体终究怎么样，还是要回归到本质上面来，作为甲方我们要考虑到品牌方关心的人流，通过什么样的细节把控，把品牌方需求的目标群体吸引到购物商场。
马云反阿里巴巴反了九年了，现在醒了，现在新零售太厉害了，在线上错过了9年，9年前，你开始了现在你错失了很多的机会，我觉得势不可挡很重要，给我们带来很多的机会，包括现在有很多的网红店和网红品牌等等，无论是线上的新物种还是线下的新物种，如果你不具备这种能力，你的品牌可能会成为独角兽。
互联网品牌走到线下，一定是没有未来的，因为你只会玩线上，不会玩线下，如果你有好的产品和好的设计的时候呢，其实走到线下，发现线上线下是一个大融合的过程，只要你的产品足够好，我认为我们们走到了购物中心是找到茵蔓品牌决定了对购物中心的定位和城市的定位，我们不断的常尝试在不同的购物中心，最后找到一个支点，什么样的购物中心适合我们茵蔓，对购物中心来讲也是一样的，找的品牌也好，并不是说在城市里面有无数的购物中心，如果我们找到的品牌都是一样的，那我觉得通同质化会非常严重，广州最近开业的K11是否有差异化，你一个购物中心的清晰定位很重要，都离不开我们服装品牌来讲，你有差异化的设计，能够丰富购物中心的这些品牌和消费者。作为我们品牌方来讲，找到适合的购物中心很重要。总而言之，势很重要，甲方乙方也很重要，但是就好像男女朋友一样，你是否找到合适的？合适才是最重要的。
首先看开发商的实力，港资企业、上市公司、央企，这些在中国的环境下，确实有很强的资本实力在里面，民营企业做确实很难。同时在判断开发商实力的基础上再去判断管理团队是很重要的，跑到购物中心经常考察的点可能就是洗手间，跑到洗手间就知道这个购物中心的档次怎么样，并不是说一定要有大理石，可能它就是一些普通的瓷砖，这样它的清洁程度和管理程度，你就知道了。所以说细节上面还是有很多很多可以去探索的。
包括甲方或者乙方的观点，其实是角度不同，并没有太多的矛盾和意义。只是可能我刚才讲了，甲方对乙方的了解可能还不够，我们还是要自己再练内功，甲方对乙方的经营模式和盈利模式。外婆家对经营团队比较认可，现在很多甲方怎么把自己的团队建设或者是产品建设？从产品研发开始到团队建设怎么标准化？最终落实到洗手间管理，这也是团队建设的结果。
其实贴近今天的话题吧，美好生活的创造，最重要的就是说可能是整体的消费文化的提升还有收入水平的提升，我们还是要慢慢的去从文化上从商业地产的文化上去提升。洗手间，深圳很多洗手间比香港的很漂亮，但是深圳的洗手间并不是很好，这个是我们需要提升的部分。
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