均价2万/㎡的桥北大华锦绣华城阅江山，到底值不值得购买？

7月16日9点，桥北热盘大华锦绣华城阅江山正式开始报名，毛坯均价20255元/㎡，今年年底前交付。这个价格在目前南京楼市来看，算是少有的限价刚需盘，仅180套房源，中签率或将新低。

毛坯2万/㎡、180套房、江景房，从价格和开盘量来看，都属于对刚需比较友好。目前小区二手房均价2.7万/㎡，存在一定的倒挂空间，但对于投资的买房人来说，产权缩水15年、3年限售限卖、周边二手房房源太多，后期转手难度较大。

那么，均价2万/㎡的大华锦绣华城阅江山到底值不值得出手？今天，掌柜君就跟大家一起来探究下。

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时隔1年 再次加推180套房

毛坯均价20255元/㎡ 中签率或新低

提到大华锦绣华城阅江山，可能很多人都不知道具体在哪里，甚至会跟大华锦绣时代搞混。这也是桥北的老盘，项目2003拿地，至今已过去近16年，可以说是南京楼市的“骨灰级”楼盘。

项目上次开盘为2018年7月10日，当时推出5栋楼共306套房源，共吸引2619组买房人报名，中签率约11.7%。当时高层房源毛坯均价为19434-19998元/㎡，时隔1年多，本次加推均价20255元/㎡，几乎等于没涨，也难怪会被称为限价福利盘。

据了解，即将加推的是高层18、20号楼，建筑面积约83、92、107、114、126㎡，共180套毛坯房源。而本次加推完，项目的高层就只剩19号楼，房源有限，估计又是备受关注。

而就面积来看，本次加推多以刚需小面积为主，如83、92㎡户型为两室两厅一卫，107、114㎡户型为三室两厅一卫，126㎡户型则为三室两厅两卫设计。但户型设计并不是很合理，比较浪费空间。

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单价低、总价低、刚需上车好时机

但产权缩水、周边二手房源，后期出手有难度

之前，对于一个楼盘的好坏，很多买房人都是看中签率，越高说明该盘受关注度更高。当然，大华锦绣华城阅江山每次开盘中签率都比较低，主要还是因为其价格在目前的南京楼市属于低价刚需盘，自然会受到很多买房人的关注。

那么，对于很多购房者来说：大华锦绣华城阅江山2万/㎡的均价很有诱惑力，但该盘的优缺点分别有哪些？

优点：

1、单价、总价低，年内交付，准现房

大华锦绣华城阅江山毛坯均价2万/㎡，最小面积83㎡，总价166万起，首付约50万起，就目前南京楼市新房价格来看，该盘比较适合刚需人群上车。而且本次加推的18、20号楼还是准现房，今年11月就交付，等于买完只需等待4个多月就能拿房。

2、浦口实验小学学区，周边生活配套齐全

项目的小学学区为浦口实验小学，在浦口来说，是个不错的学校，家长也比较认可，该学校距离项目也比较近，中学学区为河西中学。另外，周边还有已经通车的地铁3号线柳洲东路站，以及规划中的地铁11号线柳洲路站。生活配套方面也比较齐全，如弘阳广场、南京市浦口医院等。

3、临近长江，高层房源可俯瞰江景

项目东南侧是桥北滨江生态公园，临近长江，该批房源部分高楼层可直接俯瞰长江，等于是江景房。

4、可用公积金贷款，能省去一笔月供

大华锦绣华城阅江山接受公积金贷款，对于买房人来说，公积金贷款比商贷利率低，后期月供和还贷相对少了不少，特别是刚需人群比较适合。

缺点：

1、2003年拿地，至今土地产权缩水15年

据大华阅江山的认购须知，本次开盘的土地使用年限是2003年起，土地使用权限至2074年1月23日止，等于至今产权已经缩水15年。

2、虽有价格倒挂，但二手房倒挂有限，加税并不好卖

大华锦绣华城阅江山目前二手房均价27203元/㎡，与一手房倒挂近7000元/㎡。但链家目前成交仅2套，均价在2.4万-2.6万/㎡，倒挂并没有所说的那么高。另外，小区二手房多数未满2年，还要一笔税费，今年更是暂无成交，加上税费单价就比较高。

3、周边二手房小区较多，选择性更多，后期出手有难度

就目前项目周边来看，二手房小区较多，如我们所熟知的威尼斯水城、天润城、明发滨江新城等，甚至部分二手房单价低于本次新加推的2万/㎡。区域可选择性较多，后期出手有一定难度。

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刚需不用考虑 早买早上车

投资考虑下成本及后期收益 谨慎出手

分析完项目的优缺点，很多人会问：那这个项目到底值不值得出手购买？掌柜君觉得主要取决于购买大华的目的是什么？是刚需自住或换房改善？还是投资收益？

若是考虑刚需自住或换房改善，主要还是以周边工作人群、长期居住在此地缘客，以及刚毕业没多久的大学生为主要购买力。这些人普遍年龄不大，首付资金有限、还贷能力不是很强，购房主要以自住、结婚等首要目的。

而换房改善多数还是地缘客，长期在此居住，已经习惯周边的生活环境，不愿意再去其他地方置业。主要是因为二胎、孩子长大、学区等因素换房，也是以自住为主要目的。

对于投资群体来看，最主要还是房子后期变现的问题，也就是未来房子的价格。目前来看，项目2万/㎡的新房价格，与二手房2.7万/㎡均价存在7000元/㎡的价格倒挂，但实际不满2年，还有税费，成交较少，实际成交毛坯也只在2.4万/㎡。加上周边二手房小区较多，总体体量较大，目前南京还是3年限售，需要长期持有，对投资群体来说，意义不大。

所以，综合来看，刚需是不用多考虑，这样的价格在南京没有多少选择，早买早上车；而对于投资客来说，需要占用购房资格、贷款资格，这个比较珍贵，除非是手头资金有限的投资客，不然建议要慎重出手。

最后，目前在南京楼市2万/㎡能考虑的新房主要集中在江宁、江北、龙潭区域，且多个楼盘甚至没房可售，具体情况如下图。最近刚需人群想置业的，可以重点关注下。