恒大夏磊：楼市的放松是在落实城市主体责任情况下的放松

今天从八个维度中国房地产的市场空间。

第一、经济增长。在过去的66年，从1952到2017年，虽然房价涨了，房地产在经济增长大背景下发生的，房地产行业分享的是经济增长的红利。虽然经济体量在增长，现在达到美国经济总量60%的幅度，但是人均GDP和美国、日本还有很大的GDP。人均GDP只有美国的1/6不到，如果考虑到人均GDP持续增长，我们的房地产行业还是有不断的发展空间。

在长周期角度也要考虑到居民收入水平。房地产第一个持续动力是经济增长。第二个动力是城镇化。国际商有很出名的曲线是诺瑟姆曲线，可以看国际上发达国家的对比，美国在1920年城市化绿超过70%。中国的很多问题是经济发展和城市化发展不匹配造成的。

中国未来的城市化还有一个非常大的发展空间，未来可能还有二十个点的发展空间。

中国城镇化发展的动力来自中国经济发展的不平衡，如果从省级的人民GDP来看，广东是排在第七位，北京是第一位。很多外来务工的人员，都从甘肃、云南、广西过来，就因为经济发展不平衡，才会有人的流动，人都是向高处走，从经济不发达的地方到经济发展的地方，以获取好的劳动报酬。如果20年以内这些省份的人均GDP在不断的拉平，那就是人口的流动，就是中国城镇化的进程。

人口数量与结构。研究过1952年2017年中国人口出生率的变化，这条曲线非常惊人，中国的人口出生率是下降的，其实是生育意愿的下降，来自中国人口受教育程度提高，研究证明受教育程度越高，越没有生孩子的想法。还有一个发现，在城市出生的婴儿数量在增多，北京在2013年前后，出生率都是个位数，都是一年几万个新生儿，从2013年之后，北京的新生儿数量显著提升，北京很多教育资源是在2000年左右，是考虑到当时儿童就学现状，随着新生儿的提高，这些教育基础设施已经不满足需求。深圳的新生儿数量也在显著增长，这些新生婴儿和落后地区是对应的。

婚姻状况的变更。2013年前后是中国结婚的一个高峰，2013年以后婚姻登记数都在下降，2013年以后很多专业都说是中国房地产的历史大点，不可能再多了。但结婚是刚需，离婚是比结婚更大的刚需。我们看一下离婚率的数据。在2002年之后，中国的离婚登记对数是上升的，婚姻状况变更又给房地产贡献了很大的产能。

家庭小型化。1981年以来中国小城镇家庭户的变化，是在逐年变小。我们最近做英国房地产情况调研，英国家庭户数在变大，英国近半个世纪以来房价持续上涨，所以英国的孩子都回去跟父母住了。中国是从以前的三四世同堂到现在的单身口家庭。

住房质量改善。我们的住房质量堪忧，对中国住房进行调查发现，在城市还有25%的平方，19%的砖木和其他结构的房子，而建于1979年之前的比例也有9%。中国的住房质量是急需改善的，也是中国棚改旧改的动力所在。虽然2000年之后中国房子由61%都是2000年以后建造的，但是中国建筑保有质量确实太差了。我们去过德国，1949到1989年的房子是占整个存量住房的一半，因为他们每年都会进行房子的修缮，但是我们的房子没有很好的住房基金进行修缮和管理。中国的房子虽然说新，但是旧，建筑质量是需要改善的。

住房消费升级。其实过去三年，三四线卖得好是来自住房的消费升级，第一是观念升级。1978年搞改革开放，1998年搞房改，第一是卖房子是房子就行，第二是买商品房，后来是买品质住宅，所以这些观念是逐步更新的。

由于住房观念的更新，我们也有了消费区域的升级，有从农村到县城的，因为在县城有更好的教育。从县城到中小城市，因为中小城市是县城所在的地级市，有更好的教育和医疗资源。从中小城市到省会城市，省会城市是最发达的城市。从大都市群到大城市。

过去三年，在城市内部也是有消费区域升级，基本上搞老城区和新城区，老城区也是有房子，但是新区的基础设施更好，所以改善跟需求都在新区集中释放，即使在老城区有房的居民也会到新区购买住房。

还有是消费品牌升级，购房需求是无名开放上到品牌开放上提升。