随着楼市逐渐趋向理性，房企在产品上的竞争日渐激烈，开发商为加快推盘节奏，可谓策略百变、花样层出。迄今为止，很多开发商将“赠送面积”作为吸引买房者的噱头。“一房变两房”，“两房变三房”，“买房赠花园”“送入室花园”“买一层送一层”等等是开发商广告中常见的话术。那么这个所谓的“赠送面积”到底如何算?购房者应该怎么透过广告看本质呢?

一、有些面积不赠送也是你的

有些开发商口口声声说赠送给你的那些面积，原本就不用你掏钱。根据相关规定：入户花园及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的;地下室净高低于2.1m不算面积;凸飘窗不落地的不算面积，落地飘窗净高低于2.1m不算面积;阁楼净高不满2.1m不算面积。

因此很多所谓的赠送面积，其实只是一个噱头罢了，因为这些面积本身就是免费的。

二、“偷面积”是明令禁止的违规行为

将原本的设备平台改造为室内面积，是否涉嫌违规呢?南京市规划部门相关人士表示，开发商所谓的“赠送面积”，其实是钻了《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，是明令禁止的违规行为。

房产证核算面积之外的“赠送面积”，实际上是无效面积，在产权上无法得到有效的法律保护。另一方面，这些“偷”来的面积在验收时存在很多隐患，往往成为最容易出现安全事故的地方。

而且小区的公共绿地属全体业主共有，开发商无权将绿地分派或赠送给个人。因此购房者千万不要听信开发商说什么买一层送庭院，只有房产证上的核准面积才是受法律保护的个人财产。

三、规划上没有的都属违建，一经发现将被拆除

相关人士表明，将设备平台变成自己家的房间是绝对不可以的，如果没有经规划部门审批，自己任意改变房间的结构，属于标准的违建，要按规定拆除。另外，“偷面积”违反建设法规对于容积率的要求，如果“偷面积”成功，增加部分的面积属于违规范畴，可能将面临补交土地出让金的风险。

四、不入产权或购房合同无体现的赠送面积都是不可信的

要知道，不入产权或购房合同无体现的赠送面积都是“耍流氓”。

另外，赠送面积一般是不计入产权证的，所以一旦之后有拆迁、补助之类的，赠送面积不算入其中，这一点应在购房合同中写清楚。除此以外，未列入产权的赠送面积无需缴纳物业费，因此在交物业费时要看清楚标注的面积。

最重要的是，大家在签合同前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同中，这样才能真正受法律保护。对于开发商的空口无凭的承诺一定要警惕。

五、判断赠送面积的“三个方面”

1、首先，购房者应判断开发商赠送的面积是公用面积还是私有面积，如果属公用面积，开发商无权将其赠给单一购房者。

2、其次，购房者应确定开发商赠送的面积不影响其他业主的居住与使用，不能侵犯法律规定的相邻权。

3、最后，室内阳台、露台及设备平台等特殊使用部分，购房者虽享有完整使用权，但在进行改造时，也不能违反物业公约的约定。