特邀嘉宾：
黎文江：合富研究院顾问
黄 韬：广东中原地产项目部总经理
肖文晓：广州克而瑞首席分析师
王文达：华珍地产董事长
黄继宗：华珍地产常务副总经理
杨展腾：中国金茂代表
郑 静：雅居乐策划部经理
陈 艳：佳兆业广州品牌主任
温建勇：微天下执行董事
本期议题
1、如何看待此轮范围极广的调控潮？如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”？
2、广州的调控力度（限价+限购+限贷+限售）为何如此之大？广州市场现状如何？
3、广州楼市成交量会不会大幅下降？房价将有什么变化？
4、开发商目前遇到的难题有哪些？如何正视这些难题？如何有效破局？
5、对广州土地市场上新的出让方式（限价+竞保障房+竞自持+摇号）如何看？抑地价是否能在源头上有效抑制房价上涨？
6、市场大势下有什么营销模式可供借鉴？
7、研判一下红五月的市场走势。
8、对购房者置业或者投资有什么好建议？
近期，各地调控趋紧，广州也不例外。3月17日，广州限购限贷收紧：限购方面，单身限购1套，家庭限购2套，外地户口限购1套，5年社保或个税。限贷方面，无房无贷首套3成，无房有贷款记录者,普通住房首付最低4成;已结清贷款二套首付5成，未结清贷款二套房首付7成，购买非普通住房首付最低7成。3月30日，广州楼市调控升级：外地户口增城从化限购一套；新购房满2年才可转让；商服物业不得卖个人。
数据显示，新政出台后一个月（3月18日-4月16日）广州一手网签共13391套，环比成交套数10175套，上涨了31.6%，网签均价为17135元/平，环比新政前网签均价15914元/平上涨了7.7%。
以330新政作为分水岭来看，330新政后半个月（3月31日-4月15日），广州一手网签共4575套，均价17575元/平。环比330新政前半个月一手网签9375套急降51.2%；而均价则微升3.5%。而对比去年同期网签成交下降9.3%，但价格涨了近2000元/平方米，涨幅达12.3%。
不难看出，330新政后的市场形势变得严峻：商办物业滞销、购房者进入观望期、成交量下降、广州土地市场风云突变，出现了新的出让方式：限制最高限价+竞保障房+竞房源自持+摇号。
如何拨开调控迷雾？成交量价格如何变化？如何有效破局？红五月的市场走势如何？大势下有什么营销模式可供借鉴？如何看待广州土地市场上新的出让方式？对购房者置业或者投资有什么好建议？
房掌柜此次沙龙汇聚开发商代表、业内专家共同探讨以上话题，剖析广州楼市现状，论道红五月广州楼市营销新模式。
【掌柜沙龙】沙龙马上开始，跟业内大咖一起论道红五月广州楼市营销新模式！
主持人：尊敬的各位嘉宾，大家下午好，感谢各位百忙之中抽空参加房掌柜的地产沙龙，我是今天的沙龙主持人陈因，我们今天探讨的主题是红五月广州楼市营销新模式，政策出来后，无论在住宅市场还是商办市场都遇到了一些难题，我们探讨怎么样来破局，五月份有怎样的举措？我们先开始第一个话题，全国各地出台的政策比较频繁，怎么样看待这个现象，如何理解“房子是用来住的，不是用来炒的”这样一个定位。
黄韬：第一，我觉得这次的调控理所当然的，去年整个市场相对比较火爆，或者是比较明显，这个是预想之中的，因为这几年新的政府上台之后，基本上采取了分类调控的措施，所以在各个层次表现分化的时候，政策的不同也是很正常，已经多到我自己数不出，还有一些在加码的政策，我已经说不出每个城市是怎样调控的细则，但是这种做法我认为是理所当然的。
第二，这次的调控我的看法与众不同，或者是不同寻常，这样更加客观和真实，这次的调控持续时间比较长，而且比较有决心，有节奏，有策略，特别是对于一线城市或者二线城市的强城市，热点地区，楼市比较过热的，价格上涨过快的，所以他和以往的不同，所以也导致在这个措施的开始看到有部分的买家和投资者，和以往调控差不多的做法，一调控就买房，但是投资为主的先不要买，因为这次非同寻常。
第三，这次的调控会怎样？其实根据不同的情况有不同的表现，结果可能很多城市不太一样。比如广州，有些阶段是量跌价稳，还有就是量升价稳，这些阶段有可能去到明年或者后年，我先说这么多。
黎文江：和黄韬的意见不同，这次调控不是对房价，对炒楼的人，所以刚需是没有问题的，因为最高指示“房子是用来住的，不是用来炒的”，很明确，这次调控针对炒楼的，特别是借银行的钱炒房自己赚钱的，这种一定要控制的。当然也针对房价，但是主要针对炒房者，因为我们知道2015年去库存，去库存的时候包括一线城市库存很大量。到了2016年去库存差不多了，就来控制了，因为去库存的过程中出现了很多炒家买的房都是贷款的，因为贷款宽松和利率低，所以去库存基本上是炒房的，所以发现了这个问题。那么钱都到房地产了，所以投资的话，应该去实体经济这个方向，但是房地产把这些投资都吸引了，所以现在要把这些钱堵住，让它不要往房地产，把贷款用到其他地方，特别是实体经济，因为我们觉得，这次的调控主要目的就是为了堵住一些，比如向房地产炒房的资金，而不是针对房价。房价从2005年开始到现在每年都是控制房价，能控制吗？所以他从来没有说，抑制房价过快上涨，是媒体误导了，其实并非是针对房价。但是为什么我们要控制预预售房的房价，而且每个房地商不一样，不是说平均全市到哪一个价位不能卖了而是按照每个开发商确定的价位是多少。这意味着楼盘不能超过13000，只能按照12000卖，所以你的很高了，2011年价位已经很高，所以要控制，而不是全广州说均价16000左右，而是按照楼盘自己的，以前什么价，现在允许超还是不允许。所以房价不可能下去的。
另外房价不能上去的原因，地价太贵了，土地越来越贵，为什么呢？广州市用来居住的土地都是三旧改造的用地，因为广州市不允许用新的生地做住宅，都是用熟地，已经是开发过的，把旧厂旧村和旧城重新用来做居住用地，拆迁成本就很高，所以地很高，所以价格很高，没有办法了，因为原来成本很高。开发商可以不买，不买怎么办，很多办法，强强联合，合作，入股等，各种合作的办法都可以拿到存量的土地，存量的土地在开发商手上有很多，以前是很便宜的地，所以不一定说，一定要政府拿高价格的地来买，当然你是外地来的，不是地方的开发商，没有人际关系就找不到合作单位。
这次的目的是控制投资，不是要把房价压下去，而是让房价再上升，我的观点就是这样，下来的话，这个价格，还没有下降到这种均价，没有这种因素使房价下降。成交量降下来了，但是是降投资的，投资的不能买了，限购了，外地只能在从化和增城，成交量减少了，但是不等于房价低，不是这样的，因为有很多原因影响房价是否上升，光是一个成交量影响不了，而且还有很多刚需要买房的，因为刚需不知道，明天起来增城和从化是否限购，不知道明天起来首付是否提高，所以在713发布的时候，凌晨的时候很多人排队买房，以前没有，都是等一等，看房价是否价格。一公布，吃个宵夜就没有资格了，所以不是说房价是否下降，而是担心自己是否有资格了，所以我觉得，刚需有资格的肯定会赶快买的，成交量还是会上来的，而且佛山也限制广州人买房。所以我觉得，广州今天12万首房，另外还有7套去了佛山买的，二手房13万套，一手房供应会减少，所以会到二手找，所以二手房的成交量会比一手房，但是总量不会少，动态应该会平衡。相对来说，在增城会增加一点，因为增城还不限购，相对来说，增城的房价高得离谱了，因为凤凰城有一块地已经23000了，所以很为外地人担心不知去哪里买房，只能买二手房子了。
肖文晓：我是这样看这次调控的，就是说我也感觉和黄总的意见相同，这是非常的手段，我觉得这次的调控让我意外的是限卖，限制交易的资格，以前更多是在公寓和需求调的，公寓是土地，如果是需求的话就是限购和限贷，现在直接限制二手房的交易。这个东西从法律上讲合理性的支撑在哪，从物权法来讲，买了房子已经拿了房产证，交易已经完成了，不存在瑕疵，现在我有房产证还要等三年，这是非常的手段，只能说是特殊时期的，不到万不得已的时候，我相信政府不会这样做的，因为我们一直都说我们要让欧盟承认我们的地位。
房掌柜：这是长期的行为还是短期的？
肖文晓：没有说是多久，如果说现在出房产证，必须两年之后才能够交易，这样会存在比较大的问题，对于个人的买家来讲也会遇到问题，假如我只有一套房子，今天高房价，很可能是一家人，买了双方父母的积蓄买的，相当于家庭资产最重要的部分，急需用钱的时候怎么办？只能到银行抵押，但是利息高。对于购房者来讲，短期内看不到影响，他卖房的时候才有影响。但是对于投资者有影响，对于他来说，如果买二手房也要等两年才能卖，买一手房的话更长了，通常讲，我们买了新房，两年是成长的，这样的话，周期更长，广州五年前的市场和今年的市场相比，他比较发生了很大的变化，当然过去的5年房价一直涨，但是未来的5年是否一直上涨，没有人敢说。
涨多少都没关系，因为没有意义，为什么呢？为什么人家愿意炒房，甚至不愿意办企业，因为投资回报率高，如果每年房价上涨20%-30%，但是否一致维持这样的增速，2008年很平稳，对于投资者来讲，如果不涨的话，买的话就是亏了，因为投资收益率不一样，今天和余额宝的交易那么多，谁来炒房，所以不确定性因素增加了会对市场有影响，我的评价的话，就是成交量下降得比较厉害，我觉得广州的市场至少下3成以上。
黄韬：我觉得成交量持续3个月，6个月的话，人家也抗不住，这是我的经验之谈，市场变化肯定从量开始，不是从价。
房掌柜：330新政主要针对商办市场，这个比较严峻，商办物业不能卖客人，最少的面积不能低于300平方米，王总有什么看法？你们针对商业地产有什么独特的见解。
王文达：政府今年的政策，我看不懂，土地供给市场，公益这种产品是被迫出来的，商业性质变成了公寓，满足住宅的功能，这种产品的话，后来延伸出很多的行业，比如酒店等一系列下游企业服务产品，其中也刺激的行业的活跃程度，对公寓的限购，未来我觉得是一个信号，土地的供给形式可能要向住宅倾斜。前一些年把住宅的口子扎实，放商业土地，因为商业土地卖得高，我理解是政府的突击性，为了卖更高的地价而导致产品的过剩，这几年的住宅突然间这么火爆，我觉得也是很大的问题，其实刚需需求没有这么大，现在限购不是这么些的，是限制在什么地方卖，在三四线城市不会有人管，这就是楼顶“漏水”的问题，我是怎样解决的，我是把整个楼顶一次性铺到位，调控这个词，是一个伪名词。我个人对现在的市场，我第一点是看不懂，让我买，我会做用一个关键词，就是等一等。
黄韬：同意。
王文达：我和太太商量，在未来市场区域，我们想找什么市场，这个市场中原的人在。我给自己定了一个目标，现在的房子比较小，200平米，理想的是300平米，我个人预判，未来3年内，我拿着这个钱，低一定的成本，我选择量很大，一定能选择到合适的产品，市场的风化有很多有钱的人会放着，但是市场有钱人是少的，一定是的，所以现在手里的房挣了多少钱，我认为是昙花一现，有几个人跑出来的，和养猪一样，养肥了就杀了，房子越来越多，但是在某些城市，一定有人想做这个，但是很多人享受不了，因为杠杆比较大。当二手交易不活跃的时候，很多人不做了，我认为现在的市场，我的个人观点是看不懂。至于说怎么做，等一等，这是我今天的认识。
商业这块，我说得跑题了，我们一直致力于商业的运营，能够满足群众正常的商业需求，我认为中国购物中心文化慢慢丰富起来，我们现在主要做这方面的研究，和市场上商业空置的物业非常多，用途不够丰富，导致了基本的挤压，现在的商业市场是未来市场的表现，现在有些在珠江新城找到新便宜的商业物业，因为用不上，没有经营的工具使它价值发挥出来，所以我们的体验是，也一直研究，朝着购物中心的模式做。至于公寓这种产品，是可以从属性上说，是属于住宅的，但是实际上的性质还是商业，这种产品必须得依靠后面新的经营的类别消除使用的功能。至于说传统的商业的用途改变不会很大，比如一些街户，这是自然的消化，或者地段好的话，交易很频繁，租金和房价成不了对比。
比如上海的购物中心，过去拿的土地是商业性质，政府明确管控，就得做，不做不行，他所有对利润的需求宣布压在未来，购物中心想未来有序的经营，到某个节点会有利润，我判断，从经营上获立是很难的。所以购物中心的现象会好起来，因为经营内容不断丰富，既然存在就有很多人研究，未来会是一个好的方向，但是供大于求，我认为还是看不懂。
房掌柜：我们请微天下的温总谈谈，怎么样看待广州目前的市场？
温建勇：这个市场情况，这个问题可能比较大。
房掌柜：能详细谈一下么。
温建勇：这些政策来说，包括政府以往的政策，包括以前的调控政策，都是为了抑制楼价，实际上站在一个普通市民的角度来看这个问题，我觉得还是稳中取胜，不会说任何政策导致市场突然间会掉下去，或者这个幅度很很大，不会的，除非是大环境的问题，政策的调控是有根据性的，政府出任何的政策都是有一个依据的，他不会让让价大幅度上涨或者大幅度下跌，所以在市场方面，应该理性接受。比如两年之内不能出售，这种的话，如果真的是投资者，应该不会再顾这两年，如果一个是炒房的朋友，他不会因为政策导致不去炒房，只是说炒长期还是短期，可能是从这个角度看问题，短期炒不了，可能炒长期的。还有一些说，五年不能对外找卖，他还是觉得，5年的话，楼价还是稳步上涨的，因为有需求在，具备这样的实力，五年之后再看市场的情况，因为这部分人考虑的出发点。还有一个是投资的层面，有一个比较增长的幅度，所以他还是会看好这点的，从楼价来说，我觉得肯定是往上涨。如果问市场问题，可能太大了，一下子很难问题，但如果说楼价，我觉得是不会往下走的，在5年以内不会往下走，可能一些地区或者小城市，三四线地方可能会有很长的路，持续这个水平线，在这种集中大量人口的大城市，我觉得房价还是稳中上涨的。
房掌柜：现在广州的调控力度比较大，各位都基本达成了共识，就是出台这个政策，旨在把投资方面的需求打压下去，广州是不是真的到了投资需求特别大的地步？出台这个政策，广州的房价和成交量，到底会怎么变化？
黄韬：我的观点是，这次的房价会有微跌，不是大跌，目前房价不能大跌，而且随着成交量持续下降之后，会出现守不住，还有一点政府和开发商的博弈，现在看不到有曙光，因为我们自己的楼盘也出现了备案价和实际销售价的差异，最终会怎样处理？因为现在的合同是严格查处。政府从目前来看，不会松，所以在这种情况下，只有一个结果，开发商抗不住，有一些开发商可能被迫降价，备案价5万拿不到，政府说4万5，相对早拿地的开发商有土地税的问题，有60%的税要拿走，没有必要，所以我们说的减价比预期要第低是这个意思。我们和黎主任也谈了这个问题，所在区域和所在楼盘，可能有一个比例，可能不超过15%，在这个比例上可能不会给你，如果你达到15%，可能不会给你拿，这个价格可能会回到拿到备案价的价格，我们说的跌就是这个，结果是这样的。再持续一段时间，量和价都在说的情况，开发商想明白了，就走量，价格稳定是牺牲一部分的利益，是这样的情况，同时这个政策当中，对刚需还是有帮助的。因为太多因素影响房价了，包括超法，这些有影响的，各方面的，房价的走势肯定是平稳的。
房掌柜：5月份也是这样吗？
黄韬：也是这样，很多盘开不了。
房掌柜：有什么招？
黄韬：第一招，等。等也是方法。另外一个，包括现价也要磨，所以等的背后还要做工作，所以结果上还有一些变化，我也判断了，估计不会太多的，政府不会松太大，一点点而已。商办服务类型的项目生不逢时，避过这个风头，可能有一段时间。我的判断是楼价会有松动。我们公司成交量大幅下降，合富也是，全线下降，因为中介公司很简单，他不管你什么高价和低价，最高和最低的房子也是中原买，但是4月份开始成交量大幅下降。所以我们很清楚，现在的情况是怎样的，但是开发商也好，业主也好，都是嘴硬，不卖，停，等，但是凭我多年的经验！3个月或者6个月还能等吗？月底要拍地了，我估计摇号不可能，会不会进行摇号阶段？北京是100%摇号的。
黎文江：喜欢租房子就没问题。
黄韬：接下来我们看4月底28号那天，看看风向标就可以判断了。
黎文江：我先说4月28号的，他说不会摇号，我也说不会摇号，如果全部买来要租的话，谁去买这块地，我的开发商会把这些租部分的成本加到可以卖的成本里，就是说租的部分，我没有成本，我的成本全部押到卖的部分，所以全部是自己那来租的话，成本肯定不同。租部分的成本，不可能全部听政府的话买这一块地来租，老总肯定被董事长撤了。我现在是计算。
黄韬：这个是算数学游戏，关键是开发商把数学好。
肖文晓：我也说，其实就是政府把这道算术题搞得更复杂了，今天是开发商自持，运营得好效益好，所以这个算术题就是说，很难出地王了。
黄韬：就看谁的租金高了。
黎文江：所以政府这次出的调控，谁也不能评估这块地多少钱，所以政府很聪明，起码是博士生的研究，媒体也算不出，然后这也是一种长效机制的表现，就是说开发商不开发了，还要拿一部分出租，让开发商做包租公，这种想法是对的。
黄韬说成交量下来，开发商可能要降下来卖了。成交量为什么下来，是因为没有资格买，因为一分钱都不用，那还有什么用，他们没有名额，买不了。
黄韬：因为买房人，我们也谈过，一部分觉得楼价高，一部分觉得前面的人买了，后面就不到他的，让所有人买房也不可能，但是有些房子35000，可能会买，从我们以往的经验来说，有一部分客人，是觉得房价是回归理性的话，还是会买了，不一定是投资者，有一些用家还是会触手的。市场不好的时候，以价换量还是可以做到的，所以我觉得最后的结果，价格会轻微下降。
黎文江：以价换量不会换价，是连尾，现在我们讨论在红五月。
黄韬：5月份肯定不会讲价，因为政策刚刚开说，这个5月很难做到红五月了，成交量会降，价格会稳定，属于量跌价稳，第一阶段，就是整个调控的第一个阶段。
黎文江：量跌价稳，我觉得是统计上的稳，数字上的稳，也可能上去了，可能下来了，大中城市统计是稳的，不会上涨的。
房掌柜：我们听一下开发商的想法，对于楼市调控，目前你们遇到的一些难题？
杨展腾：我还是和大家学习的。
黄韬：新盘好处理，旧盘开了以后，政府会看之前销售的价格，给意见，新盘没有对比，本来就卖这个价，可能性还是可以磨下来的。当然你的新盘，对整个区域有影响。
杨展腾：因为我们原来的项目，包括金茂湾有区域的价格标杆，我们的项目还是都是比较关注的。
黄韬：肯定很好卖。
杨展腾：政策出来，但是卖不了。
房掌柜：上门量会不会减少？
杨展腾：差不多，不会有太大的变化，因为需求在，只不过因为政策的原因，导致一些客户买不了，有些顾客还是会咨询的。
黄韬：简单来说，不是说开发商是否大小的问题，因为每个开发商不同，也是看机会，楼面地价这么贵，开发也急了，如果不是资金有问题，肯定不卖，就算卖5万5，旁边的也卖这样的价格，所以土地的价格很复杂。整体趋势，我判断不是所有的开发商都等得起，你想市场平稳不可能的，房价肯定有波动，波动当中前进。
房掌柜：现在政府土地出让增加了自持+摇号，初衷是什么？
肖文晓：我觉得是为了不出地王，对于市场来讲，给开发商提了一个难题，就是算术题怎么样算的问题，现在很难算是不是出地王了，没有办法推导出来，除非是全部地价，除非是自持了。我觉得每家企业都有算法，可能结果不一样，政府就是要你算不出来，对他来说，土地的收益没有影响核心的利率，广州起拍的地价比较高，都是接近市价。
政府保证了土地出让收益，然后摇号，反正收益有了。如果我们分析整个市场，市场的影响，对于缓和目前市场的情况，不一定是好事。4月28号，肯定会进入自持的阶段，相当于减少以后的供应，对整个市场的关系没有帮助，如果鼓励发展租房市场，因为让开发商自持，只能出租了，增加了市场租房市场的供应，所以对于抑制房价的上涨没有帮助，只是换了方式，把大家对地王的预期打破了，以后很少有地王的说法，只是换了一种说法。成交量的下跌，从我们研究的角度来讲，肯定长期的量跌必然导致价跌，但是目前来讲，广州市场，我也在月初和媒体写专栏的文章，就是说广州包括佛山的市场，在今年的话，房价的均价还是上涨的，因为这两个市场，现在普遍面临一个很严重缺货的问题，我们统计的3月的去货周期，增城、黄埔，花都区也已经降到7个月了，黄埔是2、3个月，可能还要低，这样的话，整个市场的供应出了很多问题。佛山也是这样，比广州还可怕，普遍的情况在5个月以下，这样的情况下，让开发商降价，短期内不愿意，没有很大的压力，去年的业绩很好，市场上竞争的楼盘也不多，所以短期内价格的压力很难体现。坚持调控政策，一年半载，我认为的话，微下的调整是有的，我说的是均价上涨，整个房价不会出现波动，均价是用全年的价格比较！我认为在今年的年中和下半年，价格会有一些波动。有一些区域可能有压力，因为短期不卖，但是长期不行，今年房企的目标还是很大的，比如碧桂园卖4万多。
黎文江：我想问为什么成交量下降？下降的话，销售额为什么上升？
黄韬：因为分布不在一线城市，现在三四线城市开始转好，清远、湛江、江门，我们这个月江门的市场很火，这些市场量上来了，价格也在上，反而一线城市受到抑制。
黎文江：二三线城市有多少是万科，有多少是碧桂园，有多少是恒大的？
黄韬：都不少，恒大在一线城市的比例很少，还有一点，恒大的开发商主要是追量，不是追单价，单价有可能低，但是量会上来。大家也不要给大开发商的业绩忽悠。
肖文晓：我觉得考虑房企的业绩不应该考虑市场，碧桂园做了很多举措，很多人没有注意到，特别是非业内的，去年人家一年平均一天拿一个项目，拿地或者收购、合作，这样的话，对今年冲4千亿觉得有保障，我项目多了，虽然整体市场不行，但是项目量多，业绩增加理所当然，另外一个，他的目标也不是调控之前定的，所以这个很关键，有时候不能光看业绩，还有其他的因素要看。比如广州市场的成交量，你会发现今年的量会缩，今年最后的成交量可能明显，其他的没有什么。中间的楼盘会调低价格，包括新开的楼盘，因为政策影响在那里。
房掌柜：除了降价，在营销模式方面还有什么招？
肖文晓：有一些公司可能会有一些应变的措施，现在大家不出，如黄总所说，开发商也和政府做密切的沟通，因为现在一刀列的新政也有问题。
黄韬：我印象当中，政府批准以外还有一点点空间可以考虑？
肖文晓：所以整个项目落地之后，开发商可以办事，我们才可能攀登营销的创新，现在让他们创新也创不出来，八字还没有一撇。
黄韬：现在政府要营销回归本真，实实在在，完全如实反映，不能虚假成分，不能够电商运作，少点花样就不错了。虽然我做代理公司，现在的政策，大家考虑怎么样应对，政府也抓得很严。
肖文晓：增城的卖两万多，人家说200万的房子，首付可能要100万，比7成首付还可怕，所以说刚需买房子还是受影响。包括有一些项目卖得很好，对于开发商来讲，还是有问题，第一波有很多的本地客，包括符合资格的人，消化第一波的货量和第二波的货量，但是后来的呢，这些人能源源不断补充吗？
黄韬：开发商的资金也会受影响，给你卖，但不给你签。
肖文晓：我也买了，我没有受三合同的影响，单纯是等，现状就是各种限制，对开法商痛苦，也让投资者痛苦。
黄韬：这个问题很复杂，中国的房地产不可能完全市场化，不然早崩盘了，因为这样的不断的压和松才有今天，不可能全部放开也不可能，因为买房有背景，所以只能阶梯式上涨了。
黎文江：这是正能量。
肖文晓：所以出现一个问题，政府的调控一次比一次严厉，包括317限购出来以后，大家抢着去买房，所以政府出更大的招，不给开发商卖了。这就出现政策越调控，购房者越快买，直到极点的到来，对双方而言，没有什么回头路可以走。
房掌柜：我们又来了开发商的代表，请他们谈一下对市场的看法？
陈艳：政策出来之后，我们的做法比较谨慎，比较规范，首先因此我们的项目比较高一点，刚需盘不是很多。
黄韬：3万了是吧？
陈艳：看备案价怎么样，这个很难说。现在的动作我们不敢做，对比之前的动作，一直以来很正规，然后政策出来之后，我们看看市场的反应怎么样，然后我们再做调整。
陈因：价格方面会不会有调整？
陈艳：肯定会，因为现在取证方面难度这么大，某些方面难度也大。
黄韬：有什么推广？
陈艳：就是慢慢等，没有办法，只能等。
房掌柜：对5月怎么样看？
陈艳：我感觉对我们项目影响不是很大，我对自己的项目很有信心，期待我们年中的新项目，在金融城，欢迎大家品鉴一下。金融城唯一的住宅项目。
杨展腾：开发商差不多，在观望，像黄总说的那样，现在引向规范化的操作，应对的政策有一些的，以后从自己的产品应对，走正道，这些东西是为了暂时解决问题的小计量。
黄韬：人民内部的矛盾由人民解决，因为现在的问题不是一家开发商的问题，大家都在等，但有些等不起，有一些要调整，或者说引领带头做某些事情，有些人拿了地，还是要等，市场会有变化，政府也看到一些新政当中的缺点，刚才说了，接下来二手市场和一手市场的缺货也是一个变数，所以价格，我的观点是，广州的价格大跌不可能，但是振动肯定会有，不一定，黎总觉得不会跌，但我觉得会有松动。
黎文江：你不是说年底松动。
黄韬：第一阶段价格稳定，第二阶段价格跌，可能有开发商可能忍不住再调整，一调整，市场开始活跃起来，接下来土地市场，如果政府按照之前预计的3年之内的推出的土地，每年28平方公里，加上今年批地计划公布，对开发商拿多少钱买地也是有帮助的，我们也研究过早期的地王很多没有动，黎说说一下，过去的地王摆在那里，等新的地王支持。还有一点，我们看到很多地王当中的豪宅和平民怎么共处，很考开发商的力度，简单来说，富豪主宰贫民区的。
黎文江：哪里？
黄韬：保障房可售面积30多。
黎文江：那是高等人才的保障房，海归的保障房，那么贵的。
黄韬：人才市场，就是政府的开发商做的成本不会做到1万一平方米，基本的材料交给政府，旁边卖10万，你可能租两千。
黎文江：装修差一点。
房掌柜：温总对于房价怎么样看？
温建勇：我刚才也讲了，房价我认为肯定是上涨的，但幅度不会很大，可能稳中上涨，两个角度分析，第一是市场初期，第二有三大问题，一个是租金，钱到底投到哪，在中国，渠道不多，炒房的人可能研究古董和字画，所以投资渠道很局限，所以还是有人有基础在里面，很多人想买房都无所谓，以前有人卖十几套，以前没有政策，现在有政策了，这些人买不到，但还是想办法买。还有刚需的需求在里面，另外一个，供需关系，政府批的土地很多，但是需求不断上涨。28平方公里批出来的土地，实际上每个大城市的人流，每一年可能是十几万到上百万的人才，这样的话，还是有保障的，但是土地没有保障。加上老百姓不信心政府调控了，调控政策越来越窄，所以政策也影响不了很多人，只要有能力，还是会去买的，所以我还是坚持这个观点。
房掌柜：对于购房者投资有什么建议？
温建勇：有人打电话我说，想到中山买房子，让我介绍开发商，当时我不好建议不买，我只是说推荐相关的联系人，我不敢推荐，到时候暴涨了，他有可能恨我，如果跌了，他去买了，他可能会埋怨我，不管是上涨还是不上涨，还是有埋怨在那里，所以我不建议，让他找开发商。但是从我个人的角度看这个问题，作为投资客户来说，应该要选择的是市中心的物业，不管政策怎么样，重点的是环境怎么样，市中心的物业还是很有价格优势的，时间越长，不对外销售，只要有这个房子，5年之后再放出去买，5年之后，还是上涨的。如果说你要投资的话，我会建议二三城城市，刚需肯定没有问题，比如在广州，刚需买不到，还有一些欠缺，可以选择佛山或者中山，因为我经常走广佛、深圳、东莞，这些地方一小时内就可以到达，在广州郊区买时间成本是一样的，比如在花都和南沙，这些地方的价格可能过了25000，如果我再选择佛山和中山对比，价格可能会更低一点，时间成本是一样的。但是住花都的话，是一样的时间成本，甚至更长，因为市区会塞车，我走周边城市，就不是内环，我肯定走高速，所以时间更快。
房掌柜：我们最后一个议题，对购买者置业和投资有什么好建议？
杨展腾：购房还是以市中心或者是靠近广州中心为主，我觉得购房还是要看中房子的质量、区位，我们金茂在各个地段，产品的质量相对周边的来说有优势。其他的话，比如其他各个房企，可以考虑一下，主要还是以金茂为主。
陈艳：刚刚两位说得很对，很多客户问我们，买房子什么时候最合适，对于刚需来说，什么时候想买就买。我们的城市广场也是不错的，赶快买就是了。
黄韬：我觉得对于刚需的买家，在能力支付的情况下买房，如果能力不够，想买豪宅或者市区的好房子，不太建议，因为生活不是围着房子的，有钱有能力有需求的就买，不要看时间，我所看到之前后悔的人是有钱没买房的，我以前没有钱不买房不后悔，因为我生活充实、精彩。对于投资者，这次的调控非同寻常，不是那么简单，所以投资者在这个阶段，我觉得不合适轻举妄动，有选择就出手，最多是这样。
黎文江：如果不买，今年通涨就来了，不买的话，不知道什么时候没有名额，第二个理由，今年通涨来了，利率会提升，因为限制了投资客。通胀一来利率上涨，美国也利率上调了。所以美国加息了，中国也加了，今年已经有加息通告了，不买的话，通胀利率上升了。第三个理由，价格上升，地价上升，现在市中心区也好，外围的地价也上升了劳动力成本，每年收入上升，成本上升了，如果开发商不上升价格，等等你的利率下降了，所以正常的每年10%这样的上升，是正常的。不是说不能升，因为成本上升，房价不上升，利润没有了，谁做开发商。第四个理由，一手房控制得比较严，但是二手房没有控制，所以第四个理由就买二手房。第五个理由，有两个名额，第二个要买，第二个是要理财的，“房子是用来住的，不是用来炒的”，有必要的时候，可以融资或者贷款，所以我们觉得第二套买的话赶快买，不然不知道什么时候有得买。
肖文晓：我觉得这个调控对于刚需来说，提供的选房的时机，在过去一年多以来，用于自住，要和投资客抢房，有些人可能没看到房就买了，但是毕竟是拿来住的，对于选一套自己的房子是不利的，但是因为调控的关系，需求减少了，选择相对的增多了，而且开发商不像以前调一次价，给选房的时间不一样了。对于投资客来讲，我和温总的观点不一样，房地产是最好的投资，从投资的角度讲，但还是要打一个问号。从经济发展健康的角度说，我认为这种现象持续下去，是很可怕的，每次都是楼面价超过现在的楼价，意味着未来1-2年的时间，房子至少有50%的上涨才有空间，我们赶不上这个速度，这种情况对大家来讲，是一种煎熬。本地贬值那么厉害的经济国家，有几个是好的，都是水深火热，大家都不想走到这一步。政府今天出非常的手段，甚至用限卖，加上不合法理的手段，其实也是意识到这种危害。包括今天的雄安新区，对房地产的严控那么严重，对于投资者投机来讲，政府的管控非常严格。我之前也说过，对于今年的投资者来讲，房地产依然是他投资配比必不可少的一环，但不再是唯一的，而且比重减轻，所以大家谨慎训练自己的资产，甚至优化自己配置的结构。
房掌柜：我们今天的沙龙就讨论到这里，感谢各位嘉宾对今天沙龙的支持。
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