在经历了大跃进、大爆发的疯狂时代后，商业地产行业进入了精细化、理性化的时代，同时也迎来了商业地产新变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，对于整体商业地产行业无疑是趋利发展。纷繁复杂的市场变革中，怎样的变革之道将受热捧？
场景营造与置于其中的内容变化，推崇热词看商业领域变革；跨界大趋势，势不可挡。
2017年4月14日，第12届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重开幕！地产人的节日里共同畅想未来，变革有道：场景·内容·跨界！
房金亮：谢谢！我们看从以前到现在我们开购物中心，都有主力店和非主力店，其实主力店并不期望它能够做多大的租金贡献。我觉得书店这种，虽然在新零售这个概念当中，我们回到今天的主题。新零售的概念里面，这是新进的一个主力店，我们可能从客流和定位上做一定的贡献。我觉得能够达成这个目标，我们很多的合作商和开发商都可以接受这样的形态。同样的问题还是要给到我们的徐总，从资产管理和我们的商业管理的角度，您是怎么看？因为你是开发商和零售商之间的一个重要的桥梁，很多的时候从业态的规划各方面可能也会牵扯到新进的品牌和业态的入驻，说服我们的投资方接受这样的东西，请徐总和我们分享这个过程，你自己的理解是什么样子的？
徐允中：先说一句话的广告，我们是一家有20年历史的第三方资产管理公司，所以我们做的项目比较多，和业主和品牌商相互的串联协作是比较多的。所以我自己觉得在新零售的部分有几个感受，我想和大家分享。
第一是我们是快改，目前是快鱼吃慢鱼的市场。从2010年到现在，大家一直在说要做市场的变化，走到今天，有人做假报表。我综合的感受是晚改不如早改，早一天接受新兴的零售业态的东西，对于你未来10年的贡献会在后期当中表现出来。
第二部分，我想说一些新的零售业态。我自己觉得传统的零售可能有新的机遇，我自己干过零售，我自己知道一年订四次货和一次货是什么样的感受，我自己的感受。新零售如果你没有准备好，那就慢慢改，不要变得太快。
第三部分，我希望大家多一些容忍。无论是业主，还是新零售，业主方要考虑一下，新零售毕竟是一家创新的供应商，有很多的东西可能不理解规则，可能在配合上面会有一点延迟。但这是一个新兴的业态，我们要拿出足够的宽容，让它在我们的购物中心更好地生存下去。
另一方面，作为品牌商，我们也希望它能够更好地适应这个市场，虽然可能是有一个新兴的东西在里面。但是市场的规则是这个样子的，如果我能够接受，我能够在里面找到自己的创新点，找到自己的盈利点。我相信大家都会很好地携手共行，零售和业主其实不是一个对立面，是一个协作面。相互的协作和容忍可以让我们的新零售有更好的增值空间，也会令我们的项目在未来的时间里面有更好的发展。
房金亮：谢谢徐总。可以看出为什么一直做得这么成功，新零售和新品牌乃至和开发商的结合当中做得非常好。接下来我们最后一个问题，大家听了之前新零售到底是什么样一个概念？什么样的东西？是不是如马云所说的必须是线上线下结合的，或者是马云提出一个非常火爆的一个看法。我们后来分析，他其实是为了讨好线下的实体商业做的，他说线上要的是一个全产，当然这是他的一个说法和策略。我们都知道这是不可能的，尤其是现在。谈了这些问题以后，包括新兴品牌也好，新零售的概念，我们想未来这个新零售的概念，不管是新零售，或者是新业态，新兴品牌的东西，未来到底是什么样的一个走向？我想也从不同的角度，从我们开发商先开始谈。请刘总跟我们分享，您觉得未来新零售是什么样的一个走向？
刘耀文：非常高兴我从西安赶到广州。我先讲一个小故事，迪奥中国区的总裁到我们那儿访问，我就问总裁怎么到我们西安来了？总裁说要保密。全国迪奥化妆品店排在全国第一，他很奇怪，一定要到不是一线城市的购物中心的店看一下。他说你们还在哪儿开店？你们开店我一定会跟着你们开店的，这就是供应商的回馈。我们在思考去年我们的业绩，我们有600多个平方米，60%的品牌销量在前面。我们是2013年开业的购物中心，我们刚开的时候正面临着电商的强烈供应。其实这三年以来，我们的业界以每年20%的速度增长，大家都很奇怪。你们有什么特别大的本事吗？今天我回答这个问题。
怎么理解新零售？我讲叫创新。对于这个时代来讲，必须要创新。创新零售大家可能不会有太大的压力。未来的零售，如何去聚焦？我们不仅要把实体做好，更加重要的是我们要学习电商的优势。电商的技术手段实体都要有。未来的商业，实体商业要电商化，电商商业会实体化，这是未来的一个融合，这是我们的看法。而且在我们的购物中心，我们也应用了很多的技术，包括我们和腾讯合作，用微信平台促销和旅游，基本上电商用的手段我们都用了。我们也在研究任何一个新的技术手段出现的时候，虽然说它是一个工具，但是我们发现人类每一次技术的变革，工具的变革就是一次革命，所以我们不能小看任何的工具。我想我们未来的购物中心一定要迎接新的技术革命的挑战。
最后欢迎大家到千年古都--西安。
房金亮：谢谢刘总，迪奥销售最好的在中国国内店是在刘总西安店铺，有机会大家一定要去看，到底为什么，而且也有其他的品牌在全国销售排名榜上是排名前十的。今天我们对话环节来的嘉宾很多，同样的问题我也想问我们温重总。因为UR-快尚时装是国内知名度比较高的快时尚的服装品牌，因为毕竟UR-快尚时装是一个零售商，它在新零售上未来的定位是什么样的？请温总给我们做分享。
温志军：我觉得讲未来的新零售，这个市场未来的需求是什么？我们基于整个市场的角度，就像六七十年代的消费者更多地习惯原来的方式，更多是零售企业决定了我的产品怎么样？提前很早就开发好产品，做广告，通过中央台等等的媒介。但是那个时候整个的消费潜力没有挖掘起来，相对比较容易去吸引。所以这种推动的方式，在过往的10年，20年当中还是蛮成功的，但是进入到现在的主流消费群体。不说80后，90后已经27岁了，他们远比六七十年代的人更加自信，更加具有参与性。好处就是说这个市场百花齐放，尤其是很多的细分领域，细分市场的很多小品牌已经升级得非常好了。
但是不好的地方，就是说这个消费需求的地方更新很快，不断地创新。尤其是我们做时尚，我们自身都感觉到，我们五年前的材料到现在变一下花色不会太差，但是我们发现到了现在在2015年比较好的产品，到2016年已经不大受欢迎了，因为变化太快了，所以我们的企业如果不能调整自己的风格和产品，你可能会很快死掉了。还有对于我们大店，其实我要大规模的消费，其实挑战也是更大的。因为做细分市场，20亿，30亿的细分市场，真的要跨越100亿规模的市场难度很大。其实这个市场趋势基于我们服装品牌觉得未来的新零售是一个什么样子的？其实不管是媒体的报道，还有很多吃螃蟹创新的品牌非常多，包括很多的服装店开一个咖啡店在里面，其实我们自己也思考过。
我们想过，我是一个服装品牌，我卖咖啡不能卖过星巴克，难道他们的企业一定好吗？所以我觉得我们还是很小心和谨慎。怎么样买到大家想要的衣服？现在最流行的衣服，这才是我们思考的点。刚才也讲了，我们也很期待回归到商业本质。一个衣服品牌就是把现在最流行，最畅销的商品以性价比最高的方式让消费者接受。我们理解的新零售可能也不叫新，就是说通过各种科技、工具和手段挖掘消费者需求在哪儿？然后通过高效和快速的供应链把产品及时地推出，我觉得这个就是我们理解的新零售。
不管天猫和马云说的，他好像说在电脑上VR虚拟现实逛服装店，效果很逼真。但是我个人觉得，第一，我不觉得这个效果能够逼真到哪，因为衣服还是要有面料和触感。第二，它终究是一个技术手段，他可以，我也可以，只要这个技术手段便宜到大家都可以接受的时候。我相信我们也可以用VR放大我们的产品核心优势。我觉得不管是大数据也好，我说的数据就是说我们公司现在是两三百个设计师，配了五十多个商品分析的人，它不单单是因为研究我们现在150个门店，上个月，我们要去了解和研究消费需求在哪儿，后面时尚和流行的时候是什么，我们要转化成消费。
但是服装行业比较难以跨越的其实是供应链，大家都知道去年有些品牌很流行，大家都抄，不同的人看过来的感觉不一样。你多久多快可以把你这个产品和人家的品牌是同步的，这个才是最大的难度。我觉得到了现在，可能全世界还是ZARA，70年代到现在，它的供应链可以把当下的流行推出去。所以我们更重要的投入还是在背后消费者看不到的供应链端，其实店铺终端我们自己有创新，包括我们店铺的试衣间的频试，感应器等等，我全国200家店，我要投入是非常大的，我要把我的资金投入到供应链上，用最快速的方式提供当下最流行的产品，我们觉得成本可以降低，在资源有限的情况下，我们先做好背后的管理需求。
房金亮：我听明白了，现在大家说得很多的都是跨界。服装店要卖咖啡，跨界业态在店铺里面出现，还是把自己的本质尽量地做好，他觉得这是新零售未来的一个趋势。他怎么应用呢？对于我们零售方来说，就是说通过消费者在一线的反馈，比如说对于某一块衣服，或者是某一种料子的东西，这个产品的销售是非常好的，可以通过新零售的手段和概念传递到后台，生产方去更好地发挥，使得商业最大化，我觉得这个可能就是温总总结出来的一点东西。我们今天的对话的就到此结束了，请现场的嘉宾给台上的嘉宾鼓鼓掌和加油好不好？
尊敬的各位领导各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！欢迎回到由赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第12届中国商业地产节”的现场。商业推动地产论坛第十二届年会即将开始。作为中粮集团商业地产的开山之作，于2007年为西单带来了最具活力与影响力的大悦城，成功演绎了城市综合体商业模式，逐年实现购物中心跨越性的升级。接下来有请西单大悦城总经理 沈新文先生带来题为“西单大悦城的十年之道”主题演讲，掌声有请沈总。另也温馨提醒一下我们的演讲嘉宾：因为下午环节比较多，我们的演讲时间是15分钟，请各位演讲嘉宾控制好时间，谢谢！
各位朋友，大家下午好，这次的主题长远跨界。主题内容也是在这几年一直探索一个模式和方式，应该说这几年有一个突破，西单大悦城开发很快，到今年已经十年时间了，西单大悦城十年是很不平凡的十年，也是一个很不容易的十年。确实我们讲商业三大论，从商业来讲，我们把它分成商业的培养期、成熟期和成长期。在初期，从财务角度来看，这个现金流为负的一个阶段。在它成长级别应该是现金流为正这么一个阶段。到了成熟期来讲基本上应该是属于可以实现收益。而西单大悦城在2007年4月份收购，当年12月份开业，收购当年开业，在开业的首年实现了盈利，确实我们也认为在行业里面创造了一个席地。
从开业到现在经历了很多困难，也有很多问题，今年也是有幸给我这么一个机会代表西单大悦城，把这个西单大悦城十年的故事给大家讲一讲。这是我们总结了一下就是这十年一剑非常不容易，守护一座城，也成就了一场梦。
首先回顾一下西单大悦城的成长过程，从2007年招商开始到2008年的正式开业，一直到2015年我们西单在商圈里面实现了2015年启动智慧商圈这么一个活动，到2016年西单大悦城蚂蚁花呗率先战略合作。2017年很荣幸得到了商业购物协会给予发明一个奖项。西单大悦城的成功我觉得首先是基于这个定位，是非常精准的定位。我们一直在定位一个中间客群，18岁—35岁。从业绩来看，2008年开业到现在，销售了10亿的销售。在这十年里面，其中在2010年苹果店在西单大悦城开店，苹果4S创造了良好的销售。整个大悦城体系在2013年的3月份在香港城市，我们在2016年创造了西单大悦城销售的最高的销售。
当然这个销售额来看，前几年的增长是每年保持2个亿的增长，近几年的同质化的压力，包括电商的冲击，还是在销售额上这两年增长相对趋缓。从客流来看，在2011年实现了全年客流量3千万的高峰，这两年受到市场冲击，在2015年这两年连续有一些小幅度下滑，市场分流产生了很大的影响。当然西单大悦城在整个西城非常敏感的区域，这个地方是一个充满文化的，每年我们活动相对受到很大的影响。当然，我们的圣诞到情人节可以做整个竞赛活动，每年我们也会抓入结合整个市场的故事做一些活动。这十年里面得到荣誉也很多，我们从2007年推动力商业，2008年荣获中国商业地产城市标志项目等。
回顾了西单大悦城这十年的销售，客流的回顾。在今天现状面临很多困难和挑战，前面数据也看到销售是趋缓，客流有一点小下降，整个电商分流化，同质化品牌也在下降，各方面都会遇到的一些挑战和问题。
现在讲大数据应该从开业开始在说大数据，2015年整个线上线下推比较多，这两年线上线下更少。在短短两年时间了我们实现了跨界60万，整个会员率到店率下降90%，这个在西单大悦城客户服务做了一个研究。当一个消费者进入市场到最后推送信息，在西单大悦城早就已经实现了。大悦城不光有商业，我们目前做工作基于整个西单大悦城，购物中心，写字楼整体结合大的企业号贯通在一块，最终实践在云端VIP一个方向。
当然，我们有一些工作已经完成，有的在建。说到创新，现在主题内容也叫场景内容，作为一个商业这两年面临线上线下冲击的时候，前两年在讲线上对线下的冲击。线上所拥有就是实实在在可以摸得着的内容，现在一直在基于整个实体店，基于线下的一个自己具有优势，充分做好自己的内容。
从2008年到2010年我们主要的在做调整，从2011年到2014年这三年的时间我们在做整个项目的一些精耕细作，到了2015年和2016年我们西单大悦城定位18岁到38岁，主要在18岁到25岁的年龄段，所以我们要打造一个时尚的地方。
在这种方向上，2016年实现新的一个角度。刚才说到内容，西单大悦城在品牌上，已经做了潮玩、潮酷、时尚，小轻奢都结合在一起，在内容做创新。我们西单大悦城在年底前，要做两项工作，我们做一个新的体验区，还有一个新体验业态。
另外一个区域，是打造年轻时刻的创区新地，在原有的基础进行拔高的区域，西单大悦城打造一个参与街区，这个区域可能能够引进酒这些新的品类，让这个区域爱玩、爱吃的新商业空间推动活动。刚才提到我们一直极大打造整个在会员权益上，会员的体验上尽可能做到极致，这两年也一直在做工作，包括会员积分体现，也是西单大悦城长期探讨一个课程。
当然，说到西单大悦城这些工作，我觉得还是基于西单大悦城处于一个非常好的位置，也就是西单商圈。西单这个区域从历史上明朝以下，整个西单就是北京市所有北京城区所有从外运进的到西单，然后到整个城区，也就是在明朝这个商业就已经形成了历史，基于西单的历史我们也一直在打造西单整个叫中国第一条街一个想法。
2015年带领整个商圈起怎么去供给、共荣？这是我们在这个商圈里的工作。刚才提到我们在打造新的项目，打造整个全新的商圈的一个方式，所以在西单大悦城是很好一个概念，我们叫抱团取暖，这是在西单大悦城启动上的启动仪式，也得到政府相关领导的支持。
商海沉浮，江山易改，十年一剑，霜刃初试！不浮华，不谄媚，不畏忌--我是大悦城，我在创业路上。
感谢沈总带来的精彩分享。杨晓初蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁。商业地产的变革之路，在时代变迁中从被动到主动拥抱改变。顺应改变，拥抱改变，创造改变，商业地产对于变革的积极变化使商业地产焕发出更崭新的面貌。接下来有请蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁 杨晓初先生为我们带来题为“顺变、创变商业地产变革之道”的主题演讲，掌声有请杨总！
感谢赢商网这个舞台，跟大家交流一下我们的一些情况，今天下午这个时间应该是最困的时间，希望跟大家一起来回顾一些有历史的事情。
我们主要投资金融地产和生活，我们在北京、上海、深圳都有一个基地，我们是服务业500强。蓝润地产集团从1989年开始进入地产行业，我们在成都，在2015年开始我们在成都拿了七个商业地产，我们是中国房地产100强，也是中国房地产成立十强之一。成都这是商业地产总灾区，蓝润为什么还要进入呢？能够产生现金流的项目是企业增值最好的方式之一。为什么我们蓝润在成都有这么大的体量？我们觉得未来商业，未来的企业价值就在这个地方。成都的商业大家所有人都是供过于求，但是实际上我们认为供于求的关系，也有2016年销售38个亿，成都购物中心依然是其中亮点。
我们是基于商业是什么？我们觉得商业到今天已经超越简单的买和卖提供产品的关系，我们觉得是围绕什么样的人？未来的商业是老人用，还是年轻人，还是小孩？同时蓝润地产做的商业我们觉得生命周期产生的是一种生活方式。再过10到20年我们面临什么人？他需要的是什么？所以说我们在想的时候，未来真正已经来了。在这个变化的时代，人工智能，大家很清楚，普通人人工智能ID150，但是未来10年人工智能达到1万的时候，我们人本身价值在哪里？未来大概在2030年的人口机器人口超过我们的自然人。
交通大家很清楚，现在中产联盟。未来十年以后，人可以在空中可以飞。我们未来商业还有价值吗？未来农业的机器人，一个机器人可以养活一万人。我们当达到150岁的时候，我们下一代意义在哪里？昨天阿迪达斯推进一个3D刷印，一天的时间可以打印一双鞋，今天下单明天到家，我们的零售还有商业还有价值。货币现在大家很清楚。这世界有什么变化？教育，我们所有人都认为教育是公平，科技能让教育更公平。未来我们只要一个现在的技术，可以改变让每一个无论在高山还是在平原都能听到课的时候，教育会发生变化。
我们现在都在说这个世界我们实体经济受冲击，我们某某行业又发生重大变化了，实际上因为我们还不习惯这种集聚的变化，今天我们任何一个手机上信息，可以是过去一个皇帝一生的信息，我们一个芯片可以涵盖中国三千年的所有信息。“变”今天真的是厚积薄发。我们怎么变？这是我们商业要思考的问题。首先我们这个社会结构发生重大的变化，未来的社会因为广东这边一个厂，过去1000个人，以后可能需要10个人，未来5—10个人会统计这个社会。每一个人有更多时间不再为一日三餐发愁，不再为儿女教育发愁，他有更多时间做其他事情。反过来说，很多人会变成深度学习的人。
福利社会未来最大的特点是什么？我相信一定是文化、运动、休闲、健康、教育和养老。福利社会最重要是慰问，麻将在未来都是很重要的事，这就让我们有事做。我们相信运动、休闲、教育将是未来最重要的福利趋势。所以说，我们蓝润在蓝润广场有500平方的风情街，我们优悦广场变成休闲生活场所。尤其是商业大家很清楚，未来大家不再为工作发愁，不再为吃一个馒头去发愁。未来时间让大家节约时间做自己最喜欢的事，商业就是让大家节约时间和消磨时间。
我们四川有一句话俗话，叫好看不过素打扮，这一句俗语是我们商业回归本质一个东西。好看不过素打扮，自然。好吃不过茶泡饭，简单。好耍不如人耍人，互动。所以我们要回自然，然后我们人的互动和交流机会更多。未来这个商业这就是最重要的。大家提出来的场景，我们一定要有情调和情怀。在万物生长的时候情调、情怀可以转化的。当我们去找华侨到国内十几年前，有一个场景就变成情怀。
我们希望商业是有灵魂的商业，就像我们今天在座诸位一样。其实我们主题结构都是一样的，我们注重灵魂就变成不一样的工作。未来钢筋混泥土一定是有灵魂的，未来发生怎么样的关键词的东西？我觉得最重要第一词就是连接，放一贴子改变国经济的变化，这是过去在中国无法想象的事情。古代天子在做的时候，我们相信大家看到随着资本意义，但是最终就归于一个钱。
我们真正的商业思考判断，我们希望消费升级我们会做这样，我们希望继续升级，我们希望能够打开一个生态圈。我们通过本质商业，商家提前联盟，我们提供的金融，地产的所有服务，然后让大家一起享受这个平台的价值。如果有价值的话我们可以享受平台的价值。这是我们所有在成都的商业。
最后我希望大家要相信改变，享受改变的力量。因为我们相信建设新的中国，我们就成立了新中国。当马丁说我有一个梦想的时候，我们60年代的时候，我们真的奴隶制就变了，所以我们一起相信改变的力量，来享受它的价值。
最后希望大家有机会扫一下我的微信，希望跟大家有一个很好的交流。
希望大家到四川到成都，你可以看到很多的人文景观。谢谢大家！
感谢杨总的精彩演讲。都知道消费者是最容易“变心”，如何提高顾客黏性是商业运营核心的部分，创意情景化主题购物公园也面临着同样的问题。接下来有请东渡国际集团商业管理事业部总经理 倪敏女士带来主题演讲“创意情景化主题购物公园新思维-赢，在蛙城”。掌声有请倪总。
非常感谢赢商网，也感谢刚才杨总特别有激情的演讲，本来下午的时间大家都一点困，只是杨总这么精彩的演讲，让我排在他后面有一点紧张。
什么叫做蛙城？从最早的一批开始，第一次站在台上做一个主题的分享。其实在今天上午交流过程当中，也有很多内容叫蛙城。为什么在蛙城，有一个非常古老的传说。
我们开始今天的主题演讲，场景化是今天这个大会讨论最多的话题，今天也非常有幸跟各位与会领导嘉宾汇报一下蛙城是怎么做到我们创新和我们的场景化的。今天这个汇报我们会分成三个部分。
首先对我们项目做一个简单的介绍。其次分三个板块分享一下新思维体现在哪些方面？最后跟大家分享一下我们对蛙城这个期待做出期许。第一部分我们项目简介，我们时间关系尽快过一下。蛙城我们带来位置就是上海的青浦区，就是非常完整的城市综合体。其中商业部分有15万方，也就是我们公园、剧场的蛙城，像蛙城有酒店、住房以及其他的所有业态。
我们整个蛙城的大道由是日本的CCD，就是前期做的商业设计师做全案的策划顾问，还有我们的自由商业团队，还有美国一个景观设计公司，由我们共同打造的蛙城。整个蛙城位于大虹桥辐射的板块，它是在地铁17号的出口，地铁出口对着商场的路口，同时周边旅游资源非常丰富。大家可以看到蛙城距离朱家角只有一站，这也是未来非常重要的客群之一。
我们整个青浦四大古镇在上海很有名，目前青浦区每年游客数每年达到一千万人次，美国百老汇也正式落户到魔都。蛙城是地铁17号上盖，整个17号线是在今年11月份通车，在12月份正式通车，它会连接大虹桥，同时它也会连接二号线和地铁十号线，还有苏州4号线，由于它的公交和停车资源也是整个设施的基础保证。
接下来我将分三个板块向各位嘉宾分包我们新思维究竟如何来做，这三个板块分别是我们体验式情景化购物空间、蛙城IP构筑、特色MD规划理念。看到这个话题，想起早上赢商网吴总做分享强调这三个部分，我们之前绝对没有沟通过，确实英雄所见略同。
PPT是我们的流水花园，一条俊河，设施两层，地下两层你丝毫感受不到在地下室的空间，在开放式的购物中心。大家可以看到红色区域，它是标志这青浦的草莓。
PPT这是三楼的海盗船，这个海盗船中心是戏水区，一定会成为夏天小朋友的乐园。
PPT这是地下两层森林通道的形象。
PPT这是三楼的小火车站，我们会养很多的小动物在这里。由于我们的地块非常长，因此我们做一个小火车，让它从02地块开车多01地块，三楼再转回来。
PPT这是我们最漂亮的核心区，这时地下鸟楼也是运河的中心段，中间是舞台表演区域，365天会有不同的演出。
说了那么多，现在许多购物中心谈场景化和情景化，不是说我拿出了30平米去做各场景化就是场景化。我去一些商场发现拍摄非常漂亮照片会找准角度，因此每一处景观，甚至景观地面、天花相配合，这是360度无死角的的场景化。我们和日本一家公司做了一个灯光秀，等到我们2018年的时候来蛙城看看我们的独具一格的灯光秀。大家可以看到灯光秀是白的，夜晚就是特别漂亮的灯光最受关注，我们希望留住青浦的游客，我们希望这些游客到我们购物中心来了。
第二部分，我们IP品牌构筑。可能在很多购物中心没有做到过。为什么这样做？大家来看我们还是很可爱的一个形象，我们是把青蛙角色和青浦草莓做了一个很好的连接。IP会发展成熟期，会成为青浦的路标。这个IP，我们用来做一个森林剧，我们把莓莓蛙故事搬到剧里，甚至于未来莓莓蛙大电影敬请期待。吸引我们在座各位的品牌上加入蛙城共同开发蛙城。大家看到我们温泉俱乐部，机器人概念酒店都是在我们设施最高区，它最早期把客流吸引上来。
接下来我们看一下规划思路，在去年10月30日蛙城品牌发布会正式召开，我们已经成功签约上海宜城，家庭俱乐部会员制的俱乐部，它是国际家庭这样服务商，它将在青浦蛙城打造6000平的日式温泉。我们跟日本机器人概念酒店达成合作意向，在近期正式签约，召开正式新闻发布会的活动。机器人概念酒店也是全新的概念，一个机器人概念酒店100间客户，只要6个人类服务人员，解决就业问题中国劳动者越来越紧张了，还要和机器人去做竞争。
还有地下两楼地铁直通车的精品超市以及地铁青浦市集，游客来了肯定想带来青浦特色的一些东西，青浦可以给客户提供非常多好选择。我们做了那么想干什么？为什么我们做这三个方面的介绍，我们认为蛙城在操作思路上有了一定新思维。我们希望通过我们的情景化打造，通过莓莓蛙的构筑，通过特色IB的理念不外乎吸引消费者，我们除了吸引地域一千万人次消费者，我们还要吸引广域的消费者。
我相信大家看到前面的介绍之后，会知道说这个豪言壮语所言非虚，对我们的品牌商也是非常好保证。我们在寻找合作伙伴，我们希望你在蛙城打造一个与众不同的的特色，如果你也希望创造一个新的体验，那么欢迎蛙城，谢谢大家！
感谢倪总的精彩演讲。对于重服务、重体验的K歌行业而言，线下的迷你KTV非常自然地成为了移动K歌的一个延伸市场。正以星火燎原之势从北京等一线城市向二三线城市蔓延开去。接下来有请友宝集团友唱事业部副总经理 李宏钊先生带来主题演讲“泛娱乐产业，能k歌的“电话亭”激活新零售模式”。掌声有请李总！
泛娱乐非常大，今天我就跟大家讲一下，我们全民K歌如何打造这个市场。第一，新零售一个模式。第二，产品简介。第三，商业价值。第四，商业运营数据分享。
第一点，我们的新零售模式。从我们零售模式来讲，现在“互联网时代模式的新零售模式”。大家所谓O2O也好，包括像人，包括线下体验，线上销售等等的理念，但是中间它缺少是一个互联网与实体商业存在空间断层来进行中间这样一个过程环节，然后依托泛娱乐的互联网基础辐射作用商圈应用。
第二，商业发展现状，大家都是从事这个工作，不需要我做过多任何的介绍，而且更多新鲜的元素来完成线上线下的这一块，线下的体验和线上购买这是合适的点。包括像整个运营过程中，线下关店潮，消费者在购买互联网中间的影响越来越大。我们现在整个产品购买需求，无论它是有目的消费者，还是无目的消费者，有认知需求也好，它是一个传统这样的体现。新时代做一个什么，传统20世纪90年代我们实体店非常火爆。在现在互联网电商大零售商都做的非常好，但是在新零售时代进入全生态一个环节，也就是我们商圈社群化。随着网红达人等等这样业态非常加速，整个文化传播的领域。
第二，产品简介，一个文化我们推出这样的一个产品。友唱是一台以自主体验方式为主，集唱歌、练歌、录歌为一体，通过微信分享的物联网设备，满足消费者享受音乐和社交分享需求。一款轻娱乐休闲空间，为用户打造无与伦比的音乐私属空间，激活碎片时间的娱乐消费需求。自主娱乐K歌机完全的私密玻璃房，设计理念遵循美式休闲现代风格，体型精巧，内设高大上，类似电话亭大小。开店灵活。无人打扰，全程自助服务，进行释放能量。它们几个大的特点，从创造的评分决定我们可以做线上的K歌大赛的评比，它有权限评分系统，以及互动分享，也能够满足年轻人互联网消费者的需求。
我们商业价值，实际上购物中心运营场景中一个，包括购物中心，游乐场参与各种大学，每一个单独场景拉出来都是非常大规模的场景，它会覆盖整个周边整体的商圈。它帮助商业的业态，不断在任何产品如何来充分利用碎片化时间。流量价值提高任何一个场所进店率，也就是客流先引流。包括我们在某某创造比赛海选或者商家在发红包，在有明星的见面会，包括他还可以通过线上APP来做。
我们里面有一套商家系统，比如说有了互通消费。在这个商场买一杯饮料，送一场友唱的券，获得某某商家打折的购物的机会，甚至是你在领取电影片，有一些影视的电影片，或者小吃等等。对于我们整个打造这样一个生态闭环，也就是我们以引流是有大前提，授权居住的人群，参与活动的人通过消费者增长，在各种消费者业态当中达到分享、消费、娱乐，同时大家品牌的传播，然后产生商家的联动消费。
线上的用户，你的用户池整合，线上操作管理，而且它在结合友唱微信平台，友唱全民拼歌。平台整合。互联价值有哪些？全民拼歌，商场我们也有很战略合作，通过我们整合送出影券，通过我们的福袋，通过他们的品牌传播，同时也到实惠给到消费者手里，这就是泛娱乐。
我们微博以及我们终端设备形成我们整个这样网络终端，可以达到各种从平台开发，互联网运用平台以及商务互联。市场前景分析，整个泛娱乐达到4万亿，也就是中国文化娱乐，它得市场发展空间非常大。作为我们友唱，拥有最专业的数据分析。我们拥有高学历、高收入、低年龄的人群。而且从学历上来讲，专科、本科以上也达到50%以上。第二，我们消费口，也就是微付，中高端用户我们达到86%的战略。我们有友唱使用用户59.31%是女性，剩下就是男性，包括好友数分布超过90%以上的用户。他的微信好友是200人以上，有的甚至上千人的友好，也就是一个人消费可以达到200—300的传播量，作为互联很多人的APP。
我们整个有非常多的活动，有一些明星到线上进行宣传全民K歌比赛，包括我们跟腾讯的全民新歌声，以及北京卫视跨界歌王都有很多活动。从4月15到4月25日拍一百台设备。我们全民K歌深圳用户在欢乐海外的信息并且受到活动的优惠券，周一到周四免费唱半小时。而且我们商家平台也商场体系内派发各种活动优惠券，就是你唱半小时送你一个购物劵，带动商圈周一到周四的人流。
最后，你们可以加上一下我的微信，有机会可以有后期的合作，谢谢大家！
感谢李总的精彩演讲。赢咖论·商业辩论对对碰。接下来我们将进入一个全新的商业辩论环节，赢咖论·商业辩论对对碰。根据最新最受关注的行业观点，设置正反方话题辩论，邀请业内知名大咖现场PK，针锋相对，妙语连珠，带来操盘手的实战观点碰撞。
今天我们辩论话题是：商业项目计划投资1亿引进体验业态，可以带来大量的人流，但短期内没办法实现投资收益的平衡，未来的收益风险也有待评估。有两个前期条件：1、项目处于国内商业发达城市的核心商圈，周边竞争激烈；2、项目定位高端，辅射全城，周边有足够人口消费水平支撑项目未来的良性发展。如果你是决策者，你是否同意？同时，经过前期和各嘉宾充分沟通，我们分为正反方两个团队，下面有请：
正方领队嘉宾：
九洲远景商旅文发展有限公司CEO 赵润涛先生
正方队员：
冠江集团副总裁 梅永丰先生
派臣（上海）投资管理有限公司董事长 耿乃兴先生
合生商业集团市场部总经理 王海燕女士
反方领队嘉宾：
江苏智儒投资管理有限公司创始人 朱 逸女士
反方队员：
大地影院集团副总经理 徐贤长先生
北京博晟嘉和商业运营管理有限公司总经理 朱志军先生
融侨集团商业资产管理总公司总经理 俞波先生
掌声有请以上嘉宾上台！
主持人：大家知道现在的购物中心的同质化比较严重，大家为了商业的吸客能力做了很多精细的业态。做这个精细业态必须要掏钱，我们掏了一个亿。我们正方认为这一个亿是值得掏，在中心地带肯定有一些跟别人不同的业态被吸引，创造业态。第一个，吸引人。第二，认创新业态周边业态它的租赁相对提升。我们也算了一个账，就是一个新兴业态中间就是一个平方。我提升一百块钱，一百块钱我就是一万平方。这样的话对商业企业非常好，所以我们正方值得投，能带来相应的价值。
王海燕：在发表观点之前代表我们反方队友阐述两个点。在日常工作中实际上我们中午其实多么想正方，因为有一个亿钱花起来很舒服。
第二，认真聆听正方的观点，但是我们观点碰撞不会影响我们的友谊，所以今天晚宴准备一杯酒。我一上来就想说我们今天反方三个辩论主要观点逻辑，一会儿我们队友也有补充。有一些条件，有一些核心要素，我们看到他说了，投一个亿，短期内收益很低，中长期收益也很难保证。无论是台上同行还是台下同行，所有不以投资收益回报的投资其实都是耍流氓。所以短期投下去没有收益可以忍一忍，未来收益风险有待评估，一个亿投下去，我们一定要慎重，再慎重。在你们决定投这一个亿之前拿出什么时候能够回收？这是我们想说第一个观点。
第二个观点，我们辩论的时候告诉我们，说我们这个项目所在核心商圈竞争很激烈。因为我们产品现在很难做，所以企业业态是创新型的一些业态。说实话一个亿去投企业业态说少不少，说多不算多，真正做中国第一或者在地方具有标志性的业态，大家都要说去达到一定的业态。我们问这个企业业态，如果我们决定投，我们有没有去判断和预测，它的企业感到底如何？它是不是真的如我们所望，让更多消费者去参与。第二个方面，我们要求这方面提供上来之前详细项目落地计划表，告诉我们企业能不能落到实处？
第三个观点，我们要跟董事会说服老板，我们董事会老板做决策的时候，这个字也不会签。我们想因为假设我们有一个亿，我们除了去投这个企业业态，还能做什么？我们是不是一定要去做投这个企业业态，答案我们现在不说，至少提供三个表，当我们一个亿投企业业态另外一个预案，这是我作为我们反方的开局。看看这方面他们怎么说，详细内容我们反方有精彩的准备。
正方：刚才中午吃饭，我去了广州某一个招商圈，我去看一下，我们是高端商品，高端就是现状。第二，在对面现场正佳人流，因为它投了5个亿盖了一个水族馆，我觉得所有做商业。如果说不考虑某种汇报，但是没有人流那有汇报，我们想要人际和租金的平衡点，所以高端商品有一个问题，它不能带动人流，所以我们之前讲的，凡是不能带动人流自带IP，他们没有这些企业和业态，所以这几年关闭有很多。
第二，竞争激烈，所以在这个情况下，你投有机会，不投等死，所以反方的队员就是说，我们是找死还是等死，投还不等于死，不投就等死。我可以举例子说明这个问题，十年下我在台湾有一个商场，当时他盖了一个楼，投了之后整个商圈就变成一个求婚的东西，慢慢变成一个地标，年龄人来，可能生意就提高了。
第二例子，香港的一个商圈的例子，他是做企业业态也好，要花几千万，后来我了解他光一项能带来广告效益和相关效益很多，如果他不做这个东西，现在LV还有人排队吗？这些都没有意义，所以说反方队员提的这些论点和论据都不成立，就是说你在等死，我们在想办法。
也许会少于一个亿也许超过一个亿，但是我们会看他怎么来 收益，我就先说这些。
反方：他们不会轻易去做这样一个决定的，当前房地产市场利润越来越微薄，作为企业的来讲，都会把这个帐算得很清楚，短期内没有办法实现投资收益平衡，未来收益有待评估，它只能承诺一个客流，这个客流我们要问了，我花1个亿，一定要花这个钱吗？假如说我是老板，我就这样问，一定要花钱才能可以吗？为什么要给他，要你们这些招商部门是干什么用的？所以作为企业，他总是会问这样一个问题，即使有了这样的人流，你怎么把它作为收益，我们作的不动产，不动产的价值是最后的股指，你任何从市场上如何有效的获得回报去退出，你的估值一定会有影响，我们作为反方在这个点上，在投资收益的这个点上，会提供的。
第二个点，我们希望在项目投入上应该要拿出非常能够有说服力的一个方案，我来了客流以后怎么办？，流量如何去转换成成现金流，如何给我的现金流带来收益，这个是我们问反方队友的，这个我觉得你要讲的很清楚。
第三个是项目的定位属于高端，那这种高端上午的体验要如何去做，现在的市场上是否有这种品配的高端企业业态，有成熟的这些供你去选择吗？所以在这三个问题，我希望作为决策者，我很希望反方队友能够给出一个非常清晰正面的一个答复的及，谢谢！
反方：那下面我代表我们正方队伍来说一下观点。刚才正方说他们经常面对董事局，没关系我也经常面对董事局的，看看我的应答是不是能够给大家一个满意的大幅，不代表台下任何的经营行为。我们就事论事，看题目，题目前提是说要引进1个亿的业态，他能带来什么？大量客流，但是同时他说了一个反向的，短期内没有收益平衡，这个题设的，我觉得是有问题的，我现在说这个题是有问题的。
当然这是引起我们争论的关键点。我们现在不做低端城市购物中心，还是什么商业态，目前我们经营的是什么？经营的是客流，今天上午我们很多位这样的嘉宾在讲的时候，大家都说到目前的商业项目，我们都已经进入到经营客流的阶段，如果它们给我带来客流，我就部分相信他不带来收益，这是第一点。
第二个反方也说了要有投资回报率的吐槽，我觉得特别对。我的确不是作财务出身，帮助我们领队作了简单的核算。他说我们是在国内发达城市的核心商圈，他也没说几线城市，我们还会把这个商业发达城市按照我们正常来讲，我也会把它氛围一线、二线、三线、四线来讲。我们一姑且把它放在一线城市核心商圈，我们搜了一下2015年、2016年，这个一线城市的核心商圈，这个核心的高端项目的平均租金，我看了一下，我看的是1100多一点，就说1000块钱，这是一个。
另外他还是说高端的，这是我们初步的一个设定，一个亿的体验，到底占了我们这个商业体的体量面积占比是多少，他也了设定，不好意思，我也暂时给他做一个设定，我们只说他10万评比的鉴定，再假设我们用最简短的商业命题，我有5万的商业面积，我个人认为一个亿的引进企业业态大概占多大面积合适呢？我个人一建议在10%的商业占比，10%我们来算。如果按照10万就是5000，你现在短期内没法实现投资平衡，未来又无法评估，我们作为经营团队我们要支持这个观点，我们经营的方案是什么？刚才说了第一带客流，商业有了客流，我的整个10万的界面商业体，有了客流，我还有90%的其它占比和配比，那么我就有了经营收和提升租金的标准，刚才说提升怎么提升？怎么来去保证？
我也算了一下，一个亿，按6%来算，一年我要600万，如果我这个5千平米，我收益不了这600万，我怎么从其它的90%的商业业态带回来，大概谈到4万5千其它的面积来讲。每月每平米有11块钱，但是我刚才说了，在1线城市核心商圈，这是1000块钱，其实变成占比是什么？我在25000占比里面。每提升1个点，也就是10块钱，而10块钱对于在1线城市核心商圈，每月10块钱1%的占比的话，我们这个经营团队是可以承受和实现的。所以从这两个观点来讲，我们是经营客流，我们经过投资回报率的测算，在短期内是可以把它消化掉，并且保证我们其它面积的投资回报，所以从这两个较吨来讲，我们会支持这1个一的投资业态。
我先同意一下他的观点，同意他的观点只有一点，正反方都没有错误，错的赢商网出这样的题目。我不代表其它的人，我首先业态，我做电影的，我最有话语权，你给我一个业务，我再你们的商场里面，我帮你引流，能做到吗？做到了。
正方：你可以上我们正方来。
反方：我占领你1万方的面积，我每天给你1块钱的租金，因为你要引流，我不可能给你那么高的租金，本来我只在影院就5千块，又给你引流又给你5千块，很难达到你的设想，这是第一个观点。
第二个观点，作为一个投资人，他的财务是最重要的核算成本。在你这个商圈内，你如果说短期内的投资收益，来什么？跟风群众，我发现不错，你这个3万块投了1个亿，有效果我立马就投了。你就会陷入恶性循环，又跟了某一个恶性的循环。
第三个观点，财务成本每年要有好几百万，如果说一个企业业态的不确定性，你就敢用这么高的一个成本去做一个我认为不太可能成功的事，为什么叫未来不成功？我们中国从农业社会到工业社会用了5千多年，从工业社会到未来用了几百年，未来不确定的东西敢用这么大的代价来做吗？我认为是不对的，先说这些。
正方：他刚才说了他可以做1万平方米的电影院，这是值得上市。我们说超市，它们想做十几年二十几年的，你作了多少年？核心商圈，刚才我们王总说了1000多块钱的租金，你也就给个2、3千块钱，我们可以出租金，我们作了2640平方米，为什么不做1万平方米的电影院，这永远不可能，你去作一个影院，你这个问题不成立。
我们从一个购物中心和一个商业项目整体规划来讲，你希望看到什么？多种业态共同带来一个综合的信息，此时看电影不能满足我们合理的要求，这作一个反驳。另外我说一下我的个人观点。我模拟一下，我2007年在沈阳做项目的时候，我们40万的租金，那你要决策，这个项目能不能招商，这个不是我决策，老板已经买地了，一定要做一个强驱动，强迫自己这么一个企业业态。
你首先考虑在项目竞争的地方有没有客流，现在不说租金，不是说作商场你1万平方米1000块钱，我们设定的就是这个，要么出问题，1000块钱挣不着了，现在500块钱都不挣不着了，如果花在企业业态上，还不如花在建设上。
上海有一个老板做了4个区域，4个区域花了4个疑，对于他们来说一个万亿能让他们项目活，也是它们的目标。这是的观点。
反方：也许这个项目是要做的，也许这个项目做不下去，我，就这个命题我们来做做这个辩论。我本人站在反方，我肯定是来讲反方是对的，刚才阐述的非常明确，无论是短期也好，长期也好，未来的收益风险也有待评估，所以说我们不做更多的重复。
高端项目带来更多的人流，项目定位高端基本上人流是少的，一般情况下是现实的。项目人流多了我觉得也不是购物中心，我们楼下的菜市场那人真多，那个单位产出绝不比购物中心的产出低，他的利润非常高。所以我觉得这两个放在一起，当然刚才也提到了有没有一种体验的匹配模式创新的，高端定位的创业项目去匹配，这也是一个有待考虑的。所以我觉得客流跟高端的定位，我觉得本身就存在问题。引流本身没错，资金去引流值不值。
第二个来讲确实刚才各位也说了，我也说到了，同质化市场88非常严重，购物中心作了一个什么？购物中心不行得增加企业业态，KTV是购物中心比较早的企业业态，也就是说确实现在的所有项目中，在投资建设的时候确实存在投资定位的同质化，同时也存在着真实，未来创新这么一个观点，有很多。所以这样的话，拿一疑为了创新而创新，有没有意义？这是没有意义的。
假设有一个亿的现金，除了做创新还有没有其它？我把这个观点也阐述一下，国内的跟国外的商业差距在哪？我也不说哪个国家，大家都知道有差距。软服务，我们真的差距应该是软服务，如果有一个亿的钱，我能不能在服务商下点工夫，让客人感觉到舒服，无论是客购物环境，还是他方便的环境，还是他人文的环境，能不能舒服的环境，所以我觉再这样的情况下，尤其在核心商圈，我觉得应该把这个方面提升一下，而不是单纯的主题提升企业业态，而不是为了创新做创新的事情，我就说这么多。
正方：大家在辩论这个问题的时候，我首先说先不说反方的队长意见，先拿徐总的意见来说，我从1万块扩大到1块钱的租金，这种假设不成立，实际上就是不成立。因为在种高端的市场，我选择业态，这个在经济学里面说，一个项目增加了成本，我的效益达不到，所以在选择上我不会选你这个业态，可能我选的这个业态是独有的，能吸引更大的人流的。朱总说高端的不再人流最多的地，实际上咱们中国正好相反，所有的高端商场都在人流最多的地，不论是北京的王府井还是广州的正佳等等，国外是不是这样，我去了很多地方，咱们的繁华区一定是有高端的商场，能不跟这个同步放到别的业态，我们的辩论题是，5个一去宣传，我也不反对，其实新的业态我们都要宣传，当然这也是，活着有很多的配合，但是我一定回答是，我们在做优中选优的时候，我们开一个新窗口，这个业态一定是创新的，所以我觉得在业态。
首先我选择一个企业业态，当然于总推荐，于总说了一个现实情况，这是无赖，但是更多的是不现实。其实朱总做的中国最大吸引人的项目，我觉得他做得非常好。
当然中国要算账，王总算了这个帐以后，我也会算账。我知道一个现象在哪？我们首先作这个项目我们一定要成功，边际收益能不能匹配，作为我来讲，我有这个项目最坏的打算，人流怎么带来？你带来我周边的收益上不去，我要你作什么？所以不用在这讨论。正反方，你们想投谁，你们到底想怎么样？你怎么不跟他？我想问一下。
王海燕：我今天不同意他这个方案，它们刚刚将的这个高端商场没有这个客流量，跟他说高端商场有客流量的地方，是两个完全不一样的概念。高端商场跟客人之间的距离，他一定要求在成熟的商圈，人流密集的地方，这是我们想要的。放在最繁华的地方，他屏蔽了很多消费者，他是高端的项目，他还要引进客流，他到底想干什么？我们不能看到是它前后的矛盾，至于一个亿这么钱，我们反方怎么花，我们这18种方法花的，单纯比你这企业业态有价值，其实我想反问他，姑且说大家说商业竞争很激烈，很难做，我们并不是一个亿去投，我们反对花一个亿去投的时候我们要慎重，我们要兼顾平衡，假设我们在一个亿投企业业态这个问题上，没有原定的分析，我想问张总，你能不能告诉我们和在座的，我们怎么投，你可以不投徐总的，但是实际上徐总说建1万方的电影院，他可以把所有的东西弄进去，所以我们要问朱总，你们到底用怎么样的业态，来让我们感受这一个亿。
正方：我们是辩手，他说他需要走进我的观点，即便我跟董事长对话，他要反对我，双方都应该举出具体的例子来。首先我们双方都是辩手，我总觉得这个是错的，高端商场的利润不大，这个观点是错的。上海的高端商场人流量大不大，所谓的高端商场说白了，它在一线商场赚钱部分上钱，它真正的一线品牌不赚钱，它肯定赚不钱，它拉升了一些人流量，下面的品牌才会赚钱。
我举例子，我们高端的产品近在咫尺的案子，就在深圳，当你中型城市，没有人，就做了很多企业的业态，这是第一个案子。
第二个案子是成都的习武百货，就是一个港式百货，港式的高端商场，我们强调的服务，我们服务很好，有用吗？但是现在谁还为了购物而购物，你没有体验，谁还会去呢？以后我们都不会为购物而购物，我们是为了去玩的时候顺便买，现在企业业态不是要不要的问题，不要就死了，没有它就会死。现在竞争激烈，现在哪个一线城市，哪个没有高端商场，你可以不做，但是不影响别人。刚才朱总不是不同意我的观点，只是怎么投来赚钱，所以非常感谢朱总同意我的的观点。
正方：因为我们的反对意见冒犯了你们，我今天晚宴准备多喝一杯酒，所以，我是我支持反对观点。
主持人：我们再辩下去，没什么底。下来我们还会继续沟通个观点，大家要考虑一个问题，我承认也是叫创新过度，就是钱花了，人也没吸引来，大家要去评估他能够给我们带来什么。今天我们实际上是给大家一个话题，让大家共同来思考。谢谢大家！
主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩辩论，为这个充满争议的话题带来更多的观点解析。感谢！
对于商业地产而言，如今主力消费者已是正当年的70、80后以及正崛起的90后，作为新兴的中产阶级，这个群体对品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，如何满足他们的消费需求，才是赢得未来的关键。
下面我们高端对话的主题是：消费升级时代，购物中心与品牌如何合力抓住“新中产阶级”的心？
有请主持嘉宾：
赢傲科技董事长 李 健先生
对话嘉宾：
中粮置地北京商业管理中心兼祥云小镇总经理 张 黎先生
华夏幸福基业商管总经理 吴艳芬女士
武汉绿地606商业管理公司总经理 胡益彦先生
广东星星集团副总裁/佛山市星顺商业有限公司总经理 林文彬女士
北京网尚数字电影院线有限公司总裁（北影之星） 杨红军女士
台盖\奈雪の茶创始人 赵 林先生
氢元素餐饮（深圳）有限公司（牧之初心原切牛排）创始人 王哲明先生
掌声有请以上嘉宾上台!
李 健：尊敬的各位嘉宾，以及我们台上的参与论坛的嘉宾朋友，大家下午好。我是李健，来自应网科技，专门服务于购物中心互联网方案的。今天这个话题，其实各位嘉宾有了一定的准备。新中产是最近网上的一个热点，也是赢商网后台测试到比较活跃的一个热点词，我们在这个讨论有五位来自于开发商，有三位来自于我们的品牌商。
我还是一一介绍一下，我看我们嘉宾也没问题，我还是一一介绍一下，我们旁边这位是老朋友，吴总来自华夏幸福，华夏幸福地产是作得非常得出色，产业地产里面有非常多的，新中产阶级，他的旁边是中粮的张总，刚才也有中粮的嘉宾做了演讲，也有大悦城的平台。张总在香云，也是我们非常期待的项目。接着我们这边旁边是绿地的胡总，那么绿地一直每个城市都有非常多的超高层配套的商业项目，绿地也有几个自己的产品线，他旁边是赵总，是品牌代表。大悦城是饮品和面包是网红的品牌。他旁边是我们的品牌商，北京网上数字影院的杨总，是我们品牌商的代表，直接面对我们西单客户的，旁边这位应该是我们轻元素，在深圳新光华夏有一个店，那经常有特别多的人的等待。这个是我们新兴集团的，在佛山这边有项目。
我一一介绍我们的论坛的嘉宾，从我旁边的吴总开始起，今天的话题是在消费升级时代，购物中心与品牌合力如何抓住新中产阶级的心？那么新中产阶级其实我参加了很多活动，都会出现这个词，那么可能是70后、80后以及90后，他们都是对消费有一定的个性，对品质有要求。也是比较舍得消费的一代，咱们直接面对消费群，在座的各位对他们是作过一定的分析的。
这里面我们会有一个抛砖引玉，在这个大标题下，我们围绕着在商业地产领域，我们是怎么理解新中产阶级这个定义的，他们会有什么消费特征？这些消费特征对购物中心的发展有什么样的影响？围绕着人这主题展开来说，下面有请我们华夏幸福的吴总，来分享一下这个话题。掌声有请。
吴艳芬：非常高兴在行业的盛会当中分享一下自己的经验这可能是所有购物中心新中产都每一个人梦寐以求的，他们有活力有消费力，所以这些人显然都是我们在购物中心当中活着大家都在讨论的是新型的商业体最想的人群，这个人群有不同的特制，不可能说不同的人群在不同的商业有不同特点，这是不可能的。
咱们就看朝阳区，朝阳区我们来自朝阳大悦城，星光以及三里屯，大家都做年轻资产，年轻的客群。相反的蓝色港湾，都知道蓝色港湾的特制更靠近新的，他的家庭是西方的，他的特制是以家庭为中心的，比较休闲放松的方式，他们更注重全家人在一起的感受。
三里屯是比较典型的，比较潮酷的文化。大悦城的年轻时尚跟三里屯的年轻时尚不一样，他们显然在定位之下作的所有事情偏差都非常少，他们在这个点上砸那个钱，大家搞得很差，包括非常清楚自己是谁，所以他们不同的客群作了不同的定位
北京以家庭为主，孩子都很小，精神上的需求有很高的要求，所以这是非常适合它们的，中产阶级的需求。我们认真研究自己对应的客群。对于消费者的痛点也好，痒点也好，他们的点就是在你的服务体制理念，通过这个点服务，我想这个就对了，这是我的观点，谢谢大家。
李 健：我都觉得各有各的格调的概念，他里面的氛围也都是有情调的，的确应该是年轻人喜欢去的地方，而且是有一定消费能力的，下面我们有请中粮的长总，我们有请张总谈一下新中产这个话题。
张 黎：我们一起共同也在大悦城做过，新中产这个词很美好，我们今天，包括我们最早做的新中产阶级的时候这个词非常美好。我们其实会发现，这个人你抓不住他，我们在社会定义上都有，有一个消费者，他有2套房子，2个车，2个孩子，但是消费升级里面，你其实很难去找到他的概念，怎么去抓住他？对概念这个东西，不一定过于渴求他是什么，而是发现他的背后的特点。它们都有共性，但是如果只去看他的共性，这点我说得特别对，觉得现在如果要求工厂，一定要把他的这个客群细分到非常细的人群里。
我们现在大悦城的市场，到今天的位置，觉得这是特别粗的现在我们目前的社会发展来讲，人的生活状态，人的生活情怀都会改变。大学三年是一个人，大学毕业后是另外一个样的，生完孩子是什么，可能你的生活状态，你的思想发展可能完全不一样。
在这种情况下，如果我们不能把客户群体细分到非常细的人群，在这个细分之下，更多的生活方式是一种生活情怀。在这个当中体会到社群的概念，如果我们今天在做生意，不管是他卖的茶，还是吴总做产业地产的特色小镇，我们其实都是找一群非常具有个性的，希望能够自己的个性标新立异，刚刚提到网红，他们为什么去消费，为什么去产生价值行为，因为这样的行为会让他有一些特色的属性，所以说这种情况下，我们对新中产的定义一定要找到他的生活方式，找到非常小的群体，把他方达，把他发展，其实是一种标签，是一种个性的IP，包括我们自己的项目，那么很简单，我们怎么能够把这个标签项目，把城里的周围的人吸引过去，周围的人不太具备周边的客群。
其中最典型的有两个点。第一，在周末的时候，带着孩子去远门，非常强的个性化，一日来回去旅游，我觉得这是一个方式。第二，做自己兴趣爱好和共同价值观的事，比如说有一群女人，不管有没有一个失败的组织形势，那么他是可以被远端吸引，远端所通，比如说我们有一群人打高尔夫球的人、有一群爱玩自行车的人、有一群爱做慈善的人，有一群研究富太太欢插花的人，包括我们在座的艺术机构，对于一些艺术文化相关的，满足我们新中产的需求，找到非常具有标签化的东西，购物中心把这些组合起来，在你的这个空间里得到放大，得到提高，得到沉淀，你就获得了你最中心的新中产的联系。
如果一个购物中心活着商业场所，一个活动场地活着活动理由，这里面大概5000人，这个购物中心每天给你5000到8000，所以在这里面能抓到最核心的部分。会过头来讲品牌最后的分享。
从我的意见来源讲，物质的东西可能越来越太厉害了，只有精神的东西，通过休闲不断的去提高，当我们吃的油条不再是油条，当我们吃的肉加馍不是肉加馍，是能够上升到超级单品的东西，我觉得才是真正能够抓住他的客群。以上是我个人的观点。
李 健：张总的思考得非常多，标签化应该也是非常多的主题，包括我们品牌上在思考的一个问题，下面有请绿地的胡总来分享一下，我们今天的新中产这个话题，有请。
胡益彦：我本人对这个议题有一修不同的看法，我觉得我们不用可以的去抓消费者心是肉长的，你不断的去抓不同的心，就迎合他的心，我觉得就是被提升，你要去把握好一个抓住新中产阶级心的节奏，先进一步早死，先进半步就可以了。我们在经营营销，在规划的时候我们要先进半步就可以，稍微比消费者想得再简单一点，消费者为什么需要你，他想得到一种他得不到，作为购物中心也好，作为品牌方也好，我们要先进颁布，我觉得新中产，以前对于中产收入100万500万，那我觉得现在这些发展非常的发达城市的消费能力强。
我觉得新中产氛围两大类。我们70后自己赚了钱，他的孩子是不会想赚钱这些事的。我有很多朋友都是在国外，他们集体在追求一种国际，这是一种。
第二种消费生产，就是很多中国的文化，工匠慢慢受到大学生的喜欢，它们不仅仅去看电影还做一些手工，陶瓷，这是第二个不同。
第三个，我们面对这样的个性特点之后，作为这些品牌商，那如何去做，作为一个品牌商，我们更多的把这些放在产品的品质上，质量上，还有就是他的创意上，我们要提醒对价格战的过往的策略。
作为购物中心，我们应该怎么做呢？我们要关注购物中心的环境，场景，包括服务营销，会变得越来越重要，就是营销特点，不同的客流打交道，怎么为用户为品牌达到更好的关系，所以我们品牌上的沟通其实是经营，服务商创新上，还要房企这个成本的控制，房企价格战，我们以为的去控制成本是创造不了更大的收益，我们更多的是要去加大投入，实现更大的价值，这是我对购物商、品牌商的个人看法。
李健：品牌方的代表你也来谈谈你的看法。
赵林：我们的销售规模，第一个是星巴克，平均每家店的进店消费人数，我为什么在一年多的时间里做到这种规模，这个数字，其实我以前一直在做，但是不好意思，没人来的时候有朋友来了，后来我想明白了，为什么我不好意思，因为我觉得好像没品位，跟别人聊天的时候，到星巴克藏起来，点一杯不爱喝的咖啡喝，后来我们想我们怎么赢过它。
我想我们要靠品位来吸引星巴克，我们从泰国从韩国请了很多奢侈品的设计师，把店做得非常漂亮。因为我觉得从头到尾品位两个字，在我们店消费，他觉得他有品位，我有一个快50岁的朋友，他不是我的消费者，他不是在我们店的消费，但是每次在朋友圈里看到，他在我们那里有一个资态
我有一天就问他，我觉得我在那里点一杯咖啡觉得非常有面子，这句话我觉得我抓住了，抓住了时尚、品位这两个词。
还有一个就是产品上，深圳是创新和年轻的城市。很多朋友说你们每个月都有新品出，就问我你们的研发团队有多少人？我说可“我们说没有研发团队，就是我和我太太。”他每天晚上2个小时跟粉丝互动，天天互动，每个粉丝都是我们的研发团动，我下一季想喝什么，这个东西非常好，我们在这里面找灵感，找到灵感之后回到办公室测试，把我们专业的东西，他给我们灵感我们去测试，我们的灵感特别多，我们每个月都有。我们的粉丝特别开心，所以我们的消费者拿一个产品的时候，消费者就互动。而且我们还保证我们出的一定比你想象中的还好喝，所以有了这个灵感之后再创造出消费者自己想喝的产品，我觉得就能够赢得，规委一句话就是我们自己就是消费者，就是我们自己就是真正意义上站在消费者的角度去思考我们的品牌，这就是我对消费升级时代，购物互动。
还有一点就是有甲方有乙方，我是中国第一个做品牌开发的。我经常购物中心谈判的时候有时候很为难别人，关系不错，但是你是在想，如果我的品牌形象跟不上，如果我的产品非常好，如果我的顾客群体带来大量的辩论，所以我每次都是以顾客的角度，站在商场的角度去考虑，站在一个商人的角度考虑，我如何给商场带来收益，我如何满足我的消费者，我把这个逻辑一连串下来之后，每个产品我们会想我们是否会是商场的第一，这个品牌是否能给这个商场加分，我觉得作者这个就做活了，谢谢大家。
李健：感谢赵总，很多朋友都帮助赵总这个店，我听到他们的评价也是店的装修一个鼻一个有格调，一个鼻一个有品位，我们期待赵总更多的出品给大家。下面我们有请杨总，怎么去看新中产，怎么去抓住新中产的心的？
杨总：其实我先把我的情况作一个简介，大家看到电影线，其实我们前五年就开始做了，当时的定位就是大众和小众，今天大家也很关注，既然提出新中产，为什么有这个概念？有新和旧，哪个人群属于新中产？
我个人的理解，以这种点播影院为核心，在那个过程当中的话，其实我只在分析，所谓的中产阶级，它到底该按钱来分还是年龄来分，那就意味着60后70后都没关系了，事实上不是这个样子。我们说今天新中产，如果他还是一个会消费的人，活着懂这种文化消费，我们把它定义为新中产，或者说我们培养一些有钱有财富，但他不会消费的，我觉得它们是一个有实力的消费群体，对于目前在购物中心里面和这个品牌怎么服务我们消费者？刚才那个辩论赛企事业提到，按照现在的发展他就不叫购物中心了，既然大家都是玩，顺便体验购物中心，是你来消费肯定更关注公共环境，比如说购物中心和我们品牌中心大家怎么协作，随着新中产，他有时尚的消费理念，对很多地产商很挑剔，其实现在不知道大家有没有感受，现在的购物中心，现在的消费形势活着购物中心，他所在的位置环境，包括我的邻居是谁，我也很关心。
我办了一个地产，你的公共环境的改造，我在选址的时候，我先到厕所看一下，如果卫生很差，我对这个物业就没有欣喜。在现在新型的环境下，其实购物中心也好，体验中心，和品牌中间，我觉得应该精耕细作，现在70后、80后、90后，我觉得年龄段都已经不能区别用什么品牌特色来服务，从一个大的趋势来讲，大家对公共环境其实非常在意，我为什么选择这个地方，这个大玻璃做办公环境非常好，如果你的公共环境阳光也好，气味也好，从商家来讲，我们也会有很大的区别，也是有互相获益的，或者说你自己的定位，这方面其实非常的重要。
作为我们品牌上，除了把我们自己的品牌作得精耕细作，我们的品质也好，服务理念也好，你再好的品牌如果在你的环境不行的时候，你起不到品牌的作用，其实抓住消费者的心，商业本身和品牌商一定是两个概念，我曾经跟我的团队讲，我说我们发展到第10年，就跟两个人结婚一样，不是简单收租和付租这样的行为。
我大概有50多家店的规模，我现在在网络租金，我们的系统内容已经融入了500多家店，现在的购物中心也好，商业也好，可能大多会关注物理环境上做一些投入，大家在软环境上，系统营销团队也好，物业中心来共同打造环境，来共同服务消费者会员，我觉得我们做得很还是很弱的。
我一直讲人生如戏，用这种场景或者情景把这些人抓住，就是一种好玩的地方，哪天他在里面客串了一些演员，你每个月搞个活动作一下，说不定人家觉得这个地方也是吸引人的，也愿意来合作，从消费的大环境到商家是一定有帮助的，也是有很大的提升的，消费者也很预约，又有时尚感，到这个地方，我觉得目前其实这个阶段已经前些年在这个投入上都做了一些，尤其是我们的新中产，他其实今天不仅有钱，或者有文化要求，我们在这些细节的公共环境上，细节的营销策略上，这是我的观点。
李健：感谢精彩分享，下面有请王总介绍一下这个品牌，分享一下你的观点。
王哲明：今天讨论的主题是消费升级和新中产阶级，我先谈谈我是怎么理解新中产阶级，其实我能理解新中产阶级有几个需求。第一个就是新中产阶级希望消费升级更好东西，但是这个更好的东西还要有超值的性价比，因为现在的互联网使得我们的信息扁平化，所以高性价比超值的东西，这是第一个需求，我认为是这样的。
第二个就是体验，就是我们所谓的场景，所以新中产对于高品质，“超值+体验”是有这样的需求。在这个大的背景下，我们说餐饮的变革，其实慢慢的来说，餐饮从重的前段，我们在一个行业也是一百多家餐厅，慢慢的越来越小，慢慢越来越新，慢慢到后端，供应链，整个系统，前端越来越新，前端做一个机制的单品，我们品类细分，这是我们大的趋势变化。
在这个趋势的变化，消费者在餐饮方面蛋白质，就是一个非常关键的营养元素，蛋白质、淀粉是我们最喜欢吃的几个营养物质，那蛋白质非常重要，那蛋白质里面有什么变化呢？其实牛肉增长是百分之二十几，鸡肉的蛋白质增长是百分之二十几，现在到2015年消费升级，吃蛋白质的升级是什么？是吃牛肉和好的牛肉，因为牛肉保质期是20多天，鸡肉只有40多天，所以在这样的背景下吃牛肉最好。
在这个大的背景下，我们就先因为我在上海的时间，还有深圳的时间在上海时间比较多了以后，我想吃一份牛排，在400多元以下是非常困难的，能不能拿一个小的面积，比较小的模型，然后一家18平米的小店，营业额最高可以做到8万，第一个月18平是70万，现在是在80万左右，所以我们评效是4万5，后来我们开了几家店，也都是在2万左右评效。
为什么有这样高的评效？第一个就是我们看到整个行业的变化还有趋势；第二个就是对于我们自己来说在大的风口怎么去捕捉，所以我们内部讲是分为三个，前端、中端和后端，给小费者通过供应链给到一个很超值的东西，加拿大吃三个月的牛肉的皮，就是一个爱马仕的包。我们用的牛肉的牛背上拿的，所以我们皮做了爱马仕的包，我剩下的肉给大家，这个牛肉多少钱，是不到100块，所以我觉得就是把原来消费者3到4百块吃到的东西，用三分之一的价格就吃到，我觉得这就是品牌价值。
终端叫信任，一家18平米的店，之前作的300平米，这个消费者足够多的时候，其实带来的问题就是产能，因为就有5、6，7、8个人，设备很简单的，消费者源源不断的来的话，能坐多少人呢？对于精华管理的效益就变得很好了，去迭代和设计，终端就是加拿大，要有1万公里到深圳，船运的时间还有冷链怎么去保存，其实是比较有挑战的，牛的生产周期是2年到2年半，我们算了一下一家店能卖500头牛，我们想象蛮可怕的，一个小店会卖一个牛场的牛肉。
我们想象整个通过我们的品牌通过我们的供应链达到的是什么？我们叫三个牛，第一个牛是消费者，消费者赢得了核心价值，他才源源不断的认可，迎得了消费者，赢得了消费者以后带来的是什么？现在我们有一些4月27日到29日有一个店要开业，就是说他觉得就是一个IP，可以带来很多人，然后4月29日开业四川的店，因为有了客流，有了服务中心，有了服务中心以后还有什么？有了投资者，它的店不到20平，我们的投资者是赢得了，这样的话我们非常快。要让消费者认可，我们在10到15个城市。谢谢。
李健：谢谢，下面我们请新兴集团的林总来分享一下今天这个话题，有请。
林总：我是今天最后一个发言，我觉得是天意。星星自己有自己的品牌，我们应该是70年代的时候，我们用的星星冰柜其实就是我们的产品，到截止16年，我们的星星冰柜占领我们中国的市场率是70%，我们又是一个房地产商，自己也有很多物业，在没有作商业地产之前呢，其实我们也有在作中国投资城，在佛山具有中国陶瓷总部，也有旗下的产业，今天来到这主要就是跟大家谈一下消费购物中心与品牌如何抓住新中产阶级的“心”，其实在心的前面加上不同的词，就是不同的“心”，有开心有伤心。我觉得作为一个购物中心，跟其实新中产阶级是怎么样的意义，我们所处的一个地理位置是佛山的一个文化中心，政府发了100亿，锁定的客户群体就是文化人，我锁定的新中产阶级肯定是对文化艺术这类有爱好的人群，因为我旁边有科学馆、大剧院、有读书馆、博物馆、有体育中心，所说的新中产阶级定义的就是这类人群，对文化对艺术这个群对艺术领域所喜欢的群体。
怎么去做这个客户中心？如何和我们的品牌上合利？我们到底做什么，你的心跟购物中心的心，跟客户的心是心心相印的，我觉得这点特别棒，其实我们也需要这样的客户群体，就是你中有我，我中有你，你不觉得这样很好吗？所以很多的东西是你懂我，我懂你，这是心是完美的东西。这里提到的“心”是非常有意义的，就是你一定要懂我的心，他的心，我们就把这小部分的人群做好就可以，比如一个人早上起来到晚上的，他的心情是不一样的，我们很难去体会的，那他的需求是什么？他的个性是什么？也就是说他这不分的群体气质是什么？那你的气质就是什么，所以，每一个商业的地位我们都是不同的，我们有很多不同的品牌，不同的利率，不同的地位，比如说我们做的一些文化城，有一些品牌不适合，我们更追求的就是一个设计师品牌，那我们环境里面，我们会营造一个图书馆，我会做一个新酒窖、新音乐，我们的定位是做这类的事情，那总的品牌的文化，我们的客户以及我们的消费者群体，你一定要知道我在做什么，你来的时候适合不适合我们的消费群体，但是你的品牌你的气质不适合我们这个市场，我们会非常明确的告诉他，你不适合这个市场，他说这边有人气，我们会非常明确的告诉他，从经济的角度，所有的钱转一圈我觉得是非常好的经济模式。
孩子在学习的时候，父母在含有什么？我们在讨论这个问题，是做艺术，做提升。新中产阶级，现在的家长他们最担心什么？其实我们面对我们的青少年，我们现在就在想家长是80后，最担心孩子的是天天对着电脑、手机、玩游戏，那么我们就会去引领发现孩子不愿意去跟人沟通，那么沟通能力越来越差，我们有新中产阶级的心，超越这个心，然后让他们离开电脑回归自然，我们要做的就是这个业态，他们对文化这些艺术的追求向往，那就是他们要消费的心，说的这个就是我们购物中心以及我们的客户以及投资人，一定要“同心”，谢谢。
李健：给到一个什么样的作用，这些都有谈到，我这里补到一个问题就是合理抓住新中产阶级的“心”，如何抓住？跟品牌商做个交流。
吴艳芬：我觉得对于，几个开发商在商圈里面开发，实际上他面临的客群是不一样的，这种理解是非常清楚的，往往是这样的，大家开玩笑说，实际上招商这个人当中，也就是说你可能要花更多的钱去做培训，从他的定位的初始开始，所以我刚才讲的维度是，他们各自要对这个定位要付出的内，经营的内容，你服务的点，未来领域方面的活动。
我说定位第一个是充分的沟通，大家都明白，但实际上是怎么做，又是一个问题。真正作的要有差距，不断的去回归这些东西，再一个竞争体制是共同引领，有香味，要用精油液，把你你的灯光很好，你的装备很好，维护很好也是很重要。我们的硬件很好，店铺是不是很好呢？最后充分沟通，不断的去在各个维度上去作，这是我们的观点。
李健：感谢吴总，下面我们请张总。
张黎：我觉得有两个合并，我们希望能够品牌方跟开发商一去做新市场和新体验，这个共享的概念一定要在我们中间不断的取代，这一块要不断的去开展。
第一点是对于客户资源进行共享，我们今天有很多，关注客户区分的领域，对客户的特点，特性包括我们对优质客户的资源，信息的共享，这些的共享，还有关于客户的开发和营销，其实是因为很多时候客户需要交流的时候，强化客户。
第二个在具体形态上，中间的始作俑者，我们超越了物质享受，沉浸式的全方位的营销服务，迪斯尼，一个小的过山车为什么能够做雪佛兰创新，为什么香港的游乐能让人感觉到非常强的感觉。这台戏的搭配刚开始起步，必须由我们开发商和品牌商来做，我们需要在一个共享空间，我是租铺子和被租铺子的，可能我作出来是我中有你，你终有我，有多中心的消费体验，这才是我们的需要做的。
李健：胡总你分享一下。
胡总：首先第一个是对定位的坚持，但是要去坚持，根据这定位涉及到你们投资，你的硬件设置和软件设置，理同于品牌商的选择。
另外我们要逆向思维，换一个角度考虑，我们不用在招商中，我想要什么，而是要想不想要什么，就是对于定位的坚持。
第二个是跨界思维和用户思维我们和品牌上这块，一定要站到对方的角度来源思考，共同使用商户，商户经营商品，我们要更多的参与到商品，给到一些建议，用户的空间，产品的一些通过品牌商要站到共同的角度。我们店里面，或者几百个店我是不是也要做一个创新，你的迷你场景和我的大场景来结合，这是第二个。
第三个，我觉得现在市场上的面积是前边，我觉得首先作为第一个是从营销下手来做的人。当我们所有的都做得差不多的时候，如何去吸引客流？我觉得如何营销方式，去触动到消费者的心里，能达到一个股市，对于营销来讲相同的东西，采取不同的方式去经营，去延续，消费者是为了买一个品牌的东西而买东西，未来是学习消费，是精神的追求和需求，在这个方面达成共识，我们共同去营销，这是我给大家分享的三个观点，谢谢。
李健：感谢胡总，一起努力做出一致的气质，再次感谢我们在座的分享嘉宾，也希望分享的内容给大家带来一些启发和灵感，再次用掌声感谢我们台上的各位嘉宾。
主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！微论坛四：变革中购物中心主题商业的魅力与思考
随着购物中心数量的增多，如何吸引无目的性消费者，成为摆在购物中心业主方及品牌方的难点。场景、内容、跨界，成为购物中心变革的新常态，主题商业将同一主题、特色各异的业态集中在一起，配合场景和故事，让消费者获得更立体的体验。
本场微论坛主题变革中购物中心主题商业的魅力与思考
有请主持嘉宾：
江苏智儒投资管理有限公司创始人 朱 逸女士
对话嘉宾：
路劲产业集团商业地产副总裁、黑桃皇后街、mewe城堡研创人 王 俊先生
中粮置地上海静安大悦城、长风大悦城总经理 危建平先生
上海悠游堂投资发展股份有限公司董事长 邓 莽：先生
中信资本房地产部执行董事 柴志培先生
北京旬野菜之乡餐饮有限公司集团副总裁 徐 刚先生
上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁 向进军先生
广东客语客家菜创始人 许可鹏先生
粉丝科技董事长 吕 军先生
掌声有请以上嘉宾上台!
主持人：今天我们时间已经到了最后，也是最后一场论坛，我刚刚上台的时候就告诉我们说，要把时间控制好。我们争取再一个小时之内，把我们想说的观点说清楚，听一天关于各位大咖和各位同行们主题商业的一些观点说得很清楚了，我们就要不要耽误大家的时间了。
我把我们的一些场景、内容跨界，我们认为这三种也是打造主题商业的核心要素，商业论坛一直开到今天。其实我们每一个同行都面临这样的困境，项目定位变得模糊，开业的项目运营的压力也越来越大，我们的行业和市场期望能够有一批鲜明的主题，鲜明的个性新的商业，广阔的商业我通过一些改变能够去出现，能够给我们带来全新的体验和思考。
我们请到台上有8位嘉宾，刚刚主持人也简单的介绍了，可以看出我们主办方非常用心良苦的选择，有两位是运营方的代表，有两位是餐饮的代表，有一位是第三方的运营代表，每一位的身份和角色，从各自的领域跟大家去分享。
我们从今天的商业和背景下，从场景背景和服务，时间的关系，我们的问题可能会速记的提问，不会让嘉宾面面俱到的都答一遍，根据不同的代表有一些不同的重点。他有一个不同的商业，这两个项目当时在常州开业的时候，引起长三角乃至于全国的关注，我们没想到三线的城市会有这样鲜明的主题贸易商业和风格，从开业到现在有将近半年，我们了解一下开业半年的时间，这两个商业的运营情况，我想请教王总的是为什么选址在那里？目前经过这么长时间的运营，它的情况是怎么样？你对他的未来发展趋势，以及我们整体的运营方式，可能在座很多人想听听你对这些方面的解说。
王 俊：一直梦想当中，多年的交会当中一直对我灌输有两点。
第一，就是结构要清晰；第二，就是思路要广阔。这两点的话一直在做什么。
首先的话，路劲公司我们做的是，今年有独家运营权，会在我们路劲这方面。珠宝投资这个项目是特别的推荐，这是第一个。
第二，刚刚讲到的问题，我们为什么去做这么多的创新业态。其实最初的时候是很无赖长度的商圈经营的，成都在全国来说是排第四。我们必须要在重重的商业保卫当中杀出一条学路，最大的竞争对手，它们都有各自的特性，物业是快时尚和餐饮为主，后来是抓住经典，做这两个品牌的话是为了区别同质化的因素。
我想一句话来概括一下，这句话在路劲我们通过这4、5年的演变当中，我们明明确确的感受到业态所能带到的真凭实据，任何企业的投资行为不以盈利为目的那是耍流氓。
最初是不得不继续走，后来的话，我们在这条路上有了新的盈利点。我们用一句话来概括，我们从商业任意一方的角色，演变成商业资产的角色，因为我们做了国家地产杂志，主动性的来找到我们，以一个很经典的价值来做。
现在路劲本身而言，国内主题商业，利润已经很稀薄了。我们能够创新业态，这样对于企业而言，我们才能继续做下去，所以我们既然在于这条路上找到了我们的盈利模式，在未来行业的未来发展趋势是什么？对于我们企业而言，找到属于我们的路，那么我们就坚持不懈的走下去。
谢谢大家！
主持人：我跟他多年前是同事，这几年非常欣慰的看着他迅速的成长，刚刚从他的发言里面，我们为前面的辩方找到了很大的作证，我们很可能是否极泰来的，但我们找到了点，当然每个企业的经营模式和产业连有区别，一个企业不足以放到行业里面去借鉴，但是我们从事件的企业身上，可以找到从它们身上去思考和因素。
我在这个论坛之前，我们查了一下北京芳草园的资料，这个项目应该是一个就敢项目，今年也是面临改造，明年开业，对于这些项目，打造一个新项目很难，但是实际上放在我们面前，面对这样的陈列上面，我们想请教的是企业对于这样的定位，或者企业在这个产业链里怎么实现他的价值，或者在做你们企业的主题打造中，应该怎么做？
柴志培：最开始用一点点时间介绍一下我们企业的情况，我们第一个项目是在长沙，去年11月份我们统一周在长沙、合肥开了第二个和第三个项目。这里面有5个机会，刚开始我们也是向很多开发一样做定位，定位之后也没有很清晰的定位，能够让他突出自己的特点和特色，我们看商业对购物中心的意义，如果把购物中心看成一个的话，每个人的性质不一样，当时是充分理解了项目的制约，通过前期的顾问，用城市被落这个概念非常大，我们因为这个概念发觉了以下，针对这个改造项目我们能够做到一些特别的东西。
当时发现几个点，第一，一层的层高有8.7米，二层是5.7米。当时我们就想我们能不能用一些这个和大空间的设计跟其它项目做一个应用，这个在前期也在做。
第二，北京的雾霾的天气越来越多，尤其在冬季确实影响购物的场所，我们打造了动机花园的感觉，希望在冬季给消费者提供一个世外桃源的感觉，这是也是我们注重要打造的一个东西。
第三个，我们作一年没有做好，希望通过大面的改造，能够把之前的项目形象把周边的形象做一个大的提升，希望能够通过这几点，在前期的设置里面给这个项目做一个特殊的业态打造一定基础。因为很多改造项目是招商做的事，特殊的业态怎么做招商的事。我们的感觉还她们还是不是一个招商，我认为他这个主题商业是在项目特色阶段，不论是项目的调研，以及后期的执行，招商的团队，这条线有一个比较清晰的思路，结合在项目中去，为给我们的商铺合作伙伴，大家都在自己传统的设计概念里多少有个突破工作。
我们希望我们前期能够留一些改造和突破空间，跟我们商户一起能够做一些东西，能够把每个购物中心，就我们每一人有一个不同的个性和特点一样，谢谢。
主持人：他告诉我们每一个东西都必须要系统的去打造，并不是在传统的点上，我们的外在和内在同样的重要。我们面临的问题，我们今天考虑主题商业，一定是从内到外整体性的综合的一一个打造。
我先做一个小作业，到现在为止还在听我们论坛的都是非常的认真。接下来我要问的就是危总，他是企业家之一，他在我们商场非常有名，今年也有一个老项目去改造，就是我们大悦城的主题项目形象。在IP的运营商是整个行业的典范，给大家介绍介绍您的经验，讲讲你们是怎么做的就可以了。
危建平：给大家做一些分享，说到商业，可能对应的词就是常规性的商业，商业很好做，后来不好做了，大家才会去想，怎么样把商业作得更好。其实是竞争环境带来的一条是路，比如说十年前，就没有走一个常规的路，我们一开始就把客群缩小，我们就做年轻人的商场，我们所有的商业会跟别的商业不一样。
回到今天的主题。第一个观点，你要做主题商业的话，一定要有一个精准的定位，有一个很清晰的品牌性质，你能够给他是一个点，你是能够打动它的四内心的，能够跟他有情感上的连接，提高他很好的次数，这是第一个观点。
第二个观点是产品和服务的主题商业，他除了产品的需求之外，更喜欢用移动端，没有那么高的中心直接变成了移动端，这些在服务端也带来很多的变化。
第三观点实际上这些人要来的话，资金越长，他的消费越大，好的主题商业一定要适合经客群的场景空间。这种场景空间跟他应该完全在一起，说我们几个大悦城做了七八条主题街区，在不知道西安大悦城，没有那么做，内在的理论是一样的，所以我们给他提供更精细化，给他一个适合的空间，因为我们的群体不一样，所以给大家的功能是一样的，我们把情感打得很足。
其中一个是爱情的分析，我们有一个摩天轮，是让谈恋爱的两个人的感受的，能够让你情感增进。另外两个人在这里面有一些作为，你可以为对方有一些金钱上的花费，我们在成都大悦城的原理是一样的，给他打造的空间，面临的是商务和市场上的，能穿着高跟鞋也可以带着孩子去，做了一个跑道，能够让他健康相关的事情，楼下的二楼三楼有一个中国体验馆，限售女性的时光，把他两种生活状态融合到一块，这是我们作下一个主题商圈的做法，把这个客群的想法给他一个很好的产品和服务第三个给他喜欢的空间点。谢谢。
谢谢危总，我们的8位嘉宾里面非常认真，2天的时候就给有一个嘉宾给我发微信，是我们的徐总。我们今天谈主题商业，我们再聚焦到业态的品类，每一个业态里面都有他不同的主体和特色，餐饮里面有不同的标配和主流。我们从主题餐饮的角度跟各位分享，你们怎么去打造和提炼？在做这个过程中，你们有哪些新的，或者是要提醒我们场上应该注意的问题？
徐 刚：大家好，我们的品牌名是客家菜，目前在广东省有将近30家的店，都设在广东省的一线城市和二线城市。我们在4年前，甚至在全中国，几乎是把第一个客家菜在品类之间看上去不同的这个菜食，而是完全把这个模式跟过去的客家菜发生改变的。
今天的主题是关于产品内容，以及跨界。其实场景这个词在4、5年前我们蛮少提的，我们提的更多全方位的就餐体验，我发现就是中餐里面，你吃得很好，但是没情调，但是晚上还有面包，所以这里面就是很矛盾，未来又把客家菜坐在西餐的环境吃客家菜，这种感觉，那我开始慢慢的想，客家菜我们是一家以客家菜为品类的主题餐厅，我们想到什么呢？我们在想如果我们做一家客家菜，甚至是一些民房，一些很古老的建筑，我们这样行不，这是一种方案。
我们认为品牌是有故事的，我们怎么做呢？首先要有客家的元素，但是不能做得太过于客家，比如说做云南菜你做云南菜，你不能光做云南菜，那样你的受众就少了。我们用乡村的元素会适当的选一些泥巴，但是我们同样会增加一些影像的元素，LED，投影，还有一些像酒吧的灯光，很图的元素结合，慢慢来这里消费的顾客，找到家乡的情怀，所以在这个过程当中，还有的感觉，所以通过这些，我们在创造这个主题的过程当中，我们没有完完全全去打造客家文化，同时又乡村有家国文化，谁都喜欢，因为只有家才有情感，才有温度，到现在回过头来看，所以跟大家分享的是，我们作为未来食品细分的时代，每一个地方菜，他都都有可能成为一个品牌，成为一个大品牌，但是我们得尊敬地方菜。
在打造场景的时候，我们不影响仅仅把我们的文化搬上来，所以今天兴趣的是把这90%的顾客都是来自于中国的旅游市场，也因此我看到了主题餐厅的未来，不仅在广东省，在北京，甚至是在国外，我们都充满了信息，这是我的观点。谢谢。
主持人：徐总特别实在，我本来有一个问题想问他，結果他都已经回答完了。我们为所有的孜孜不倦的打造品牌商业的，我们为他点赞，这个結果看着很美，但是做着看着很累。你的餐饮是做什么的？
徐 刚：我们做的是日式风格的品牌，但是在日本他们对讯的理解是黄金的年龄段，菜在咱们中国来说，成为夜餐，在日本对于夜餐的理解，我们的名字予以就是把有机健康的石材在最适合人的时间段给人。
主持人：谢谢徐总的解释，你这是新创的餐饮品牌，是我们非常鲜明的主题方，应该是做新鲜的高端的日式的菜系，
徐 刚：我们是做一个新菜的自主火锅，因为目前都是追求品位的。
主持人：是火锅？
徐 刚：是日式的火锅。
主持人：你公司的名字跟你的产品之间，名字跟产品之间是有暗示的。我们想听听你们是怎么打造你们这个有主题有鲜明的餐饮品牌，名字和实际的餐饮之间有什么的渊源？
徐 刚：好的，很荣幸今天能参加这样的大会，也给我自己非常好的学习机会。包括之前的很多老师们给了很多的分享，也让我受益非浅，接着这个机会我想围绕我们的餐饮来说一下我的观点。
其实在当今的餐饮企业非常饱和的情况下，竞争力非常激烈之下，餐饮企业都在想着如何发展如何突破，怎么样能够让自己的品牌迎合市场，这个菜我们这个也是在基于创新之下打造的一个品牌，在日本他已经有两千年的历史，模式是非常新的，我们也经过去年第一年的时间打磨和调整，签订了一款符合中国模式的品牌，白领和都市提供健康膳食，健康养生的菜，我们整个店是以樱花为主题，非常的小子情调，让人耳目一新，非常的舒服，我们有开发的料理区，我们有所有的食材展示区，我们所有餐厅的环境是封掉的。
在餐厅的正中央有大大的樱花树，坐在樱花树下吃火锅的浪漫感，我们会根据不同的商业风格打造不同的场景，比如说打造海岛的主题，或者打造什么主题，最高的限制是融入到更多的商业里面去。我们打造中央厨房的政府餐厅，或者是蔬菜资产基地的餐厅，或者是家居体验式的餐厅，目的是更大限度的让客人参与到体验中去，在体验的同时我们跟经营模式重新定义了，我们在有限的时间和区域内大大的提升了我的客流量，我想创新离不开一些品牌的经验和积累，作为一个新型品牌在一些老品牌的基础至上，在人类的市场需求之下，我们有一个创新的理念和自主的定位，再加上我们的信念，我想一些新的餐饮品牌一定在未来的餐饮市场，是有一定的蓝海的。
我们的商业街区，我们现在感受到了，一个新的品牌在刚开始扩展的时候是非常困难的。还是我们新的商业街区也好，在招商之前对新的品牌会有很严格的考验，因为他会觉得新的品牌有没有市场，有没有吸引力，这个让我们倍感压力，作为一个新品牌，能够有新的合作，谢谢。
主持人：你们这个公司有什么样的模式？
徐 刚：我们之前是做开发会所的，我们自己的品牌就是旬野菜。谢谢。
主持人：谢谢两位做餐饮的徐总，从另外一个角度告诉我们细分的市场。现场的感觉是非常好的。还有一个印象比较深的是年底参加一个项目的活动，我和另外一个老总，我们一起走，我们在回来的路上，在扬州回南京，我俩聊天非常兴趣，他说有了他悠游堂发展的情况，和地产开发商的创新合作模式，他的产品线，包括他内部的一些不同项目针对他不同的业态。
我们来的时候我问了他一下，他说今天他不来，邓总来。这是这几年发展非常迅速的儿童品牌，在全国各个城市的，基本上各个项目的沉淀方式。有请悠游堂，邓总跟各位说一下，怎么样去保证这种规模化的扩展，根据项目的特点，打造独特的儿童主题呢？它们的文化是什么？
邓总：首先感觉大家的肯定，今天来到很感谢大家给我这个机会，还有赢商网媒体的平台跟他的价值，我们可能一方面做了运营，我们也希望资源的公司，所以向刚才他提到的我们城市的作品，我们不断的资源整合和摸索过程中获得的创新。
首先是和购物中心的关系，因为我们做了这么些年。在这个过程中，我们呈现的矛盾。第一个矛盾是对餐饮的追求和同质化的深刻矛盾，悠游堂我们自身也在寻求这些差异化和差异化的项目。从我们这个行业出发，在这个环境里面，对标准非常高，在项目的选择上，他的选择空间是非常有限的，换句话说从项目和设备来说，他这个行业的话，同质化是不可避免的情况。有两个做法，一个是做同质化的包装，另外一个就是在市场能力，可以得做大，项目越来越大。
一方面的原因是处于招商的压力。同时另外一方面，同时是一个指标和标签的一个作用。我们自身是越来越大，但是在这过程中出现了第二个问题，新的游乐项目，当做这么大的游乐项目的时候，大家都死了。
面对这样的局面，一方面要确保项目的品质，所以我们的一个基本的思路就是蛋糕有多大是取决于做蛋糕的方式，商业地产和商场合作做主题街区和合作空间，可以说是鼻祖，但是更多的时候从我们的合约出发，作主题乐园，IP效果资源，还有各种商铺的资源，系统资源，把它们整合起来，我们的VIP，目前正在合作，这是我们下半年主打的产品。
从我们这个行业出发，从主题乐园的产品有几个大的有优势和特点，提升这种氛围和体验，取代了我们的游乐设备，这个一方面再不会给你参考空间。另外一方面这个效率非常快的。这个时代最终所有的消费者，所以即便是这样，企业也是这样的，产品在第一时间，而不是问他具体做什么，这种效率是非常高的，远远高于主题乐园的产品。
另外一个是主题空间主题街区他是开放式的。对于整个商场的贡献，相对来说是融合在一起的，这样使得主题街区主题空间，是汇集到整个商品在一起的，没有推出衔接的主题乐园。
基于这两个特点，我们悠游堂做的其实就是结合我们手上的IP，针对商场的不同定位，但是你知道年轻人我们通过不同IP的选择定制适合他的主题空间，同时我们这种配比我们现在一般来说，其实是针对30%的空间，在这个空间中，在主空间中有3千平方，其中有一千平方是悠游堂自己去做，而其他其由它的业态商铺来进行这样一个，或者经营合理的配比。答案不是非黑即白的，这些都有资源，竞争也很合理，要得是创新。
首先，我们会有50%的成熟空间，不管是发展空间还是什么都是比较主控，20%是所谓的成熟创新品牌，悠游堂里面开发一些比较创新的水上乐园成熟乐园，但是因为成熟品牌从这个背后有既有的资源，还有20%是创新品牌。再一个就是创新的团队，有一些新的元素，我们留给创新品牌创新业态都属于这个，整个商业模式的变形，这是我们的领域也是我们的解决方案，通过这个方式能达到我们的平等。
主持人：悠游堂各个渠道的创新是非常值得我们学习。在今天上台各位嘉宾还有一位是购物运营代表是向总，向总他有非常鲜的特色，我们论坛进入我们尾声，还有品牌方说了打造的主题，你们的那个中心在自己打造有鲜明主题的商业和引进一些鲜明主题的商业是怎么考虑的？
向进军：我们想做的这个商业，实际上我们是想做一个定位，我们是新型玩法，有13个购物中心，我们准备在电视和运营的，主要重点是玩一次，那再去找到一些国外更好的适合业态进来，但是最终我们发现也会有各种各样的问题。在玩的方面我们更多种购物中心它不是传统的零售传统，购物中心现在是社交化的这样一个空间，所以我想从社交娱乐的方面，从这个角度我们来去寻找我们的合作业态。
主题链的话类似于悠游堂这样非常好的创新，这样的业态合作，我们现在考虑我们组织这个业态，我们希望做一些目前在这样的购物中心里面，有一些后台还没有看到非常新的元素出现，我希望出现我们传统购物中心里面的模式，我们在选择自己主要的液体是我们自己来做，我们再和很多创新的业态来合作，我们这个VR和我们的做法不太一样，我们的购物中心里面，我们自己做自己的店，我们所有的从设置再主题华的贡献各方面，那么我们VR的模式，提倡大空间这样的，我们是电技的VR，我们用这个面积做了两个。一个是做电技海洋馆，另外一个是做电技的主题馆。
我们实际上是打造了整个产业线，那么从上一个的游戏厂商，很多的技术跟不上，我们选了国外设计商，我们实现大空间的，我们传统的电子竞技，在电脑面前，我们可以实现在大空间里面，那现在有18个人实现不同的对战，还有不同层次的对战。
我们相信它们能够走到我们这个购物中心空间里面，在这样的空间里面，我们跟腾讯游戏合作，我们跟整个赛事的主办，新游戏的IP，我们跟《盗墓笔记》电影也会去做各种的体验，我们也会有VR馆里面去体验，也有相应的赛事，说医，我觉得跨界很重要，对于我们现在新的购物中心来说，我们买一些包包，买一些LV，包括我做游戏，我们希望能够打倒一些新的，通过信的技术，信号的材料新的模式，能够给我们新的一些群体，我们不针对中产阶级或者高的人群。
主持人：你投入三千平方的点睛VR，大概需要多少钱？
邓总：因为我们自己做 ，我的成本是大大的降下来，因为首先从房租的核心成本，我们会把它折算的很低，包括在整个装修上面的设计成本，实际上我们比较简单，是非常的大空间，需要比较低的光源，最大的成本是设计的光源，是最顶级的设备，在跨界的整合资源的过程当中，我们合作的模式，我们把整个设备的成本降下来，我们在1000万以内，我们做这样的事情。
主持人：如果我有一个亿，可以投10个亿万？
邓总：可以这样说。我可以补充一下，我们正式开业之前，我们已经做了预售。
主持人：下半年我一定会去参观，如果作为收益来说的话，我们还得把房租什么放进去，是吗？
邓总：对。
主持人：你的企业应该是为我们很多商业是提供很多元素的服务商，新商业欢迎你，传统商业更欢迎你。你来分享分享在你心目中主题商业应该怎么做？
吕 军：谢谢你，其实对于更在座的各位前辈来说，我是一个新手。近两年又做了一些多拉A梦，目前进几年在整个商业地产上面，大家的IP活动做得虽多的，类似于漫微，还是环境总动员，大多数资源都是在运行并且都是提供度假代理的。
在这个里面，我们的的确确是有很多的感触，这种感悟我觉得是来自于向你们主题一样，是一个智慧体，我们购物中心是一个平台，如果这两个行业把它们融合在一起，跨界的合作，实际上本身就是一个新型的创业体，商业如果能进入文化产业领域，应该他未来会比较遗憾，因为我们从人性本身的出发，一定是在消费，还是说这个场景消费，他是根据人的情感需求来做的。
同样的再去看待商业地产这块，那么我们在不断做IT寻找，主题街区上面来说。第一个是什么喜怒哀乐，看听闻说等等。
第二个是我们把它规划为一个亿特性，其中包括独特性、银保性等等。这里说的我们网红的作品，其实上海大约陈，他基本上完成了，在我们眼里有一个亿符号性，免不了提到一些摩天轮，这就运营一些法则。
运用的街区效果给大家说一下，没有从商业角度，而是从电影的角度，然后说我们今年要看工夫熊猫，同时也可以做一些街区，阿宝的形象给大家的印象第一想起来就是吃货，剩下的特性就是它们的一些诉求，做到一些消费集合。
第三个我们的一个IP做的类似于街区，完成一些差异化，从小孩子到大人，我们是用情绪管理这个事情来做的，年轻人当中是求婚还是分手，实际上他每天运行的一些东西都跟情绪有关，所以按照情绪管理的角度，用脚本来去做街区，来去打造这样的商业，以及我们正在做什么。
希望以后还有机会跟大家分享，谢谢。
主持人：我们只要对他有兴趣就可以，我们这组的嘉宾时间也超时了。尽管在做的过程中，我们可能会遇到失败，遇到置疑，真的要试错，这条路的前途一定是光明的，也一定有人会成功。
第12届中国商业地产节即将开启，现场嘉宾陆续到场。
第12届中国商业地产节如何“变革有道”？马上揭晓！
尊敬的各位领导各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！
欢迎来到由赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的“第12届中国商业地产节”的现场。
创新无边界，变革亦有道！
下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：
1. 郭增利：中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任
2. 王 强：红星商业副总裁
3. 竺海群：印力商用置业有限公司副总裁兼广深城市商业公司总经理
4. 雷易群：奥园金奥集团副总裁兼集团商管总经理
5. 欧阳捷：新城控股集团股份有限公司高级副总裁
6. 杨晓初：蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁
7. 吴 镝：中梁控股集团助理总裁、中梁商业不动产集团总裁
8. 张 强：蓝光地产金融集团总裁助理兼蓝光商业经营管理集团总裁
9. 李穗生：正佳集团 总裁
10. 刘耀文：西安赛格集团董事局主席
11. 柴志培：中信资本房地产部执行董事
12. 朱友军：北京汉博商业管理股份有限公司董事长
13. 钱 宇：招商蛇口上海公司商业中心总经理
14. 王晓暄：招商蛇口上海公司商业中心副总经理森兰汇港项目总经理
15. 王 锐：上海证大房地产有限公司副总裁
16. 王 俊：路劲产业集团商业地产副总裁、黑桃皇后街、mewe城堡研创人
17. 何德雄：雄峰集团董事长/总裁
18. 唐剑锋：新城商业管理集团副总经理兼营运中心总经理
19. 向进军：上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁
20. 倪 敏：东渡国际集团商业管理事业部总经理
21. 殷大声：正荣集团正荣商业总部总经理
22. 沈新文：西单大悦城总经理
23. 何雪灵：中铁诺德投资有限公司 营销部副部长
24. 胡益彦：武汉绿地606商业管理公司总经理
25. 俞 波：融侨集团商业资产管理总公司总经理
26. 张 黎：中粮置地北京商业管理中心兼祥云小镇总经理
27. 张 亮：苏州恒泰控股集团有限公司副总裁
28. 邵友松：成都国际金融中心总经理
29. 危建平：中粮置地上海静安大悦城、长风大悦城总经理
30. 王国庆：鹏欣商业公司总经理
31. 潘 勇：光耀东方集团中关村.食宝街总经理
32. 吴艳芬：华夏幸福商业事业部总经理
33. 裴 钢：泰禾集团副总经理
34. 王海燕：合生商业集团市场部总经理
35. 郑孟哲：金辉集团西北区域商业总经理
36. 林文彬：广东星星集团副总裁/佛山市星顺商业有限公司总经理
37. 何志锋：红林国际集团 集团房地产总经理
38. 王吓欣：安华美博集团副总裁
39. 梅永丰：冠江集团副总裁
40. 房金亮：柏利城商业管理董事总经理
41. 孙旭东：江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长
42. 贾 涛：众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司总裁
43. 李亚明：北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁
44. 赵润涛：九洲远景商旅文发展有限公司CEO
45. 朱志军：北京博晟嘉和商业运营管理有限公司总经理
46. 徐允中：盈石中国深圳公司资深副总裁
47. 张 杰：北京汉博赢创商业管理有限公司总经理
48. 朱 逸：江苏智儒投资管理有限公司创始人
49. 耿乃兴：派臣(上海)投资管理有限公司董事长
50. 宋 杰：上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理
51. 马 亮：大连摩玛梦想城装饰设计工程有限公司董事长
52. 李 健：赢傲科技董事长
53. 陈 钢：赢傲科技CEO
54. 陈京民：中影数字巨幕（北京）有限公司总经理
55. 李伟忠：中影影院投资有限公司副总经理
56. 李宏钊：友宝集团友唱事业部副总经理
57. 邓 莽：上海悠游堂投资发展股份有限公司董事长
58. 杨红军：北京网尚数字电影院线有限公司总裁
59. 赵 林：台盖\奈雪の茶创始人
60. 温志军：UR-快尚时装（广州）有限公司副总裁
61. 但 捷：上海言几又品牌管理有限公司董事长
62. 罗晓军：广州九毛九餐饮连锁股份有限公司董事总经理
63. 程向东：上海玩童会信息科技有限公司CEO
64. 陈松键：风信子跨境直购商城创始人
65. 徐贤长（zhang）：大地影院集团副总经理
66. 王哲明：氢元素餐饮（深圳）有限公司（牧之初心原切牛排）创始人
67. 徐 刚：北京旬野菜之乡餐饮有限公司集团副总裁
68. 吕 军：粉丝科技董事长
69. 许可鹏：广东客语客家菜创始人
以及主办方领导：
赢商（集团）控股有限公司董事长 吴传鲲 先生
赢商（集团）控股有限公司总裁 周艳斌 先生
赢商（集团）控股有限公司联合创始人 李乐贤 先生
同时要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，特别鸣谢本届年会的战略咨询平台今日头条的大力支持，以及感谢21世纪经济报道、网易房产、新浪地产、腾讯房产、新浪乐居、21cn、深圳新闻网、房掌柜、房天下、亿邦动力网、亿房网、中国零售网、中国连锁网、星空地产网、餐饮界、游乐界等众多合作媒体，感谢你们的大力支持！
好，非常感谢大家，今天在这里和大家做一个分享。首先我还是代表我们赢商网全体的同仁们欢迎各位亲朋好友，领导嘉宾，合作伙伴能够来到广州，参加我们一年一度中国商业地产人最大的一个省会，欢迎大家。
首先我们简单地回顾一下，我们整个中国购物中心20年发展的一个历程，我们可以看到我们这里是把广州天河城作为第一个真正意义上的购物中心出现，开始的时间到今年实际上已经是21年了，经过了几个阶段。很短的20年就从刚开始爆发进入现在的存量时代，大家知道我们现在的工序存在结构性的矛盾，我们的赢商网是在2015年上线，提出了我的大数据的战略，在2016年的时候，我们有一个大数据战略的升级。这两年的时间里面，我们的行业已经发生了非常多的改变，而且这个改变真的只是在这一两年之间。首先我们提一下场景，就是原基本上加社交，加聚会，加娱乐，加教育这就是我们的购物中心，实际上确实这两个关健词对于今后购物中心的发展，对于我们品牌商业的发展会有一个非常大的影响。
我们首先看，电影院+爆米花，爆米花卖得最好的地方是在电影院。而电影院是一个特殊的场景，谈恋爱的年轻人去到电影院会买爆米花，有时候我们会感觉到这种感觉特别好，这就是一种场景，绝对不要谈两个爆米花零售品牌也会发生变化的。第二个，我们可以看到书店+咖啡+家居+服装+我们的文化沙龙，可以看到很多的品类和业态，它的边界不断地消除，边界不断地扩大。其次是方式。这一类可能到今后我们很难用一个准确的词去来界定它，但是确实从生活方式的角度定义了一个场景，使得大家可以同样喝咖啡，同样买衣服，同样买一些家居的小用品，我更加愿意到这样的地方，不是去超市，不是去买货。
这是为什么？大家会看到购物中心的变化越来越多，场景不断地变化，以前只是提供消费功能的载体，但是现在你需要去和朋友约会的时候，它是一个聚会的场景。在你需要带孩子，带着家人去娱乐和休闲的时候，正好是一个娱乐休闲的场景。当你去和别人进行商务谈判和沟通的时候，商务宴请的时候，它是一个聚会的场景，所以未来我们购物中心是能够在不同的场景之间切换的，或者说能够提供不同的购物场景消费场景的，聚会场景的，教育场景的，娱乐场景的大的一个选择体，这是未来购物中心的方向或者是趋势。
我们的零售在下降，我们的企业在上升，我认为这个趋势，因为我们过往的这种，它也是提供一个商品，促使人们购买的行为，场景是我们移动互联时代连接方式是最重要的入口，我觉得这个思维是非常好的，产品就是场景，分享就是过去，跨界就是连接，流行就是流量。对于购物中心来说，对于品牌来说，这些非常容易引起混乱，但是今天我讲的是未来赢商网的战略。我们怎么理解这个事情？我们的产品是不是场景？你看我们今天是一个什么样的场景？这个场景可以提供什么？可以有什么样的需求？很多朋友来参加是为了认识一下开发商，认识一下品牌，还有很多人参加是为了借这个机会见一见我们的老总，还有很多人参加是想看看在赢商网的平台上有没有新的东西，这个场景除了有些利益的交换以外，我觉得很重要的一点，我们提供了一个信任的平台。
大家在这里是没有间距，我们和我们的客户之间有什么关系，在我们这个平台上认识的客户之间有什么关系，这是一个新的场景，分享在过去我们是一个拥有大量的媒体资源的一家公司。客户推送很多的每一天我们很多的公众号在不停地新信息，推送我们的资讯和报告，正是通过这些分享，通过不断地信息的传递，我们的公众号的粉丝越来越多。反过来，我们和客户连接的地方也越来越多了，跨界就是连接，我们的购物中心，我们的品牌，刚才提到了几个例子，它们全部去做跨界了，目的是为了什么？做了跨界就是把你的场景，把你原来的品牌的壁垒突破了。把你的客户群体变得了更多，把你和客户的连接点变得更多了，这个就是我们跨界的一个目的，流行就是流量。如果我们的品牌很好，所谓的O2O，如果也还在不断地花钱去买流量，去把某一些东西做营销，买流量的话，这个东西一定会被淘汰，你一定要把自己做成流行的爆点，你自己本身就是获取流量最好的一个方式。你的产品，你的服务，这才是核心的。买流量其实现在就和我们现在很多淘宝上的商铺一样的，你今天花钱在淘宝上宣传了，你有流量了，销售得上来了，一旦停止了，这个营业额就下去了，这个是有问题的。
我们场景营造的本质是什么？无论你做什么事情。本质上都是要占有消费者的时间，占有消费者的时间，最后就可以占有消费者的心智，建立与消费者的情感连接。我们是不是在占用大家的时间？是的。你们把这一块领域的时间放在我们的赢商网上了。我们某种程度上也占领了大家的心智，大家会想到做推广，想到最大的资讯，想到数据会想到情感连接，我们的客户只要在这个方面有任何的疑问或者是需求问题，都可以和我们进行一个联系，这就是我们的生意机会。场景是我们要做的一个不断地进行变化的东西，我们不断地通过自己产品的功能的延伸，不断地进行场景的叠加，使我们客户的边界不断地扩大，可以建立起我们和消费者持续地连接，怎么持续呢？再举几个例子。
我觉得二次元，三次元，暗黑系，为什么要知道这个事情，因为我们必须去理解90后，95后，乃至2000后成长的一代。他们天生就是在移动互联网的时代下成长的，他们天生就是在二次元的这些文化上熏陶底下长大的，我们的成长背景当然不一样了。所以你不理解是可以理解的，但是你做这一行你不去理解你是不对的。
你如果还固守在用自己的思维去评判自己的评价标准，或者过去你认为成功的评价标准去评价你们自己，肯定就是不对了，这里面是有一个BLUE BOTTLN咖啡，大家知道更多的咖啡是星巴克，这一家叫小蓝瓶的公司在美国誉于咖啡界的苹果，它的标签有很多，是生活美学的品牌。还是科技公司，现在也在做类似于众创空间这样的事情。美国硅谷成长起来的一个咖啡店的品牌，他们的起源是一群对于非常小众的，对于咖啡的口味有着超强的追求的这样一群人发起的这样一个品牌。这种强大的IP的存在会让它们在产品上的延伸，在内容上的不断创新，会有很多的可以想像的一个空间。这是我刚才想到的LINE，他是一个通讯的软件，但是通过表情包的IP的运营，大家都知道，现在的结果，最早是售卖，现在做了line的咖啡，走到哪里火到哪里。我觉得非常可以想像的是它肯定会推出基于空间装饰的各类产品，比如说做主题的房间装饰和装修，甚至是总体的房间设计方案，IP太强大了，任何一个普通的产品我们贴上标签以后，本来没有人买的，马上有人买了，这就是IP的一个强大。无印良品大家都非常清楚，大家经常给它贴一个标签，它为什么在日本这样一个国家？它更主要是给一些单身提供基于它的审美和设计感的产品，卖文具，家居，后来有食品和化妆品，有咖啡店，现在也开始卖书了，在特定人群当中，它的IP非常强大了，所以他可以继续延伸这些人群的喜好和需求，不断地延伸出更多的产品。
这里面还有另外两个例子，米其林是全球轮胎的一个品牌，但是更多人知道的是米其林的餐厅，它是轮胎品牌，同时也是高档美食的代名词。我相信如果它当初没有做米其林这样一个餐厅的标准的话，至少它的知名度不会像今天这么响亮的。很多人总是说我就是卖产品的，这个IP怎么打造，这就是一个很好的例子，人家是卖轮胎的，但是人家从早期开出去找餐厅吃饭，自己造出来一个IP。接下来倍耐力也是做轮胎的，但是更加知名的是挂历，每年非常性感的挂历，等同于时尚的风向标。这种内容的打造使它具有了人格化的魅力，这就是我们的IP，当你看到这轮胎产品的时候，你会自然对这两个产品有不一样的感觉，会觉得它更牛一些，所以它的价格贵一些，米其林认为也是影响的。
刚才我们看到所有的，我觉得未来所有的品牌，如果你想可持续发展的话，你必须表面为超级IP，必须在消费者对你有购买行为的时候，联想到你这个品牌代表的是一种什么样的文化，什么样的亚文化。我能想到什么人，我能想到谁也喜欢这个牌子，哪个品牌在竞争中可以生存更长的时间，否则我们会看到在过去两三年的时间里面，有很多新兴的品牌，过了一段时间就消失了，除了产品的原因，还有在IP的打造上，在本身内容运营上是有问题的。所以未来我们所有的购物中心也都必须IP化。购物中心当然本身就是一个大的IP了，大家老是想通过不同的商户进驻解决差异化的问题，我觉得这个不太可能。
你能请到它，我也可以让它进来，无非是条件的问题，所以购物中心出现大部分的品牌是一样的，这个问题我觉得是没有办法解决的。通过营造不同的场景，赋予你这个购物中心，在营销和运营商赋予它很多人格化的东西。比如说小资的人就喜欢去哪个购物中心，年轻人爱玩的，潮的就喜欢去B购物中心，这个东西你是可以营造出来的，绝对可以的。什么样的人去？迎合了什么样的人群去，这些都是有认知的，可以通过不断的活动营造，场景的营造，包括我们的品牌的组合是可以解决这个问题的，必须是IP化。
购物中心未来是什么？你本身就是一个内容的产业，购物中心每年能不能作为一个时尚风向标，或者跟哪个传媒集团合作，你坚持三年或者是五年，这个就是你的独树一帜的东西了。购物中心也是媒体，现在都有公众号了，千万不要把公众号简单地当成一个我今天要把什么打折，那个没有意思的，不能得到传播的，是泛娱乐行业的。我们的泛娱乐行业，网红已经到购物中心里面去了，演唱会开到购物中心里面去了，明星选秀也到购物中心里面去了。这就是场景，如果不是，你就没有连接消费者的机会，或者是顾客只是走到这个地方买东西，买完就走。IP化应该是我们购物中心的顶层战略设计，你要从企业的战略发展方向上考虑这个问题的。
讲完了这个概念，回过头来讲我们赢商网，我们自己是媒体，我们有数据，我们有内容的生产和聚合，我们可以传播，我们可以做基于数据的应用和开发。这是我们自己的产品和服务，我们可以为客户做这些事情，但是我们是不是还可以做其他的事情？我经常会思考一个问题，我们能够组织行业那么大的内容的活动，我们的资讯和内容可以影响到这么多人，我们对于行业的理解和了解这么深刻。我们能做什么？除了媒体和数据是我们的核心内容以外，其他的事情我是不是可以做？反过来想一下，我觉得是可以的。这里面有一幅图，我们这个服务购物中心，服务商户最终都是服务消费者的。目前我们赢商网在购物中心和商户中心建立了一个平台，更多的是提供选址，更多提供的是招商的服务，但是其他的服务是不是可以做？可以做的。不过不是自己做而已。我们和在各个领域优秀的合作伙伴去做。
我们能不能给商户提供这种开店的资金服务？可以的。我找到合作伙伴就可以了。我能不能为品牌提供空间的设计？做营销。可以的，我找到合作伙伴就可以了，反过来购物中心也可以做这些事情。今天是一个运营数据基于用户的时代，其实所有的场景背后都应该是一个可以量化的数据，你凭什么说你今天干这个事情，你凭什么说今天把这个事情通过了，都应该有量化的数据来支持你的。我们到底要做什么？我们赢商网究竟做什么，我们经常对外讲我们是最大的品牌，我们是最大的数据建设的一个平台，但是你究竟是什么？你给行业起到的作用是什么？我想刚才不管是讲场景，还是讲IP，我们最后的落脚点都是在连接上，你最终的目的是为了建立更多的连接，我们也希望可以成为这个行业连接的最大的平台，不光让客户连接我们自己，同时通过我们的连接。我们也可以把我们的客户，我们的产业链的上下游都连接起来，从而为客户创造一个更大的价值。
跟大家汇报一下，我们赢商网现在整体的战略的业务规划，第一块当然是我们的媒体，媒体业务非常成熟，也是目前我们在结构占比比较大的一个。第二块就是我们的数据业务，在数据我们还没有大规模地宣传，实际上我们已经和很多公司建立了数据的合作，包括大的数据监测，数据的报告，包括我们开发出的营销商的拓展，以及我待会会简单介绍一下市场监测的产品。同时我们还可以做股权投资和品牌孵化，这三块业务我们已经开展了。第四块就是提供服务的各种领域，我们都愿意开放资源与大家合作。
在这个合作当中，我是渠道，我是一个推广资源的。我有后面的数据做支撑，但是这个合作的服务内容提供是我们合作方提供的，所以在这个领域里面我们的合作方式可以更加多样化，可以成立合资公司，我们投到里面去，或者说是签订战略合作，或者说在特定领域的合作，双方的资源可以注入，我觉得这个都是可以的。这样的话，我觉得能够在行业里面使我们自身作为连接器的价值能够最大化。因为在行业里面，我们不论在什么时候，信息的不对称是永远存在的。为什么这么讲？我们赢商网单凭一己力量不可能百分百解决不对称的问题，所以我们要尽最大的力量。
回过头来讲，对于我们自己来讲，我们要成为什么？我们赢商网要成为我们行业里面的一个超级IP，超级IP可以取决于什么东西，首先超级IP代表了大家对于我们在这个行业当中一个品牌作用的信任，然后打破我自己本身做的事情和那些看起来我们不能做的事情的借鉴。我们可以和别人合作，同时还可以使我们给客户在不同的需求场景下提供多样化的服务，这个是我们特别想要去做的一件事情。今天并没有像往常一样我们讲很多的数据和报告的分析。但是确实是我们把我们自己以及公司在过往的工作当中我们想做的一些事情，我们尝试着把它理得更加清楚。
同时能够在我们未来的发展方向上也能够思考得更多，更好地服务大家。这个是我前一段时间看的书里面的一句话，这个是安腾众雄，要加倍使出全部的力量往前冲，不要回头，如此一来，你将可以看到原本看不到的东西。我们创业从2009年到现在，说老实话，确实没有想到可以做到今天这样一个规模。我觉得这句话非常符合我们的情况。你就往前冲，不断地往前走，在你很小的时候，你看到的东西当然和你成长之后看到的东西是不一样的，你长得更大的时候，你看得更加远，无论是企业还是个人都是一样的，千万不要走在原地上，一定要加快速度往前冲，谢谢大家。
有两分钟我简单介绍一下我们新的产品，广告还是要做的。大家可以看到这个是我们即将在六月底推出的一个数据产品，我们整合了各方的数据资源，其实最大的数据供应商来自于我们的高德地图。你可以看到我们这个产品有四个大的版块，第一个版块就是我们的项目，就是购物中心里面的，包括它的实时客流，历史的客流，以及店铺的客流的图，可以让我们的购物中心可以找到每天的客流变化，做出一些经营和决策的参考，当然我知道很多的购物中心已经有这个东西了。所以我们会有消费者的分析，这些消费者的分析是可以和我们的客流进行交叉分析的。比如说按照不同的时段，按照不同的楼层，这个分析实际上反映到品牌的分析。他们消费的偏好是什么，他们本身的构成，包括来源地的构成是什么，消费的过程是什么，可以给大家提供一个非常好的参考。甚至包括了消费者的来源，周边三公里到五公里你的消费者是来自于哪些小区，来自于哪些写字楼，在这一块的分析里面，实际上可以帮助到我们的购物中心很多。
第一个，你的客流的情况，根据你比如说有没有做营销活动，你的客流变化，可以反映出这个活动的价值和准确性，比如说跟刚才介绍的整个商圈的客流对比有哪些客流是进到你这个购物中心的，哪些是没有进入的，而是进入到了其他的购物中心，都可以在这个系统上通过不同的分析显示出来，这是项目的这一块。
接下来到我们的商圈。我们会对于在一个半径范围内整个商圈的描述，包括基本的数据情况。商圈的面积，存量的面积等等，品牌的分析，这个其中很关键的一点。我们会通过我们的的网络渠道，会有一个商圈内品牌调整的实时报告。比如说隔壁的商圈哪些品牌关闭了，哪些品牌进来了，都会有一个第一手监测的信息。包括商圈的消费，这是我刚才讲的把商圈的消费者的情况和客流跟项目的消费者客流进行一个对比分析，我们可以看到商圈客流的走向是什么，再看我们的品牌调整分析。我们会分不同业态和品类对于商圈有一个分析，这是第二个版块。
第三个版块是我们的项目库和品牌库。我们的网站上也有，为什么把它嫁接到这样一个产品中来，是因为我会有一个找品牌，我们会叠加很多新的功能。比如说我们会在品牌筛选当中提供一个我们这个商圈内没有进驻品牌的，还没有进来的品牌，或者是只开了一家店或者是两家店，把品牌和项目筛选出来。
第四个到我们的资讯研究报告当中，我们会提供周报、阅报、季度报，以及我们赢商网推送的很多和项目相关的重要信息都会在后台进行推送。我们每个月会给我们的客户，根据我们的数据提供一份项目的经营分析报告。
最后我们想讲一下我们在数据上做这个产品的目的，这些数据看起来都很明确，但是我觉得数据是为我们的购物中心调整自己的经营调整，你到底做了哪些场景，这些帮助是非常大的。我们希望通过我们自己的数据，以及我们来自于市场上其他数据的整合，可以给我们的客户对于市场做出一些判断，做一些决策的时候起到很好的一个参考作用。当然这只是一个例子，我们的产品还正在研发当中，包括和很多数据供应商接口的开发都在做。两个月以内，我们的产品会最终出来，到时候我们完整的产品的说明和产品的呈现会给到大家，谢谢大家给我这两分钟的广告，谢谢！最后再一次感谢大家的光临。
尊敬的各位大咖，还有我们的各位来宾，还有我们的朋友，非常高兴参加赢商网的商业会。几乎每一年我都会来，来了之后我也非常感谢总是给我一个分享的机会，当然这个也给我们一个很大的挑战，必须把自己的干货拿出来。因为今天来了有很多的大咖，有很多在商业地产做了很多年的老朋友。今天按照赢商网主题的要求，我们做了一个关于存量商业资产的价值重构，去年大家知道，房地产市场出现了疯狂的一面，但是它是在住宅的市场。正如我们过去所说，钱多了，钱就不值钱了。但是不动产更加值钱了，当然不动产多了也不值钱了，所以我们可以看到很多的不动产收益率在下降，当然我们也看到的有一些不动产现在大家做创新，所以有些不动产还在脱颖而出，对于商业地产来讲也是一样的，商业地产业出现了类似的一些情况。
我们的商业地产作为不动产，实际上也在出现我们的收入下降的情况。这是国家商务部公布的2012年到2015年全国百家重点零售企业的零售额，它的数据是下降的。根据我们的了解，它的数据下降的幅度是下降的。当然我们也公开数据看到了全国54个城市有173座购物中心和大型百货他们销售额的增长和下降的情况。我们做了一个区分，上升的比较少，只有78个。下降的更多了，达到了95个。下降的项目最多下降达到了29.1%，所以我们可以看到这么多的项目下降。如果说连续三年和五年下降30%，这个项目恐怕只能转手了。
当然我们认为拖累整个购物中心下降的主要是百货和超市，购物中心比百货类下降更多，宜购物中心有19个项目在下降，下降的幅度平均达到了9.5%，略好于我们百货的情况，说明我们的购物中心也出现了一些分化，也有一些项目在往下跌。去年的购物中心有增长的也有下降的。我们可以看到这些购物中心蓝色的下面的部分都是下降的，虽然好的比较多，但是下降的更多，我们可以看到这么一个现象。
这是我们所有的大的城市主要的重点城市的购物中心的情况。但是我们是不是所有的重点城市都是这样的？不是的。比如说今天我们上海购物中心协会的崔组长跟我们简单聊了一下，前一段时间我们交流过。上海现在有购物中心181座，我们曾经做了一个估算，一个购物中心如果说每天的客流量要达到3万人的，基本上这个购物中心要覆盖周边20万的人口才能做到，支撑着购物中心3万人基本上就是购物中心生存的一个基本线。这一个基本的平衡线达到3万人，意味着购物中心能够生存，还会有盈利。但是如果上海购物中心有181座，购物中心平均覆盖20万人口，将覆盖320万人口，上海的人口只有2400万。因此我们上海的购物中心其实处于一种饱和和过剩，乃至于过渡惊蜇的状态。因此根据上海中心购物中心协会的统计，上海只有三分之一的购物中心经营状况良好，意味着剩下的三分之二的经营状况不好，或者是不太好，所以我们看看这还是我们的这种大型城市出现了这种情况。
我们刚才讲的全国54个的重点城市，非重视的城市可能情况更加不好。因此我认为进行购物中心的价值重构要把唯一的标准界定清楚了，这个就是投资回报率。如果没有投资回报率你就没有价值了，投资回报率用什么区分？我们认为是两个方面。一方面是租金回报率，另外一个方面是我们的物业升值。物业升值中间又反映了两个层面，一个是客观的层面，就是城市土地的生值，包括城市的商业中心和商业的地段带动了物业的升值，这个事情不用花心思的。但是另外一方面需要花公司的是资产经营的升值，就是你的商业运营比较良好，租金的收入可以得到增长。这就回到的租金的回报率，租金的不断增长最后带来的物业的升值，最后带来的投资规模的上升，形成了一个正向的循环。在资本方三年五年的投资回报率是要收回的，快的希望一年两年，应该说这是非常好的现象。如果我们的租金回报率可以达到10%以上，我们可以认为这个购物中心是非常好的。
当然这里面有一个典型的案例，共同在江苏和杭州这是一个三线的城市，这个城市的购物中心竞争非常激烈。我们在这个区域里面，购物中心的投资回报率可以做到10%以上，租金收入超过7亿，投资只有9亿，大家可以看到年均的租金的增长平均超过了25%。因此像这样的购物中心，未来资本会不会亲睐呢？我们认为是有机会的。我们在上海前年曾经发了一个RETIS，这个项目我们当时用10亿转让了青浦吾悦。我曾经跟他们交流，如果在上海或者是其他的城市，租金达到多少你们可以收购，作为一个轻资产运营，他们说我们5%到6%。我们再问三四线城市呢？它说至少10%以上，为什么？因为都是按照5%，实际上就是物业升值了，一二线城市的物业升值显然是高于三四线城市的。如果在三四线城市可以做到10%以上，我相信基金会非常感兴趣的。因为在资产慌的时候，在钱不值钱的时候这个资金回报是非常高的。
为什么我说它是真正接近一个RETIS的项目？就是说这些项目有时候卖给你三年，三年以后要有一个回报，这种情况意味着它是一个债。而且卖掉了以后你可以选择不回收，或者根本没有机会回收。资产价值重构的贺年观念是我们的运营，这里面我们给出了十个运营的办法可以提升我们的租金收益率。当然除了运营之外，我们还要考虑你在前期你的项目是不是能够做到比较优秀和良好，需要有一些先天的条件。
首先是运营，第一个要瞄准我们的客户，比如说大悦城做的产品是主题化的，但是主题化的产品是不是在三四线城市也可以做？可能不一定，三四线城市往往需要全客层的。因为年轻人不够多，所以你必须把老年和年轻人，中年人都吸引到购物中心来。因此我们的购物中心是全客层的，我们发现有的时候上午爷爷奶奶和小孩一起玩，下午外公外婆和小孩一起玩，晚上大家一起吃饭，所以它就是全客层的。
另外一个方面，我觉得我们还是需要主力店，需面积大一点。但是对于购物中心来讲，很多的主力店的租金收益水平相对比较低。比如说超市，因此我们觉得主力店的价值主要在于引导客流，主力店要与购物中心的客流衔接，所以我们觉得对于大型的超市，其实在购物中心已经过时了。因为超市的主要客流和购物中心的主要客流是完全不匹配的。因此我们要这种既没有客流贡献，又没有租金收入的主力店。
第三个我们要消灭空铺，切分商铺，我们可以看到有一切小的商铺的流水非常高，而且租金贡献也是非常高的。
第四个，我们讲的是企划推广运营。你必须要打造你的企划体系，然后去做活动。所以我们说购物中心要每周有小活，每周有中型活动，每一年有大型活动。所以我们在这个购物中心有一个我爱你五月的活动，把它打造成自己的节日和双十一。后来可以我们在赢商网的帮助下，我们所有的购物中心，所有的住宅项目，所有的物业小区，以及所有的品牌店我们都会同步开始。未来我们相信，在商业地产里面，在自己的一个购物中心里面，在未来会更多地涌现。
我们曾经也在研究车位是一个核心竞争力，未来的购物中心如果没有足够的停车位，这个购物中心未来就没有中心了，因为我们的车越来越多了。我们董事长曾经说他去了一个购物中心，在那儿转了两圈没有办法找到停车位，最好只好回去。回去只好转过来乘地铁过去几分钟就到了，所以没有足够多的停车位，这个购物中心几乎没有生命力了。刚才我们看到我们有一个品牌店，他们推荐了一个停车楼，我非常感兴趣。这个地方我们可以看到一个白线圈出来的地方，就是我们在新城吾悦广场的一个停车场，楼上楼下都有停车场，所以停车费也是一个收入的来源。我们觉得这个购物中心来讲，其实不是二房东，为什么百货经营现在出现了很多的问题，因为他们类似于二房东了。所有的百货店的业态人员实际上不改变这种经营观念，未来的百货还是会继续消沉下去。
另外一个，我们有一个经营分析的体系，通过客户端和商户断的11个维度和50个子项对于商铺进行管理，我们知道商铺都是在全国各地进行运营的，总部可能在北京和上海，但是对于分店的管理是不到位的，这个时候我们进行分析，帮助总部一起进行品牌商家店的经营和管理，可以大幅度地提高经营效率，他们提高效率的同时，我们也获得了收益。我们觉得要减少扣点，因为会导致我们整个经营上效率低下。在整个经营过程中间，调改品牌是必不可少的，我们觉得这个过程当中，最重要的购物中心对于我们的品牌商家必须要有一个品牌租金增长的目标。因为没有目标，大家就没有动力，没有压力就没有动力，没有动力你不能把这个品牌经营好。所以我们觉得在整个的经营调改的过程当中，必须要有一个品牌商家的租金的提升目标。
这个目标不是说在三年以后，或者是五年以后设立，而是说你一开始就要有一个明确的长期规划。这个目标必须要完全，当然最重要一点我们还要做服务。所以我们通过了ISO9001认证，通过这个认证，使我们整个内部管理体系达到了国际化的标准，这个时候客户的满意度，商家的满意度和品牌的满意度都得到了大力的提升。购物中心的核心价值，我们觉得后续经营非常重要，但是不仅如此，你的前期设计也是非常重要的。有了先天条件，加上后期的运营，加上优秀的管理条件，构成了购物中心的条件。如果不是，是不可以成为一个好的购物中心的。我们怎么做一个好的购物中心？我们有三板斧，首先新城有一个坚定的加速奔跑的意志和决定，如果没有这种意志和决定想做好一个购物中心是不可能的，也不可能去复制和扩大的。
当然了，新城还有一个强大的产品标准化的体系。同时新城在产品的标准化上也在做创新，另外我们还有强大的内部管控，不管是结点的管理体系，我们的购物中心全部在两年之内要开业，除了北方的个别项目之外，还有产品的研发体系，工程的管理体系，成本的控制体系，招商的管理体系，企划运营体系等等，另外我们还有内部激励体系，我们可以说我们的激励体系在行业当中处于领先地位。我们可以在行业当中让所有的购物中心的老总都感受到欣慰。所有行业购物中心的老总都觉得加入新城不负他们的期待。
在这种情况下，我们的团队优秀了，内部的激励机制完善了。因此我们的内功练好的，因此我们现在开始走出了输出品牌管理的道路，这是我们在青岛的屋悦广场，我们从去年年底开始起动，我们现在已经有两个输出了，第一个是浙江的诸暨，这个是在青岛的广场，我们可以通过后期的招商运营完成整个购物中心的输出管理。这是我们输出的另外一个品牌，就是诸暨永利广场，我们可以看到左边是原来的广场，右边是我们改造的效果。这是外立面的情况，这是内装的情况，我们可以看到，随着也是购物中心，但是完全没有现代时尚的感觉。
所以通过这些内部的改造之后，我们会发现整个购物中心面貌焕然一新，不但时尚，而且潮流，并且与国际接轨，我们可以看到我们的购物中心，如果说在这些设计说完全可以达到与现在的国际上的时尚潮流完全接轨了。在这种情况下，我们想，我们新城已经走出了输出品牌管理的道路，未来我们还在不断地优化我们的内部输出体系。我们通过投资，专门建立了投资拓展部，专门在全国各地进行项目的扩展，我们给出预定的回报，我们做项目调整改造，然后回报。目前我们有了一个初步的内功，可以在江湖上行走，因此我们提出了一个目标，叫做加快奔跑，我们曾经讲的叫随心奔跑，现在是加速奔跑，现在我们已经开业了11个吾悦广场，我们相信新城吾悦广场在商业领域将会绽放更多的光芒，感谢大家的聆听，谢谢大家！感谢各位品牌商家和我们合作伙伴，对于我们新城控股和新城吾悦广场的大力支持。
各位业界的朋友，媒体的朋友大家好。应该说在座的有很多老朋友了，非常感谢在这个平台和大家分享我们的经验和想法。今天的大会主题就是变革有道，我一直在看这四个字，应该算是两个意思了。变得是大家不管是最近，其实几年前，很多的行业的主题都在用这个词作为我们讨论的一个主题，但是它应该有道。就是我们在什么样的基础上变革，变得怎么样了，这是我们追求的东西。
我想主要的原因，信息革命和市场协作机制的改变，其实产生了市场上很大的不确定性，这种不确定性才要求我们要不断地变革，所有的目前的市场参与者其实做的一件事情都是以万变求不变。为什么这么说？我希望自己不断地变化，保证自己在市场的地位上，甚至在行业的地位上的不变。市场变与不变，我也要变，最后我希望自己的市场位置不变，以万变应不变。其实这些词语，不管是在前几年还是2016年，更是大家接触的比较多的，前两年的O2O，新零售等等，应该说每天我们面对商业里面的词都在变化当中。而且身在其中的我们，觉得今天听不到这个商业和行业里面的新词了，好像就没有进入商业行业了，就脱离了商业行业了。大家都在找这种新的突破口，不管是品牌，还是商业地产的经营者，都希望我们找一个突破目前这种万变的市场，找到这么一个突破口。
这两组数据是赢商网的数据中心发布的。2017年预计该要开店的全国的商业项目达到860余个，体量9851万亩。这个数量和体量基本上是2016年的一倍，其实在座的应该是两种比较多。一个是商业运营。第二个是品牌商，商业运营我们看到这个数据，心里面很清楚了。未来和现在的市场压力有多大，而且很当大的集团都在说这几年之内我们要开100家，明年要开200家，这个数据是非常可怕的。这个竞争是从多少年前开始了，到现在更加激烈了，但是品牌商也面临着同样的问题。什么问题？就是说你的机会和成本是加大的，你的风险是倍增的，你开的店更多，你的风险更多，所以这个成本和风险都是同样在加大的。
这是一句话，企业与客户之间的连接桥梁是产品，一个产品是对于客户最好的服务。在互联网这个时代，这个桥梁变成了运营企业与圆弧之间关系的大量数据。在这个不确定性的增加，最大的原因还是互联网要连接消费者与用户的载体变了，它在目前的这种消费者和商户之间占领的份额越来越大了，但是也不是说原来的载体都消失了，所以在目前运营企业与用户之间的大量的数据，成为了新的桥梁。
我们看到这几次著名的革命，1916年的超市的革命，然后就是沃尔玛的革命，再到本实际的电商革命。我们看到这两年就是连接载体的不断，定义商家价值的过程，产生了很多的变化和不确定性。其实尤其是电商革命给我们带来的启示，不管是做电商也好，还是原有的品牌，你这个平台方必须是一手拉住用户，一手托着商家，拥有管理双边用户的内勤，这样你才能做平台，我们看这两个平台管理方面。互联网，所谓的电商平台，一些内容，内容策划，产品的运维，网络推广，数据反馈，商家原因等等，这些就是内部管理的词。对于实体商业来讲，规划定位，招商定位，企划推广，商务服务，招商调整等等，这是实体商业里面，大家在做商业管理的时候用到比较多的。其实这两边的词，在内容和本质上没有太大的差异，它们其实都在做一种运营管理，只不过大家的叫法不一样，也许手段不同，但是它的核心都是一样的，这种运营能力才能达到双方用户的管理。所以无论未来的市场走向怎么样，强大的运营能力会最大程度地减少不确定性带来的风险，市场永远处于能够把合作的商户和消费者服务得更好的团队，这就是持续运营的能力。
记得刚才做购物中心的时候，经常被做百货和超市的前辈们调侃，说你们是做物业管理的，当然场租的时代已经过去了，对于我们的购物中心来讲，精细化运营已经是近几年购物中心的管理者，这是一个比较热门的话题。除了说的变化之外，精细化管理确实已经是我们的热门话题了。如今的运营已经告别了过去什么场地租金和物业管理的时代，现在的运营的核心其实是在运营客流，会做好运营客流的人，才是一个伟大的运营者。
我们看这么一个公式，利润=进店人数×转化率×客单价×利润率，这个是管控正常收入利润的一个公式。应该说有别于互联网企业，进店人数在实体店里面有天花板和上限的，客单价和利润率对于一个购物中心和品牌商来讲也不会轻易改变的。你今天是高端，明天做中低端，例如率今天50%，明天30%。我相信这个变化不会太大，但是这里面最关键的一个词就是转化率。大家知道在百货超市里面转化率是不断地降低的，所以这个转化率是我们线下实体店一定要关注，而且不断地研究的数据。既然转化率这么重要，它的核心就是精准客流，你只有让你的客流导入非常精准了，你的转化率才会提高。所以对于现在的购物中心运营者来讲，之前对于品牌商来说，这个购物中心提供的是一个基础的设施，现在实际上品牌商对于购物中心的运营者提出了更高的要求。就是说精准的客群导入也是你应该提供的基础设施。
大家看这是北京的一个购物中心做了一个“小店长”导入，其实这个活动有一定的创新，但是也不是完全创新的，但是它的效果非常地好。这个小店长不是简单地职业的扮演角色，我们把整个购物中心作为了一个模拟的场景，但是它实际上还不是模拟。整个购物中心我们大概有100多家品牌参与了这些活动，每个品牌大概拿两到三个职位出来，就是正在运营的店铺。比如说这个餐饮店我拿出了一个点菜员，或者是拿出了收银员，然后你来报名，哪天你去参加一个拉面的点菜员。那个小朋友直接进到店里面扮演这个角色，那个效果是非常好的。等于说家庭、品牌和购物中心的联动，我们做了很多的活动，但是整个是12000组，基本上报名的全部参加了，而且顾客停留时间比日常增加了一倍。45%的家长表示继续报名，只要你还在做这个活动我就会参加的。这个活动应该说对于我们的收益非常大，而且大家也都知道北京的购物公园是属于区域性的，还是偏年轻家庭的这么一种购物中心，所以这个活动对于客流的精准导入是非常有效的。其实从这个案例我们可以看到，当店商拿下了越来越多标准型的商业市场的时候，线下的商业机会更多是在体验。
在这个过程当中，我们体验的售卖其实就需要更加精细化。你每做这样一次活动都应该精心设计，使得每次这样的活动都成为消费者新的购物中心的入口。这个我觉得是每做一个需要达到这样的要求，所有的体验本质上都是时间现象，这是一个观点。这说明什么？就是说消费者用时间购买了我们提供的服务和体验，这样的观点就要让我们认清更多的事实了。什么事实？就是你的购物中心的竞争对手太多了，不仅仅是你的店，你要想让顾客的消费时间更多在你的购物中心，你甚至会面对网红直播的情景，周末家庭自驾游的情景，因为它都是一种消费者的连接。其实省时间的话，本质就是我们如果讨好消费者。你想讨好他，你应该知道他热爱的是什么，要和他们在同样一个维度交流，作为应用者，其实我们红星这边始终关注新一代的消费者。
其实现在的消费者对于时间的概念来讲，只有两点可以体现。要么帮他省时间，现在很多的公司都在帮助消费者省时间。但是我们还有一个方式，就是你把时间浪费到美好的事物上，这个事物需要我们提供，所以在节省时间互联网有优势。但是线下的优势是体验。所以说前两天很多人说互联网+，必须作为购物中心的体验来讲，我们要做的互联网+的体验。因此打造新的场景，有意思的场景？这也是我们继续追求的目标。大家看这是爱琴海这几年推出了一些比较新的场景类型。
比说马术俱乐部，天空农场等等，很多也是倾注了心血的项目。所以未来的运营者的定位不是管理者，而是一个服务改善的概念。我们提供的产品和产物和服务，出发点也不是简单地满足消费者，而是要刺激消费者的渴望。最重要的一点，我们这些运营者要了解和设计消费者旅程的重要性，让他们在项目里面更加可能地尝试不阶段地体验，这个是我们要做的。这是爱琴海一直做一个事情，就是消费者洞察，我们每年的项目都在做这样一个工作。根据我们的研究和分析，如今80和90的人其实产生了新中产家庭的类似，他们可以用新关系和新生活描述他们的需求，在他们的心里面，它实际上强调的是尊重个体，讲究公平的协调，期待家庭活动能够平衡每位家庭成员。不是说孩子在那儿培训，家长在那边无所事事，现在这种体验已经不提倡了。新生活也是一样的，重视下一代的文化资本的培育，希望下一代得到更符合自己期待的文化熏陶。
整体而言，购物中心要把各种业态有机地融合在一起，才能满足我刚才讲的新生活和新关系的消费需求，这就是所谓的跨界定义。这是在一些具体的项目上，我们要做的，不管是餐饮上，零售上，服务上甚至是儿童娱乐上，尤其是儿童娱乐，现在讲的是家庭整体的娱乐服务。其实讲了半天，我要阐述的观点就是商业在于更好的产品和服务，运营就是不断地打磨产品和服务的过程，之前说了我们不想做一个物业管理。我觉得运营的本质才真正给顾客带来丰富的内容。所以我希望在今后的年代，我们重视运营，用运营作为基本去推进我们购物中心发展的同路人是越来越多的，在此感谢大会给我这样的机会。谢谢大家。
主持人：下面进入大会 "高端对话"环节。本场高端对话是由"和府捞面"冠名， 主题是回归商业本质，软性服务体验的重新审视。感谢和府捞面的大力支持。下面掌声有请
主持嘉宾：
众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司总裁 贾涛先生
对话嘉宾：
印力商用置业有限公司副总裁兼广深城市商业公司总经理 竺海群先生
正佳集团总裁 李穗生先生
中梁控股集团助理总裁、中梁商业不动产集团总裁 吴 镝先生
上海证大房地产有限公司副总裁 王 锐先生
苏州恒泰控股集团有限公司副总裁 张 亮先生
北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁 李亚明先生
江苏哥伦布商业管理股份有限公司董事长 孙旭东先生
友宝集团友唱事业部副总经理 李宏钊先生
掌声有请以上嘉宾上台！
贾涛：感谢赢商网和我们行业内的主持人。作为一年一度的聚会，而且讨论一些我们在这个运营当中和实操过程当中遇到的一些问题，今天这个题目回归商业本质，软性服务的体现。在我们整个的运营过程当中，今年我们在座的都是我们实际的操盘者。作为软性服务来讲，也是我们作为职业经理人应该能够发挥我们专业能力，发挥我们创新思维服务消费者，一些核心是我们操作的一些东西。作为硬件来讲，因为可能受制于各个公司的发展方向。在我们前期的整个业态规划过程当中的一些创新，包括我们在很多公司做了很多创新性和服务性的东西。硬件可能会受制于方方面面的东西。作为软件，我想实际上是更好地服务顾客，能够增加顾客的体验感，能够给它带来更多的感受的一些内容。
前两天我也看到了一篇文章，作为亚马逊目前公司的市值已经达到了3900亿美元，远远超过了美国的八大零售商，在线上的发展过程当中，这几年人家也在发展线下的体验。做了两个事情，一个是把实体的书店开到线下来。还有一个就是便利店超市，线上线下的结合，通过线下实现我们顾客的体验，通过线上能够方便顾客的选择，节省时间，而且能够享受到价格的优势。所以这篇文章写得也是非常好，作为书店来讲，它的线下实体店把这种体验感能够做得非常完善。原来我们的这些书店按照分类来讲，大部分是人文的，财经的，还有艺术的。现在作为亚马逊的书店，完完全全按照线上的体验和感受放到线下。包括也用了当当的方法，这个月的畅销书，猜你喜欢，包括结账扫码，还有一些不是作为作者的书品，而是作为顾客和读者的感受和东西。这样就形成了书店的体验和顾客的互动，把线上的优势融合到我们线下的体验上来。
第二个，超市不用排队，没有收银员，不用在现场排队和付费了。线上的价格是完完全全一致的，既享受到了价格的优势，而且也减少了我们实体店的一些痛苦。排队和付账，包括找不到我们需要买的东西。我想就是说从线上线下的结合来讲，线上更多的能够解决它的便利，线下更多地增加了体现。今天我想有一点软性服务，这种体验对于我们购物中心的运营者来讲，这是一个永久的话题。
商业的本质刚才王强总在讲服务和产品。我想今天我们更多是要讲我们的服务，围绕着软性服务。现在在体验的时代当中，软性服务在我们购物中心来讲。我想作为每一家都有很多发挥的空间，作为我们在座的实际操盘者来讲，我想在未来如何增加体验，如何在软性服务上有些创新？我想在这个时间里面，由我们各位给大家做一个分享，对于我们未来软性在购物中心如何发挥？
竺海群：谢谢介绍，其实我也是第一次来参加我们赢商网的活动，赢商网是非常有名的。从进入商业地产行业来说，我们就听说了赢商网，我觉得今天的主题也做的非常好，场景，内容和跨界。在我们很多的展会当中，大家可以看到展会，或者是会议，我们今天是一个盛会。刚才周总也讲了，这是给我们创造了一个非常好的场景。作为购物中心来说，其实也是给我们消费者创造了一个场景。但是我自己的一个感觉，就是说我们现在光是做场景，没有内容是肯定不行的，这个内容其实也就是回归到我们作为一个购物中心的本质。
大家可能都去过香港的海港城，如果说从这个海港城，可能大家去了以后感觉到的就是这里面的商店和人特别多，但是你要说有很多噱头的东西，我觉得可能大家记忆比较深的也比较少。我想如果是说海港城里面没有这么多的商家以后，可能就失去了很多的趣味，所以我觉得咱们首先还是要说一些内容，内容很重要。
另外再举一些例子，大家可以去看一些购物中心。我去时候的感觉，里面有蔬菜生鲜的超市。去到这里以后，你可以感觉到为什么这么多人，它就是一个一般的菜市场。但是它做出了一种场景，而且就是说在这个场景里面提供了非常多的柔性的服务。比如说在香港是不可以卖活鸡的，它就通过电视屏幕，通过后平台把这个鸡放出来，让你看这个鸡的样子，每个鸡长什么样子，有多大多小，多凶猛。你可以点，点到了以后，他在后台给你杀好了送过来，我觉得这是一个非常好的场景和柔性的服务。在这里面还有很多吃饭的，他做好了鱼肉和饭给你端出来，我觉得这个可能就是一个内容。
另外说到一个跨界，其实我觉得咱们还是回到购物中心的本质。做跨界是干什么的？其实我自己觉得就是增加了商店的频效。其实跨界这种东西，不是很新的东西，你要是说十年前的美国你去看一个咖啡店，里面有卖书的，这里面就是有很多喝咖啡和茶的地方，其实很早以前这些就有了。现在国内做这个类似的，我觉得大家一直在想办法怎么样创造我这个店，100本质，刚才0平方米和500平方米里面的频效，光卖书可能卖不出什么来，但是如果在没有人卖书的时候，有些人买咖啡，或者是茶，或者是买一点插花，买一点这种东西，这个频效起来了。所以我觉得从场景，到内容，到跨界，我觉得回归到最终的我们王强总说的，本质就是说增加我们的体验，增加我们的销售额，然后增加我们的频效。
因为这个购物中心的投资来说，最终还是要回归到投资的地方。一说到软性的服务，其实每个购物中心大家都收一个费用。对于所有的新用户，我想可能就是一个叫做物业管理费，可能每个购物中心应该都会收这个费用，收的费就是为用户的服务。因为为租户提供好服务，提供好服务以后，所有的消费者才能感受到购物中心提供的非常精细化的服务。我觉得这个我们还是回归到投资购物中心，或者是购物中心的收费和回报来说，我想可能对于从我这边先有这样一个体会。今天来的大咖很多，给大家多一点时间一起讨论。谢谢大家！
贾涛：作为整个软性服务来讲，我想之前大家更多的从规划，从产品，从设计，从跨界各个方面，实际上这一块我觉得尤其是在服务上可能会更多一点。如何能够增加顾客的体验，增加他到这里面来的感受，能够让他体验的时候有一种愉悦感，让年轻人眼前一亮，能够记住你。包括很多的购物中心，对于会员的，大家都说我要增加对于消费者的粘性，真正和人家交流和互动，要有一个粘性。所以我想软性服务在购物中心来讲，每个企业都可以把自己的特色，把我们的软性的东西给他有记忆，让他有反思。我想这个才是一个悠久的发展，下面我们有请李总给我们分享。
李穗生：我觉得作为商业的本质来说，归根到底就是人。商业经常说人在财聚，人散财去。特别是一定规模的购物中心就是一个品牌，其实不单是互联网加品牌，商业本身是一个品牌，我们要把自己的定位做好是一个品牌。最最重要的东西是人性，如果大家都想着做技术手段的提升，我们认为只是工具而已，真正的有没有客户来，有没有消费群体来，才会把你的商业地产，最后的目的得到体现。
怎么去做？我们这几年一直在研究，最后从头到尾，我们走了很多的路，包括刚才所说的跨界也好，我们公司在跨界这一行做了很大胆的尝试，包括建立了海洋馆，文化剧院，今年我们还会再建一个自然博物馆，再建一个热带雨林，我们已经从原来的一个购物中心零售买卖的场所改变为旅游，文化加上商业三位一体。我们正是因为这个体验，广州市政府已经把广州市经济改革的方向定为文商旅综合发展的商业发展道路。我们现在正佳集团也被定位为国务院商业供给侧改革的示范研究单位，所以我们现在在做，一直大家都在谈商业的本质。
其实我们就是想把人的需求做起来，人的需求，联合国刚发布的关于何为研究人，我们现在其实要研究的是90后的生活消费需求。在上个月跟一位老总见面，举了一个例子，他启发我们研究90后的消费群体在什么，他们在中国推了一款新的产品，女内衣是没有钢丝边的，也没有海绵垫的。当时赵总就说这一款东西在中国肯定卖不了，所以订货非常少，但是没有想到在上海和北京那到专柜，全部抢光了。他们感觉到非常吃惊，为什么现在是这样的消费群体？他们看了一下，买这个产品的年轻人非常年轻，都是90后，他们总结了一下，特别是刚进入社会的年轻艺人消费心态，他们只是要表现自我，他自己享受，我不用管别人怎么看。所以从这个角度来说，我回到刚才赢商网的吴总提到的，你怎么打造自己的IP，维密公司把自己的产品打造的非常好。
我们现在打造的IP就是要做文化，旅游和交易。把这几块整合起来，我们打造成一个新的商业生态，生态好了，你会产生很多新的东西。比如说我刚才提到的海洋馆和剧院这些，原来你根本想象不到的，可以在购物中心里面体现出来的，结果我们把它引进来了以后，要把整个商业的氛围全面体现出来，也重新改变了大家对于商业地产的老师，我们做好商业要回归本质和初心，就是把人的需求想透和做好就行了。谢谢主持人。
贾涛：购物中心的特色，包括总规划、设计和特色，包括增加新的业态。我有一个观点。什么意思？作为文旅的发展，里面加的内容很多，很多跨界的领域也很多，包括李总也做了很多创新型的东西，在这个方面，这肯定是我们的优势。从硬件上来讲，如何成为一个企业成长的理由，今天有时间的关系，主办方一共有三个问题。主要是围绕着软性服务，如何看待我们的软性服务？在它的应用当中，如何去发扬我们软性服务给顾客带来更多的愉悦感和体验感。第二个，如何做差异化的体现软性服务？我想还有我们六位嘉宾，由于时间的关系，我们还是把这个议题在软性服务上聚焦一下，因为下面还有几场理论，下面有请中粮的吴镝吴总。
吴镝：非常感谢，我觉得软性服务是一个很好的话题。先说一下我个人的一个感受。在2013年的时候，我就考虑了，比如说购物中心应该怎么做服务，当时和大家的想法一样，线上线下的结合，打通时间和空间。但是回归这两年，大家逐渐越来越多。其实我发现我个人的一个感觉，这两年的一个思考就是到底怎么服务，或者说我这个企业能够提供怎么样的服务，这个不是简单地通过线上线下可以打通的东西。我个人认为这两年，尤其是今年，我其实一直在探讨，今天周总也说了，其实我认为如果我们可以提供带有IP的服务是最好的。反过来看，迪士尼为什么不怕万达？因为迪士尼有自己的IP，我觉得在中国真正缺乏的有自己针对IP的服务。我始终认为服务是具有标签性的，包括李总说的，正佳在广场里面做的海洋馆，这个是不是算一个独特的IP，给它自己贴一个标签，我觉得可以算。
我个人认为今天的从业人员有很多的大咖，我们不要为了服务而服务，这是第一。
我觉得第二个，真正的创新来自于什么？不是去创造一些什么样的东西，而是说要创造新的IP。这是我个人的感受，我希望真正的第一个IP是服务于人的，第二个IP是有主性的。
第三个我们的软性服务一定要跟着我们企业自身的特点去走，这样的话才能不让IP或者是我们的服务走掉，为了服务而服务。为了迎合而服务，这种服务我认为没有生命力。其实大家都可以学的，你应该可以做线上线下，我也可以做，他也可以做。最终回过头来，又回归到最初的百货的原点。大家拼价格了，觉得这种服务是没有任何意义的，这是我个人的观点。
我觉得未来的IP还是要服务，还是要点对点的服务。其实你说我真正需要特别多的服务吗？不一定的，但是我更多用于孩子的服务。我如何抓住某一类人群的特点做更有针对性的服务？也是我们主力军。比如说未来我们是这个行业的生力军。未来我们可能在做的，现在做的一些跟行业内，大家不同的一个点，可能今年我们会提供很多的东西，也希望未来我们的服务可以提供不同的感受。谢谢大家。
贾涛：谢谢。软性服务应该是没有边界，在运营的过程当中如何抓住，如何带来感受，实际上还是和我们的企业密切相关的。不是说完完全全没有相关性的，作为IP来说，应该说作为我们购物中心运营来说，实际上缺的更多的载体。如何让人家循环地给顾客来的理由，这个是商业的永久话题。下面有请王宗。
王锐：谢谢，我们谈到商业的回归，其实今年我们在很多的论坛上谈论了很多的话题，线上，O2O，包括刚才谈的IP等等。我还是认为这是一个工具，商业最本质就是产业和服务。在商品同质化比较研究的情况下，我觉得首先解决服务的问题。大家都说消费者和顾客是上帝，我觉得这个定位是错误的。我们在吃香喝辣的时候从来没有想到过上帝，只有在你困惑的时候你才会想到上帝，我们要把消费者当情人，当男朋友，当女朋友。为什么？因为你在追求你的女朋友和男朋友的时候，你会设身处地地为他着想，而且花心思琢磨，而且会提前琢磨这个事情，我觉得我们对于消费者应该是这样一个态度。
前两年我们讲服务学海底捞，昨天正好在杭州和海底捞的张锐吃饭聊天。我们很多的服务是为了挣钱，提高效益和收益。我觉得服务的最终目的是什么，是要让顾客舒服。顾客舒服了，消费的额度自然提升了。你看海底捞，提供各种水果和小吃，提供擦眼镜的布等等，看起来好像增加了成本，很多企业为了要砍掉这么一点成本，砍掉了1%的成本，可能就损失了百分之二三十的消费者。所以我觉得要改变服务，就是要改变观点，把顾客当你的女朋友和男朋友对待，才能提供更好的服务。
我们现在在南京筹备一个新的项目，在南京的南站，大家知道高铁、火车站旁边的商业是很难做的，因为顾客是流动的顾客，很难转变成为消费顾客。我们在设计的时候就在想，怎么样让这些人过来消费，这些人为什么愿意到交通枢纽的周边去消费？最主要是不方便，出差也好，旅行也好，大包小包的行李，所以我们首先第一个要提供一个交通方式，它从交通枢纽到我们商业很便捷的交通方式，避免他提着行李走。第二个是到了地方以后，我们要有足够的，免费的，便捷的存储行李的空间。人家才能购物和消费，甚至是人家行李拿得比较多，他买的东西我们提供免费的送货服务。所以说提前要去花心思琢磨消费者的想法。
我再举个例子，这个例子我经常跟很多的朋友交流时候说，当时我在安徽合肥做一个项目。做项目的时候，我们请了当时台湾非常有名的季老师给了团队做培训。培训完了请季老师吃饭，我就安排人去订酒店，他们说王总订了一个香格里拉酒店，他认为这是一个五星级的酒店，去到现场以后发现只是一个平房，大概只有300平方米的大排挡的私人餐饮，当时我觉得好像面子上挂不住了，请台湾的老师吃这么一个东西，但是最后去了。这个餐厅是1999年的时候去了，十几年过去了，依然印象非常深刻。
我们点到第四个菜的时候这个服务员过来说，这位先生我觉得你们的菜已经差不多，再点可能要浪费了，但是那个时候进到五星级酒店的时候，点菜的服务员通常会说今天我们的龙虾非常好，是从澳洲或者是日本运过来的，他采用的是引导，让你花更多的钱在上面，他让你不舒服。但是这个餐厅你点到第三或者是第四个菜的时候差不多了，再多就浪费了。这个服务的过程当中，五星级酒店做不到换毛巾，那个时候我们两个人差不多换了10条毛巾。后来我们交流关于培训和项目发展的情况，聊了大概10多分钟之后，服务员又走过来说，先生，你看还有什么菜想吃的，我帮你们热一下。这个时候我们感觉到一股暖流划过，后来说把汤热了，最后送果盘。通常五星级的果盘也就是几片西瓜等等，后来他问我们最喜欢吃什么，我说香蕉，然后他说我把香蕉切了，其他的你们带走。就是这样一个细节，完全地站在消费者的角度考虑，不是说站在甲方，我通过你的服务需要让你消费更多的金额，我获取更好的利益。往往这个时候消费者有一种抵触心态，不愿意去消费了。
这种体验，让我离开合肥七年之后，代表另外一个企业看项目的时候，有人接待我，我说我想去香格里拉。我说我的印象里面七八年前就是一个很小的餐厅，现在已经很大了。我说当时就判断它迟早有一天会做到这个样子，所以我们讲软服务，回归到本原，就是我们对待消费者的初心是什么？把他当上帝，只有你有困难，你需要业绩提升的时候，你才需要消费者，这是不行的。而是要平时的一点一滴从我们项目的规划设计，从我们品牌的业态的组合，包括我们日常的点点滴滴上真正为消费者去思考的话，花的心思去思考，可能才能把我们的消费者，从我们的虚拟的商业当中拉回到实体商业当中来，体现一个更好的经济效益。
贾涛：我们要提供最终让人有舒服，有记忆的服务，这对于我们企业的成长就到位了，更多的就是细节。下面我们有请江苏恒泰集团张总。
张亮：我非常赞同王总的观点，现在很多同行讨论我们所谓的创新企业，创新的软性服务，实际上我们的购物中心本质还是理解的原本社交平台，在这个平台之上就是说一个社交机会的需求。我个人的观点，我们确实不能忽略整个的舒适和舒服，我想从这个角度说。因为我们公司成立时间也不是很长，项目也不是很多，我们手上只有一个项目，但是我们这个项目规模非常大。130万平方，有两个大的购物中心。一个大的购物中心是一个30万平方米的购物中心。整个的商户入驻大概是800家，我们在打造整个的商业过程当中，我一直始终觉得就是说我们做一个令人走进来觉得非常舒服购物中心，很多的硬件。比如说我举个例子，比如说我们在整个的外立面上，我们和传统的购物中心，我们开了很多对外和空气交互的窗口，希望能够把更多的新鲜空气引入进来。我们还做了一个国内最大的一个空中的生态花园，也是希望把整个的环境能够做得非常舒适。但是在一些其他的方面上，我们采用的是这种比较软的，皮质的希望他能够停留更多时间。他走进来到我们这个环境里面，他上洗手间，他坐下来，都非常舒适。我们的服务，我们的VIP的服务，我们不要穿得非常平板的制服，很随意、亲和就好了，服务还是要比较完善。
我们在创新的同时，我们本质上还是要商户觉得我们是亲和的，能够舒适和舒服。应该说我们这个项目举行是一个130万平方，今年会全部呈现起来，写字楼，一个酒店，一个30万平方米的购物中心。一个小的购物中心5万平方米，应该说创造了国内最大的生态花园，国内最大的一个地下综合的停车场。今年下半年呈现出来，希望有机会各位朋友到我们这边来参观一下。谢谢。
贾涛：作为第一个要诞生的购物中心的，肯定是下了很多的工夫，但是后续的运营千条万绪。很多的同行，软件服务做不好，包括很多的运营中心那个停车场是不是可取？是不是可以让人感觉到舒服？我知道沈阳一家购物中心，确实品质非常好。我到地下停车场，没有感觉到在地下停车场的那种感受是完全不一样的，层高很高，不让你感觉到压力。我去那么多购物中心，唯一一次给我记忆犹新的。他们提供的服务和人员素质的不一样，给你带来的切身感受是不一样的。当你拿卡刷卡，告诉你多少钱，然后收钱，再把发票给你，那个场合里面，当你拿钱的时候就出现两个可能性，都准备好了。一种结钱，把零钱和发票给你。这些实际上也是我们购物中心真正可以赢得顾客，当然硬件是非常重要的。
那种软性的，这种服务和运营来说是点点滴滴需要给我们顾客感受的东西。所以我说真正软性的东西，作为运营来说，永远是需要探索的。包括吴总刚才讲的IP，我觉得IP这一块确实很重要。是不是通过一场活动可以完全地把你的体验做出来？大家都想通过一种软性的服务，给客户一种感受在里面。购物中心做的主题和故事，来了以后，让顾客除了购物产品，更多的是给一些体验。实际上这一块也是未来我们公司真正能够引领，能够给顾客，能够丰富他的体验也是有很多的事情要做，下面我们有请汉博的李总。
李亚明：实际说刚才几位大咖说得我都很认同，说到现在平台不断迭代，内容如何打动消费者？我觉得这里面上升到很多的因素。以前说到场所管理的时候，一个是场所的管理方提供一些服务。比如说根据品牌的一些活动，提供一些婴儿车，包括充电包等等。品牌这一块，我可以结合一些化妆品店，开展一些护肤，包括一些服装店合作，请一些设计师给他们一些会员，做一些精准的搭配，然后时尚和潮流的知识课堂。有时候我们会觉得服务的目的是为了消费，但是有一种是伪服务，一种是真情流露。过去我们叫笑脸相迎，其实很多日本和台湾的服务是发自内心的，我们这边服务的时候很多是盯着你的口袋。所以我觉得软性服务应该是发自内心和企业的，不是一个伪造的。
实际上那天说到探讨二级超市的时候，商业实际上最高的境界应该是慈善。我们有时候在家里面也探讨了，未来也可能是没有营业员的购物中心，也可能是消费返利的购物中心，都是可以去想象的。这里面有一点，我觉得情感是我们应该借鉴很多发达国家去传承的。这个跟中国的体制和发展规模有关系。我们到欧美去考察的时候，你会发现他的爷爷辈和父母辈，比如说一个家族都买这个品牌的衣服和箱子，我爷爷在第几大街的拐角的餐厅，坐在靠窗户的第几排，哪个座，它是百年的老店，百年家族的消费习惯。我的父母原来就是在这个商场里面跟我爸爸谈的恋爱，实际上这里面传达了很多感情的认知。
当时到摩天楼的购物中心，当时那个老板说了一件事情，当然他是在讲故事。他说我做摩天楼是因为我小时候穷，到了游乐场，我趴在外面看有钱人坐，在我幼小的记忆里面，我坐不起。当我有钱了，我给社会和当年像我这样的穷孩子，打造成一个开放的，甚至是免费的提供的服务。实际上变成了另外一种形式，但是这里面有很多的感情和记忆的东西。当然这个摩天楼做了很多IP的衍生，提供了很多的服务，我觉得这些都是打动我们消费者，提供超值回忆的东西。
我们现在这批老家伙40多岁了，有时候我们说吃这么多年的东西，吃的有点吃不动了。当一个社会从物质向精神过渡的时候，吃可能就不重要了。我们说在哪儿吃，跟谁吃，聊什么可能更加重要。所以刚才吴总说到的消费时间，王强总刚才也说到了，我给你节省时间，实际上更好地是让你消费时间。我觉得以后作为做购物中心，我觉得以后我们应该叫时间广场，或者叫浪费时间广场。大都市和快节奏带来了很多负面的影响，所以我觉得有时候我们应该慢下来，去适应不同的人群，打造自己跟别人不一样的商业特点。谢谢大家。
贾涛：下面有请江苏哥伦布商业集团孙总。
孙旭东：大家好，接到赢商网的命题作文，我真的准备了一下，列了三个词，我们做社区商业的运营管理有10个年头了。今年我们又推出来一个新的主力店。专门体验类的服务，我觉得现在在所谓的第四消费时代，体验已经是产品的组成部分之一了，不仅仅是产品就可以拿出来卖，还要加上体验和服务才可以消费。我们自己产品定义的时候，发现有两个问题是比较难以把握的。第一个问题就是说你在硬件的产品和软性的消费，软性的体验，这个比例关系上怎么把握？怎么使得你这个产品又能和商家达成情感的共振，同时又能满足经营盈利，这就是产品的定位。
我觉得首先核心点还是要围绕着你这个产品所对应的目标顾客，它的生活习惯和生活价值观。回到题目的本质和府捞面很有意思，我自己在上海住的地方有和府捞面和家有好面，两家店都在，我住旁边，基本上每个礼拜去吃面。我今天早上坐在这边回想一下，和府捞面我一次都没有去过，我每次都是吃家有好面。后来我就自己，为什么没有去和府捞面？一个很重要的观点，概念化。我觉得不应该在书房里面吃面，那会把书给弄脏的，从小我妈妈告诉我，吃饭的时候就吃饭，看书的时候不能吃饭，因为会弄脏你的书，可能是这个基本的观点，我觉得我不应该在书房里面去吃面，这就是价值观。所以你的目标价值观在价值观，因为我发现在和府捞面吃面的基本上都是年轻人，边吃面边拍照，刷一下朋友圈。我觉得是要完全吻合目标客群的习惯和价值观，这是一个问题，这个硬性的和软性的你怎么定位。
第二个问题，其实体验这一块也是多变的，和产品一样的。你必须要变化，不变化，企业是非常容易疲劳的。很多非常企业的商家现在都走下坡路了，他的企业没有很好地跟进，客户很容易产生疲劳，这个企业就不行了。所以我们在升级产品的时候，在升级的时候就要让你的企业是可以变化的。我们在升级我们的主力店的时候，主要是运动类的，休闲娱乐类的企业。我们很注重这里面的比赛主题，就是团体的比赛，俱乐部的比赛这么一个情况，是它本身从内部上面就是不断地可以变化，使得你不产生疲劳感。我就讲这么三点了。谢谢。
贾涛：谢谢孙总，孙旭东孙总讲小时候父母不让看书，现在年轻人是因为小时候没有看，所以要体验一下在书房里面吃饭的感觉，所以90后的想法和我们70后的想法是有巨大差异的。下面有请友宝集团李宏钊李总。
李宏钊：非常感谢邀请，讲一下感受，我作为一个1988年出生的人，我和90后非常接近，我感觉我们很自我，这种自我是消费感非常强，而不一定大家规定的你买这个是对的。比如说我们小时候讲的毛料的东西是好的，买这个东西是对的，但是现在对于我来讲我在意款式。我去购物中心，这个东西我只是买我喜欢的。吃刚才也说的，我不一定因为它好吃，有可能它在我的朋友圈非常好看，味道是第二重要的。刚才说的，比如说这个地方适合约会，我就会选择去。现在我去一个玩的地方，我回家了以后，我今天出门，我是否觉得开心，这是一个感觉上的东西，也是一个文化上的东西，我们的形式就是一个碎片化的模式。
刚才张总说海底捞的软性服务，让我想到了我们新加坡海外事业部。新加坡三家海底捞合作的时候，第一家企业提出了我不要租金和分成，我只要一点。你给我消费者休闲的时间，所以海底捞考虑的出发点永远是为我的用户提供什么样的服务。海底捞大家很清楚，最好的位置，大门口你来，电费我都给你出了，你只需要给我用户五折的体验。
我们一直在探讨闲置时间干嘛，这个设备插电又费电，周一到周四我们全民K歌线上可以唱，线下提供一个大的广场给所有人免费唱歌的机会。我提供服务让你免费地娱乐和享乐，解决大家来购物中心需要的一个时间段没有人的问题。这个就是我今天的感受，可能和命题不是特别相关，这是今天听了各位前辈的讲话的一些感受。
贾涛：非常有特点，非常有感触，我们提供的服务一定要舒服和适合。我们做服务首先是从消费者角度提供和研究，作为1988年的，应该也是购物中心的主要消费者。这是一个永久的话题，我们要面对不同的顾客，提供更好的服务，让他有情感，在服务上我们要软硬兼施，谢谢大家。
主持人：谢谢，我们微论坛二有更加精彩的内容。马云提出，未来，纯电商和纯线下商业的商业模式都将不存在，线下和线上零售将深度结合，再结合现代物流、大数据等创新技术，构成"新零售"的概念。近两年已先后看到阿里巴巴、京东等电商巨头，纷纷与苏宁、永辉等线下零售商开展入股、合作等案例，线上线下融合共赢的新零售时代已经到来。第二场高端对话主题是"新零售"风口已至，实体商业如何转型？
有请主持嘉宾：
柏利城商业管理董事总经理 房金亮先生
对话嘉宾：
奥园金奥集团副总裁兼集团商管总经理 雷易群先生
新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷先生
西安赛格集团董事局主席 刘耀文先生
北京汉博赢创商业管理有限公司总经理 张 杰先生
盈石中国深圳公司资深副总裁 徐允中先生
上海言几又品牌管理有限公司董事长 但 捷先生
UR-快尚时装（广州）有限公司 副总裁 温志军先生
风信子跨境直购商城创始人 陈松键先生
房金亮：大家好，我们争取快速有效地分享新零售的概念。其实这个词语马云在一个会议上说了几分钟，什么是新零售。一个框架性的，后来我们发现非常轰动，很多的媒体，我们的行业转交都争先恐后帮他解读和补充什么叫新零售？我们回头看。其实新零售这个东西真的是马云创新的一个概念吗？我们回头再去看，我们发现了像小米和亚马逊已经是开始了，我觉得很多的实体商业已经开始了这种线上线下结合的概念，包括线下的企业。刚才提到了亚马逊已经走到线下了，对于我们新技术的运用，像7天很精确的。如果大家熟悉它的运作的话，大家应该知道，进店客人是什么样的表情？包括这个客人买什么样的东西这些都做了很多年。说实在，我个人的一个观点，我觉得新零售只是马云在这个概念当中冠名，行业当中第一个把这个概念冠名的一个东西而已。是不是这样的？我们今天请来了台上的嘉宾给我们好好地分享和分析到底这个新零售是不是如马云所说的，到底现在是什么样的一个发展趋势？
今天我们这个组合还是比较好的，我们有开发商，我们也有专业的制造管理商，我们也有新零售首当其冲的零售经营品牌。我想接下来因为时间的关系，我想把我们的话筒交给我们真正的对话的嘉宾。今天我们嘉宾可以进行解答，我们嘉宾可以加上自己的观点。首先还是针对新零售这个观念，我想在座的很多人可能都听过了，刚才主持人也大概解释了一下什么叫新零售？在你们的眼睛里面，我想在座的各位，它并没有一定的定义。马云说的线上线下结合就是新零售吗？我觉得可能我们在座的很多嘉宾不一定认同。
我们在座的各个对话的嘉宾也不一定认同，我想关于新零售是什么样的一个东西？什么样的一个概念？到底它创新的地方是什么？我觉得接下来我一个一个邀请了。第一个跟这个概念非常接近的，今天出席对话的风信子的陈总。我想为什么第一个要挑陈总做这个解答，一会儿你就知道了。我们允许你用一分钟大概介绍一下风信子的概念是什么？他应该有他自己理解的一套6，请我们陈总对这个问题先做一个解答。
陈松键：首先我觉得应该先让大家了解一下风信子。我们为什么要谈新零售？其实风信子是诞生于跨境电商这个行业的。我们在开业的时候，我们在跨境电商的体验中心商，我们有几个指标是排第一的。第一个，我们是第一个线上线下同步结合的大型的跨境电商的体验中心，我们的规模是最大的，而且我们的会员数量是最大的。基于这个情况，我们到了2017年，我们还是往新零售的一个方向去转型升级。其实很多人在马云提出了新零售以后，很多人也有对于新零售的理解。我们风信子有自己对于新零售的理解，我们归结起来是五个方面。
第一个是新体验，第二个是新产品，第三个是新服务，第四个是新会员，第五个是新系统等等。内容比较多，我提炼其中的两个维度，第一个关于企业的。大家也都在提体验的问题，线下的体验中心。在体验的维度上，我们是这样考虑的，不仅仅是把它移动化和场景化就OK了，而是把体验做到产品里面去了。我们叫做风信子跨境理念，我们有八个体验区，这八个体验区对应我们消费集中的八个品类。
比如说奶粉区，我们平时去买奶粉的话，一般可能看到展示的样品或者是有一个货架，让你们自己去体验。我们在奶粉的体验上怎么做的？我们有一个奶粉的大规模，这里的话大概有20个最大品牌的奶粉，我们会配有20个奶粉的体验机，你随时拿一个小杯子一按就出来的，就是说消费者进到这个体验区，同时可以品尝20个品牌的奶粉，可以看到不同的黏度、香度和粘稠度，每个品牌都是不一样的。但是可能消费者在其他地方买的时候，是没有这种体验的，但是我们是可以的，而且我们是免费的。包括纸尿裤，也是可以全部给小孩子穿的，试好了，你觉得喜欢就买了。包括啤酒，生鲜的体验区，这些全部都是给对应的每个品类对应地品尝，好的你就买，不好的你就别买，这个是我们在体验上做的文章，这也是我们在新零售探索的一个点，另外分享是关于应用的问题。
刚才大家一直在谈新零售线线上线下结果，线上扫可以下单送到家里面去，这个我们现在已经全面实现了，到现在我们会员数据的应用，这里我们是怎么做的？首先我们看到一个商场，或者是一个门店，你肯定知道你每一天会有多少人进到你的店里面？比如说有一万个人进到店铺，但是这一万个人多少是男人，多少是女人你是不知道的。比如说里面有7000个是男的，3000个是女的。进来以后，他们各自的年龄分布是不清楚的，他们是待了半个小时买了300块钱的东西，还是待了5分钟买了1000块钱的东西，还是待了三个小时一分钱的东西都没有买。这些数据你是不知道的，但是在我们的体验店里面是完全百分百知道的。有了这些数据以后，我们可以做什么。
大家可能在这里就会明白我为什么会知道这些数据，因为我们进店的时候是要扫码进店的，离开的时候买单，或者是离开的时候会刷看信息，所以我们整个数据记录是非常完整的。我们要这么完整的数据记录做什么？当我们有了这个数据记录了以后，消费者来到我们的店的时候，他本身已经是我们的会员了。他进来的以后我们知道他来了，他会收到我们推送的信息，比如说两个月前他在这里买过什么东西，这个信息直接就会推到他的手机上，告诉他在两个月买的东西今天有特价促销了，放在哪个体验区你可以再次品尝，或者是在哪个货架上再次购买，我们做的就是这样的数据应用。
房金亮：好的，相信大家可能对于风信子从他们实践的角度，他们是如何去执行我们这个新零售的概念的。新零售是一个新名词，但是不是一个新概念了。接下来我们从另外一个视角，从资产管理和商业管理的角度，我想请我们张总给我们解释一下新零售是一个什么样的东西？
张杰：新零售不是一个新事物，是一个新提法。对于新，我觉得不是一个时间的概念，不是相对于过去的旧提出了新，更多的是一个持续的创新，是一个动词，是一个过程。中国现在应该说在科技发展，在工业生产，已经拥有了一个大的消费环境，而且新兴的消费需求已经发生了明显的变化。中国有30多年的时间走完了西方社会商业发展的100多年的路，所以现在中国的商业应该是从学习、跟随，转变为持续的创新和发展。所以这一块，对于新零售应该是一个持续创新的概念，这个零售我理解它不仅是商品的流转和传统的零售概念，而是包含了商品、服务和体验，而是最终把消费领域的商业活动全部纳入到一个大的零售概念。
另外，这个新零售的创造，不仅是我们品牌的事情，更多的是我们跟购物中心品牌共同打造一个新的商业模式和商业环境，结合我们新的技术，新的商业思维。不管是这种线上线下的配合，还是场景的打造，还是我们不同业态的跨界融合，最核心的还是人。刚才也提到了，我们经营的核心是围绕着我们的消费者、用户，以及参与所有商业经营的人来提高效率和便利性的，更加地有人性化，这样才能打造一个更有价值的商业模式和商业环境。谢谢。
房金亮：谢谢张总，刚才两个嘉宾从他们自己的角度，从运营管理的方面也用他们的理解诠释了一下新零售的概念。接下来提到新零售我觉得我们一定不能离开一个话题，新零售是不是也表示新零售当中，我们会出现新的业态，新的品牌，是不是会有很多的出现？大家都知道了，开发商，尤其是搞投资的，搞资产管理的，一听到新业态和新平台大家都头痛，大家都知道每年做商业平台的时候都会有一个预算。新业态和新兴品牌可以给张总带来新的客流，与众不同的，和你的竞争对手不一样的东西。但是我们都知道，这种新兴品牌，新的业态，其实它是需要不断地得到支持的，需要你们最直接的从租金的贡献方面。我们的新业态可能也可以带来大的客流，但是如何去平衡？从品牌来说，从零售上来说，好的品牌和概念也需要有一个落地的东西，如何去达到一个双赢？
我觉得接下来可能这个话题也是一样，我们跳跃式的，我们挑选一些代表做解释。我想从开发商的角度先说，有请我们奥园金奥的雷总给我们大概说一下这个话题，到底我们如何去做，如何转型我们的实体商业？
雷易群：谢谢主持人。我对于这个新零售的概念不做评判了，都有很多的前辈讲的关于新零售的概念。我讲一下对于我们实际的招商运营的管理当中，我们怎么做一些刚才主持人讲的平衡。首先我觉得我个人对于这个商业的理解，我觉得确实刚才王总说的以时间为本，其实现在经济的发展速度是非常快的。为什么刚才讲了很多的一些百货业态在持续下滑？因为它在经营模式上，还有各方面的模式上，它的创新能力弱一点，商业的模式近十年或者是很多的时间都没有变化。
购物中心有一个什么好处？凸现了一个品牌的个性，凸现了一个品牌的创新能力。其实我们商业，我们的搭建购物中心。我们做购物中心怎么搭建一个平台？我们做了一个平台，让所有的品牌和商铺怎么提升自己的竞争力？我们为什么提新零售这个概念？我们所有的品牌有没有按照它的需求做，做一个提升。如果做到了，这是一个动态的场景，不存在说我们的新零售，所以这一块在我们招商引资的时候，我们更多地选择了这些品牌。它们是经营能力比较强，创新能力比较强的，这一块我们比较着重。
对于租金的收益，比如说我们现在文旅中心的项目，我们引进了电影院，实际上它还有一个产业，它是一个娱乐产业。现在我们和他们沟通，怎么样把电影院和其他的业态联动？我们现在拿出了一个新的方案。比如说父母亲在看电影的时候，我们专门有一个餐饮区做服务，我们可以形成上下场连接的业态。我认为对于电影院来讲，这是一个创新的业态，这个我们也在尝试。比如说有很多的内容，我们怎么样做解决？我觉得我们要考虑到家庭的观影者会提供一些内容，而且儿童娱乐本身在我们的购物中心里面，确实很多地方就靠儿童把它救活了。我们也是解决类似于多种业态的复合，我觉得这一块如果说我们在投入上或者是租金的优惠上。如果我们有这样的品牌，有这样的创新能力，我们为什么不去发挥这样的作用。如果有一个跨界的经营能力，我们这个品牌在招商引资的时候，可能我们会发展得比较好。它进来的以后，对于其他的业态，我觉得会有一个相应的提升。我就分享这么多了，谢谢主持人。
房金亮：谢谢张总。怎么实现新业态，新兴品牌的引入。我觉得在座的很多开发商应该在你们做新的商场规划或者是老的商场规划重新改造的时候，都可以面临这样的一个思考。我觉得近期我们有一种业态是大家非常想在购物中心体现的，尤其是想在好的购物中心如何体现更好的业态？我们今天非常有幸请但总给我们做一个分享，还是围绕着刚才我问的问题。因为你是从另外一个方面考虑这个问题的，我们知道书店非常有创意的，非常新颖的。因为但总本身做了10多年的书店，它对于这个方面还是很有体会的，也和很多的购物中心有深度的合作。这方面我们到底怎么处理好这种关系和平衡？有请但总。
但捷：其实我们最早是一个传统的书店，只是我们不断地转型，如果在现在这个商业和市场里面，纯粹地做书本，我觉得是很难生存下去的，这也是现在整个书店业的共识。我们也是从一个传统的百分百依赖投资销售的模式，现在模式已经转型成为一个比较复合化和综合化的城市文化空间，这个里面其实我们做的业态比较多。其实现在的新零售我个人的理解，我觉得所谓的新零售其实也是现在消费升级的体现，现在消费者更多的可能注重的不光是商品本身的价值，还有它的属性需求。可能更多是在线下或者是在于消费者场景，还有它的体验，还有它的互动性，所以其实我们作为一个以书店为核心的商业模式来讲，我们也是在这几个方面下一个工夫。
我们更多地去营造一个非常好的或者是有设计感的消费场所，包括我们的名字其实也是设计的时候拆开来的，包括我们提供了很多体验方面的服务。不光是阅读的体验，实际上我们现在还有一个图书馆，环境非常好。另外我们配套了更多的生活化的一些商业业态进去了，实际上我们现在研究定位是做生活方式的品牌空间，不光是一个书店。我觉得现在的消费者更多时候去线下的商场或者是去店面，他愿意买单的是你的服务和体验，并不仅仅只是为了买东西他愿意买单。所以我们现在尽量在挖掘我们在服务和体验上，还有做一些城市功能空间，社交属性的空间，我们还有哪些地方可以让消费者愿意掏钱，所以我们更多在这个方面想办法。
新零售还有一个维度，就是说可能线上的企业。其实现在线上的企业拼命地往线下走，包括阿里和京东，京东我今天早上看到他们要在全国开100万的京东超市。因为大家有共识，将来线上线下会结合，未来我们不太听说你是一个线上的企业或者是一个线下的企业，可能未来是两者结合的。作为线下我们自己来讲，我们也在做一些线上的发展，我们是一个传统的线下零售的，我们往线上走。另外从购物中心来讲，我觉得是一个共生共赢的层面。
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