在资本时代，房地产金融未来发展何去何从？2016年11月20日2016房地产金融论坛给你答案，中国金融、地产、财富管理领域年度盛会，多位业内专家智慧碰撞，精彩一触即发。
房地产金融系列论坛是中山大学管理学院联合房众金融及络维BIM等主办机构共同举办的房地产金融领域齐聚的盛会，以房地产+金融为主题，深入解读我国房地产行业走势、房地产金融、资本运作、货币与投资、金融创新、城市持续发展等核心内容。
嘉宾名单
1.广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生
2.广州市城市规划勘测设计研究院、建筑研究所所长 张伟博士
3.中山大学管理学院教授 方明志教授
4.知名房产专家 韩世同先生
5.房众金融总裁 陈杰峰先生
6.络维BIM创始人 庄志坚先生
7.四大老友会联合创始人 刘颖女士
8.广东省互联网金融研究会秘书长 刘再永先生
9.MBA微圈创始人 李泽江先生
10.正雄会创始人 芮雄关先生
11.浙商银行广州分行总经理 王琦女士
12.房掌柜董事长 张毅先生
13.房掌柜战略中心总经理 乔鑫女士
14.广东省互联网金融研究会副会长 颜典成先生
15.广州市房地产学会研究部副部长 宋亚丽女士
关于“房地产及资本发展未来”的答案，就在这里。
2016年11月20日14:00，广州 中山大学管理学院国际会议厅（M203）
资本时代 剑指未来—2016房地产金融论坛
一起看各路专家解读2016年房地产金融未来发展趋势
房掌柜已来到直播现场，即将为大家带来精彩的直播内容。
嘉宾和童鞋们陆续到场
与会嘉宾大合影
房掌柜董事长张毅先生与MBA微圈总经理李泽江先生合影
与会嘉宾和专家们陆续到场。
男主持人：尊敬的各位领导、各位来宾！
女主持人：亲爱的老师、同学们！
主持人合：大家下午好！
女主持人：欢迎来到，由中山大学管理学院MBA教育中心、广东省项目管理学会、房众金融、络维BIM、共享停车及MBA微圈共同主办的“资本时代 剑指未来” 第二期房地产金融论坛的现场，我是主持人—张芯蕊。
男主持人：我是主持人—陈沛。同时要感谢中山大学管理学院EMBA教育中心、EDP教育中心、广东省互联网金融研究会、正雄会、四大老友会、房掌柜、中山大学MBA联合会、中国MBA华南联盟对本次论坛的大力支持！首先请允许我为大家介绍出席本次论坛的领导和嘉宾，他们分别是：
中山大学管理学院主任 姚海林先生
广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生
广州市城市规划勘测设计研究院、建筑研究所所长 张伟先生
中山大学管理学院教授 方明志先生
知名房产专家 韩世同先生
广东财经大学不动产研究中心副主任 廖海燕女士
男主持人：房众金融总裁 陈杰峰先生
广州络维BIM公司总经理 庄志坚先生
四大老友会联合创始人 刘颖女士
广东省互联网金融研究会秘书长 刘再永先生
MBA微圈 总经理 李泽江先生
女主持人：接下来，有请中山大学管理学院主任——姚海林先生上台致辞！
男主持人：掌声有请！
各位亲爱的来宾、同学、老师们。非常感谢大家来到我们房地产金融论坛，此次是第二次，每次都能够请到非常高端的嘉宾给大家进行分享。MBA这个群体无论对房地产、金融这两个行业都是非常关注的，很多就业未来也会在这个方向，这永远是非常热门的话题。每年大概招收350个左右的MBA，刚刚下面嘉宾也有问到我们这方面的问题，简单跟大家介绍一下。全日制招收一个班，绝大部分都是在职同学，行业背景不少来自金融、房地产行业，毕业之后我们进行过统计，转行到这两个行业的人会更多，过去几年在毕业就业通知里面，金融过去三年是连续排在第一位。可见大家对这个行业是非常关注的，也投入很多热情。
这两个行业的结合能够产生什么火花？在现在房地产非常褒贬不一的热门话题下，房地产跟金融的结合会有怎么样的展望？今天非常荣幸邀请到这些专家、嘉宾以及国外的教授跟大家进行分享。今天也看到坐无虚席，我们期待今天是一场精神粮食的盛宴，不占用大家太多时间，把时间交给主持人。
谢谢大家！
感谢姚主任的精彩致辞！房地产行业和金融行业的联系可谓千丝万缕，中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在演进之中，产业外资本进入房地产业的趋势出现逆转；房地产金融日趋活跃。下面，有请广东省房地产行业协会——蔡穗声会长 为我们带来主题演讲《中国房地产的金融资本时代》 ，掌声有请！
各位嘉宾各位老师、同学们大家下午好，非常高兴来到这里跟大家进行交流，今天我讲的题目是《中国房地产进入金融资本时代》。当然这个问题考虑了好几年时间，最早思考就是2008年。2008年是世界金融危机，危机之后整个世界经济、中国经济、房地产业都遇到很大困难。这个时候业界、中国房地产业界开始流行一种观点：中国房地产的黄金时代过去了，我们进入白银时代。也有另外一种观点：现在就是下半场，上半场结束。对于这两个观点有一种思考，我不太认同。在多次论坛我也表述过自己的看法。但不同意黄金时代过去，白银时代开始，不同意是下半场我应该用什么东西概括，我们现在进入一个新时代，不同于2008年以前的时代。我思考一段时间，当时还没有明确的一些想法，但从今年开始逐步比较明确，也就是今天所说这个题目：金融资本时代。
辛基格是美国国务卿，是国际上非常著名资深政治家，他说过这句话：你控制石油就控制所有国家，你控制粮食就控制人类，你控制货币就控制了世界。这非常精辟，也说话美国国家战略机制在这里，他通过军事力量基本上整个世界，他占了很大主动权。
有几个题目：经济环境与市场需求变化，2008年美国次贷危机，引发金融海啸，世界经济结构大调整。中国也调整了自己的财政政策、金融货币政策的应对。从此中国对于金融改革步伐是加快，对于汇率市场化的进程，对于人民币国际化进程都在加快，以此增加在国际世界上的话语权，这些都是2008年开始的。
我们讲的M2跟GDP的比例，看出这条中线，2008年以后逐步增大，在去年末M2的占GDP两倍，2.06倍的比例。这个比例在国际上大家知道还是比较高的，这也是大家都讨论很多问题了，不展开说。在美国是不到1%，日本2.4%比较高，这是全球平均水平线。当然全世界都是实行宽松货币，货币发行量都搞得很大。这个之下，对资产价格就有很大的影响。我们说房价，一说房地产大家都关心房价，房价需要在大背景下看房价，需要分析区域房价，不仅仅分析供求关系，人口增长、收入水平、供需平衡、资金流向。刚刚姚主任跟他聊了一会儿，刚刚也谈到房价很恐怖，深圳前海到了18万元/平方米，远远高于香港。当然这是如何看待的问题，我们都知道这几年以来，深圳、上海、北京的房价2012年是100，2016年深圳就是两倍了；接着就是北京、上海，广州相对比较平衡，这是四个一线城市。背后是什么：我们看货币量，从深圳到北京、上海、广州，2009-2014年累计金融金沟本外币存款深圳涨了一倍，北京涨了75%，上海65%，广州59%最少。
我们再看这个图，2016年上半年全国各地按省分地区，社会融资规模增量统计，以亿为单位。我们排了一下队伍，从高到低排下来，绿色线是整个全社会融资规模，黄色线其中人民币贷款也就是银行贷款了。我们可以看到排在第一位就是江苏，然后就是广东，下一个就是北京，山东、上海。这几位基本上代表了当前房价涨得高的地区。大家都知道江苏有一个南京，房价涨得也是很厉害，仅次于深圳，广东就不用说了，广东有深圳、东莞、惠州、中山、珠海等等。山东好像比较少一点，没有听说哪个城市涨得很厉害，下一个就是上海。房价涨得比较高的地区，都在这前几位，在上半年社会融资的规模排在全国前几位的就是这些。
这里产生一个问题，大家也有很多争议的，现在房价那么高，资金流向房地产，特别流向这些热点地区。杠杆会不会太高呢？风险大不大呢？泡沫大不大呢？风险到底在哪里？有一些数据分析。这是新房交易杠杆率，2007到今年上半年，数据是把开发商的资金来源，其中一部分是买房子的银行贷款，拿做分子，把房地产销售额作为分母，房子卖掉以后，里面多少钱，开发商回收钱当中有多少是银行抵押贷款，这个比例达到27%，今年上半年27%。这个数字住房交易杠杆率是把居民买房的时候，向银行借钱作为分子，把整个住房交易总额、新房+二手房作为分母算出来是36%。
看看美国、日本的情况：美国有几个高潮、也有几个低潮，在最近十几年来，一个高潮就是互联网泡沫，也就是克林顿的时代，90年代初期的时候，这个泡沫之后到次贷危机2007年之间，这个时候美国的购房按揭贷款的比例，达到80-90%的比例，2000年达到100%，为什么如此高？因为是零首付，美国鼓励更多人买房子，允许没有信用的人不需要首付，全额借款，借不够还有次贷，也就是第二级的贷款再借给你，把首付贷款给你了，这是可以零首付的。零首付下100%的都是银行的钱，不是自己的钱。次贷危机所以房贷是一个导火索，房地产是导火索引爆2007年的金融危机原因就在这里，大家归咎于房地产是祸首，其实金融才是祸首。为什么这样说呢？金融可以不断、无限量扩大业务量、增大盈利空间，达到了不记信用、不考虑风险的地步。
当然借助什么工具？借房地产这个工具，不会搞黄金贷款，就搞房地产，所以房地产就是一个工具。后来就回落，现在回到60%的水平，就是交易杠杆率。中国从企业来看就是27%，从家庭、居民的贷款杠杆率就是36%，这是总体水平。美国现在65%，日本87年达到100%，也就是说可以零首付不需要花一分钱可以拿到房子，全部钱都是借。泡沫破灭回到45%左右，这就是两个发达国家的情况。
这是居民家庭住房按揭贷款还款负担率，一个家庭借钱了，比如我借40万，这个家庭一年可支配收入有多少？比如从总量来看我说100万，你还款率就40%左右，每个月每个家庭需要拿40%的钱出来还款，这40%的就是负担率。我国2012年升到2016年预计数39%接近40%，居民抵押贷款换贷负担接近40%；美国、日本，美国27%，最高的时候达到32%，这个数字跟中国相比，我们需要分析一下。美国数字比中国低很多，但美国在家庭负债中，还有很多消费贷款，不仅仅是房地产贷款了。比如说买车、生活用品，在中国居民家庭收费贷款就是住房贷款，很少家庭买车，买生活用品贷款的，这个可以忽略不计，这两个比较起来我们需要分析是有差异；日本原来就是34%，后来涨到45%，最高的时候，现在达到20%左右的水平。
小结：我国如果从企业来看其交易杠杆率27%，从家庭居民来看36%，这个跟美国60%多，跟日本相比我们都偏低，不高。不高在哪里？因为我们控制首付比例，首付基本上就是30%，只有在个别时候，中国政府为了鼓励消费，刺激消费才允许首套置房降到25%，最低就是20%，不能再低。前一段时间8、9月，国庆节前后，中央政府为了控制房价过高增长，担心泡沫，因此对一些地方，有一些机构、一些中介机构，给首付进行贷款。首付3成再贷款给你，通过贷款使你的首付，你就不用付3成，甚至不用付，这是违规，中央禁止，因为这里面有很大风险。中国确保必须首付比例3成，不低于2成，这是很大的红线，这是一个底线。日本和美国，尤其是美国次贷危机就在于没有这个底线，他进来就是100%杠杆率，允许零首付，这是一个非常大的差别，这保证我们交易杠杆率不高。
在交易杠杆率不高情况下，我们还有一个余地，也就是住宅存量，我们现在还有很多住宅保存在社会里的住宅，没有进入交易市场的，这些住宅按照计算总值，差不多200万亿元。如果拿我国现在个人房贷余额18万亿来算，杠杆率不到10%，这是巴曙松算出来的。这说明我们有很大空间，如果我们把社会存量房做资产证券化，我们又可以盘活很多资金出来，这个资金可以拿到社会上做融资，这是我们一个很大的空间。
但另一个指标，我们的居民家庭还款负担比较重，达到40%，美国、日本达到20%，最高达到30%左右。除了美国住房的还款负担比例不高外，其实还有一个部分数没有算出来，就是其他消费品贷款，这里有一个数没有算的。这个之外还有一个中国跟美国不同的是，中国家庭买房实际上就是家族在买房子，不是家庭在买房。年龄小两口买房子往往首付都是男女方父母都帮忙出了部分钱的，在还款的时候如果经济上遇到困难了，往往是小两口的父母一方了甚至包括亲戚方，都可以给一些帮助，其实可以给一些借款不成问题。因为中国家庭把买房看成是家族问题，而不是家庭事情。但在西方不可能这样做的。当然中国也有一些指标，也不是中国，在世界银行都有这个指标，一般借款每个月还款额不超过月收入50%，一般都有这个红线在这里。
刚刚分析了现在的整个住房交易的杠杆率不高，尤其考虑到存款房杠杆率偏低之外，这里还有空间，有加大杠杆空间。但家庭还款负担比较重，这个空间不太大。而且今后是加杠杆还是减杠杆？还需要看很多不确定因素的变化。比如说收入、利率、房价都在影响杠杆率。
这些不说，金融体制改革就是重点领域之一，包括房地产、信托基金发展得很快。这是房地产信托基金2008年以后，发展的势头，2008年在中国、全世界无论是金融界还是经济界还是房地产界都是划时代、里程碑意义的一年。
刚刚说了金融、宏观经济的变化，我们回到房地产本身来看，2008年以后发生变化，当然这不是2008年这一年突然转变。刚刚所说的金融、宏观经济很多2008年这一年突然变天了，但房地产市场变化2008年以来若干年逐步加大这个变化，这个变化就会越来越显著。比如说人口显著，比如住房供需关系，我们一直都有这个判断，这几年以来中国城镇居民住房的短缺总体来说基本结束了。但是我们存在结构性不平衡，比如区域来看，一线大城市，个别热点城市是供不应求的。产品上来看也是存在供不应求的情况，比如刚需产品，年轻人结婚需要的产品，这也是比较紧张的。另外也有新需求产生，比如说外务人员需要新房子，新家庭也需要新住房，新领域比如说养老领域需要有适老化设计的住房，这些都有结构性不平衡。还有一个居民储蓄大部分增加，通胀压力，还有投资渠道下窄，这几年越来越明显，越来越多社会资金流向房地产，跟这些都有直接关系。尤其去年股灾以来，大家还是觉得房地产靠谱，都有这个想法就很危险了。
所以房地产这个东西，不是房地产业界能够解决的问题，可以说10、20、30年看过多少次我们的宏观调控，多少此房地产的冷与热，到有需求的时候房地产业成为救世主，成为了一个英雄，这个时候我们就觉得很过分。房地产过热的时候又成为罪魁祸首，所有罪都要房地产商来承受，这两者就是错误。房地产业，房地产老板既不是英雄，也不是狗熊，就是一个普通的企业家，跟金融学、跟搞金融、服装、买皮鞋、买西瓜的一样，当然他必须要赚钱，但他不是英雄也不是罪犯。
因此房地产出现的问题，特别是房价必须从更宏观的角度来进行分析，房地产业本身解决不了这些问题的。大家都过来要买房子你怎么办？你生产也生产不出来，他就是那么贵也没有办法，你不卖贵人家还骂你。前几年，大概3、4年前，广州一个大国企的老总跟我说：国企，他卖的房子很苦恼，旁边楼盘都涨上去，他涨不涨很犹豫，涨怕别人是国企，他赚多少钱跟个人没有关系，他就是国企。涨人家骂你，国企老板跟这涨价，如果不涨国资委骂你，你是不是国家资产流失了，你多赚的钱给谁？无论国企还是民企都需要跟着市场走，而不是你想涨就涨，想跌就跌，这不是个人意愿，而是市场支配作用。
因此我们对于房价的分析，房地产热与冷的分析，不能单纯从房地产本身的几个要素、供求关系来分析，这是远远不够也没有办法揭示出本身客观规律。必须从房价背后，房地产市场的背后，从这个宏观经济、金融形势及国家人口市场的变化、房地产市场制度、政治制度都有关系的。
2008年以来企业利率下降，资本运营压力增大。看看这张图，这是人口的变化；红线劳动人口占比，在中国涨到2008年左右，开始下降了，劳动人口的比例在下降，但绝对数还没有下降，绝对数2012年、2011年左右下降的，已经出现拐点。但从比例数开始下降，我们讲人口红利2007、2008年开始2011、2012年一路都在消减；另外一个数据：抚养比，一个劳动力抚养多少个非劳动力，小孩和老人都需要劳动力抚养的，这个我们认为是下降的，2007、2008年出现一个拐点，开始往上升，2008年以来每个劳动人口需要抚养的非劳动人口越来越多。这个图说明：人口红利消失得很快。跟日本相比就不说了，太细。
企业利润，2009-2015年中国A股上市，房企净利润率的变化，2009年从15.89降到2012年14.48往后一直在下降，房地产的净利润率下降得很快。产业需要转型，但这个转型我们需要资本市场、金融创新手段的配合，产业的升级也是从制造业转到服务业，其实不是制造业，只是准制造业，因为房地产业在国民经济分类中，从来不是第二产业而是第三产业，而是服务业，提升经营理念，转变经营模式。
为什么我们要讲今天中国房地产业进入了金融资本时代呢？我们做一个铺垫，2008年以来国际上跟中国的大环境变化，整体发生变化了。小环境是房地产业本身，房地产市场也在发生变化，但变化不是2008年这一下子过来，而是2008年以来逐步发生变化的。这是第二个题目，这几个时代如何走过来？中国房地产业的发展1978年广州、深圳同时两个小区，这两个小区的产生，中国房地产业更早可以说到清朝以来民国就有了，但解放后，我们把这个产业断掉了，停了，没有这个产业。从市场规模上来说，建国以来到改革开放不存在中国房地产业，我说就是市场规模、产业规模，不讲个别现象。改革开放以后，广州首先是东部新村，这是东华公司的东部新村，深圳也有一个。这两个小区都有30多年历史，但全国房地产也有20多年历史，从90年代开始。
1980年-2000年开始是以产品为主导时代，这个时候中国住房严重的供不应求，短缺非常严重。1984年写一份论文，根据一个调查，跟另外一个人合作的，写：结婚无房是当前住房困难的主要问题。当时有一句话是“找房子比找老婆还困难”，这个说起来很可笑，但当时就是这样的情况，这是80年代中期到后期的情况。那个时候开发商只要建出房子来就可以，任何房子都能够卖出去，都有销路，不存在卖不出去的问题。当时后来出现宏观经济问题就停了，1989年的时候，中国GDP负增长，这是产品时代。
产品时代经营着眼点在产品，我把产品造出来，然后卖掉，然后再造产品，如何把产品做好，把产品做到极致，产品满足人民群众生活需求。做得最好的东西就是2000年前后，在广州华南板块，那个时候有一句话，全国楼市看广东，广东楼市看华南板块，全中国房地产商都来华南板块看星河湾、华南新城、奥园等、碧桂园等几个楼盘。学人家怎么做产品。广州产品学香港的，大体上就把改革开放以来，到现在中国房地产的产品，我分三代：第一代产品就是这个时候，大概到90年代中期，这个产品主要就是如何把住房做好，外面的环境比较简单，有一个简单配套、有一个小区就可以了。大家可以看看这个典范五羊新城、东部新村。五羊新城是全国都过来学习的样板，产品非常不错，但配套、环境就不好说，跟大马路一样；第二代华南板块为代表就是注意居住环境，配套比较好；第三代就是特征有两个：一个就是地域文化，你需要尊重地域文化，在当地需要尊重岭南文化，要有岭南文化特色，不要搞欧陆风格，罗马柱，这些搞过来没有生命力；第二特征就是生态系统、环保，代表就是越秀岭南花园，是第三代住宅产品，地域文化特性和环保特性都表现得非常充分，尽管比较初期，但这是有意识做，不是迎合消费者需求。
品牌为主导的时代，2000年之后到2008年，当然这个说法不一定准确，为什么这样说？市场有变化了，2000年以来买房的消费者，所需求的不仅仅是一个产品，而是服务，物业管理怎么样，配套怎么样，他需要一个生活方式，是不是能够提供一个不一样的生活方式，不希望住在旧城区，不希望住在一个没有物业管理的街道，这样就有了多方面的需求，这个需求不是产品，这个时候开发商考虑问题就是从产品扩展到小区，扩展到服务，需要有品牌。把品牌做出来才能卖好房子。如何做品牌，开发商也不懂，他就想做很多牌，这不是品牌吗？当时媒体也迎合手段，去开发商那边挑牌子，搞一个最佳设计、最佳园林、最佳销售、最佳服务，给这些牌子你挑，三万块钱一个。很多开发商大堂摆满最佳最佳什么什么，这些都是媒体赠送的，认为这些就是品牌，这是非常可笑。这说明2000年以后，开发商开始追求品牌了，品牌意味着市场拥有、效益，有品牌房子可以卖得更贵，消费者也认品牌，我们就产生了一批品牌企业，比如说万科、碧桂园、中海这些都是全国品牌，当然还有很多不一一点名。
2008年开始第三个时代，因为金融风暴、金融危机改变全世界的经济格局，也把金融、资本从来历史上没有一个历史高度提上来了。这样就开始进入这个时代，当时这个时代不是说金融资本就不要品牌不要产品，而是这些都是加上去，但以金融资本为主导。这个时候从消费者考虑来说，买房不仅仅是解决居住问题了，还要考虑资产配置问题。我的资产配置在哪里？我这个资产今天买房子，今天使用很好，但明天、后天能否保值升值？如果同样买一套房子，今天很好，但明天人家涨了50%，我这个没有涨，我觉得吃亏了。这个心理开始占据消费者的心理，你不要说投资者，每个人买房子都需要想这个问题了，都自觉不自觉想这个问题了，我买这套房子，明天是涨还是跌，我希望买一个今天住得又舒服，明天又涨得很快的房子，消费者有了这个意识。
这个时候企业家经营思考就不是产品金融到产品，而是反过来，金融产品金融，投入一个亿，做那么多产品，能够赚多少钱回来，不希望回来一个亿，而是回来更多，起点是金融，终点还是金融。围绕金融展开房地产的各个环节。房地产成为金融的有机部分，这里资本展现了其魔力，实现企业兼并、资源整合、跨界扩张，比如说恒大足球，今天晚上的一场精彩比赛，今天晚上7：30分。下面详细展开一下，资本的魔力我讲了产品的威力，品牌是魅力，资本就是魔力，这个魔力如何实现资源整合、兼并扩张呢？
先说说美国房地产的情况，让大家有一个印象，美国传统房地产开发在销售，发展过来就分类，新建住宅开发商，还有土地细分，因为土地私有的，开发商买地之后就一块一块，做好配套之后然后卖给你建别墅，这是美国特有的。进化后变成持有物业，新建住宅就不一定卖，不仅仅住宅还有商业，就不卖而是持有，作为出租人，变成服务业。商业地产的概念不是百货的商业，而是比这个概念大，包括公寓、零售、办公楼、工业等等。纽约纽交所有一个公司WPC公司，这个公司募集基金，不是用自己的基金，他有16支基金，总金额超过52亿美元，收购了别的，不是搞房地产的企业，你的物业他收购了，无论公寓还是写字楼工厂都收购了。收购了现在有99万平方米的房地产资产，把这个不动产收购回来以后，然后回租给这些企业，对这些物业进行长期运营控制。在出租中赚取利润，前面讲了募集基金，然后需要给投资人分红，这是美国房地产非常典型的营运模式。
因此，有了这个模式的产生，收入结构的大区别就出来了，在美国2007年房地产业开发占其收入结构当中，开发占41%，其他出租、经济、活动达到58%，大部分是其他活动赚钱，而不是开发赚钱。在中国2008年70%、80%都是开发，其他才占12、13%左右，这是一个，根源在前面所说，整个经营模式是不同的，他先找钱，然后收购、最后运营、管理出租，赚钱之后，除了自己老板赚还要分给投资者。现在我们过分依赖银行融资模式，是支撑不了现在的新业务，必须要有直接融资。
房地产市场、金融市场关系就是三种关系：中国关系就是两个，合资、独立，中国市场、房地产市场；日本有交融，美国是融合在一起。金融市场包括房地产市场，三者不同概念，代表房地产市场成熟过程。
说几个例子：新加坡凯德，凯德三大板块，住宅、商业、金融。凯德在亚洲、中国有很多写字楼、来福士广场及住宅和雅诗阁，大家知道这是高档公寓出租管理服务。资金平台，有5支房地产投资信托、15支私募资产，管理资产总额超过三千亿，通过私募基金来收购，项目成熟，实现资产增值再注入信托，实现整个完整链条的建立，这是美国模式的亚洲版，这是银行家思维，其前身就是银行慢慢发展过来的。像银行家一样，每年调整整合资产，收购好项目，卖不好的项目，收购好的项目，通过翻新、运营使其市值不断提高，因此中国首席执行官罗先生讲，我们不会讲房地产视为建筑、销售行业，而是以一种资本运作的思路进行运营，以资本的标准衡量价值和回报，4月份访问凯德公司总部的照片。
越秀的例子就简单过，不讲，讲讲恒大。恒大做了业务重组，恒大冰泉变成，三大业务：地产、金融、健康产业。恒大去年一直到今年开拓全牌照金融业务，成立恒大金融集团，有保险、银行、资产管理等等业务。恒大人寿是收购中新大东方人寿，改名而来的，收购银行盛基银行17%的股权；8月份联手香港联手成立中外合资公司，还收购集富通，还入住广州民间金融街，也进入金融互联网，3月份上线恒大金服拥有相关金融牌照，利用互联网平台，为用户提供支付等相关支付服务。资本运作，年初到现在恒大两个平台，把A股40家上市公司都收入囊中，成为10家以上第一大股东，一系列资本运作，从万科+凯城等一系列，当然有人猜测其目的，就是推动地产业务推动在A股重组上市。
从报表来看，负债率很高，92%，如果能够控股万科，也有可能通过万科做一些减杠杆。基本运作的收益在哪里？从万科来看，到刚刚发生的公告，持万科比例9.45%，收购价格就是222.6个亿元，恒大收购中已经赚16个亿。加凯城又持了一部分的股权，廊坊发展赚了14个亿。这些动作加起来的盈利不少于127亿，去年全年恒大地产销售卖了2000多亿元的货，赚的利润才是173个亿。收购这几个上市公司，赚了钱差不多接近去年卖的2000亿房地产所赚的钱。
以前有一个老板跟我说，一个搞金融，广州金融证券一个老总跟我说：地产界老板真的很辛苦，搬砖头搬那么多才赚这一点钱，我就计算机敲敲敲就赚了钱，而且还没有人知道，你赚钱了人家还骂你黑心。中国房地产从80年代到现在经历了三个阶段，从产品时代到品牌时代到现在金融资本主导的时代。金融资本时代有什么特征、风险？不说了。
几个特征加大杠杆就是政府、金融界、企业、购房者谋求利益最大化的保证，这不仅仅是企业，首先就是政府也需要加大杠杆，政府债务最重，风险最大。杠杆率是衡量风险的主要指标，现在指标不像以前，慢慢出去，房子积压多少，现在不是，而是看杠杆率；物业金融属性彰显，购置物业更在乎融资功能、增值空间。我们说房地产产品无论住宅还是写字楼，还是商业或者工业厂房，这两个基本属性不要忘，我们经常都忘记了。赚钱只讲金融投资属性，讲房地产不好就讲民生属性、使用功能，消除投资属性，这些都是错误。天然就有两种属性，缺一不可，一个就是使用属性，实用功能；一个就是投资功能，两个都是天然存在，只不过哪个更重，哪个稍轻而已，在不同背景下。降低财务成本，成为企业提升利润率的重要途径，寻找低成本基金；资本运作是企业快速扩张重要方式，企业并购项目并购、举牌上市公司、资产证券化日益常；完善股权结构，是公司治理基础和前提，这是有教训、有所针对，大家都知道；物业增值是产业优质的核心，需要通过经营、管理、商业、包装，成为经营者盈利手段。
资本本身就是贪婪的，金融资本时代风险：利率汇率波动带来很大风险，顶住利率、汇率；金融机构大面积坏帐风险；企业资金断裂风险，尤其是负债率高的企业；购房者债务违约的风险，有这个风险所以政府调控市场的主要动力在哪里？主要动力在于防范金融风险，供求关系是否平衡？不需要政府操心，市场就会调节。
批判黄金白银时代。刚刚一开始我就讲，这个问题房地产走进金融资本时代的思考起点，对于我来说，当然每个人不一样。从对黄金时代批判开发，为什么2008年成为业界普遍接受观点？反映企业在传统经营模式下的困境，传统是指拿地销售卖房子这是传统模式。但这种黄金时代内，没有从宏观经济大局，没有从世界房地产发展的脉络，刚刚所说的美国脉络，美国房地产市场代表了世界上成熟的经济体所发展的路径，他走了100多年历史。没有从这个视觉出发，没有抓住房地产发展动力在哪里，谁推动房地产发展的？我刚刚所说三个阶段特征，产品时代，产品好产品就推房地产发展，没有好产品就发展不了。品牌；第三金融资本。因此黄金时代这个说法，是没有抓住时代特征是什么，黄金不会推动房地产发展，白银也推动不了，金融资本是房地产要素中的重要要素之一，现在是越来越重要了。
第二，为什么会对时代属性那么关注呢？因为对这个问题如何研判很重要，不仅是关注政策制定者，中央、国务院领导、省领导这些领导制定政策需要考虑这些问题，不仅仅是这样，对于企业而言也是非常重要。恒大发展那么快，恒大2000年之前很多人都不知道他是谁，当然他是存在的，恒大今年就是20年历史，最快发展就是2008年以来。2000年之前排不到中国前十，前二十，但发展第一大，超越万科了，这里面就是他，对于金融、资本的重视运作。当然是否成功，现在不好下结论，我说一句：有待时间检验，可能很大风险，92%的负债率；也可能巨大成功。但我们知道万科一年多来，陷入股权之争，难以自拔，而且一年下来看下去，他自拔的机会越来越少，万科我们都知道其产品、品牌都是公认最好、最佳的。很多原因分析，我就不重复了。
但是有一个分析我这里做出了，我还没有看到别人有这样分析，我分析什么：对于时代有一个误判，没有意识到2008年以来已经进入金融资本为主导的新房地产时代，大家没有意识到这一点。其经历集中在业务扩张，品牌维护这方面了，如何开拓新业务，如何做轻资产，如何做一些商业、社区服务，他想了很多，也做得很好。但是最关键，最重要，关系生死存亡的，他忽视了，也是疏于对资本市场动向了解、把握，没有及时弥补股权结构的缺陷，这是很致命。
当然这不是关系发展快慢问题，而是关系出局还是留在这里的问题，所以宝能、恒大以资本的魔力分解了万科，但我对万科很尊重，万科的产品、品牌到今天为止还是相当好的，在中国基本可以说是第一品牌，在房地产业界内，但他犯下的错误也是很严重，在于刚刚所说的，对于时代的误判，时代属性。中国领导人如何判断今天什么形势，是不是要打仗？不对现在是和平和发展为主导的时代，我们要以此为核心。如果要打仗就不一样，我们打仗就是重心，如果你误判了影响国家发展这是一个大事情。房地产也同理，所以我们的误判会带来企业最后最重要的，导致万科现在如此被动的局面非常痛心。这是羊城晚报当初报道的，还是早了，讲到黄金资本时代这还是比较透了，今天比较透。
最后过去买房、建房，快速销售、快速周转时代过去，我们告别高增长阶段走向成熟中国房地产市场，有更多机遇。所谓黄金时代过去这个说法不能同意，还在于过去的时代客观讲，是中国房地产业野蛮事生长时代，市场规则、运作非常不规范，你大胆就能够赚大钱，也有很多事情不标准，像不规范、开发商、消费者不理性，这些都有，就像一个人成长一样，在12、13、14岁的时候长得很快，这个时候就是青春期，很冲动，很理性，很幼稚，也不好看。如果每个人经历了这个过程，你就成熟很多，漂亮一些，人没有冲动，长得慢了一些，你更加成熟了。
导致人是青春期号还是中年好呢？我们还是怀念野蛮生长青春期，表明自己的心态没有摆正，没有以历史发展眼光来看待。用历史发展眼光来看待，中国房地产尽管过去了30年，只不过这是很短暂的一刹那，还有处在房地产发展长河中一个初级阶段，起步阶段，往后看更精彩，更成熟，但有一个前提，不是任何人都能够成长，也有夭折的，有一个前提：良好金融环境，靠什么向银行借款，借款还分三六九等，区别对待，这些都不是良好金融环境；企业还要熟悉这套规则，要玩这些东西，还要专业分工，以后会分成投资商、开发商，开发就管干，不管投资、赚钱，投资商负责赚钱，投资商有很多，包括有很多基金有很多钱，可以投资房地产，保持其稳定增长，这些都是需要专业化分工，分工带来生产力进步，带来发展。
谢谢大家！
感谢蔡穗声会长带来的精彩解读，让我们对中国房地产的金融资本时代有了更深刻的认识，下面有请 广州市城市规划勘测设计研究院 建筑研究所所长 张伟博士给我们带来的分享 《城市CBD空间“站城一体化”导向开发——城市可持续发展理想策略》，掌声有请！
非常荣幸今天过来中大，跟大家进行一个交流。刚刚蔡会长探讨一下关于房地产非常宏观的大趋势，我是一直走在实践一线方面，非常荣幸我们都能够生活在国内一线城市，国内一线城市给我们带来很多激情，也带来很多新鲜，这些年来大家能够生活在一线城市，我们可以伴随着城市，城市CBD区域的、国家城镇化路线成长。看到一个城市，包括我们所处环境的不断理想性的增长。在这种增长同时，我们生活在城市的人能够感受到，所带来一些反思、压力。
今天跟大家探讨关于城市可持续发展理想策略中，CBD空间，“站城一体化”导向开发的相关设想。城镇化建设的热潮同时给我们带来很大契机，大家都知道全球化潮流推动世界CBD区域空间网络复杂化进程。两个方面：一全球化进程引发的社会分化，导致一致性增大同时，全球化也可以同时实现我们城市空间同质化。现在可以看到不管中国还是其他世界城市，都能够找到相同的一些感觉。城市CBD空间发展的推动力三方面：
一、人口增长，在1900年的时候，世界人口17个亿，2013年世界人口达到70个亿，未来预测2025年全球人口达到80个亿。
二、城市化进程。可以看到我国处在第三个梯队发展中国家，在发达国家地方城市化进程到达很高的百分比，我们现在处在第三个梯队，仍然有很大城市化的发展空间。城市化进程带来高密度开发及整个城市中建设数量及规模的增加。包括高度、高容积率发展。楼越来越高，不断挑战超高层的线，100、200、300、500、600米的高层楼。我们所处的CBD区域空间，我们的建筑跟我们所处的空间复核功能也是越来越多，功能不断增加，不断提升。
三、人口迁移。2012年城镇人口51%，欧洲达到74%，2012年全球城市化人口达到53%，预计2030年的时候全球城镇化人口达到60%，2050年的时候当我们老了，我们还能够看到全球化人口达到75%的高位。现在地球被2%的城市覆盖了，有53%的人都是生活在城市里，全世界国民生产总值75%是城市人口所贡献。
这是对于我国的预测，2025年的时候我国城市人口增加5亿，2030年将有10亿人口生活在城市里面，将有221座城市超过一百万人，也会建成170个大型节约系统，有500万栋新建筑产生，会有5万栋超高层，2025年国内生产总值将是现在的5倍。
据统计从2000年到未来的2030年在发展中国家新增城市化区域面积达到2000年全球城市面积总和，我国每年都有一个纽约大型城市圈进入，人口集中趋势会集中不同人群在一个区域里面，也会带来经济效率增长，和城市增长。1949年建国以后城市趋向图，2000年是我国快速城镇化阶段，有城镇化阶段后，相信我们生活在都市群的人，会同样感受到欧美高密度发达地区的感觉。我们是不断寻求城市绿肺的生活空间，包括这种的生活空间。但这种一半海水一半火焰的居住区域不是每个人都能够感受到，因为绝大多数人买不起的。
谈今天“站城一体化”导向开发的时候，我想跟大家探讨两个概念：一、混合使用开发，这是一个城市设计概念，最早由美国主力学会提出来，发展至今这个概念已经有一个很大延伸，但对于最原始的本源是延用至今，混合使用相关就是混合使用开发，这主导我们地产开发项目。混合使用开发最初不仅仅是在1976年，大家可以知道在最早的时候古罗马、古希腊，以前西方人在一个浴场里面泡澡、演讲，其实这些空间已经开始有混合使用功能乐观雏形。1976年就具体提出城市设计概念。
二、“站城一体化”思想的解读。“站城一体化”思想解读是由TOD，包括我们的城市，有共同发展结构的开发模式生成，提出共同发展结构的开发模式，这是日本的学者提出，这个学者现在仍然在东京大学教书。“站城一体化”的思路将作为交通节点的空间跟城市融为一体进行开发建设，通过一系列的城市空间及站点融合，构建全新城市空间。“站城一体化”开发形式一般有两种：一以大型的轨道交通枢纽为中心高度复合，这是集聚型开发。板轨道同步建设的延线性开发，这种延线性开发，像我们知道的广州，地铁是建全国最发达的，我们延线性开发板轨道交通开发的。
人口密度越高的城市，相对于汽车消费量越低，美国这个城市，大家会觉得我在人口密度高的城市，一天到晚开车，但美国这些发达国家，人口密度低的因为交通基本上就依赖私家车的使用。所以“站城一体化”的开发导向是目前能够解决老年人，老龄化，全民社会化，一系列社会问题的有效措施和手段。其实亚洲不能照搬欧美模式，去形成我们自己的城市系统。
这是今天跟大家探讨两个大章节：一“站城一体化”需要跟使城市建筑空间及整个城市的区域协同共存，跟大家一起交流这四个方面。这张图可以看到，我们最初由人的步行、马车、有轨电车、小汽车，随时交通方式演变，城市街巷到城市空间格局，到城市外围这些都是渐进的演变过程。不同的交通方式，决定了不同的城市空间形态。
城市CBD空间，高效利用得益于对这些多种交通系统相互结合补充，共同形成交通一体化，为各种交通系统方便、快捷、高效、换乘提供可能。在城市CBD空间，对三维立体交通的实现是最大的实现空间场所。城市空间和建筑空间形态，向来与交通发展模式之间相互联动的，城市空间进行发展的时候，需要对应相应交通模式进行发展，进行有效相应变化与调整。这是一个大师谈香港的延线群的演变，让人深刻这是人为造成，也是自发形成的过程。
接下来我从这三地香港、上海、广州CBD，对建筑交通一体化进行演讲。这三个地区包括所在地区的发展，其城市目标有共同的类似城市目标，我们知道香港已经是国际金融中心了；上海2009年的时候由国务院确定下来批复，2020年的时候打造成为国际金融中心；广州在迈向国家中心城市的进程。我们知道香港和上海向来就是作为区域性的中心，这是对话关系。广州作为香港门户，未来在广深粤之间，广州作为香港发展的经济输出的承接平台，我们跟香港关系、金融关系这是对视的关系。
这三个地方发展目标都是一样的，但是发展进程可以说差异还是很大的，他们都是本地区CBD，城市规模、高密度的典范，都是集建筑规模最庞大的区域都在这三个区域。这三个区域代表各个城市金融中心建设，当地政府包括市场调节的缩影。这是三地国际金融中心、香港、广州、上海他们的基础数据对照表，可以看到，他们的体量基本上一致，功能也类似。包括雅诗阁的公寓，这些功能大家都有。也有同样交通，步行系统，轮渡、轨交站点，机场快线都建筑中，所以称之为“站城一体化”。这里面有类似就是香港国际金融中心跟上海国际金融中心，里面投资建设最大股东是同一家，但是建成以后，他们对于整个城市交通的利用，包括对于整个CBD空间的影响，差异是非常大的。
这是香港国际金融轨道交通一体化的图，我们可以看到，香港国际金融中心地下轨道系统，包括公交站点，有轨电车全部都是内置在整个大城市城市综合体里面，值得一提就是机场快线，站点设置在国际金融内部。到达这里面的游客可以在里面购物，直接在国际金融中心这边进行机场的预登记，这是机场预登记的内景。
广州国际金融中心我们可以看到，这是东塔周大福金融中心，这是西塔广州国际金融中心。整个珠江新城核心区是将东西塔全部连接起来，然后由中间大家所知道的花城汇这个核心区，然后由中间这部分是我们的重头，打造成珠江新城整体地下空间，广州有其他地方所没有，就是APM交通站点。APM交通站点，进来以后在跟广州西塔这方面，可以直接进入步行天桥，也内置到建筑里面，大家过去可以直接看到我们友谊商场，这是内景。
上海国际金融中心，刚刚说过，两个开发商最大股东其实就是一家，但两个建成以后，对城市结合，交通结合，对城市空间的贡献，可以说完全就是差异性比较大。可以从外观上来看，都是当地地标，引领当地区域整体地标发展，也是当地CBD空间引擎。但上海国际金融中心跟香港国际金融中心建设，他们开发、程序都不一样，这跟香港跟内地开发模式的差异。上海开发流程，整体城市规划先行，包括轨道交通，地铁这些站点也是先行的，在做当地地标建设、开发规划的同时，他们之间是没有一个良性互动、融合，都是各做各，最后连接就是硬性连接。朋友过去可以发现，如果在国际金融中心建筑里面，乘坐地铁上负一层，然后进入电梯负二层，这就是当时轨交建设跟建筑建设不同步而造成，而且首层是连接陆家嘴、浦东的集散场，由于规划不衔接，在这里基本上会出现人流分堵的现象。
对比这三个国际金融中心可以得出建筑交通一体化，这是城市本质功能符合，这是之前跟大家探讨的混合型开发。交通设施、基础设施共同开发，优势互补，减少交通量，优化配置资源，扩大容量，土地进行集约利用，也就是紧缩城市和集约化利用。我国目前的建筑一体化程度，随着城市集约化发展，地铁轨道发展逐渐增强的。相信大家如果要关注新闻，可以看到未来广州将会打造530万方的城市CBD地下交通空间，整个开发量等同于现在珠江新城地下空间14个开发量。可以看到我国对于城市CBD开发力度是多么的强劲。纵观我国很多区域的“站城一体化”开发，跟城市建筑联系不密切，上盖建筑没有承担一定责任，使交通分流，也没有留出绿色环境，都是保持自己相对比较独立的状态。
结合公共交通，鼓励步行出行，这给城市区域，广域的交通网络，给了更多一种功能的多样性。这张图是177辆车200人开，在一个街道的场景；这张图就是没有这些车了，我们可以看到街区的尺度感；这是200人骑自行车在街区的场景，这是200人做三辆大巴的场景；这是200人在一个轨道交通，一个地铁、地面覆盖的轻轨上面集聚。相信这张图我们可以探讨，不同的交通方式，给我们带来的不同城市空间，包括街区尺度、人的使用方式，人的感触上，是有多么大的差异。
这方面先从两个方面跟大家一块探讨：宏观层面。城市CBD区域，和交通枢纽，一般都是具有高土地价值，土地资源压力还是比较大。包括平面根本没有办法满足发展的地段，因为一般都是根据老城区，政策性导向区域发展过来的多层步行系统、商业整合后，会扩大、范围会改变。步行系统纳入城市生活，就会直接影响城市里面生活的模式，这样就会将大量城市生活，有效转移到建筑基面的范围，我们可以从纵向两极发展空中，包括地下，有效解决土地集约、交通便利问题。
这张图是珠江新城核心区那么大范围，核心区站点分布图，红颜色代表基本站点，这是APM线，我们进行人流测算过程当中就是500米的人流测算；蓝线条就是公共交通车站，这张图可以宏观看到的。珠江新城核心区，目前整个有4条路，北侧是黄埔大道西，这边是临江路，这是冼村路和华夏路。这是在最初进行珠江新城规划的时候，确定下来中心区步行系统规划，这是现在完成珠江新城立体步行的实施现状。红颜色代表二期完成，这是西塔的步行，连接西塔、东部的步行天桥，黄颜色就是待建的。
探讨完整体宏观层面，我们再了解一下微观层面，步行系统承担各个公共结点和交通站点联系的角色，主要以人流、移动设施，决定各个公共空间结点到达交通站点的可能性。城市CBD地区，因为多复合化的公共空间，使其更容易对交通流线进行梳理。这是香港国际金融中心的人行二层步行系统，这是在步行系统里面算是世界成功的教案了。可以看到红颜色是中环行人天桥，这方面就是到维多利亚码头，这方面有一个码头区，这是半山住宅区。中环行人天桥，连接国际金融中心整个建筑里，使用率很高。
这是广州国际金融中心，这是我们天桥连接范围就是红颜色那么多，这个天桥包括已经东塔的天桥，目前为止利用率还是比较少，跟香港的国际金融中心、中环行人天桥，你可以看到人的利用率差异非常大。细心可以看到，在广州二层步行天桥我们尺度比较大，远远大于香港中环的人行天桥。这是将香港国际金融中心，跟广州国际金融中心的交通方式进行对比。这里面有差异性就是，这些我们都有，但香港国际金融中心直接有到达项目内的公共交通站点；广州我们退让了绿化给了一个港湾式的临时停车，公交站隔了一条马路，我们需要过了马路才能到达国际金融中心内部。这些都是跟地铁站结合，国际金融中心值得一提就是，机场到达商场预登记大堂，我们需要做地铁或者国际金融中心的巴士站前往机场，我们还有APM的集运系统。结合公共空间，鼓励步行出行集中实现策略的建议：
鼓励步行策略应用重在借用步行系统与各个交通进行衔接，以此引流人流到公共空间的节点，可以建立不同项目的步行系统，地下的步行系统，空间二层步行系统，大家可以看到这种方式，我们方式是可以多种多样。这样才能使整个城市CBD的空间，包括微观到建筑群体的空间，整个体系得以高效率完成。这种方式对于城市蔓延发展，以车为本的导向。
二共享停车策略，1983年美国土地研究所提出来，1997年的时候，波特兰市第一次把共享停车理念提出。以珠江新城作为研究案例，珠江新城核心区有39栋建筑，每个都有自己的配建车位。珠江新城中心区停车，大家可以高度了解到，从P1-P13，有13个停车单元，这样就构成珠江新城地下停车空间区域。整个珠江新城核心区，整个是步行系统，进去以后是不能开车进去广场，只能围绕周边四条路转的。这39栋楼所对应整个珠江新城的位置。
我们对整个核心区四个路段做了工作日和周日的调研，可以看到在6个时间段内，这四条路的车流负荷、车流压力。这是冼村，这是南向临江大道。调研完可以发现，在一天中的4个区段里面，有5个时间段，整个道路负荷完全就是超负荷。未来当最后一栋建筑，也就是珠江新城东塔建成，东塔、西塔停车位超过三千个，未来珠江新城整个路面压力，一个就是停车布局就呈现了像南北两端侧重，中间均匀的哑铃状。东塔一千多个车位开始运营的时候，两个国际金融中心，还有地下停车中心开放，交通压力就会向珠江新城南端倾斜。同样也会影响到跟路面形成互动，当停车布局的位置进行分布不均匀的时候，就会形成路面在局部位置出现拥堵现象。
共享停车策略有一个措施共享，措施共享比较好理解，就是上下班，居住人群，使用大型公共建筑，都有一个营业时间，这里面称之为措施共享。在停车时间分配的时候，如果没有进行有效相互联系，我们在这些地方停车往往都是随机、自发。可能开到哪里算哪里，没有一个诱导或者均衡分布性质。
这张图对于核心区的建筑，也就是停车位配建，白颜色就是规范，但实际上的停车位就是蓝线条，这是根据2013年广州城市停车指标化研究所推导出来，这是根据实际统计出来。在整个珠江新城有大量的公共交通的交通枢纽，包括交通站点的设置，因此一般在整个核心区的城市空间的停车位，我们都会往下缩减5%-20%的。均衡分布有一个静态夺位的平衡，还有动态流量的平衡。动态流量分为两个角度：动态角度、静态角度。动态角度区域内平行机动车流量大小决定停车设施需求，也决定停车设施高峰时的流量。在地下停车区饱和的时候，就会形成路面瓶颈，增加交通区域压力。
生活在广州可以看到，也因为价格调节，很多上班族去停车的时候，会停到图书馆、博物馆，因为拿一个身份证6块钱就封顶，不会往相应所带区域里面停。往往在早上7点钟、8点钟的时候，在冼村这个路段就已经形成一定的路段瓶颈，这个路段交通压力也是所有路段当中最大。停车位的实用率我们需要通过高峰时段需求比例，对停车单元进行调节。每个单元都有自己的承担力，包括不同的节日都有不同变化，相关独立场所之间的联系，也会造成使用者在同一个行程内到达多个目的地。比如说地下空间，可以停在高德置地，还有大剧院或者少年宫区域，前提条件就是要开放。
这是对地下空间核心区，所有停车位，我们做了一个快照图。看分布就可以看出每个区域，在相应时间段里的，不同的情况。这是周末的情况。我们得出措施共享、影响因素调查表，后来反推、指导整个城市CBD停车共享的引导性的规划。
从而建立出共享停车模式的建构，每一个点是以100个车为一个单元，有一些区域是不到100个。广州大剧院停的只有270辆车位。高德置业地开放两个半停车区域，这是12点钟共享停车模型建构，这是6点钟，我们看到一些空白区。这里面可以看到在不同的建筑，不同性质里，所高峰使用停车的量，是有一个明显差异。比如说大型公共建筑，当到营业时间结束以后，这里面已经没有车，这些区域我们是不是可以拿出来跟其他周边住宅区形成夜间停车共享呢？
通过这一系列的研究，我们可以得出共享停车的影响因素，这里面会划分为各个不同区，各个不同的功能建筑，他们之间有间接支持，也有直接支持。我们可以看到，在交通流量明显集聚，最大线路发挥优势，成为解决城市交通手段。改善城市交通互补的优势，使城市成为联动开发。
第二部分探讨“站城一体化”思想下，城市CBD的可实现价值。这有社会价值、经济价值、空间价值，分别用三个不同的案例侧重性探讨一下，这三种价值，每一个案例，这几种价值都是集于一身。
探讨一下城市再生策略形成，形成可持续城市价值，城市再生策略，这是这几年比较热的词，可能大家这几年都会听到，建筑再生，工业化改造，建筑再生在城市更新基础上所提出的概念。目标就是重振城市活力，恢复经济发展牵引作用。强调就是城市空间持续再生的理念。
这个地方就是东京很重要的地区，这个地方在二战前后代表时尚文化的发源地，我们知道日本也是亚洲性的国家，房屋建筑也是漆木的，漆木建筑需要持续更新。二战以后，整个地区变成由以前时尚发源地，变成棚户区，随着以前的交通系统不停叠加，使城市功能一直处于衰败状态，经济也非常低迷。
于是乎2005年的9月份开始，日本当地的区域，开始启动了城市再生的方案，当时成立街区基础建设指导委员会，这里面非常值得提的一点，将当地市民公众参与到整个城市的开发建设过程中，一直从2007年开始成立，开始第一次提案，2013年周边三大街区规划提案的落地，历时还算是比较快的周期。
这里开通两条JR地铁沿线，地区恢复就是通过交通站点及轨道交通振兴周边区域。这是车站区域场景，不同的几个车站区域，这在两条中转轨道交通集运线上。这是将整个步行系统，包括地上地下跟其整个轨道交通集运形成有效连接。同时整个周边建筑开发，大多数有大型建筑综合体为主，大型建筑综合体完全用城市核心理念。城市核心这个理念不仅用在宏观上，也用在建筑内部，使得每一栋建筑都是多元功能，比如说有办公、影视展览、有文化展览等等功能，旨在复兴周边区域。
我国香港九龙地铁站的联邦广场，也是城市融合，这也是一个典型案例。这里面可以看到，在整个九龙地铁的联邦广场，下面是将地铁快线、巴士等都纳在这里面。下面是大家众所周知最有名，同样太古汇，广州太古汇也是将地铁直接引入到建筑里面进行统一打造。在城市结合区，未来中心和副中心区，比如说番禺亚运城，我们也是将在整体规划中，一开始也是在探讨提出TO1的模式，未来有3、4、8号线在新区集聚。
这是法国巴黎车站，这里面形成分气，这个车在这里穿行的时候就会气流，这个气流就会形成一个空间，夏天就会把这些气流给到上盖，冬天的时候有高电伏的发电，可以提供给上该建筑。这是在车站底部看的模式。
第一共性与特性应该共存。众所周知成都国际金融中心，大熊猫这个地方，我们可以看到在整个区域，这部分是成都国际金融中心，这是原太古里，在这整个CBD区别里是共存的。高进、低进也是共存。这里面可以很庆幸看到这些年来城市空间，CBD区域的建设，呈现了渐进增长和理性回归的趋势。
渐进式的开发策略，这是亚特兰大中心，历经46年的开发周期，一开始规划不被世人所看好，但历经父子两代，现在是非常成功的综合体集群案例。
互动式开发导向，这里面我们强调是什么？在计划经济体制下，我国以政府主导为主，我们坚持市场化运作，走向政府市场互动的开发模式，增强共同参与，产生社会共识，形成整体和城市印象，片区意识；这是建成不久法国一个港口，沿着港口周边做一区域开发。
最后跟大家提出就是，在城市“站城一体化”、CBD空间区域发展过程中，我们需要思考一些什么？功能本位和形式本位，对于功能和形式的思辨，在历史上有很多专家学者提出不同见解，在理性思考过程当中这二者是矛盾也是统一，最后我们需要考虑什么？当我们将整个城市CBD空间开发，视为一个整体生态系统的时候，我们越想达到某一些特定目标而优化社会某些生态系统组成部分，可能我们在削弱这个系统的韧性，促使高效率出现驱动力，也会使整个生态系统更容易遭受伤害。由此我们应该对城市CBD空间可持续发展进程中，我们需要做什么思考？在整个持续发展过程中，开发的法旨在哪里？关键变量是什么？是不是应该回到基本位回归，思考一下这代人对时间的对话？
谢谢大家。
谢谢张伟博士的精彩分享。全球金融危机强化了美元在国际金融体系中的王者地位。今年10月1日人民币正式纳入SDR，反映了人民币的国际化步伐加快，然而人民币国际化却不能一蹴而就。随着金融市场和技术的发展，以美元计价的金融资产依旧是保值型投资者的最爱。接下来，我们请到的是中山大学管理学院——方明治教授，带来主题分享《2017货币环境与投资分析》，掌声有请！
中山大学管理学院方明治教授，带来主题分享《2017货币环境与投资分析》，全程英文演讲。
来几张PPT
感谢方教授带来的分享，让我们对于货币和投资有了更深刻的理解和认识，对于即将到来的明年，心中多了很多底气。下面，即将进入圆桌论坛环节，让我们把时间交给MBA微圈创始人李泽江师兄，掌声有请！
我叫李泽江，刚刚聆听三位非常专业的地产专家、设计专家、金融专家的分析，他们分别从三个方面给我们进行很好知识传播。接下来请四位专家上台：
广州市城市规划勘测设计研究院、建筑研究所所长 张伟先生
中山大学管理学院教授 方明志先生
知名房产专家 韩世同先生
房众金融总裁 陈杰峰先生
有请四位专家上台，四位都有各自的专长，我也收集很多人意见，最后总结出来就是相关问题，一些直接问题会放在后面。先问几个相对宏观的问题。
第一个问题：韩博士，今天会过来那么多人，也是因为最近房地产变化很大，涨得有一点离奇。深圳房价已经造就了贫富分化两阶层，在前几年买房子跟现在买房子就会造成阶层不同，相差就是几百万房价问题。韩博士，您对于最近国家经常出现限购，一线城市、二线城市特别北上广深这几个城市，国家出台限购的政策背后，您觉得原因是什么？
计划经济的思维还在左右经济管理体系，2014年如果不救市会形成今天这个局面吗？现在在检讨2008年肯定要这样，我们在任的领导都不希望看到经济不太好过，其实这就是经济思路问题。你是害怕冬天还是希望经济都是夏天呢？如果都是经济夏天，那么这个生长模式是健康吗？如果没有出现秋冬，你也知道这是非常糟糕的。所以我们是希望遵循经济的规律，遵循经济发展，但不自觉又会去抗衡经济周期变化，这有必要吗？经济周期可以帮你消解产能，让你休养生息的，还需要你这样吗？
大家都知道去年股市非常糟糕，不做死就不会死，今年楼市也是做死做出来的，你还要打压它？人造楼市造出来的，你还要打压它，这是非常大胆的事情。暴跌，国家还能够救场吗？楼市垮了中国经济就垮了，我们现在是在加大风险还是减少风险呢？房地产是一个堰塞湖，我们是推高水位还是泄洪排水呢？现在有人认为救市必须降房价，这是非常可笑的事情。救市是适宜的，但有一点为时过晚，今年的人造楼市已经造好，去年的股市人没有造好，但现在我们造好了但还准备砸它，如果这样恐怕就会让我们金融、经济各个方面都会面临很大的风险，这个风险也是大多数人没有意识到的，现在我们把它推到很高的时候，怎么让它下来呢？股市都没有那么大的能量去支撑，你楼市有那么大的能量吗？你还要让他翻一番，还能让它长期定在空间吗？这个可能吗？这个危险性有多少人能够意识到，这以后没有少折了。
张所长，之前朱小丹在广州的时候，他说到广州前有标兵，后有追兵，处在非常危险境地GDP、城市规划都面临被别人赶超可能性，甚至有人说广州不算一线城市，而是广州被替代成杭州或者其他城市了。您认为广州从城市布局来说，怎么样规划您觉得有可能让我们整个广州在竞争力上有所提升呢？
从我的专业角度回答这个问题。广州所处的地理位置有其优势，也有其尴尬的地方。虽然处在沿海，但就像您所说，前有深圳，隔江对望又有香港，但随着城市化进程发展，我对自己居住在广州这个城市，我对广州还是很有信心的。可以看到粤港地区近年来发展趋势，包括社会政治层面，近年来发生的大事件，可以看到国家整体脉络，有越来越多的政策导向、自贸等都往广州这边迁移。现在给我们信心的，包括琶洲区规划，迎来了阿里巴巴等大型集团区。万科集团做第四代产业链，也放在我们广东省，在东莞、花都这些区域的。我们可以看到整体社会政治资源、社会市场金融资本导向，目前为止还是青睐广州的。
但广州尴尬在哪里？刚刚我也有提到，对于香港，香港在100年前就是非常成熟国际金融中心了；上海一直是内地门户金融中心。上海在整个中国的地位，早已经竖立起来，只不过到什么时候国家给他一个金融中心的名份。广州目前为止，从广州整体去化，同拓和西进整体规划格局，广州一直在争取先进入国家中心城市，然后再进一步成为国际金融中心的定位。我们生活在这个城市里，不光社会公众层面还是政府层面，以互动、公众参与的方式，进行了许多前瞻性改革。其实我们很多东西是值得其他城市学习与效仿。
我认为在对话环节有一点火花会更有意思，就自己对地产这方面来看，我觉得这是一个周期波峰波谷的定律，不管做空楼市还是做空股市，我认为事物是一个进阶过程，有自己发展属性、周期规律。总而言之，人能否有前瞻性在其某一个阶段、环节进行预测。就像韩老师这种专家进行预测，用预测去引导或者导向，使其某一个环节在这个时间段，能够有效、客观、冷静沉思现在发展的阶段。可以看到深圳今年已经报出来房价单价超过20万，北京、上海超过30万的楼价很早就有了。但广州最早房价单方在珠江边将近10万块钱。对于一线沿海城市而言，其整个发展空间，不断从悲观单方售价到城市发展进阶化格局，我对广州充满期待。同时这份期待，也是对我所处的行业肯定。
如果您打份广州CBD的建设和规划能够打多少分，跟上海相比，各自分数有多大差距？
客观一点朝两个方向打分，如果朝一个方向打分，不一定能够准确描述。一、可以从硬制方式，比如说城市整体基础建设、空间结构；软性方面有地域、文化、经济、人文。从硬制角度来讲，我认为这两个城市的打分，在近十年来，我觉得广州分会略高于上海及上海外滩、CBD、外滩、陆家嘴，这是在10、15年建设得开发量很大，也非常完美了。但如果从软制的人文、地域性情怀、文化、艺术上，上海肯定要远远高于广州。在广州看到很多生硬的城市肌理，没有完全体现我们广府文化、岭南建筑、岭南文化，这方面是未来能够共同努力的方向，这里面还存在很大空间。
韩世同先生怎么看？
刚刚张所长在介绍的时候我非常关注，广州未来如果能够开始从立体化交通，从这些方面进行思考的时候，可能对于我们减少拥堵，对于城市便捷性、合理布局是非常好的事情。之前我们比较缺乏这方面的认识，如果跟香港一比较，对于立体出行的空间，这个差异就会很大，我更加关注广州有什么产业，因为产业决定一个城市生存发展、生命力的问题。广州现在凭什么为生，广州是历史文化名城，以前就是商都，在这方面相对于上海、深圳、香港，我们强在哪里？金融几乎不可能了，你都排在深圳之后了，你原来最多就是华南区域双中心之一，但现在被深圳抛开一条街了，我们摸都摸不着，我们连珠江新城都建不成，还能搞更远的地方把？
但广州有可能变成会展城市的，但我们现在在在硬件上可能略微领先，但北京开亚运、奥运、上海开世博以后，以前广交会想到上海，上海都不敢接，为什么？因为会展城市不好弄，但现在广州也把这个会展城市的地位，可能现在排在老三了，我们因为找不到什么核心竞争力，没有什么是NO.1的，科技方面、商业方面行不行？商业方面我们能够比得上香港吗？我们还是应该朝着一个好方向。上一届政府或者前两届政府，他们做了汽车行业的制造，但汽车行业制造业核心竞争力不是我们，是日资、外资的，人家一撤厂就什么都没有问题了，广州应该研究自己发展什么产业，包括整个珠三角。现在珠三角被长三角所替代，我们处在陨落过程中。现在中央也看到，需要给你一个稻草，如果没有稻草你都不知道会落后到什么状态。我们现在房价还是反映这个城市的价值水平。至少我们还比天津，比重庆还高的。但我不认为上海、深圳、北京价格就合理，他们越疯狂就越不合理。
方明治先生，现在国家提高首套比例，您如何解读这方面政策变化？
为什么怕讲中文，因为中文有很多形容词、成语我很害怕用错，表达错。中国在1993年有交易所，有当初上市股票才600多，在一个新开始的股票市场，绝对有很多没有正规的地方。中国只不过在2006年才参考ISO，监管所有交易所，所以你们考这个牌照，你们经常想到考CFI，考很多牌照，这些资格都是按照ISO而定。以前没有很多财务工具，只有一个股票市场，2009年以后才有一些工具，也才稳定下来很多政策，这个过程也才稳定下来。
当然也不能说是中国缺钱，美国也经常说你们GDP有上百倍的欠缺，但也比美国好，美国是上千倍的。为什么美国要做TTP出来呢？为什么中国又走另外一条道路呢？其实我们稳定货币就是几个方向的。中国政治这十年来，以前是不敢投资中国股票的，在1993或者零几年的时候，很多人说你听我们的，投资这些股票保证涨，是保证涨但也保证跌，跌到落牌，当时没有一个很好的制度规范。当时我们是不敢投资中国股票的，因为第一风险不知道怎么算的，第二也没有对冲机会。想要风险机会也风险不了，因为很多东西不完善，分散机会做不了，对冲也做不了，现在能够稳定下来，是因为工具多了。
国家出台这些政策的背后是怎么样解读呢？
解读？都没有读都怎么解？比如风险我们都不知道怎么算。
方教授把买房看成投资的事了。陈总，房众金融主要做什么服务的，介绍一下？
简单说说房众金融做的服务，我们做住房金融服务、稳健理财，简单来说我们针对个人，对住房需求链条的融资、投资服务。刚毕业出来，可能在租房，我们有一个租房分期，你收入提高了，准备买房，我们有一个买房服务按揭，买房以后，一般都需要装修，我们有装修分期，装修完住了以后，生完孩子，钱更多，你想再买一套或者卖掉，卖的时候可能欠人家的钱，我们帮你赎回这个楼，帮你还贷款，这些都需要钱的，这些钱通过平台注册用户投资进来，简单来讲我们就是互联网金融平台，针对住房金融领域来做。
我们这种方式还是比较新的一种方式，现在这种商业模式怎么样？
互联网金融大家也听得很多，最近几年发展非常迅猛，对于传统金融机构也造成一些冲击，对于互联网金融的定义是非常广，包括支付宝、微信、这些都属于这个领域，当然我们只是属于互联网金融里面一个网络借贷、理财范围。如果说到我们竞争对手，其实也很多，但同时也会很大。比如链家理财平台跟我们是同一个类型，但我们不一样就是，我们是一个开放型平台，这个业务范围，比如说链家他们这个平台，只对他们门店业务进行对内服务，但我们更多就是开放性的平台，大小按揭、中介都是我们的战略合作伙伴。
想问问四位嘉宾，现在是不是买房好时机？
我永远在公开场合，但永远对于刚性是适合，投资的要看情况，因为投资就是买涨不买跌，但对于刚需或者改善型，你说房价越高，对他买越划算还是越低越划算？不用想都知道，在历史低位。如果广州市场像深圳一样，当然这个时候就是必须要买的，因为还会高，谁能保证他一定会高呢？这就是风险。但我建议：刚需可以买，但刚刚已经讲了，我建议周期性考虑，在低估无论投资还是自住，在这个位置上买房子，才是最划算的。我曾经在高位买过房子，我就买过一次，坚决不再买了，我1998年12月份买了房子，买了房子10年后还没有回到原来房价，中间有5年，如果要出手只能半价，大家都没有想象到中国经历过这个阶段，买这个房子成为著名的房地产市场专家，不是投资专家，如果是投资专家就是失败的，所以这个关键看你怎么看。还是逢低进入会比较好一些，在市场调整的时候买好过大家多哭着喊着去买，还要走后门去买的时候。
有钱就买，买房子这件事情一个巴掌拍不响，自己也有协助开发商开发的经历，当然我自己也有买房的经历，我觉得买房，这个“房”不要局限于自己住的这个窝，房的概念可以扩大一点，只要是一个物业都可以称之为“房”。当你有钱的时候，当你没钱的时候，房价再低，你干看着也没有用。你有钱的时候，生活在一线城市的大家，我觉得这句话也说给我太太听的，有钱就买。
我没有在国内买过房，在香港有几套、还有新加坡，温哥华也有。买房的经验，你需要住你就会买，你会慢慢装修，然后慢慢还房价，但投资就需要综合很多因素，国内没有需要买。如果在国内结婚、生孩子肯定会买。
我以前在厦门有一个楼，当时买了6万块钱，卖的时候翻了几倍。后来买房的时候你签一个名就可以了，不用付款，这就是造成危机的原因。如果中国玩这方面还是比较危险，我买的房子都是风险比较低的房，我买的房子都有人验收的，我香港的房子出租，一个是五万多的，还有一个也是几万个，我觉得买房主要看长期。
在个人财富增长中，买房还是赚钱，没有赔钱，从一个长期来看，你的固定投资都会有比较好的回报这跟个人经验有关系。
所有投资都是希望长期的，不仅仅是房子，还包括股票，股票我们需要看长期股票，我们也是用来借款的。100万可以当300万用。
这就是金融家的本事。陈总谈谈您的观点。
回答这个问题之前，我先说第一个很羡慕方教授，全球都有产，让年轻人很向往。第二韩博士98年买的这套房子，愿意卖吗？我愿意以98年的价格来买。
如果我的观点，假设有一个条件成立，还是需要买，买的前提就是有两个：一个就是刚需，比如在一个城市定居已经下来，想在这个城市居住，而且经济也允许，还是建议买一套房子，毕竟在中国在这方面的概念还是很传统，没有一个定的家，就像一个蒲公英一样，漂来漂去在国内这是传统观念，没有办法。二、如果是投资，还是建议可以买，投资有几种，一个就是房产投资，黄金投资、外汇投资、股票投资。黄金投资不确定，我们需要看一个大趋势，这个趋势就是现在是一个和平年代，不是一个战争，我们并不需要把这个大盘放在黄金，而且站在和平时代，房产，最起码不会因为打仗而被炸掉。而且现在国家货币超发很厉害，过去五年的一百万跟现在一百万完成就是两个概念，现在一百万跟未来一百万可能也是两个概念，现在一百万根据现在货币超发的速度，就变成只有30万，你买一个房子跟拿着一百万，最起码房子保值功能还是很强的。无论刚需还是有钱情况下的投资，建议可以买。但这也需要看具体城市，还有看波段的问题，比如说现在炒那么高你还追涨，投资就要先看看了。
去年十大爱家败家行为就是卖房去创业，可以看出来房地产的增长。关于房地产的疯狂，我们邻居——日本有很多例子，包括当年最高峰的时候，日本整个东京的价值超越美国四分之一国土价值，整个日本平方价比美国大太多，但哪种时候还是很多人相信房价会涨，因为已经涨了十年，而且每次专家出来会跌的时候还会涨，只要专家们说跌的时候就会买，最后就像从股市从5000多点，一下子进入2000多点的时候。
最后一个问题，如果投资房产是最好选择，如果在中国四位认为我们还有什么更好的投资渠道呢？
这样说可能不太好，但是事实上经济如果是下行期间，这个现金不是贬值的，而是增值或者保值的，说不定现金最后更值钱。但现在人民币对美金相对处于一个在升，一个在贬的过程中，适当换一点美金，也是可以的。过去10年为什么大家买房子都非常划算？因为以前政府还让经济按周期来运行，现在的政府这两个都不按经济规律运行，跌的时候又托起来，就差一点为上一轮美国次贷负责任，他搞了18年让美国经济比较繁荣，但现在我们每一次都不让风险释放，每一次都托起来，有可能我们的下场就像俄罗斯、巴西，我们现在是世界金砖五国，而不是世界第二强大。我们可能会因为今天的愚蠢，会葬送改革30年带来的幸福生活。可能在座没有经历过去物资短缺时间，我们现在生活跟欧美比起来差别并不是太大，如果能够把生活稳定在这样，对于这一代人，或者未来都是比较幸福的。但如果我们不小心葬送了，甚至还想打仗，还想这个那个，我觉得看看中东、看看这些国家都逃难、战争的这种下场好吗？我们还是需要选择一个让生活更加富足、健康的好，但现在为了一时的快乐，现在房地产赚钱还没有完，为什么？退潮后还不是裸泳，因为你在潮里面虚拟的资产当中没有出来，没有卖掉，买很多房产，有那么多房产，还弄不到房屋价值，最后还要给政府交税，遗产税虽然现在还没有，但也有很当税。我一些朋友在美国也有很多房产，面临困境，子女不愿意继承，同时还要交很多税，所以这方面看你怎么样，吃多少，用多少，不要让房子空置，至少要让他出租进去，很多人买了房子让他空置，这是不好的。
投资哪里最合适，我觉得应该分几种，而且需要分不同年龄段，不同区域，有硬性、软性投资，一般说就是股房策动，股市不行就投房市，楼市不行就投股市。我觉得当走到一步的时候，渠道不是那么单一的，就像刚刚韩老师所说的，产城结合。我觉得总体而言，整个社会的资本总量，这个量是恒定的，只不过在整个社会流通中，往哪个方向、哪个阶段流通。就像我们现在看到股市不行，楼市也不行了，但我们现在整个基础建设、设施，国家所有大型资金都投资在这方面，这部分人在这些年又要先富起来了。我觉得当你不投资一些硬性资源的时候，能力也是一种投资，我们可以投资在自己身上，用知识换取金钱。
刚刚为什么说有地域，全中国那么大，不是所有中国都适合投资，在一二线线城市，他有自己的投资玩法，其他三四线，包括边缘城市你让他投资什么？他有多少资金投资什么呢？比如说一些草原地区，他养一千头羊比你富裕很多，上三岛、下三岛，他没有房子但有渔船，一艘渔船就有几百万了，这个概念也是不一样。我们也可以投资生活，在一线城市我去投资一套房子，可能有一些人一辈子都为这个房子付房贷，到头来，我这套房子有了，但退休以后，生活怎么过？我有多少天天娱乐时间呢？我们经常去三四线城市做项目，他们8、9点钟就去看电影、去休息了，他们生活节奏很慢，有时候很羡慕这些人，投资生活也是可以的。人的生活在不同地方有不同的过法，而不是硬性要追求什么物质性回报。解决了房、车、解决完一日三餐，你想一想，你的这些钱，还会拿去干什么？可能有一种诉求，我需要做自己的事业，还有一种诉求要完成自己某一种情怀。这几年那么多搞民宿，民宿就是一个坑，为什么大家还要往这个吭跳？因为他们要满足自己长久以来自己内心世界很大，我需要出去走一走，需要有一栋自己可以喝着茶的情怀落脚点。如果这样看，我会更愿意从整个人生角度看，不愿意从纯金融的角度去看待。
一看就是张伟教授实现财富自由的人。方教授，在中国此刻这个环境下，您觉得如果不投资房地产，有一些余钱不多，我投资什么更好？
资产有9类，7个基本类，其中一个就是房地产，房地产还要分5类，不投资房地产其实长期来说还是房地产，因为这是属于一个产类。所以房地产有很多类，是不是都要说，因为房地产开始跌就不投资呢？这是需要时间来看，现在我们看可以看市场是有波动的，这是短期的，所以我们需要看长期的，房地产就是一个产类。以前我们买房子的时候，就会说现在那么低，朋友说可以多买几套，但我也不敢买，如果当时买了也是涨了，我觉得不一定要等到危机去买，因为房地产就是一个独立的产类，下面还有一个附属的产类，这绝对就是长期来看的。
您觉得还是可以投资。
博士非常感性说到投资，我做金融我觉得要理性，如果从一个人的投资阶段来看，应该是有分散型的，比如说从刚刚提到的外汇、股票、房地产等等，是分层次、比例，这样更符合我们做人生财富管理。如果说近期可以做的一些投资产品，可以关注外汇是有一些空间。如果做互联网金融的，有必要跟大家普及互联网金融，可以关注两类：就是在你周边的，银行系列这些，还有身边朋友在做的，你知道他在做什么的，在哪里做，做哪个细分行业这也是可以去关注的，这也是互联网金融产品。
由于时间关系，两个问题提问。
我来自金融领域，我们公司大量产品都是运用金融工具的涉房业务，其中一个板块就是不动产金融，之前我们更多布局集中在深圳，所长也知道，最近深圳政策调控非常厉害，请问政府对于深圳房地产板块，其调整这次是真的调整还是假性调整？这个调整的力度还有时间大概会持续多长时间？是短性影响，还是长期影响？影响大概有多大？第二个问题就是问方教授，针对中国房地产市场，我们需要做风险对冲，应该运用什么样的工具应对可能会造成的房地产价格下降的风险？
刚刚已经差不多说过我的看法，现在大多数人都不太支持，认为首先深圳房价政府不会让他跌，跌了也不会出现很大幅度的下降。但我是这样认为：我一直认为如果防范房价暴跌唯一方法就是防止房价暴涨，请问深圳房价暴涨没有？我刚刚用“人为造势”的情况一直没有好下场，就像人为造股市。我认为楼市也是人为，人为造市的后果，恐怕要比股市还要严重，因为涉及面更大，反映更加迟缓，但我们已经看到10月份深圳房价已经跌到九点几，如果连续掉三个月，这会造成什么状况？我不希望他掉，希望是波动的，但如此巨量的东西，这个东西不能等，造一个地王、楼王出来，这个虚拟的面，比钞票面还要大，我们现在是一个虚拟的，把自己拔高的做法。
你货币后面要么加很多零，要不减很多零，但这个也很不容易，升上去的时候大家都高兴的，但问题这样虚拟财富，虚增的财富，一旦退潮的时候怎么办？还原的时候怎么办？不需要退只需要还原，大家都会认为这些钱到哪里呢？这个本来就是没有，这就是虚拟，一旦还原就傻了，只有少数人能够在高位逃掉。我一个同学当年2.7万元/平方米买的，现在3.3万元/平方米卖掉了，虽然没有在高位卖掉，但也还行，赚了20年的使用，不像股票，可以马上割肉的。我买一次房赚钱没有亏，但我买的一次股，没亏还赚了，我希望下一次能够精彩一点，买一次好入市机会，关键就是看你如何判断，股市这个振荡，你要占这个就占不到大山，如果在高位走肯定就是赚钱，就是或多或少的问题。
最好在上升位就出来，你看巴菲特、李嘉诚卖，人家都认为很蠢，但最后小散户还是不够这些超人厉害，为什么？因为他可以找到人家恐惧他要贪婪，人家贪婪他要恐惧，这些都是超越人性弱点的，这些人是非常少数的，想得到也做得到，但多数人还是从众，从众在高位的时候不逃离，最后就是白欢喜一场，现在深圳有很多亿万富翁，但我们现在要看未来，要看未来深圳有没有好办法化解高房价带来的风险，我预见到了但还有很多人没有意识到。如果意识到，就应该想怎么样让深圳高房价平稳、平缓下来。你弄上去不容易，但往下掉更危险。这个时候金融机构应该更加小心一些，看看自己的投资、布局，能否应对到这波行情的变化。
刚刚说有9类，我们说的对冲，但几乎只能对冲风险，如果要管理风险，管理风险就是要多买几套，我们以前进行过研究，能管资产类需要买33套，你买33套就绝对分散风险了，但你是没有对冲任何风险，房地产能否对冲呢？我们需要用其他战略、财富资产进行对冲这一点比较复杂。
论坛环节到此结束谢谢，现在把话筒交给我们主持人，请各位嘉宾回座。
男主持人：感谢台上5位嘉宾带来的巅峰对话，让在场同学获益匪浅。
女主持人：由于时间有限，本次“资本时代 剑指未来” 第二期房地产金融论坛到此圆满结束，再次真诚感谢大家的莅临。有请现场嘉宾、同学、工作人员上台合影留念。再见！
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