尊敬的各位领导、各位来宾大家下午好！我是本次发布会的主持人谢涛。欢迎大家和我们共同走进，新起点，新未来，新亚运城——广州南中轴“中央居住区”亚运城战略升级媒体见面会。
从亚运城到亚运新城，“中国第一盘”广州亚运城正迎来全面升级的大时代。
亚运新城内部7万平方米商业项目全球招商运营，大润发、万达影院等商家意向进驻；除了地铁4号线，亚运城内部的社区穿梭巴士即将开通；医疗、教育配套、体育场馆、生态休闲、生活设施早已同步启动……亚运6年后，作为广州城市“南拓”战略新引擎的广州亚运城，正华丽蜕变为即将容纳10万人的成熟居住新城——广州南中轴“中央居住区”，为此，亚运城的宜居价值需要重新发现。
本次媒体见面会，亚运城新操盘团队也将正式亮相。新团队的亮相将会为亚运城的运营注入全新变化，商业、交通配套、物业服务运营等方面也将随之进一步升级。借此契机，深入探讨新历史机遇下亚运城的创新发展之路，从城市发展理念、基础设施规划、科技创新和产业经济升级等多角度全方位深度解读亚运城的新变化，让大家重新认识广州南中轴“中央居住区”亚运新城的成熟配套及绿色、悠闲、品质生活大城的优势，关注和挖掘新亚运城巨大的宜居价值及投资潜力所在。
首先让我隆重地介绍出席本次发布会的主要嘉宾，他们分别是：
王国雄 世茂华南区总裁兼广州利合房地产开发有限公司总经理
王世福 华南理工大学建筑学院博士生导师
曾 光 万达院线集团副总裁
郑继昌 欧尚超市全国开发经理
龙 斌 合富房地产经济研究院院长
郑 枫 广州利合房地产开发有限公司营销副总经理
杜小雷 房地产导刊社社长
侯启章 广州市番禺区规划编制管理办公室负责人
请允许我代表大会主办方，对与会所有来宾表示衷心的感谢和热烈的欢迎！谢谢大家！
新亚运城来了！亚运6年后，作为广州城市“南拓”战略新引擎的广州亚运城，正华丽蜕变！在发布会开始之际，让我们跟随短片，一起来感受一下全新亚运城带给我们的震撼！
尊敬的各位领导、嘉宾、朋友，大家下午好，非常感谢各位来到今天活动的现场，现在允许我正式宣布世茂和碧桂园合作，无论是商业运营实力和服务实力，新亚运城都是大力之作，增加新亚运城的统筹和发展，再次我宣布三大战略升级，第一是产业升级，面积超过20万平方米，超2000平方米水岸风情商业街，打造商业物业城，目前进行了招商工作，并与大数据影院达成了合作。
同时，我也宣布新亚运城中心，正式命名“亚运城52+Mini Mall”创新模式的成功尝试，在迈出家门都能分享美食，体现生活和服务。
第二项是交通配套设计，在交通方面新亚运城可实现30分钟到达天河，半小时达到深圳，为方便出行。我们也决定投入一笔资金，开发社区，让业主更方便出行。
第三，项目使物业服务升级，新的管理团队引入更加好的服务体系，为服务做新的提升，管理更加完善，目前我们正在全力投入三大战略落地，新亚运城也将迎来全新的发展阶段。我们会把最完善的居住标准打造和建设这个项目，回馈广大业主，也不辜负大家对新亚运城的期待。谢谢各位。
尊敬的领导、各位来宾，大家下午好。
非常容幸代表万达院线出席新亚运城的发布盛会，在这里万达影院成为的电影院线的运营商，收购了美国的院线公司。新亚运城2015年在国内上，从2015年起，公司进行多方面的并购和发展，快速扩张公司的规模。
第一个项目在厦门，接下来9月份会开始合作第二个项目，为我们的合作奠定的良好的基础。
我们非常容幸进入新亚运城，进驻运动员村，为消费者带来精彩纷呈的消费者体验，新亚运城的万达影院携手全球伙伴，打造更好的项目。最后感谢各位来到今天的活动，相信我们的共同努力，能够为大家带来更好的电影生活。谢谢。
接下来，曾总将代表万达影院与亚运城签署意向进驻协议。有请双方代表就坐，共同签署意向进驻协议。
让我们用热烈的掌声祝贺双方合作顺利签署协议。这也意味着以万达影院为代表的众多品牌商家将于亚运城展开更多深度的商业布局！这对亚运城的发展，绝对是极大的利好！感谢台上的签约代表，请台下就坐。
各位领导，各位嘉宾，各位媒体朋友大家下午好，非常荣幸有机会参加今天的活动，主办方给了一个课题，就是新亚运城的研究。我们的市场的投资者也非常关注，我们也根据自己的研究，和大家分享我们的观点。主题就是《新亚运城：广州南中轴》
主要探讨三个问题，第一个新亚运城的战略地位？二、亚运城的核心价值？三、广州最大的价值洼地在哪里？
大家都看到，全国地王不断出现，土地价值不断上升，对于我们的投资者和消费者，最重要是寻找最好的切入点，找一个区域，找一个我们满意的居所，而且是最合适的。大家都看到，市场涨得非常严重，那么在这个大的环境下，价值洼地在哪里？
新亚运城是中央居住区，最经典的解释使在国际大都市或者超大城市，而且政府强势规划引导，满足城市住来人群的居住、消费、娱乐、运动，包括生态环境的需求，而且是大规模的居住区，所以我们看到的“中央居住区”是非常好的，大都市的高效、便捷，和城市融为一体。世界大的都市，是因为中心城区土地稀缺，在快速发展过程中，地铁的连通地带形成了大规模的居住区，而且是主流的人群来居住的，比如说白领、金领居住的。构成了生活城市最重要的特点。
从不动产的价值来看，是比较高的，因为大家认可了这些区域。从我们新亚运城的特点来看！应该说是广州南中轴的居住区。新亚运城是因为亚运诞生的。亚运对广州的影响非常大。
“中央居住区”的产业定位是一体的，现在来看，产业功能被周边的区域稀释，但是居住功能不断强化，以后政府打造了现代化的居住区，因为亚运来了。
从城市区位看，亚运城是直接连通大CBD自贸区，处于广州创新枢纽、航海枢纽战略建设的结点位置。而且未来的自贸区也是非常重要的，它在中间节点的位置上。亚运有三的枢纽，从图中可以看到，新一轮的“南拓”是一个很重要的位置。
从现代生活体系来看，亚运城非常成熟了，周边很多朋友已经入住了，他们的反馈非常好。刚才的数据也实现了，这么多年来，13000套交易，在广州的地位非常重要。
这是一个图指，和广州创新城，琶洲的创新总部，包括国际金融城，和珠江新城构成了大的CBD，是一个非常重要的位置。
过去是这样的，广州新城，但现在不讲广州新城，讲三大枢纽，三大枢纽的位置是相当重要的是一个战略节点，所以它的战略地位是一个大CBD，“黄金三角”的核心居住区，广州新一轮的发展下，未来会更加显现它的重要性。
从第二个方面看，核心价值，就是两个字---资源。区位资源，地铁交通，大交通资源，市政配套，包括开发的品牌资源，生态环境、教育医疗、商业配套文化等，这么多资源组合在一起构成了房地产核心的价值。大家买房都要问这些问题，如果这些问题能够满足，他们就不会犹豫，所以这个问题非常重要。
广州现在的“中央居住区”有几个，一个广钢新城、广纸新城、奥体新城，从资源比较来看，教育、医疗、商业、景观、开发商的品牌，包括一系列的，我们会看到，亚运城特点非常鲜明。
大致总结一下就是这三个方面，我觉得是非常突出的。第一个是五大开发商统一开发，统一运营，这样的发展方式，我们看到所有的“中央居住区”是没有的，都是各自开发的。在这种资源配套就不如联合的统筹兼顾。这样的方式对资源的影响是直接的，这种资源可以有效整合起来，另外一个和明显的特点，就是亚运城的时间非常长，6年了，应该说这6年越来越成熟，有3万人的居住。接下来要更成熟，这样的特点对核心居住区来说，没有人很难的。
在交通方面亚运城也有特点。价格方面，在过去的成交价格方面，大概12000左右其他的“中央居住区”都在33000以上，这个特点非常鲜明的，这个特点是非常突出的。
交通、各个重要的节点和板块区域，亚运城的连通非常畅快，包括地铁、高速路，是一个立体式的，多维度的。
将来连深圳和香港就是30分钟，这是一个优势，在所有区域里，除了南站有特点，其他的还没有。这样的话，亚运城吸引的人群会更加多。
我们现在已经看到特点了，从交通来看，作为“中央居住区”是名副其实的。国外的伦敦、日本、“中央居住区”有这样的交通非常少。
教育方面已经基本成型了，有些小孩可以从幼儿园直接读到高中，教育资源从幼儿园基本上都是国际化的，也是我们现在很多“中央居住区”有的。
医疗方面和商业方面已经完善了，未来就是城市中心的概念。因为是亚运场所，所以政府之前的规划留下了遗产，非常宝贵。公园、大的水体、包括运动场所，在广州来看，是独一无二的。经过了6年的建设不断完善，而且有新的补充所以这是“中央居住区”的特点。
生态环境方面，有4A级名胜莲花山，望海观音金像，这种因素不断放大的话，对区域的价值有很大影响。
综合起来看，还有其他的资源，包括马术、游艇，这些也是高大尚的，所以从交通、医疗、商业、运动、生态、人文、等资源的成熟性，整合性，与高层级上优势明显，在广州重要“中央居住区”独树一帜，构成其未来价值成长、走向高低的最大动力。
所以有资源、有核心价值，对未来的价值成长，对未来价值的不断上升是一个最大的动力，而这个动力，我们看到，现在在加速，为什么因为它成熟了。
现在地王不断出现，房价不断上升，所以有必要去寻找广州的价值洼地。今天的洼地就是明天的地王。
从图上看，天河板块均价4.2万/平方米，所以广州的空间很大，包括荔湾、海珠，白云也超过了3万，其他的靠近郊区的，在16000左右，我们的亚运城从目前的成交来看，才13000左右，就算是今年，才10%多一点，应该是不快的。
从区域的比较来看，番禺区的特征是比较明显的，其他板块价格都在2万/平方米以上，大学城和华南板块向3万/平方米迈进，所以亚运城作为承接广州大CBD的“中央居住区”，亚运城的价值应该高于番禺的均价。承接大的CBD，作为这样的定位是非常值得期待的。
亚运城外围区域来看，教育城14000多，南沙已经170000，所以亚运城的资源特征、价值明显的区域是重要的“中央居住区”，它的价值不能低于其他的外围区。
作为“中央居住区”，应该是非常少有的现象，这个现象究竟是什么很值得探讨。但是它现在已经摆在我们面前了，从区位之综合价值看，产品素质比较明显低估，合理价位应该2万元/平方米，放在大广州作为一线城市的发展前景维度看，亚运城迎来最佳置业投资机会。这样的价值洼地，具有非常优势的区域，它的投资机会现在是最好的，比2012年的广州塞车影响还要大。
所以亚运城的机会是非常大的，谢谢大家。
下面即将进入我们的互动沙龙环节，让我们以热烈的掌声有请互动嘉宾，共同探讨亚运城的大未来！ 掌声有请：
广州市番禺区规划编制管理办公室负责人 侯启章
华南理工大学建筑学院博士生导师 王世福
合富房地产研究院院长 龙斌
广州利合房地产开发有限公司营销副总经理 郑 枫
主持人：城市发展，规划先行，广州亚运城自诞生之初就定位为广州城市“南拓”战略新引擎、广州集居住、商业、休闲娱乐于一体的综合性新城区。如何看待这一定位对广州城市发展的“助推器”作用？对番禺而言，未来还有怎样的发展空间？请侯启章先生聊一聊。
侯启章：感谢主持人，这个问题也是我们平时考虑的问题。我个人认为，亚运城选在番禺，对番禺的建设非常大。人们都认为亚运城在番禺建成之后，番禺的形象好了很多。
第二，我们和广州市老城区的链接起来了，通过亚运城和其他区，尤其是天河合作共办了，把番禺区和其他区的关系拉进了，对我们城市的推动非常大。
番禺区有一个感觉，在亚运城办好之后，城市形体建设的第一个阶段基本上完成了，我们接下来主要是城市建设的第二个阶段，主要是基础服务功能的建设，我们和城区的建设差距很大，经过几年的努力，我们上大学的比例非常高了，所以亚运城对我们城市推动起了非常大的作用，尤其是在服务、城市环境方面提升非常多。我们之前差的就是这些方面，通过亚运城建设，我们改善了，差距也不是那么大了。
主持人：广州亚运城在城市规划、交通道路、医疗教育资源等方面的进展及重大部署是怎样的？据了解，未来五年番禺将增加五条地铁，新建31条路桥，地铁三号线东延段也会从番禺广场延长到亚运城，项目最新进展怎样？ 再请侯启章先生聊一聊。
侯启章：番禺区处于主城区副中心，和两个区域的连接通过番禺，所以番禺的基础设施非常多，从道路交通上说，除了五条地铁外，还有其他的交通设施，比如到珠海的地铁快线，这些在今后5-10年建成的。对亚运城影响最大的就是3号线东延段的提出建设，已经明确了的。
城市比较已经是比较明确的，比如了莲花大道一直到莲花山，在五年内是可以建设。这是道路方面，我们番禺区要加快的还不仅是看的间的基础设施，包括城市的集水设施，还有其他的建设，这些都是我们今年极力开展的设施。
我们刚刚编制整个番禺区的供水的专项规划和排水的专项规划，通过这两个规划的编制和建设，使整个地区的基础设施逐步完善。我们番禺区有一个很好的特点，就是在2014年后，番禺没有发生过洪涝灾害，这是我们水基础设施方面的措施。
除了交通建设，我们其他基础设施的建设也逐步完善，高压线网也做了规划，增加的高压线网比较多，有100多处。
除此之外我们还有消防设施规划，还有综合放在规划，都是围绕整个番禺区内部建设的设施。我们看的见的设施不多，看得见的很多。
谢谢，侯启章先生提到了城市的交通路网。作为广州南中轴“中央居住区”的亚运城核心价值体现在哪些方面？请王世福先生聊一聊。
王世福：感谢《房地产导刊》邀请我参加这个活动，我有两个好奇心。
第一个是亚运城，当年把开幕式放在海心沙，亚运城是主要的赛区，已经过去6年了，它有什么变化，我也想了解一下。
第二个好奇心，就是房地产，我认为房地产像魔术师一样，把每个地方描述得充满机会，把这个地方的价值发掘出来。当年统一开发运营的事情房地产是知道的。
刚才的问题龙斌院长已经回答了，我不刻意回答了。今天有机会学习房地产方面的知识。刚才侯启章先生提到了看不见的设施，为什么人们变得更安全和舒适，因为是看不见的。
6年时间，当初巨大的公共财政投入为了办亚运会，是一个千亿级别的公共投入，在房地产叫卖点。
另外一个，平行竞争中我们是价值洼地，增值空间比较大。我们城市规划希望用研究的态度看，或者琢磨一些事，我会带有一点疑问，就是这意味着什么，就是核心价值和表现的表现。
主持人：亚运城能否成为承接广州 CBD“黄金三角”（珠江新城、金融城、琶洲）白领精英居住的南花园？王世福先生怎么看？
王世福：我不知道怎么回答，因为没有权威的调查或者研究告诉我们。珠江新城有很好的楼盘，所以某种程度上，这个事情是否适合，市场有一个自发的选择。我个人认为，从营销角度，亚运城适合打造成非常高品质的生活区，目前是比较客观的，但是会出现问题，是传统问题，就是说人们如何平衡生活的全部。
能不能平衡更丰富的生活，现在更侧重于创业的状态，现在还有300多万平方米的开发，会不会指向更加优秀的产品，如果按照2万卖，我觉得不能理解。
在这样的区位上，我们的承认不是核心功能区，唯一能套上中央的就是主城区和目前极端重视的另外一个副中心，就是南沙副中心。
我很欣赏世茂提出“亚运城52+Mini Mall”深层的挖掘，我觉得可以把“亚运”留下来，我不认为这是一座城，我觉得叫亚运村更亲切。
从规划角度看，它是成功的，因为更精彩的生活会整合起来，从珠江新城吸引的，不知道凭什么。
主持人：谢谢王世福先生。作为营销一线的郑总也有想法吧。从开发商的角度，怎么看待亚运城这个片区的发展变化及主流居住？今年是不是买房的好时机？买房要考虑哪些因素？请郑枫先生聊一聊。
郑枫：我比较认同王老师说的，很多媒体说，亚运之后，有些场馆已经是废弃的，但是广州的片区承载了大的发展功能，而且还有土地还没有开发，对我们亚运城今后的规划和总结，是有帮助的。
我们也希望这个地方，不仅仅是让大家在外面工作，然后住在这里。除了运动休闲，我们将来在规划中，会融合更多和生活品质相关的东西，甚至包括创业的因素，这是在规划亚运城中要解决的。我们还有土地可以重新思考它的定位。
我在想，客户买房子考虑的是什么，珠江新城肯定有很好的房子，但是因为价格和地段决定了人群是中上端的人群，但是城市大量购房的需求还是刚需的，这些群体为什么没有买房。我之前也做了刚需的楼盘，在东部，我觉得现在主流的有两部分人群，一个是居住的，一个是投资的，在广州目前的市场，投资的比例还是比较低的，大部分居住的人群考虑的是在这里是怎样的生活，有怎样的配套。基础的配套，比如交通、地铁，这是居住人群的需求。
我们已经分析了亚运城目前的优势，我们在地铁上、商业的配套上，教育方面，经过多年的发展已经有现成的。配套还有第二级的，就是医疗和休闲、运动、人文的，这些东西在基础的需求层面上升级。
这个东西需要条件具备，必须有比较大的场所，因为建运动场是很费力的，开发商不可能会做。
另外在景观资源上，我们旁边有4A级名胜莲花山，医院也在里面，这是需要市政的。
第一是考虑配套的全面性，第二就是成熟度，比如刚需，2012年的时候，大量的刚需在南边，包括番禺，哪个时候我在做萝岗片区的，后面因为东部土地供应快，所以改变了刚需人群的主要选择。南边因为亚运城淡出了市场。
这几年东部的发展是非常快的，但是地铁并没有完全开通，新增学校的速度也没有办法满足当地的需求。一个新的板块，尤其是涉及到城市轨道交通、地铁、学校都是需要时间经营的。亚运城在这方面有优势，我们现在要做的就是在成熟的基础上进一步升级，找到目前居住亚运城的业主有什么不满意的，比如商业。交通有了，但是还不是很便捷，所以我们愿意投入，就是在原来成熟的基础上更加成熟，我觉得解决配套的全面性和成熟，这是最好的选择。
这就是为什么亚运城让大家选择的原因。
谢谢。就在前天，招商蛇口华侨城联全合体，以310亿元夺得深圳新会展中心商业地块，一举超越此前广州亚运城保持的255亿全国总价地王的记录，您怎样看近半年来全国“地王”频出的现象？龙斌院长怎么看？
龙斌：亚运城其实是送给广州的礼物，广州因此发展加速。
王世福教授提出了一些问题，其实重点应该落在升级方面，亚运城要升级，今天就是做升级的事。在这样的基础上，我相信它的发展潜力会非常大。
我了解的情况和大家分享，我身边很多同事选择了亚运城，上班需要的时间不到一个小时，地铁很方便，我自己在海珠区住，开车到公司上班也要一个小时，而且很塞车，虽然距离很短，但人家经常比我早到。在居住方面，我认为没有任何障碍。
还有一类，老人家到那边买房，因为环境好，不需要天天走。
还有就是两口子，在城里有一套房，也在那边买一套。特别是之前没限购的时候，有很多同事买了很多，很多专家都买了。但实际上有很多会看到它的成长空间，所以从地王的角度看，它反映了一个趋势，就是说我们在这样的发展模式下，我们的一线城市和超大型城市，土地的稀缺性，居住的需求，包括资源保持完整的需求和升值的需求。
刚才王世福教授说了，价格高了不开心，但是多买了一套房子意味着资产生长。所以房地产还是中国快速城市化发展最好的选择，特别是是像广州这样的城市。
地王现象也告诉我们，这个趋势目前没有改变，我们近来的增加模式可能会改变，但是在目前的情况下，我们选择一个最好的状态是有很好的居住功能，也有很大的空间，在亚运城的情况下非常具备这个条件，是非常合适的洼地。
所以大家赶紧打算。谢谢。
主持人：谢谢。据了解，亚运城新组团——5号组团是亚运城的升级力作，由高端物业操盘专家世茂地产、大城运营专家碧桂园联合操盘打造，那么5号组团有哪些升级之处，能否透露一二？郑枫先生怎么看？
郑枫：我们新组团的名字叫亚运城5号，因为它亚运城的5号组团。我告诉大家，亚运城出了一个新的组团，亚运城在广州的知名度是毋庸置疑的。所以我有朋友问我那边的情况，我觉得亚运城目前最大的问题就是整个市场对于亚运城的印象是很长时间以前的了，对亚运城各种配套情况不了解，目前已经有商业街开业，大家还没有了解到真实的信息，我可以告诉大家的亚运城的情况是怎样的。
在这个时候，我们新的组团出来是最好的契机，代表了亚运城再起步。过去亚运城的问题，我们不会回避，最大的问题就是很多人说的，亚运城涨得太慢了，速度和绝对值是比较低的。
其实有几个方面，我们目前卖的是剩余的单位，我们卖的不是刚需的小户型，产品上没有主流的成交产品，所以影响了单价的提升。我为什么对新组团有信心？是因为7%以上的户型有三房，有80多的两房，100左右的三房，也有大的，比如170或者200以上的，很大的比例。但是我觉得亚运城不是刚需的项目，是多样性的。这是户型方面我们有信心的地方。
另外一个就是亚运城的位置，在整个规划内，是最适合刚需人群的，是比较适合白领的一。因为出了门就是地铁站，所以在交通和购物方面是一个最好的位置，所以非常适合年轻人。我们亚运城在园林上和小区的会所配置也有，所以是超过刚需配套的标准，所以是亚运城的升级。我们在基础的园林和会所方面的配套，会构成亚运城5号的价值所作，我们也有信心让亚运城重新回到价值的位置。
前台的嘉宾一起合影，至此本次高峰论坛结束。
粤公网安备 44010602005421号
