尊敬的领导、各位来宾、各位养老产业的同仁以及新闻界的新老朋友们，大家下午好！
非常感谢大家能够参加第十届珠三角房博会系列活动之——广东养老地产高端论坛，今天的主题是：广东养老地产实践项目分享。
首先，让我简单介绍一下珠三角房博会，珠三角房博会是由广东省房协主办，已经连续举办十年，本届房博会会聚品牌房企、海外地产、黔滇专区，城市专区、养老专区、新技术新材料专区等六大专区，无论是在规模上还是在参展企业数量上，应该说比前几届都有不少的提升。
其中养老专区是第一次设立，由专委会具体承办并策划了系列活动。我们跟至道中国一起策划了由美好家园健养投资有限公司和河源巴伐利亚庄园共同赞助的首届珠三角不老节，今天上午刚刚办完，邀请了300多位活跃长者一起“萌萌哒”，共同宣扬不老精神，今天下午举办这个项目分享会，24日还将举办中国健康养老跨界重构突破营和项目考察。
下面，我隆重介绍今天的演讲嘉宾，他们分别是：
广东省房协副会长 颐和地产集团董事 赵永爽
美好家园建养投资有限公司副总经理 谢三林
广东永爱养老产业有限公司广州公司总经理 谢红英
筑博设计股份有限公司装饰设计部总经理 魏波
何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司养老养生产业研究中心主任 于克华
出席今天会议的领导和嘉宾有：
广东省房地产行业协会会长 蔡穗声
福建省房协常务副会长 张天任、秘书长方建民
养老专委会主任 越秀地产副总经理 黄维纲
专委会副主任、美林基业副总经理 关芬谋
副主任、家和集团副总裁 张建勋
副主任、珠江实业集团副总规划师 梁彦
副主任、广州城建设计院院长 李炜
副主任、汗森伯盛设计集团总工程师 孙汉民
肇庆端硕文化旅游文化总经理 翟启芬
广州广宏投资有限公司董事长 郑卫平、总经理杨锦东、副总经理苏庆东、副总经理林开伟、副总经理许磊
广东客天下集团副总裁 蔡鸿章
美好家园健养投资有限公司常务副总经理 叶莜葳
何显毅建设工程师楼地产发展顾问有限公司董事总经理 何显毅、董事副总裁 叶碧云
恒大健康产业集团总监 魏军
广东力化投资控股有限公司董事长 黄金华
广州宏康房地产有限公司副总经理 林丹
广东发能投资总经理 郑俊伟、宗乐
广州大业投资有限公司总经理 林海欣、副总经理敖开俊
广州合锦嘉泓房地产投资有限公司总裁赵子龙、副总裁何珩、甄国炽
燕塘投资副总经理 李鸿想
老人报副总编辑 陈惠莉
还有贵州省代表团、茂名市住建局赖科、肖科带了一个30人的团，还有中山商业总裁班的学员们，由于时间关系，就不一一介绍了。
下面进入我们的会议第一个环节，有请专委会主任、越秀地产副总经理 黄维纲主任致辞。
尊敬的蔡会长、各位领导、各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！
昨天下午由广东省房地产行业协会主办第十届珠三角房博会在保利世贸博览馆胜利开幕，今天我们在这里由迎来了由广东省房地产行业协会养老地产专委会主办，广东养老地产实践案例分享高端论坛，在此我谨代表广东省房地产行业协会养老地产专委会向出席论坛各位领导、来宾表示热烈的欢迎和诚挚的问候！
广东省是我国经济大省，也是老年人口的大省，截止2014年底广东的现有老年人之中65岁以上有870万人，占广东总常住人口的8.27%，可见广东的人口老龄化，高龄化的趋势日趋明显。另一方面，广东的养老地产是起步比较晚，养老市场不够成熟，处于起步初级阶段，截止2014年底广东的每千名老年人拥有养老床位21.6张，与全国的平均属于还有一定差距，这跟广东经济大省的地位更不相适应，要弥补这个差距需要各种设备力量和资源，积极参与到养老产业的发展中去。
面对这样的发展机遇，加上国家以及地方政府频频出台利好养老政策，广东的养老产业涌现了一批像万科、保利、碧桂园、颐和等在内房地产企业，正积极投身到这个行业中去，在他们的推动下面，广东养老地产产业用地多元化，开发形式嵌入式、配件式，规模小型化、连锁化、开发主体跨界融合等方向发展。今天我们在这里举办了广东养老地产实践案例分享高端论坛，目的就是展示近年来广东企业在养老地产实践中所取得的一些成果，并围绕不同形式养老地产项目开发，项目设计，运营服务以及物品配置等主题分享并交流经验、教训。
今天论坛邀请了演讲嘉宾都是在养老地产项目实践当中积累了丰富经验的企业代表，相信他们精彩的分享能够为在座各位在养老地产项目开发提供一些借鉴，相信他们独特的视角能够启发大家在养老地产发展方向的思路，一发毒方不是春，百花齐放春满园，希望大家通过这样的分流、交流相互学习加强合作，共同推动广东养老产业快速发展。
最后预祝本次论坛取得圆满成功，并祝大家工作顺利、生活愉快，谢谢大家！
谢谢黄主任精彩致辞，刚才黄主任对我们的工作提出了新的要求，我们会在以后的工作中逐步落实。
当前，不少地方政府在努力打造“9073”的养老格局，那么这90%的居家养老和7%的社区养老到底怎么样？2014年年底，位于东湖新村的一所旧楼，经过改建和装修，一个拥有48张床位的社区养老项目华邦美好家园·孝慈轩横空出世，一推出便预订一空。他们是如何做到的？下面有请美好家园建养投资有限公司总经理 谢三林来讲讲华邦美好家园·孝慈轩的那点事。
尊敬各位领导、各位嘉宾，非常荣幸今天有这个机会跟各位领导、嘉宾同业分享关于社区嵌入养老项目分享。
首先跟各位领导介绍我们公司的基本情况。我们公司是一家多元化企业，目前我们有几个板块，有基础建设、房地产、健康养生、金融投资、教育，去年年底我们主要做基础建设这一块，我们在湛江、阳江等地都有大盘推出，今天代表我们健康养生板块美好家园，我们也投资了一些学校。
美好家园是综合性养老产业公司，我们希望以美好家园做中国养老专业运营商，我们旗下有几个业务板块，业务分布在广东湛江等地，湛江项目是2012年广东省重点规划项目，还有今天分享的项目孝慈轩，还有兰州美好家园中心，2015年1月在甘肃中标一个项目，政府投资1个多亿，有400多张床位，预计今年9月份推出市场。
在座各位领导都非常清楚，养老行业实际上瓶颈在哪里？在人才。从去年8月份开始我们在当地人社部门指出下我们推出学校，培养了不少人才。我们也成立工作服务中心，跟养老服务机构为社区提供养老社区服务。
我们现在有四个产品：养老社区、培训学校等四个产品。从这个版图可以看好我们希望在广东基础上辐射全国，美好家园走到今天更有赖于我们战略合作伙伴，像广东医学院。
今天的华邦美好家园·孝慈轩是今天重点的项目，大家可能会奇怪这么小的养老机构我们为什么获得那么多的机构支持呢？等一下跟大家分享。华邦美好家园·孝慈轩是我们美好家园跟政府合作的养老配套，我们主要希望为周边的社区长者、家属提供养老服务、辅助支持。
我们项目地段非常便利，附近有几家医院，这是我们开业的情况，为什么会选择母亲节开业？我们希望社会人士可以关注到老人、尊敬老人、爱护老人，就如同爱护自己的孩子一样。这是我们当天活动场景，我们在母亲节义工，这张图相信大家都可以看到，这是美好家园管理层，还有一线护理人员，我们同事相对比较年轻，反映什么？我们的护理人才分层级，有资深，也有80、90后具有护士资质作为养老护理员，为老人提供护理。我们2014年3月份开始运作这个项目，截止2014年年末我们正式对外营运，2015年正式入住。
越秀区很多领导说我们是第一个吃螃蟹的人，我们是第一次通过越秀区财局评估租金，我们租金是市场上比较低的，政府对我们的扶持力度也是比较大。我们承诺10%的床位用于政府保障人群，我们床位比较少，总建筑面积才1000多平方米，我们为什么要设置双人间不设计单间呢？因为现在地段非常稀缺，我们希望更多长者，有需要人可以真正享受我们的服务。
这是我们开放的时候，我们开放没有做任何市场宣传活动，两天接近有300多位长者或者家属来到我们华邦美好家园·孝慈轩，床位基本上都被预订了。我们为什么要分享这些呢？很多广州老人可能是越秀户籍，也有其他区籍的，但在我们这里入住的基本上都是我们这里的老人，平均年龄在83岁，这是我们基本入住年龄。如果抛开将近50多岁阿姨的特殊情况平均年来就是80多岁。
我们是嵌入式，我们扎根在社区，我们会定期跟长者进行互动，有定期讲座，交老人如何在家里面、户外不摔跤。从开业以来我们得到很多领导、同业关心、支持。比如说中国福利协会的领导，这几个月我们接待了上百次的参观。这是我们的生活图片，这些都是我们旁边理发师做义工，我们还有广州塔，我们还会组织老人去喝早茶。
这里面有一个案例成果，入住的时候基本上属于一级护理，可能在座都知道属于失智的，因为年事非常高。但经过两个月之后我们惊喜发现，他能做一些简单的动作，我们可以看到我们努力得到回报。我们也有对老人进行生活评估，他入住一段时间之后会对他进行一段时间的评估。
华邦美好家园·孝慈轩在这个地段，这个位置，什么才是政府需要，他缺一个养老机构，一开始我们做养老机构，几个月后我们发现经常有长者上门说，我能否来这里吃饭，你能否给我洗澡，我需要一些服务你们能否提供？我们觉得既然有市场我们就要提供满足，现在我们在做居家养老。
相信大家都知道这个效果如何实现？医养结合，我没有办法申请办医疗机构，而且成本控制也不可以。所以我们充分整合社区、卫生资源，加上医疗服务，为需要提供服务的老人提供医疗保障。
大家可以看到有三种方式，老年人生活评估，大概有四点，日常生活、感知、社会参与等，我们主要就是穿戴式设备的监测，还有入住评估。对周边老人进行摸底然后分类，然后进行资源分类，这个时候就可以提高辖区内养老资源的配置，这些同业人都比较清楚。
我们讲讲居家养老，我们在做第一步，希望可以打造一公里居家养老服务圈，一段时间之后希望可以慢慢扩大到2、3公里，服务对象就是周边长者，我们服务形式一个就是请出来，到我们华邦美好家园·孝慈轩享受服务。等一下讲到为什么要邀请老人来华邦美好家园·孝慈轩？因为我考虑到成本，我有更多客户，我就可以平坦管理、运营、人工成本。还有送上门，这是比较传统的，我们跟传统居家服务有比较大区别，我希望他们可以走进华邦美好家园·孝慈轩。
这是居家养老服务，目前为止我们可以开展76项居家服务，现在有一个新潮的词互联网+，我们也希望有O2O，我们希望为长者做一个平安钟。大家知道广州平安钟，越秀平安保，我们现在采取呼叫、可定位平安钟，还有紧急救援服务。
在我们一楼有健康小屋，鼓励周边长者定期来这里进行身体监测，我们建立档案，如果有变化我们可以及时对他进行预警和处理。这是我们为长者配置的设备。
医养结合，如果缺一个可能都不行，我们跟大东接社区服务中心合作，因为他可以提供家庭定床的，这可以纳入医保。社区服务中心就是在白云街，这是广州比较知名，我们跟他们建立老人的档案，专家坐诊，还有中医特色服务诊疗，这些我们也可以进行上门服务。
这是我们在近期思考问题，抛砖引玉，希望可以大家可以一起思考。
首先开发模式，这是一个基础，要融入生态，为什么要融入生态？我觉得包括几种生态，像政治生态，当地政府，我们可以细分越秀区、或者某一个区，所在街道。这些政府他们政治生态环境是什么？周边长者支付能力是什么？需求是什么？日常生产、生存状态是什么？在这个基础上我们融入进去，就要找准需求。
我们一定要做人家想要，而不是做自己想要的，我觉得这是倒置的关系。现在有居家社区、社区，你是做单一还是做混合，还是只是提供服务还是做实体，这都不一样，这是基础。
基础完了之后就是关键，无论服务外松还是实体，还是日托，居家服务部，或者做一个社区也好，首先要有一个载体，然后摸查物业。每一天广州市将近有一百多个跟我一样天天寻找物业，跟我同业一样大家都在找，这种物业非常稀缺。
我们每一次协调会都是区长直接开，但由区长直接开都不太多，所以很多人都在摸查物业，这需要关注什么？物业权属，规划用途，楼龄、平面可以做什么，是否具备消防、老人入住？还需要吃透政策，我觉得这是我们需要放开，不仅仅是民政部、发改、国土政策，我觉得还是要统筹来看。
要拿到社会福利许可证非常容易，只要20分钟就可以了，但前置审批很多，第一个土地规划用途可以用于养老吗？现在政策变了，如果你要改造物业首先就要看的规划是否可以；还有消防可以吗？消防政策也变了，说4层或者4层以上不能作为养老场所，你是否有黑房子，等等这些我们都需要了解清楚。每年美好家园都会排查100多个以上物业，最后可以剩下下来的非常少。
关于定位，你需要做什么，针对谁？你做治理还是非智力，价格体系是什么？要跟同业持平还是比他们高？业务流程是什么？这个判断是否值得做？是求名还是求利？量我做这种社区嵌入是不赚钱，或者前面几年一直徘徊在自己要生存的阶段，如何控制其数量投入，也就是投入多少钱，如何有数量投入情况下做到有质量的投入，我觉得这是非常关键的。
这是我在开发之前一个项目在最开始，正式运营之前我们做的一些事情，商业模式思考当中我们可能要想到第一个如何降低营运成本。
我这个帐非常好算，我也愿意分享，我所有综合分摊下来我是持续亏损的，如果是商业价值是没有意义做这个项目，但如果降低成本提高盈利效率呢？一个就是统一服务和产品，单一项目在这个项目上一定不可能会实现盈利，我们就希望能够做到在我越秀区能够在三公里左右跨过居家养老服务圈之外做一些事情，统一服务产品。我们现在在做养老服务白皮书，我们从老人第一次开始上门资讯，到他退房等一系列都有标准动作，这希望入住长者无论在哪个机构只要是美好家园都可以享受到同样的服务产品和标准。
这一步完成之后我们希望可以做到连锁营运，自己制定一个管控体系。连锁营运大家都非常熟悉，有很多很知名71、如家这些企业他们在控制成本这方面非常有独到之处。我们总部如何控制这个点，我曾经听一节课，在这个你要平衡99个床位，实现效益最大化。99个床位需要2000平方米，我觉得在市中心这是非常珍稀的，内部管控体系在最小规模下，现在建的管控体系有经济指标管控，有治疗，有服务，还包括我们有一些风险控制体系，我们正在朝这方向努力，希望各位领导有时间，希望大家来华邦美好家园·孝慈轩多看看，进行交流。
如何寻求最大价值，发挥平台效应，既然政府愿意相信我们美好家园，我们如何把资源最大化，这是开放市场，任何一个企业都不能做到一家独大，这就是大家合作共赢的时代。我们现在在做的工作，我相信在我们周边的社区都有非常多，比如说新光老人之家，日托等等，既然要位老人服务，如何发挥平台，就要把周边资源整合起来，为你客户服务。
互联网+线上线下不同增值，互联网+是非常新潮的词语，这对传统养老行业发挥非常大引领思路的方式，线上线下我们是从线下开始，我们做就是实实在在长者可以看到，可以知道每天为他们服务是哪些人。举一个例子，我们现在在华邦美好家园·孝慈轩，我们有通话系统，家属一段时间没有来看，可以通过视频看到家属，我们现在在开发APP，或者微信公众号，使家属、长者通过线上一些方式可以及时把握动态，这只是一个点，当然还有很多互联网同业们比较喜欢老人产品，老人金融这些也是我们以后想要拓展一个地方。
今天我分享到这里，非常感谢各位领导、专家，谢谢大家！
你们入住最大是多大年龄？
现在有30多个老人。在这个项目我是作为一个孵化器，这里有很多需要我即将派出去的员工需要学习。
请问您现在你们传统养老机构怎么应对养老地产异军突起的状况，养老地产是否会对你们发展造成影响？
你说养老地产和传统，我觉得不能清晰把自己定义为养老地产或者传统养老机构，因为刚才在我集团版图上，我们既有养老地产，养老社区。我们也有养老机构，就这个事情我个人看法，我觉得这两种是互补关系，因为养老地产可能是地产当中一个升级转型的产品，但养老是重在服务，我们在同业当中看到比较多养老机构，在服务方面是比较接地气，服务局限空间也有，如果我们想大家以合作共赢的方式共同应对我们中国老龄化，我相信中国很多事情都会迎刃而解。
您好，我们也是做养老地产开发，我想问您这个企业有没有可能跟一些专业养老地产商进行合作？因为我们地产商大多数时间做地产，我们希望有专业服务机构落地，做好老人服务工作，有没有这方面的合作空间？
我们也有这方面的兴趣，我们自己已经在做这方面的工作，刚才讲养老社区，我们是独立法人控股的公司，我们在湛江就有这方面的项目。现在接触比较多有外国的公司，希望都可以运营。国内包括山东，也在接洽当中，谢谢。
你刚刚介绍主要跟社区服务中心合作，您觉得跟广州市比较大的医院合作的作用是不是还不及跟社区草根医院合作有效？
这是互补关系，我社区养老机构，老年人发生意外是有
谢谢美女老总精彩分享。今年2月5-6日，我们专委会第三届主任委员会议在台山颐和温泉城举办，参观了颐和泰山养老项目打造的体验中心，给我们带来深刻印象。在今天他们在花都颐和山庄的体验中心正式开放，那么颐和集团作为一家高端住宅、别墅和旅游地产而闻名的房地产企业，为什么想到要做养老地产？并且要布局10来个养老项目？他们的勇气何来？又是怎么做到的？下面有请颐和集团副总裁赵永爽先生为我们讲讲他们的做法。
三年前也是省房协组织房博会记者和新闻发布会上，记得有记者老朋友问我，说为什么长那么多白发，我说因为卖房子而得。但今年我的白发更多了但我今天可以自豪告诉大家，我的白发是因为思考如何搞好养老地产而得的，所以今天站在这里是学习，今天带来更多是激情、热情、带来是亲情、友情，或多或少还有一点点悲情。
谢谢大家，大家都听过了在社区，无论香港还是国内住房率是非常高，但现在听闻甚至外国一些郊区是单一，全部给长者居住的老人社区空置率达到35%，我们觉得一些外国货币国内一些所谓专门为长者做的社区是失败的。
我们认为将所有老人集中在一起，是有问题的，我们觉得如果我们真的想让老人居得开心，一定要用一些所谓混合式的规划，或者我们叫做一些左邻右里式，不要把一些老人居所放在一般住宅小区里面，有人说这会影响售价。但在香港，在丹拿山这些地方其实长者居所都是跟正常住宅小区，都没有影响。
现在一些子女就算分开模式他们都不喜欢，觉得年老的爸爸妈妈太近自己，很麻烦。现在我们看香港房协会一些示范，同外国是不一样，他们有两种，一种就是将整栋楼给可以自己自理的人居住在上面，上面就需要照顾，下面就是老人院，在鳌头角就用这种上下的模式大家都很可以接受，而且大排长龙。这些人过去7、8年其实还有50多个长者在这里归老。
他们一点都不觉得不开心，我们也经常去跟他们交流，因为长者不需要经常搬离，同时使他们很有归属感，旁边还有学校、超市、商场等。所以混合式，刚才听赵总讲，在现有土地上如果开发商是拿一部分的土地作来做终身出租（香港房协的模式），买了就有终身居住权，这方面当然房地产商肯不肯这样做，我们就要看政府能否给一些保障给他们。
以后所有无论旧城改造项目还是土地招拍挂的项目，超过10万的项目，我们一定要有百分比，5%、或者8%，一定要有左邻右里的模式，利用终身出租模式，这不是买断而是终身出租的模式，可以让长者真的在终老的时候都不会有边缘化的感觉。
我们觉得老人居所，长者社区是多层面考虑，在政府、商业、在技术、在老人心理、社工、个人、家人、面对家人终老的层面，我们作为设计师、建筑师可以做什么？我们可以贡献什么？我觉得建筑师是所有养老产业其中一个参与者，我们一定要细心，多角度做一些工作，究竟老人心理如何？市场接受度如何？拿出一些新观念出来，规划出一些，设计出一些，运营一些，让老人真正喜欢的。商业上不会有很多空置，创建一些优秀老人居所，让长者安度晚年，谢谢大家！
今天跟大家汇报主题是：我们在一起的养老事业。
四个内容：颐和做养老事业初衷；核心理念，员工构成，项目简介。
颐和作为老牌发展商，我们血液里除了留着奸商的基因之外我们也有自己的社会责任慈善之心，介绍我们集团几位突出认为，我们颐和创始人也是省房协老领导之一何先生。颐和教育在每一个颐和楼盘、项目当中都有我们国际幼儿园、小学，现在我们还准备办中学。颐和创始人也是何董事长夫人李女士，李董是我们颐和养老事业奠基者，这是我们颐和总工程师。这是我们集团三个高管，从大股东角度来讲，我们颐和养老事业，是由一群中老年人为自己的明天，颐和明天，更为颐和业主明天，从自身出发。
我今年38岁了，14年前来广州参与到房地产行业的时候，中国房地产业，广州房地产业还是18、19、20岁的青年男子，但今天我们也已经步入中年，也远远看到夕阳向我们招收，所以我也踊跃参与到养老事业上，自私来说也是为了自己。
如果我们是客户，我们是老年人，我们来颐和机构，养老社区，我们第一个需求就是踏实、安全感。也许我们颐和业主，包括颐和职业经理人，颐和创始员工，生活在自己小区里面可能是最踏实，最有安全感。省房协领导都很熟悉颐和创业历程，我们董事长对高管只有一个要求，你们自己的项目都要住在自己的项目里，这样方便业主找到自己。我在广州买三套房子，都是自己颐和的房子，一直住在颐和山庄。
有一定财富，过去在社会生活上有级别的中老年人，他们追求就是自然，安宁的生活环境。另外，也是我们所有业主，我们自己访谈客户，我们消费者，包括酒店式的消费者，包括自己员工都说一句话，养老养老靠新人后辈很近，离医院不要太远。所有中老年人都不承认自己老，包括我们集团三位60后的中老年人们，他从来不会认为自己已经老了，甚至现在下工地的时间，加班的时间，研究股指、政策的时间比我中青年人还要长，还要深入，而且他们最讨厌就是被养老，被动，被强行，被动送到养老院进行养老。
要与自己相当的文化设施养老。这也是我们最近思考广场舞的启示，为什么广场舞在很短时间风靡全中国，为什么会成为现在最突出的矛盾节点，我们知道跳广场舞的老年人都是欢快，性感的，他们在对手面前反而会体现出逆反心理。以上是我们对我们身边老人的研究、想法，也是我们颐和作为一个企业，老牌地产商准备和正在开发养老事业的初衷。
这是本人的初衷，我将有4位老人跟我们的全家人共聚一堂8年了，我们都居住在广州颐和别墅里面，家母去年10月底在家中去世，从病重抢救到离世都有家人陪伴，但母亲去世那天我在思考，不是所有人都像我这样有钱，在母亲最后抢救的日子里，所有设备都在父母居住的房子里，我坚持不让母亲进去重症室，但我身边有多少人可以拥有这样实力去陪伴亲人？这需要考虑。
我回忆起来家母病重最严重的时候是什么消除她的痛苦，是孙女，还有岳父母对她的帮助、劝导，同时还有我和我的妻子、孩子在她身边的关怀。联想到颐和所有业主，颐和业主不仅仅包括广州乃至全国各地最有钱的人，我们也有很多新客家人。我们在一个城市一个地区扎根在下来，我们幸福在这里，但我们老了以后怎么办？我们老人为了照料我们，看护我们跟我们居住在一起，他们老了以后怎么办？
我没有想到就是，颐和如何发展好洋蜡事业，至少我们这些从业者、颐和员工可以养老长辈，同时做好自己的的工作。我现在并不怕老，也不担心他们可以像我一样可以尽孝道。
我们愿景建筑颐和幸福家园，这很简单的，但家和园合在一起的时候我们都有一点点的温馨，无论社会舆论对我们发展商的指责太多，我们也可以想到广东省房协，因为这也是我们发展商的家园。
核心理念刚才讲到了颐和几位中老年人他们希望拥有，我们看到最害怕的疾病，孤独、生活障碍。最理想状态健康，很高兴听到刚才年轻女士讲到在美好家园居住有90多岁的长者，但我们颐和从40岁以上就开始做起，我认为我40岁以后我的居所还是在颐和家园。
无论健康还是快乐也就是便利，哪里寻找健康凯勒无忧老年生活，我觉得这也是代表土豪的需求，为了土豪可以打造稍微理想化的养老地方，所以我们提出养老社区+社区养老，退休人士是这样。
通过在颐和所有房地产社区当中开发养生养老服务产品，同时在社区部分区域内建筑适合老人居住的住宅，我们颐和家园在全国17个城市30多个项目，在建销售27个项目，这27项目当中我们把已经取得土地证，住宅性的开发用地每个项目拿出十分之一，三分之一进行社区养老打造，这个打造不仅仅包括养老，让老年人居住的地方，离我们医院、护理院很近。
颐和第一点也是根本原则，出发点，我们一定要使我们的客户亲情永远在一起，老年人是最害怕孤独，最可怕就是没有亲人陪伴。我虽然给母亲很多物质，但老人需要更多关怀，陪伴，以前我每天晚上喝得一最糊涂回去，但现在我不会了，这个过程使我感受到老年人，长辈最缺是什么？不是金钱，不是去国外游玩，而是希望家人陪伴在自己身边。
所以我们看到这方面的需求，从自身而发，我们养老模式首先要从颐和业主身上挖掘，以前买我们颐和房子的业主到现在也已经30多岁了，他们也是我们的客户。可能一些业主的孩子以前还是少年，但现在可能就是青年或者中年了，他们也是我们潜在客户。
我们颐养公寓都在我们社区内，我们所有项目都有小学、幼儿园，所以我们公寓都建在离小学、幼儿园不远的地方，因为老人喜欢看小孩，这也是我们采取颐和社区养老的理念的初衷。颐和以社区互联为特色，退休颐和公寓采取围合式的公寓，现在很多开发商都不会这样搞，在养老开发商，绞尽脑汁开发出来，通过连廊把各种设备连接起来，形成大学的氛围。
颐和所有地产项目在全国包括在毛里求斯我们现在项目都在山清水秀，空气清新的地方，我们也同项目所在地所有著名三甲医院建立长期合作关系，我们每一个公寓都有专业护理院，提供24小时的服务，我们也提供个性化服务，由养生专家搭配药膳、茶饮。
我们董事长76岁过了一次简朴生日，我们搞每个区域公司老总把自己区域内当地土特产贡献出来，我们全体员工济济一堂在一起，我们吃西北羊肉，华工区域的百鱼，广东老火靓汤，既简朴又健康。我们在甘肃甘南项目有很多很好野生的特产，这些对我们老年人也是一种健康餐饮食材，我们集合起来也就集合了颐和养老。
我们还开设了养老学校，实际上老人和小孩大概都有同类，所以我们让幼儿园老师可以教老年人，我们也可以让老年人教小学生，让他们进行互通。
关爱和您在一起，因为养老产品是董事长亲自规划设计，因为我们养老核心理念是董事长夫人规划和典籍，我们所有产品建设由集团总工程师一手一脚抓出来，所以颐和养老产品养老社区给的关爱可能会多一点。
我们使命让客户退休之后与家人在一起，与儿时朋友在一起，与年轻时的战友同事在一起，与青年人，小朋友在一起，健康长寿快乐幸福是我们共同长期以来一直的梦想。
在这里24小时医疗服务，养生指导，各种娱乐、手工可以丰富我们生活，充实我们的生活。我们致力于为您打造一个温暖的家，我们是为退休人士打造的养老社区。
这是我们的过程，我们跟各位相比我们是初学者，我们现在还是前行小学生，我们需要不断的前行摸索，我们唯一拥有希望快速扭转。
这是我们对我们老年人客户医疗行为保健治疗康复，这是我们24小时智能监护专业系统，这是我们养老社区，也是刚才主持人提到台山颐和温泉城，还有花都颐养公寓，文化娱乐运动休闲活动的内容，这里面参照很多四季酒店在马尔代夫一些度假村，只不过把一些激烈运动调整了一下。这是我们养生汤。
颐和全国布置那么多项目，还有国外毛里求斯，澳洲悉尼，美国波斯顿，在纽约类似于红专厂的项目，我们在所有项目拿出十分之一或者三分之一建筑面积做我们的退休公寓。目前在广东、台山颐和家园，花都颐和花园，刚才在我语言表达已经提到颐和养老事业三个主要构成，度假、居家、人文养老。这是什么意思？大家知道台山离广州2小时的车程，台山有很多温泉，很好的温泉。台山虽然距离远了一点，但我们在台山、花都同时看颐和家园。
几年前我带全家人一块儿开车到深圳，定海边别墅，如果客房怕照顾不到，后来我母亲居住在一起，带全国人居住在三亚，虽然我们在三亚也有自己酒店，但没有小孩养老设施，所以我们在丽思卡尔顿。老人愿意跟孙子在一起，但他们会拒绝跟子女的邀请，因为他害怕自己需要子女的照顾，所以我们在全国的酒店需要花巨资进行改造，改造成我们的酒店适合一家三代适合旅游度假的酒店。
如果在台山我带着全家去泡温泉，周四过去周六日我们就要回来上班，但老人不需要跟我们如此折腾，他们可以在那里居住十天半个月都可以，等他们想回来我再开车接他们回来。同时台山富豪阶层，可能长时间居住台山颐和公寓，他也可以跟孩子分享在台山、广州花都颐和山庄的公寓。
如果放大全国之内，现在有两个说明，在冬天的时候北方人愿意来南方享受温暖，南方人冬天也愿意去北方看那里的雪，春节的时候东北业主想来东度假，不需要住酒店，可以直接住在我们广东颐和项目，我们现在开了两个项目台山和花都，现在很多业主入住了，平均年龄33岁，我们公司高端也也居住在颐和山庄，颐和山庄聚集了一大批类似的人群，他们的老人家需要旅游，我们首推就是我们颐和公寓。
我们没有太大野心，我们不想通过养老地产拿到土地，不希望国家颁布那么多养老设施政策使得我们免很多税，我们自私希望所有颐和人，颐和业主，可以在颐和养老事业当中有一个稳定、安全、踏实的心，谢谢大家！
赵总讲话永远是那么风趣、简洁，抓住重点。颐和的带头作用相信会给不少人想进又不敢进入养老行业的老总们带来不少启发。
说到地产公司进入养老产业，还有一家央企不得不提，那就是保利地产，保利在广州、佛山、江门等多个地方的项目均配有养老住宅。这次我们请来为保利养老项目提供设计的服务的设计股份有限公司装饰设计部总经理魏波，有请魏总。
非常荣幸能够受邀参加此次论坛，就养老话题进行交流，在这里向大家表示感谢，向主委会表示感谢。
下面我大概介绍一下，前面两位讲的都是非常精彩，也讲得非常庞大，这个市场发展到项目运作一直到产品的具体项目。这里讲一点比较实在的，也是我的能力范围内的，通俗一点就是干货。
今天讲题目就是适老化室内空间设计。什么是适老化的设计？就是适合老人居住的空间；案例的分享。
什么是适老化设计，适合老年人居住就是适老化，但什么适合老年人居住？就是什么是适老化设计。前面两位讲都已经概括了，我们在这里面我讲更加具体一点，在室内空间的设计，以人为本的设计，以老年人为中心我们叫做适老化，什么叫做以老年人为中心，从老年人的视角出发，感受老年人不同的需要，生理需求、心理需求。
这也是刚刚前面赵总谈得很好，很深情，对老年人的关爱和体验。我们现在对孩子，对下一代的关注比较多，反而对老年人关注比较少，这也是今天在座大家都能意识到，所以才有今天的聚会与交流。
合适老年人居住空间是什么？总结三个要素：空间，包括尺寸、流线；还有材料，物理性，在室内空间运用材料的选择；色彩、灯光，心理感受，这方面也是很重要，后面也会进行讲讲。
我们通常做适老化或者做适老化的室内空间的设计，跟做房地产、酒店、样板房不一样，因为我们在之前也做过很多项目，很多包括万达样板房我们都做过，酒店我们也做过，就算这样的酒店，进来之后我们感觉富丽堂皇，非常高雅，但适老化关注不仅仅是进来富丽堂皇感受高雅的感受，更多就是材料问题，色彩、灯光心理感受。
首先我们刚才讲尺寸空间，在这里我们做过一些研究，尺寸空间就是几个最小室内、卧室的，这里更多讲一个我们一定要可以摆下一张床，还要有基础收纳空间。因为是适老化，因此跟正常人不太一样，需要有一个回转的空间，在这个空间下才能满足，这至少需要1.5米的空间，这是我们经过精细化分析的。
卫生间，卫生间尺寸非常重要，后面会具体交流，卫生间这一块在老年住宅或者适老化住宅里面，包括在现在养老里面，实际上这是非常重要的领域。因为老年发生危险就是这里面。
卫生间尺寸比我们正常做居家肯定会大一点，宽度大概会在1.9米，因为需要满足平时进出，还有淋浴区也比较大，因此一般都在2.7米-2米都可以，这个尺寸才能满足需要。
决定室内设计的因素，今天主要就是决定适老化室内设计的因素，首先从功能需求，任何东西都要满足功能需求，这是第一；感官的需求，感官包括视觉，视觉根据分析就是色彩、光影、环境；听觉，环境、声场、触觉；嗅觉、就是通风、净味、温度感知；舒适度，都要满足。这些就构成一个人对空间感受，对环境的感受，归纳到最后我们讲就是物理因素跟心理因素。这里面包括了对物理因素跟心理因素，物理因素跟心理因素下面再展开跟大家分享。
物理因素就是材料，防滑、防撞，环保、舒适，为什么要讲这几点？因为老年人我们知道，随着年龄不断增长，精神系统、免疫系统都在不断下降，年轻人可以适应的材料，空气温感度免疫能力都在下降，适老化就是安全第一，有一些材料是不能应用，所以这是物理因素材料选择；物理因素材料选择二就是凹凸、产生眩光的，这些材料在适老化产品中间是尽量避免不要使用的，建议使用的材料天花一般就是白色乳胶漆，地面材料就是地板，PVC地胶，墙面就是墙布，墙纸等，这些就是对材料物理因素的决定，也是刚才所说人机能不断衰退都需要谨慎，像我们正常人穿着妥协在地面上都容易滑倒，何况老年人。
心理因素，色彩，老年人对视线会下降，所以我们的空间一定要明亮。要暖色调，浅色淡雅，温馨舒适，对色彩的感受这是在心理上很大一种因素，可能我们每个人都有这样的体验，后面我们可以跟大家分享。
心理因素二也是色彩的选择，要明亮，柔和浅色调，进行研究浅、暖色调对于老年人调解心理都有一定帮助，这是我们建议选用，这些都是我们进行案例的图片。
心理因素照明，刚才所说色彩、照明。照明以功能性，重实用，轻装饰，局部照明。开关位置顺应流线，照明很简单，我们尽量选择一些很豪华，很奢华，很繁琐灯具；局部照明也很容易，我们对老年人需要的地方局部照明加强，被动照明在有一些地方，像卫生间，一定要有被动，万一怕坏了就要摸黑了，一盏灯坏了找不到第二盏灯；开关顺应流线，都要保证他能顺着走可以找到开关；细节就是灯光顺应流线的过渡，还有开关面板的标识，因为老年人随着记忆消失可能找不到，因此一些开关面板是需要做上标识。
灯具安装，灯具安装的位置，还有防眩光，灯具安装位置最重要就是要找到防眩光，还有重点照明。
心理因素照明要点，这就是所谓过度装饰照明；这是我们所说基本上就是重点照明，灶台、入口部分这些都需要重点照明；开关面板标识，这些都要满足适老化的需要，让他们坐在轮椅上可以使用到。还有防眩光，眩光老人看到了会让他心里面很烦燥，也容易产生眼花。
适老化适合什么装修风格？我认为什么风格都可以，可以中式、简欧、现代，但最重要还是要回归适老化的本身，重功能，轻装饰，重设施轻奢华，现在做适老化养老机构投入还是养老康复院也好，人家过来这里是因为相信你，我们可以在功能、设施上完善，绝对不是做奢华，这没有必要。选择明亮温馨浅色，因为很容易衬托家具，方便辨识，也容易产生反常，所以对整体装修风格来讲很合适老人，装修风格我们不一定非要强调某一个风格，当然风格可以选择，这是装修调性，还有室内空间需要注意的环节。
这是我们做的案例，我们给保利去年参展的案例，给保利做适老化产品的样板房。
门厅设计，首先要有一个换鞋，换衣服的位置，还要有很方便的开关，存储钥匙的地方，还有轮椅回旋的空间，这样老人进出就可以很方便，可以在这里找到一些换衣、换鞋的位置，也可以满足轮椅进出，驻拐杖的进出，大概在1.2米左右的尺寸。像换鞋这个位置，在这里有一个鞋柜，高度通常要比一般都要高，可以作为扶手，而且也方便让他看到，让客户很容易换取。
厨房设计，厨房一般是指现在适老，有一种自理型老人，就会设计很小的厨房，这也是适老化在产品也有这种厨房。首先厨房安全，省力高效，厨房设备选择就需要做到把手、洗衣池、还有安装高度，合适老人坐在轮椅上很方便使用、开启。还有把手都是一些U型把手的选择，方便老人方便拿出来，放进去，这些都是细节上所需要考虑到。
电磁炉，现在很多适老化住宅空间，我们不建议使用煤气灶，因为煤气灶有其安全隐患，一般都使用电磁炉。
餐厅，餐厅没有太多，主要选择合适老年人适老化产品，可能在后面有专门配置公司会讲解，这里面主要就是讲摆放尺寸。适老化在餐厅中间首先要考虑到老年人可以方便起、坐，摆完椅子以后要有一定的空间通道，方便老人站起来有空间让他推椅子。一些老人可能现在还坐在椅子上，但过两年可能就坐在轮椅上，所以需要预留基本尺寸。
客厅，首先就是实现无障碍，还要有呼叫应急设备，还有动线通常，视线无阻，这一点很重要，这在适老化客厅中间，首先能够看到进门到他坐的地方一眼可以看到谁进来了也方便观察客厅，也方便护理人员看到他，没有视觉盲点。还有报警设施安装，空调通风一定都要考虑好，对老年人。
阳台，这也是自理型老人，会设置阳台，如果全护理就没有了，全护理就是一个单房了。阳台需要一个无障碍设计，无障碍摆在第一位，储存、防滑。这个阳台在个过程中，一般小的叫自理型有这样小阳台，阳台上面首先有栏杆，有家政，洗衣机会考虑在小阳台里面，还有适当储存、收纳空间。还有晾衣服，一个就是传统摆在阳台上面，或者借助阳台栏杆进行晾衣服。
卧室，卧室使用方便，紧急呼叫设施，轮椅回转空间，这是开关，呼叫系统，操作，空调、卧室空调也要注意对老人不要对着吹，有条件情况下，还要考虑通风。
卫生间，卫生间这一块也是需要考虑无障碍，防滑。卫生间是一个很重要的地方，也容易产生危险的地方，所以对老人非常重要，需要考虑到防滑，无障碍，包括把手，扶手栏杆安装，我们在做室内设计的时候是重点。老人可以在卫生间，通过各种设施可以自己自行解决，对他来讲心理上是非常好的，如果一个人不能在卫生间解决，需要他帮助，老人在心理上会有很大的自卑，因为老人在这方面是非常脆弱。
案例分享，我们做了几个案例，这是其中一个案例；户型分析，首先进门这个位置空调太小，没有玄关，放不下冰箱，设计不够。房间尺寸过大，整个空间浪费了；在卫生间又是使用这种平开，我们一般采用推拉门。这是我们改造的案例，我们变成推拉门，换鞋这里也有一点点改变；卫生间增大，增加距离，这样使老人更加方便。
这也是一个案例，增加了储藏空间。这是自理型房型，这个户型也是我们改造一个户型，起居室是非常小的，整个起居室太小了采光不好，一个小小窗在这里。房间非常大，生活阳台需要穿越房间，对老人休息非常不方便，这是我们改造之后我们把客厅放在这里，卧室放在这里，坐一个推拉门，可以不打扰他的休息，餐厅放在原有的位置，使房间采光变好了，其他空间更加合理。
这是我们为保利做适老化护理型的案例平面，都有实景的。
这是我们案例一些照片，都是实；这是护理型的户型；这是自理型的户型；这是现场搭建完了以后的效果；这是可合可避的卧室空间；这是卫生间，卫生间这是我做适老化以后，我体会最深一块。
这是我们做项目的养老化社区规划；这是适老化居住社区，合肥的项目；这是适老化居住设计；这是上海专业护理机构；这是生态养老度假，海南的；这是保利，保利琶洲项目，现在正在建；这是我们医疗，适老化这一块公司做这一块，我们公司有一个专门做医疗团队，我们在适老化过程中间有很多跟医疗团队合作，我们做一些医院，深圳肿瘤医院；这是传统产品外观；这是酒店；适老化；这是我们做保利第一个项目，2010年在北京改造的和谐会，现在在营运，听说现在营运也不错，这是当时酒店改造而来的；这是做深圳一个医院的。
适老化设计，室内这一块刚才我讲了，在智能化这一块是很重要的一块，以后在智能化这一块运用也会很广，比如说互联网这一块的发展，智能化现在是日新月异，我们现在对老人看护，局限于一对一的看护，所以很多穿戴，智能化设备，在以后应用会很多。
这是我们公司，筑博在深圳，在全国应该还算是比较大的公司，公司有2000人左右，全国有11个分公司，配合适老化产品我们也成立了养老研究中心，下属还有各个研究中心，酒店研究中心、有医疗研究中心等，我们有一个智能化团队做这些事情。
谢谢大家！
感谢魏总的分享。跟广东一衣带水的香港地区进入老龄化的时间早，有很多经验教训值得我们学习。他们现在的长者屋设计方面有什么新思维？下面有请香港何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司养老养生产业研究中心主任于克华以香港天水围、丹拿山项目为例来讲讲他们的新思维。
首先非常感谢蔡会长，黄主任，各位朋友，给这个机会让我们参与这个讲座，把我们的想法跟大家分享。
我们公司在国内做规划设计差不多30年，在座一些老朋友我们都认识很多年，我们最早做的项目都在南中国，广东省，近期在华东、华南、四川我们都有做过项目。除了我们在国内、香港之外，在其他地方像印度、东南亚、中东、韩国我们都有项目在做。我们公司总部设在香港，上海、深圳都有分公司，近期比较多综合体项目。公司有一个研发组，研发组里面最近加入养老地产研究方面。
首先非常感谢蔡会长盛情的邀请，同时对大会组织、主办方非常细致的会晤组织表示敬意，各位老总都非常精彩，今天我跟大家分享题目叫做设计长者屋新思维。
进入21世纪互联网、老龄化全面影响我们的生活、思维。从中国来讲我们现在已经进入加速老龄化的进程，表现在老年人人口数量在增加，同时老龄化、高龄化的趋势愈发明显。对于老龄化这个问题，不同视角得出结论是不一样。从国家来讲面临巨大支出，从家庭来讲是有压力，对社会来讲，从社会资本这个角度来讲，有无限商机。
从中国养老服务业发展来看，现在面临新的方向，从事业向产业转变，具体表现就是服务提供市场化。关于加快养老服务业若干意见当中国家提出2020年全面建成以居家为基础，社区为依托，机构为支撑全面整合养老服务体系。2013年开始到现在国家在方方面面对养老服务产业出台各种利好政策，从养老服务产业市场效益来看我们看到首先就是养老床位大量增加。
但我们也要清醒看到，床位空置率也是在增加，5年时间这个床位空置率从19%增加到38%，增加了一倍。经过我们分析在2亿老年人口都有高龄老人等。产业政策虽然促进市场供给但没有有效激发市场潜在需求。对老年服务产业发展来讲，大家面临非常现实问题，如何跨越供给与需求之间的鸿沟。
从横向来讲我们是不是可以把香港、台湾、欧美这些发达地区的经验，或者发展模式直接移植到国内？我们HPA对这个问题认识是要师夷长技，因地制宜，发达国家的长处我们要学习，我们也要回归我们国情，直面我们的客户，要合适中国特色的老年发展模式。从纵向来看我们分析眼前最典型这几代人，我们可以看到整个家庭结构、人口数量在不断减少。我们可以得出一个结论，社会在不断发展，思维在变革，家庭模式在变迁，人口数量在减少，但是外在服务需求在增加，通过内向型的解决模式已经不适合现在社会发展。
我们就想，当我们老了以后，需要什么？当然就是亲情关怀，希望安逸的生活，怕被送进郊区养老院的孤独，或被子女遗弃的感觉。老人需要个性化的健康管理，亲自自然环境，多姿多彩的休闲娱乐，齐全便利运动设施，种类丰富餐饮美食。老年人的需求是多层次的，在老年人生活建构当中我们要提供一站式、丰富的服务，对应老年人的需求。
从深圳养老机构调查来看，有两种状况，一个健康状态下，居家养老跟子女在一起是占有绝对作用；另外一方面在老年人处于半失能状态下，居家养老也是主导地位，机构养老是老人对服务需求，刚性的需求。
尽管有生活形态上的差异，尽管有经济能力的差异，但对整个老年需求的分析和研究，老人不变是对亲情渴望，变化就是对生活形态的变化，对外在需求的增加，所以我们不能机械，要因为功能需求和进行区分。
在这里总结一下，适合中国最好的老人方式就是生活状态自然转换，对生活自然的延续，是家庭亲情与社会服务的衔接，身心的统一。
总结养老地产失败原因，比如说选址、配套、服务设施、配置这些原因都是导致老人不会去选择的养老社区；这里面也有郊区化长者社区，让老人脱离原有生活氛围，不断变化自己的生活环境，这是非常内在需要考虑的问题，总结这些基本特征，从硬件配套来讲需要有一个便利交通，方便与家人联系；周边可以跟整个城市的配套，服务设施结合在一起，内部要有完善服务配套，控制合理开发规划，提供利润效益。
这里面很核心一个问题就是要建立能够跟原有生活环境相衔接的生活圈，所以我们不主张外国一些长者社区IANH的模式，这从根本上不合适，虽然可以满足一部分的功能需求，但难以满足长者对于亲情的需求。所以NH不主张做老人村。相对应我们觉得规模，长者社区规模要适度，不要过渡膨胀。从功能形态上要是混合的功能形态，不是单一模式。
从城市发展来讲，长者需求要跟整个城市发展相融合，不要独立分离。这种新发展思维我们认为居家社区与机构相融合的状态，适应中国老人新型长者社区，我们认为家+，这是持续照顾，居家生活的模式。从持续照料就是不离开熟悉的环境，对老人应该要有一系列的服务；有要可以提供一站式的服务，满足老人全方位的需求，不一定是碎片化，分离化。
还需要有居家化，去机构化，这里面要强调提供个性化的私人空间，保证老人的尊严感和对服务选择权利。长者应该分而不离，体现家的延续。对于这种新型长者服务规划，在选址上首先要跟老人分布相契合，跟城市配套结合，就像十分钟医疗圈，5分钟步行养老。从规模来讲我们觉得应该以5公里范围长者人群是辐射客户，要合理控制规模。
从发展角度我们认为大型长者社区是整体规划，分期发展，快速回笼成本，降低风险。这里面我们强调要有多室化空间设计，可以满足多种需求，也需要有一种灵活的手段适应市场变化的需求。
在配套设施设置上兼顾运营方式和长者需要，需要做加法、减法。
对我们的社区流线是简洁明细，应该发展生态节能型长者需求，改善长者居住环境，降低老人生活成本。
这里面我们要将长者需求和幼儿园、儿童乐园相近，有助于老人与小孩的互动。
社区有两种，混合社区，左邻右里的，这是全龄化的社区；这是对混合小区发展模式的图解，长者社区，长者住宅可以跟普通住宅结合在一起，长者可以享受到这种家庭亲情，也可以得到专业化服务支持。
这种社区我们也主张尽量提供多样化养老形式，比如说子母房，也提倡居家养老，减少对机构养老的需求。还有一种垂直式，这是综合体的模式，把居住和养老在一个综合体里面解决。
针对新型长者社区，土地供应是政府和开发单位相结合的模式，一个就是保障型，一个就是社会市场化一类的。
下面结合香港房屋计划具体阐述这种模式新型模式在香港的实践。香港1980年就进入老龄化社会，房屋协会也推出多种类型的长者计划，针对低收入长者有出租屋，中产长者也有，还有针对高端长者推出区域生活计划。
首先我们看着长者安居乐计划，目标就是面向中等收入长者，以家居养老作为发展目标，提供一站式的服务。通过这个图解我们可以看到这种发展模式是垂直式的，可以提供全方位一站式服务配套、服务设施。
同时独立式的居住单位可以给老人提供独立生活和家的感觉，在这个项目里面是包括两种住宅，一个就是开放型单位，还有一个就是平常单位。这个在香港也实地考察了，这里面这个项目也是针对老人心理生理特点，对长者社区发展潜在需求也有不同方面的体现。
一进入大堂有一个酒店式的引宾中心，这是对长者一种心理暗示，对他们子女来讲，也可以体现长者尊贵富贵的生活，所以很多老人非常喜欢，这是一种积极心理暗示。从按照角度来讲，这是一种双层的系统，保证长者安全。
还有充足的空间，室内室外景观视线，这是也是针对长者身体能力、行动能力变化提供具体措施。比如说这个书柜高度就是非常合适轮椅使用者取阅。
包括双门禁系统，防滑地面等这里面我们可以看到，这个双线开启门在洗手间，是非常非常小的一个部键，但可以为老人安全提供一份特别保障。
这里面也有很多休息座椅，包括在走廊、电梯里面，楼梯间，都是考虑长者身体机能的衰退。
还有避难空间，长者行为能力是受到限制，这里面我们可以看到，从避难前是有一个门直接进入我们避难空间，可以提供大概10平方米的避难空间，这样在紧急状态下可以保证长者生命安全。
包括一些具体的适老化设备提供，从住户评价来讲，整个住户评价非常高，也非常满意，所有住宅单位都已经出租，而且现在还有700人在轮候。
最近发展隽逸生活计划倡导是乐康家生活模式。这个丹拿山是靠近地铁站，生活便利，配套齐全，这个项目根据区域环境，酒店式的养老生活社区。这是采取纵向发展模式，实现高效利用。普通住宅单位和安老院式相结合，可以实现老人不同生活模式之间的灵活转接。
可以让老人在熟悉环境当中养老，这种多元化服务配套可以提供一站式的服务，满足长者全方位需求。同时针对这种高端长者，设计者在这里面也是强化了，通过多重洗衣提供酒店式尊贵入住体验。
这个项目里面设计者也是从室内、平台花园，空间花园，物理花园提供景观策略，为长者创造多交流的平台空间。通过精细化的户型设计，为长者营造一种居家感觉。
天水围位于新界西北，这是水平式的功能分区，这里面包括安老院、酒店，酒店就是考虑到子女访问的需求，因为项目处于城市郊区。这是比较充足用地条件。通过完善的功能配置，为养老提供一站式服务。所有综合服务设施跟周边优美景观环境相结合起来，共同打造高尚度假的环境。
通过两个项目的对比，我们看到在红线下面从单位面积，服务内别这是提供相近服务模式，但从概念、景观营造方面来讲确实是不同的发展模式这里面根本原因就是区位特性所决定，一个城市中心发展模式，一个就是交友模式。
从更高层面我们对比一下新旧长者计划比较，在这里我们可以看到这两个计划定位的差异就是中等收入，还有长者的差别，反映在土地价格，政府和开发机构运用不同的方法，这直接反对在市场价格制定来讲，长者安居了计划定价受到政府限制，另外一个是由房屋协会自己定价，所以从经济汇报来讲，安居乐需要45年，但隽逸可能就很快，不同的计划有不同的市场效益。
在这里面我们总结两个发展计划，决定养老地产开发三个基本要素，这三个基本要素在不同项目差异性呈现，为我们养老地产事业呈现出百花齐放、百家争鸣的美好局面。
HPA在养老地产开发环节这一块我们可以提供一些建议，我们可以提供拿地建议，政策分析等一系列的咨询服务。
下面有请何先生补充分享自己的心得，谢谢。
谢谢大家，大家都听过了在社区，无论香港还是国内住房率是非常高，但现在听闻甚至外国一些郊区是单一，全部给长者居住的老人社区空置率达到35%，我们觉得一些外国货币国内一些所谓专门为长者做的社区是失败的。
我们认为将所有老人集中在一起，是有问题的，我们觉得如果我们真的想让老人居得开心，一定要用一些所谓混合式的规划，或者我们叫做一些左邻右里式，不要把一些老人居所放在一般住宅小区里面，有人说这会影响售价。但在香港，在丹拿山这些地方其实长者居所都是跟正常住宅小区，都没有影响。
现在一些子女就算分开模式他们都不喜欢，觉得年老的爸爸妈妈太近自己，很麻烦。现在我们看香港房协会一些示范，同外国是不一样，他们有两种，一种就是将整栋楼给可以自己自理的人居住在上面，上面就需要照顾，下面就是老人院，在鳌头角就用这种上下的模式大家都很可以接受，而且大排长龙。这些人过去7、8年其实还有50多个长者在这里归老。
他们一点都不觉得不开心，我们也经常去跟他们交流，因为长者不需要经常搬离，同时使他们很有归属感，旁边还有学校、超市、商场等。所以混合式，刚才听赵总讲，在现有土地上如果开发商是拿一部分的土地作来做终身出租（香港房协的模式），买了就有终身居住权，这方面当然房地产商肯不肯这样做，我们就要看政府能否给一些保障给他们。
以后所有无论旧城改造项目还是土地招拍挂的项目，超过10万的项目，我们一定要有百分比，5%、或者8%，一定要有左邻右里的模式，利用终身出租模式，这不是买断而是终身出租的模式，可以让长者真的在终老的时候都不会有边缘化的感觉。
我们觉得老人居所，长者社区是多层面考虑，在政府、商业、在技术、在老人心理、社工、个人、家人、面对家人终老的层面，我们作为设计师、建筑师可以做什么？我们可以贡献什么？我觉得建筑师是所有养老产业其中一个参与者，我们一定要细心，多角度做一些工作，究竟老人心理如何？市场接受度如何？拿出一些新观念出来，规划出一些，设计出一些，运营一些，让老人真正喜欢的。商业上不会有很多空置，创建一些优秀老人居所，让长者安度晚年，谢谢大家！
谢谢于主任给我们带来香港长者房屋设计的新思维，通过以上几个嘉宾的传经送宝，相信大家对养老地产的投资开发，设计装饰等有了更深入的了解。其实养老地产还有两个重要环节，一个是养老部品的配置，以便更合适长者居家使用，还有一个就是运营服务。
下面有请中国领先的养老部品系统服务提供商广东永爱养老产业有限公司广州和上海总经理谢红英为我们从实际案例看他们的养老公寓的部品配置系统解决方案。
在国内北上广我参与了多个养老论坛的专业演讲跟大家也有沟通，永爱养老在国内我们配套目前7个万科项目，12个保利项目，配套中国人寿，泰康人寿等，中国很多养老项目都是永爱养老在用专业的适老化产品做配置，所以接下来我跟各位分享一些我的经验，同时我担任保利相关适老化顾问，我同事给他们进行培训，取得很好的项目。
在广东省内我们配套了保利、万科、颐和地产赵总两个项目，台山颐和、花都颐和，花都颐和这两天安装正在进入调试阶段，昨天赵总所说的颐和李女士亲自到现场进行验收，我们得到非常好的评价，今天也把这些案例拿出来跟大家分享介绍一下，相信大家一定会有所收获，不枉大家辛苦的坚持坐到现在。
我们控股集团在天津，也是从事房地产也有20多年，旗下控股很多产业，我们的养老集团设在上海，永爱养老属于我们控股集团的三级公司，我们在广州、佛山、顺德北滘。这个公司专业从事养老用品设计、研发，为机构养老项目做整体的配置。
我们提供两个服务，一个项目咨询服务，前期的规划、设计、适老化设计方案，后期会提供产品配置，我们产品线有6条。
一个专门为长者设计的家具，你现在坐在一把椅子上，但这个椅子是没有任何适老化设计，什么是适老化，这个椅子高度、坐深、扶手等很多功能都要体现在这把椅子上。国内很多适老化一些案例或者用品，但因为过去7、8年我跟美国一些企业也有合作，相信何先生也有这方面的经验。
年前刚从日本回来，在日本国内看到很多空间规划设计，很多用品做得非常人性化，现在回想起来我觉得像美式或者欧式大规划设计理念做得比较好，但讲到室内适老化设计，我觉得还是要去日本，这是我由衷的看法，如果有机会我们可以在会后做更多的交流和分享。
现在在我看来如果大的规划可能用美式比较好，因为我最近帮一个，他请欧洲设计方案做一个养老社区，我最近接触一些欧式设计理念，室内我觉得日本做得更好一点。
这是刚刚讲的内容，控股集团和养老地产，我们跟所有地产商一样我们做过20多年的地产，我们提供咨询服务和产品配置。提供咨询服务如果进入到我们从前期项目定位，概念设计，体验中心和样板房，市场推广、调整运营等。我们现在接最多的咨询就是第三个阶段体验中心和样板房阶段。养老行业太新了，用品更新，因此很多设计或者项目都没有太多的适老化设计理念，我们提倡适老化设计理念可能从土地概念设计开始，而不是到最后你买我一点点产品就可以适老化，而是从规划设计，规划建筑室内结构到硬装。
室内硬装好最后才能买永爱养老产品，所以适老化设计是一个完整的体系。
这是永爱养老6个产品线，所有都是为长者设计的。目前我们也做了很多配套，目前地产系万科、保利做得比较好一点，当然我也接了很多项目来做。目前项目配套比较多一点，展厅跟各位分享一下，展厅在顺德北滘，有三个公共区域，五个样板房，有多种风格，这个展厅可能有一些朋友已经看过了，是目前国内唯一专业养老用品专业展示厅，你可以看到家具、康复、生活辅具都可以看到。永爱养老也得到领导人的关爱，很多领导人都去看过。
我们从长者的生理对应考验需要的设计，我们跟深圳筑博等公司都有很多交流，我也帮他们做过适老化的培训，这里面可能看到关于适老化的要求可能设计很多方面。这是无障碍通道等，我们讲起来可能觉得很容易但很多项目做得远远不到位，一开始我们也没有意识到这个情况，我们只做产品，产品配套但后来发现买我们产品之后，门不够，分离做得不好，还有紧急叫铃都装错了，后来进行很多调整优化，太康也很感谢。
我们在产品层面提适老化是不够的，所以我们要提到室内空间设计，后来也发现一些大规划也有适老化的设计，所以我们希望在前期就有适老化的设计。
这是助力起身的案例，所有长者在起身方面都有一定的难度，随着身体衰退对他各种都有变化，这是从生理提点考虑的起身，这是从生理特点考虑到收纳空间处理，玄关处理，衣柜处理，阳台和卫生间的处理。因为内容讲起来比较多，如果我们展开来讲，至少2个小时以上，因此我过一遍，大家在行业里面看一看大概可以了解很多内容。
这是拉手处理，扶手处理，这是拉手处理，我看过很多项目多没有做到这样。这是五金配件适老化的要求，各位可以看一下我举一个例子，产品适老化很多，我讲一把椅子的设计原理，或者讲一个浴缸的设计原理可能都会讲很多。
举一个例子，洗手台，通常你们家的洗装台都不是一样，水龙头的开关我们都放在这里，因为长者行动不方便，手可能会萎缩，不方便我们就设计测开，一个手不够两个手，只要他可以动起来，如果你把他越照顾无微不至可能衰老更快，所以我们就要让他动起来。
这一面镜子，如果做轮椅抬头看是上面折射的镜子，这个镜子的倾斜和水龙头，包括下面台面的抛光设计，是方便他有一天坐轮椅可以方便进出，所以一个台面有很多设计理念。
这是厨房，可升降，这是夜灯的处理。紧急呼叫铃这是标配，如果要摔倒，可能会徽在卫生间或者厨房摔跤，所以这两个地方的紧急呼叫铃必须要配比的，这是颜色方面的处理。我们看到很多卫生间是纯白，我不太赞成，在我们配置案例里面我们会配橙色、金色的扶手，会让房子做得有生机，不会让产品变成纯白色，因为这会引起老人心里不好的感觉。
我相信何先生有很多的感同，但国内可能会做一些调整。这是强光，这是家居处理，这些都是从长者生活习性，他西方晒太阳，这是为长者对应的设计，这是高度，物品摆放。这些都是提高老人与外界联系的能力。
这是保利某个项目功能区的规划，这是珠海民政系统项目，这个效果做出来非常好，跟以前民政系统项目有很大区别。
是这是西安一个养老地产项目，这些都是实景照片，这是天津专门收痴呆老人的示范单位，用的是很浓郁美式风格，这是功能区的配置。这些我们都要支撑老人独立生活，我们要求是住宅无障碍的设计，需要充分考虑各种情况，这是刚才提到养老设计整体规划。
我们到前面规划建筑，到后面我们的产品这是整体的适老化设计，这是住宅无障碍设计对电梯、门、地面、卫生间、客厅的要求。
因此室内适老化我们包括色彩、灯光、布局、户型、家具综合适老化设计理念。这是对色彩处理，通常色彩是光亮，暖色调，这是我们过去做过一些案例，这个PPT调出来有所变色，之前做的效果应该是比较深沉，商务化，但整个养老适老化也是在国内刚刚兴起。
对于灯光处理，这是室内空间布局要求，这是保利某个项目示范单位参与的案例，这是深圳筑博我担任适老化的顾问。
我们对于适老化的安全性有最重要的要求，这是对门，玄关的处理，这个看起来很简单，但很多项目没有做到。为什么要做两个猫眼他自然站立的时候可以看上面，如果一旦坐轮椅就可以看下面的猫眼。
长者在他衰退的过程中，一定会遇到这个问题，我们老了以后也会遇到这个问题，所以很喜欢你尊重他的设计。一些老人到我们展厅，我们展厅除了接待高大上，我们也接待老人，老人到我们展厅都会流眼泪，因为过去很多东西为白领，CEO，儿童都有专门的产品，但为老人做这些家具，做这些整体设计还是比较少，甚至可以说医没有，零零星星一些东西，所以老人到我们展厅非常感慨，各位有时间也可以到我们展厅看看。
这是我们起居室的设计，厨房掏空设计，这是可变化设计，这是厨房升降。这些理念我们在万科里面都大量使用推广，国内逐步有这些项目起来，这些都是近两年在国内推广的项目。这是浙江一个项目我们提供就是家居、康复器械等四大类产品。
这是对于卫生间适老化设计理念，对家居适老化设计，这是目前碧桂园在十里银滩项目也是我们为他们配套。说说这把椅子，这把椅子高度、坐深、内凹设计，什么是适老化设计？一把椅子都有很多适老化设计在里面，这个椅子的高度，在这里就是坐深，这个椅子做的布是防水，这是内凹设计，这是扶手，那么多设计理念干什么？
高度需要适合老人，所有老人的站立和起身都会越来越困难，所以我们需要提供一个高度，为什么要提供沙发垫偏硬，因为太软老人起身不太容易。这个叫做坐深，我们年轻人沙发只有42公分，一下班躺在上面，但老人不喜欢，起来很困难，而且对颈椎不好。所以我们设计偏浅了一点。
还有老人腿脚越来越困难了，你们可以观察你们的父辈，他不会很轻盈，所以我们这个位置留出来方便他行动，方便扶手。这个扶手100、200斤都压不倒。这个坐垫我们都会防水。老人70、80岁功能肾功能都会衰退，尿道扩尿肌是非常松驰的，所以我们这个坐垫需要防水的，我们希望这个沙发一个布衣是防水，布下面我们还有一层防水膜，我们提供给颐和的也是这样的。
这个椅子高度、坐深、内凹设计、防水等一把椅子就有5、6个适老化设计，这把椅子在太康、保利、万科做得越来越多，也是最近1、2年才开始推广的。
目前这是北京万里幸福家，万科风格都是比较简洁的，他的要求很高。这是万科一个旧社区改造案例，这是保利旧社区改造，这是休闲娱乐产品。我们产品线里面有家居、洁具，智能化、还有生活辅具类。我们还可以把长者所有的产品进行配置，这是永爱养老的理念，所以配置下来我们的效果都会比较好。
这是保利的项目，这是碧桂园的项目，偏日式风格。我们床两侧基本上都是采用家居板材木材处理，看起来比较温馨。通常我们配的床品，现在我们在色彩、处理、搭配上面也比很多传统养老项目在色彩方面会好很多。国内一个案例泰康人寿，泰康之家，他做的样板房他软装配置和设计做的非常好，广州的项目大家有孔可以去看看，色彩配置得很好，大量色彩都采用苹果绿、墙纸都是采取玫瑰花的，这个项目几个月可以卖完一年销售额。这个项目用两个月卖全年的销售额，为什么一些产品销售不出去？因为做得不好，不合理。为什么别人可以销售出去，因为别人设计、规划做得合理，还有很多亮点，让老人居住得很有特色。这是泰康之家的案例，我们提供这些沐浴辅助设备、康复机械、整个项目偏美式风格，这些茶几我们在国内看很多案内，泰康使用一些东西跟别人都不一样，这个用品我们只有一个就配给泰康了，这里还有游泳池的升降机，一些老人可以连着轮椅一起下去洗澡。还有上海健康城，也有一些产品，这里面一些产品非常细致，非常用心，各位有时间可以去看看。
这是中国平安的项目，我们提供家居、洁具类。这个图比较清楚，我们配的都是橙色，绿色。这是北京太平的样板房，这是我们配的椅子，你项目敢这样配吗？如果你敢我可以帮你做一部分，两个月卖完全年的销售计划，你在外面可以听到很多声音，负面我们不讲，我们只讲人家把项目做得好，老人看了很喜欢，销售又做得很好，我们讲这个。
希望我讲可以弥补你今天如此辛苦坐到现在，可以给你一些值得借鉴的东西。现在做养老有人哭有人笑，一些理念值得我们借鉴。这里面我们提供所有家居都是我们提供的，所有设计理念就像刚才所说的这一把椅子适老化设计里面，我都放进去了。但我们也看无论泰康还是太平保险公司很有钱，都是高大上，未必像机构养老一样，可能一些地方值得各位借鉴。
这是样板房，这个颜色比较深沉；这是北京一个康复医院也做得不错，这是刚刚看到的珠海民政系统一个项目。这是个人的介绍。我们现在为地产系配置很多这样的案例，我们也听到很多同行跟我们在做交流分享有一些很难做，有一些做得很好，所以接下来在以后时间里，我们可以有更多时间跟大家进行交流和分享。今天在展会论坛上跟大家分享，非常高兴。今天回到广东省地产圈里面，你们有一些新建高层，公寓楼、养老方面的公寓楼，或者旧楼改造，越秀地产的黄总，大概上一周接受到你们的邀请，现在对你们做适老化的改造，回头可以对各位领导进行沟通汇报。现在接触就是恒大、万科、碧桂园，保利的项目，当然还有更多，如果各位都需要我们的适老化产品，都可以及时联系我，谢谢各位！
我有一个关心问题，如果说成本方面，软件硬装大概是怎么样的范围？
我们不做硬件，我们做就是软装整套配套，这里面软装配套大概有两种思路进行解决，一个本身就是甲方有一个成本预算，我们做得最贵就是陆家嘴一个平方米做到五千、六千、七千、八千都有，但民政系统一个平米造价可能达到八百，到一千。刚才你介绍珠海和广州市养老院，一个房间配置标准也就是1.2万-2万左右，家居、床品、马桶、洗手盆等都配置齐全，大概就是1.5万左右做到所有配置，但对今天的颐和、越秀都不要，你们需要定制化，无论美式、中式、欧式，我们给颐和配置东南亚的风格，我们给保利配置两种风格，可能就比较贵。还有一些企业说我们不在乎钱，只要做好，上海要求对这方面的要求就更高了。
谢谢谢总为我们分享了永爱在养老部品配置方面所做努力，今天的会议到此结束，请参观领导、嘉宾上台合影，合影后可移步至第十届珠三角房博会会长观展，这里还有一个活动预告，明天，我们将联合至道中共同举办中国健康养老跨界重构突破营和项目考察。邀请乌丹星、曾远明、郭玉群三位顶级导师、六个创始模式创始人/主责人、四个标杆项目运营高管，多个产业投资金融机构现场交流，有兴趣的可以找我咨询，今天的会议到此结束，谢谢大家！
粤公网安备 44010602005421号
