尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的各位朋友，欢迎大家继续回到我们第十届中国商业地产节的现场，下午的会议马上又要开始了，请还没有回座的来宾尽快入座，今天上午可以说大家共同交流学习，对我自己来说与其说今天我是来主持本次活动，更多的是向我们在座的这么多行业精英学习的机会，我也知道午休过后大家还是有一丝丝倦意和疲惫的感觉，那我觉得我今天站在舞台上面，我真的给大家带来不了什么，我只能是教我们来自全国各地五湖四海的朋友一句粤语，好吗?如果大家想学一句粤语的话给点掌声好吗?既然今天上午我是跟大家用粤语打了个招呼，我也希望大家学一句粤语，就是大家好粤语怎么说呢?大家好，我也听到有来宾说得很不错，待会我说尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友，大家就以大家好来回应我好吗?来，尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，好像声音不是很大，再来一次。尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好，谢谢。
相信大家也知道，2015中国经济进入新常态之年,2015年也正值中国商业地产新旧十年交替之年，2015中国商业地产发展趋势如何呢?接下来有请赢盛中国商用地产执行总裁 沙 利先生为我们发布《2015中国商业地产发展趋势报告》，掌声有请沙总。
非常感谢大家，能够在这里给大家分享一下我们研究中心最近的研究成果，在这里因为报告的内容比较庞大，我在这里简单的分享一些数据，给大家在新的一年的商业地产里面做一些参考。
首先在这个宏观的商业部分，我这里就不多说了，因为今天嘉宾也说了非常多，那么我在这里就不多说了，因为中国虽然2014年GDP创造了新的高度，但是整个增速的话达到24年的最低，这个我不多说了。商场比重也是创了新高，这方面大家也比较清楚。在城镇化率方面今年是很重要的谈商业的，中国2014年城镇化率已经达到了54.8%，根据我们的研究未来的城镇化率可能还会以每年将近0.9%的速度继续增长，这个2014年城镇人口一年增加了1800多万，我们也看到了今天早上我们花样年也说了，未来到2020年中国将新增加2万个新型商业社区，都会给中国的商业带来巨大的潜力。
在这里值得注意的是我们这个老人的数据，就是说中国的老年人比例已经达到了15.5%，儿童增长也超过了1%，在整个的16岁到59岁的人口实际上在呈现逐年减少的趋势，老年化的过程也带来了商业的思考。另外一个就是社会消费零售额放缓，传统的零售行业实际在2014年遭遇了全面的寒冬，根据我们不完全统计，2014年全国主要的零售企业关闭了201家门店，其中百货关闭了23家，超市关闭了178家，相对2013年的时候，我们说主要的零售企业的关店才是35家左右，也就是2014年实际上的增长还是非常惊人的，达到了接近了500%这样的增速，第二个就是我们说的网上购物，全渠道零售购物实际上在去年也接近整个销售额28000亿的高峰，上涨速度也是比较大的，应该是到了50%的增速。
第二个我们来看一下商业地产发展的态势，首先我们回顾一下去年的十个土地成交最大的城市，到了2014年除了兰州以外，实际上其他城市都呈现了下降的趋势，也就是说数据成交的面积，但是在整个的成交价格上面，除了少数城市以外，大部分的城市的土地成交价格却体现出了比较高的成交价格，在整个的土地成交这一块上面来说，我们可以看到一个开工面积方面，开工面积据我们不完全统计，2013年到2015年总共有将近4400万的开工面积，也就是未来三年可能出现这样体量的购物中心入市，全国的购物中心的开发面积主要现在我们可以看到在整个的五大区域的分布，也就是说从区域上看，五大区域的购物中心的开工规模其实今年均低于2013年的同期，但是开业的话除了华中区以外，其他几个区域的开业是相对于都是高于2013年同期的，购物中心也是向二三线城市转移，在整个华东区域，上海这个开发居首，据我们统计，2014年上海新开发面积大概达到233万平米，在华南区方面非常意外的就是广州和深圳并没有名列前茅，在华南区整个的排名上面，福建福州市以110万平米的开工量位列前茅，其次是东莞、佛山，广州仅仅排到整个华南的第四。华中区还是没有太大的悬念，因为华东区还是主要在武汉，其次是郑州和荆州，分别是64万和60万。
购物中心相当于同期的销售额来讲，我们说2014年TOP10的购物中心都是呈现上涨的趋势，都是我们也同时看到购物中心上涨的趋势，主要的7个盈利的购物中心，实际上有5个都是属于一线城市的购物中心，从这一点上来讲，另外一个商业地产的趋势就是O2O，O2O是一个比较热的话题在2014年，但是整体我们赢盛观察来看O2O主要目前还是三个重点，就是做推广、促交易、增服务。今天早上我记得有嘉宾也说过，社区商业实际上也成为了商业地产未来发展的新宠，包括万达、龙湖、恒大都在大肆的开发社区的配套。
第三部分我们讲一下零售业，因为讲到商业地产不得不讲零售业，2014年对于零售业来讲确实是一个比较难熬的一年，总体来讲2014年全年规模以上的品牌超市开店的达到111家，外资品牌在整个的超市的推广上面其实是放缓的，去年沃尔玛关了14家店，在开铺的分布上面西南、华东、华中均超过20家，而相对于西北而言，这些区域都是属于目前的开店热点区域，城市级别上来看主要还是二线城市，现在一线城市的开店其实是有所放缓的，整个二线城市去年大型超市开店达到61家，三四线城市的拓展速度也在进一步的加快，三四城市分别去年的规模品牌超市开店达到30家和20家，这个也是比较大的增幅。
百货方面，我们统计了全国城市销售排名前97家百货店，总共实现的营业额大概990亿左右，同比下降了6%，除了万达以外还有的百货企业基本上都放缓了开店的进度，去年万达比较特殊，它开了24家店，其他的都是呈现放缓的趋势，在扩张的趋势上来看，目前来讲华东、华南还是百货的拓展的重点区域，分别来讲有19家和15家新店开张，这个比重还是比较大的，城市级别和超市比较雷同，从原有的一线城市现在向二三线城市蔓延，这个是一个比较大的雷同。
再看一下快时尚，相对于百货而言，快时尚实际上去年的整体开店的状态还是比较快的，整个快时尚依赖于万达广场，去年我们看到的最大的特色就是快时尚傍上万达广场，整个快时尚去年开店达到214家，光优衣库就达到80家，目前来讲快时尚在整个的拓展趋势上来看，去年一线城市仍然达到85家的开店，二线城市是139家，从这两个数据来看，快时尚品牌特别是国际快时尚品牌，目前对于进入三四线城市还是比较审慎的。从区域上来看，华东区开到102家，占到整个快时尚开店的40%，其他的区域只有50家以下，这个数据也是十分的惊人。
相对于快时尚的快速发展，我们再来看一下奢侈品，奢侈品从2011年之后，实际上我们说2011年增长30%以后，奢侈品在2012年至今增长是特别的缓慢，甚至到了2014年奢侈品实际上的增长，我们说它是负增长，也就是说奢侈品还是在整个中国遇到了比较大的寒冬，16大品牌2014年在中国的开店数量达到72家，重新装修开业的达到11家，从趋势上来看，去年最大的亮点就是大量的奢侈品也开始向二线城市扩张，一线城市实际上去年奢侈品总共开了25家店，但是在二线城市16个奢侈品品牌一共开了36家店，这也是非常大的不一样的地方。
最后我们看一下餐饮，相对于其他的业态来讲，去年餐饮应该说在调控下面非常的意外，获得了逆增长，这个跟整个餐饮行业的主动调整有关的，整个餐饮行业去年的营收达到27860亿，中止了连续三年增速下滑的颓势，餐饮还是主要向大众型、精致型迈进。
最后我们看一下电影，我们知道电影院年增长都是超过30%，2014年整个的票房今天黄先生也说到了，就说去年整个中国的电影行业的票房已经达到创记录的接近300亿的大关，在这个过程中我们说成为全球第二大的票房地方，而且这种速度还在不断的增长，去年我们在整个的票房上业进行统计，万达在前十名的院线里面占到两席，也就是票房的增速还是非常的快速，整个现在万达作为中国最大的院线，总共万达占到了整个中国票房的14%以上，已经成为这个行业的五连冠，现在整个万达在开业的大概有150家院线，总共有1353块屏，总共的座位容纳数超过22万个。
今天因为数据比较多，希望大家能够关注这个发展报告，谢谢大家。
感谢沙总专业的报告分析。
近几年中国零售业开始面临电商冲击、同业竞争加剧、消费习惯转变等问题，行业开始出现颓势，零售企业开始关店、转型、调整。伴随着商业新十年新常态发展，中国零售行业有会如何发展?接下来有请屈臣氏个人用品商店中国总部全国发展总经理林顼先生带来题为新十年新常态下，中国零售行业发展趋势主题演讲，掌声有请林总。
尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好。因为话题比较沉闷，请大家不要睡着。
今天主办方给了一个很大的题目，说在新十年新常态下，中国零售行业发展的趋势这样的一个题目，题目很大，这里我代表我们的少数的乙方发表一下零售业的几个观点，时间较短，肯定不全面，希望大家批评指正。
说起过去十年的零售业大家有一个感受，发展很快，整个零售业每天都在变化，因为城市在变，消费习惯在变，新兴科技也在变化，引起了整个零售行业规模、支付等等模式上的变化。第一个我们看一下过去十年中国城市化的影响，过去十年中国城市化的数量不断的增加，从43%已经到了55%，在过去十年城市人口已经超过了乡村人口，每年的社会零售商品总额年均增长15%，比如说2014年全年的零售总额是22万亿，但是大家看一下细节就会知道，城市的消费是乡村消费的8倍，所以整个城市化的进程对于零售业来说，过去十年是一场盛宴。
第二方面再看一下业态的变化，大家说起零售业态，有大业态有小业态，基本上百货、超市、购物中心、连锁企业，还有地方性的零售业态，地方寡头在过去十年都得到很好的发展，但是在这两年也有冲击也有憧憬。
首先是百货，百货曾经是商业零售的代名词，在过去的十年中各种业态的兴起给了百货很大的冲击，所以大家看到很多关店的百货，这些百货业的频频关店预示着百货在很多地方转型已经势在必行了。
第二个是超市，超市对于生鲜市场的改变在过往十年也是不断的发生，生鲜食品的经营已经成为超市收入的主要来源，这是一个闪光点，我们可以从北京的华润、华联等等可以显示出超市向小精尖发展的趋势。
购物中心不用说了，在座各位大部分都是购物中心的代表，各种各样大体量、多业态、各种体验，然后现在发展得竞争非常激烈，有些强调历史文化，有些强调旅游，还有强调儿童教育，包括最近的购物中心、商业地产跟创客联系在一起，到2014年底我们所知已经有4000家购物中心，到2025年我们估计会有7000甚至超过1万家的购物中心，这既然是一个春天，也是一个比拼满足消费者不断更新的消费欲望的竞赛。
回过头说其他的连锁企业，连锁企业在这十年里面也有了巨大的发展，举个例子2005年的时候肯德基从700家店，到2014年超过4000家，年均增长超过40%，周大福也超过了2000家，各种大的连锁基本都保持着非常快速的增长。
第四点，我们是观察到一个现象，就是在过往的十年里面，在连锁业里面，在零售业里面，本地的连锁企业发展非常迅速，我们就不说名字了，大家可以想一下在湖南、河南、重庆、山东、浙江这些地方，都有它们本地化经营、区域化垄断的这样一些品牌，它的这些市场份额、门店数量、位置各个方面都成为新兴的零售商无法绕过的大山，但是在未来这些零售商也会迎来一些挑战，包括全国性的渠道下沉，还有区域饱和度，所以也面临一些挑战。
最后我们看一看过往十年这些零售有一个关键点是支付，支付在过往的十年的演化过程中，第一是信用卡非常普及，银联卡成为消费者身上不可或缺的消费工具，但是过往的几年中，支付宝、财付通等等的线上支付工具不断的落入线下，使得消费者现在培养出24小时不间断的消费习惯，大家十年前很难想象在网上半夜一两点钟还在消费。
说了这么多过去，未来十年零售业的发展会有什么变化呢?我们认为百变不离其中，马斯洛需求理论中从生理需求到自我实现，在未来十年，生理需求不是顾客的主要需求，顾客购买产品更多的是精神需求。
第二个很明显的趋势在未来的十年，就是O2O要改变所有的这些支付场景，进行一个全天候的购物，让顾客可以从网上得到很多信息，同时在线下进行消费，再在线上进行评价和口碑的评论，举几个例子，2014年底的时候，我们全国一共有5亿多的手机网民，互联网普及率超过48%，每个人一周上网的时间超过26小时，也就是说一半地人每天3个消失在用各种各样的即时通讯工具，随着手机应用的崛起，让购物变成随时随地可以完成的事情，实现全天候的购物，让消费跟着顾客走，消费者在信息资源方面互惠互享，这样不仅能够降低沟通成本，还将创造很多文化价值的潮流，所以O2O模式在未来是零售的主要模式，而不是次要的。
最后一点未来的十年的趋势，以前我们说80后、90后，但是大家知不知道其实80后和90后每一个年龄段现在都有超过2亿的消费者，加上00后的1亿多，这将近6亿的消费者，其实是在未来十年的中国主力消费群体，这样的一个年龄段的消费者，他的消费的习惯跟偏好是完全不一样的，所以要做好未来十年零售，就要了解这批关键人口的需求，基础的生活物品对于他们不是重点，他们追求的是心理的满足，注重安全消费，他们大部分是独生子女，作为一个新的群体的话，他们是一种我们称之为大胆的消费者，敢消费、超前消费，还可以通过各方面的融资突破预算，所以花明天的钱是主要的消费理念。这些80后、90后、00后有强烈的品牌意识，对于品牌是非常狂热的，虽然收入有限，但个性产品仍然是必须品，所以未来十年在中国更多的年轻化、个性化的品牌都会取得成功，未来的十年是零售业多样化、主题化、个性化的十年，随着新一代消费者的成长，新观念的变化，新科技的普及，零售业肯定会取得更大的发展。
以上就是我的个人观点，祝大家身体健康，事业蒸蒸日上，谢谢。
感谢林总专业的分析与分享。
王石曾说："淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行。"商业地产的互联网改造，已经不是做与不做的选择问题，而是未雨绸缪的未来必经之路。接下来进入微论坛环节，本场微论坛主题商业地产的互联网改造。
有请主持嘉宾：行业知名专家、原新天地企业发展部总经理 邓俊文
对话嘉宾：银泰商业集团助理总裁 程泳江
海底捞联合创始人、筷乐美食智慧不夜城董事长 张睿
新世界中国地产(华南)区域总监助理、市务体系常务副总经理 张三宝
森悦投资控股有限公司总裁 王品石
宝龙集团总裁助理、总裁办总监、电商中心总经理 吴弼川
北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理 黄巍
赢傲科技董事长 李健
上海鹏波商业投资有限公司、ATTOS奢华之家官方授权战略合作商董事 刘鹏波
掌声有请以上嘉宾上台!
邓俊文：谢谢各位嘉宾，我是邓俊文，我们这个环节是商业地产的互联网改造，今天请到的嘉宾有很多都是来自我们的开发商，还有零售商，还有不同的产业在这里，今天的这个环节我们要控制在40分钟以内，这里8位嘉宾，所以我大概一人5分钟。
我们从第一位嘉宾开始，我想先请程泳江先生谈谈您怎么看待商业地产的互联网改造。
程泳江：银泰是做互联网的零售企业，商业地产的互联网改造做得比较少，但是问题差不多，我看问题叫拥抱互联网，实际上到今天我是觉得是不是被互联网拥抱才是更重要的，拥抱互联网肯定很重要，因为现在很清楚现在就是用户为中心的时代，我们原来经营一个场地做零售，实际上未来的零售和未来的商业地产，一定经营的是用户，所以从B2C到C2B这是明显发生的改变，这段时间大家可以看到有一个现象，会发现一大批的大众的品牌，在消费领域里突然变得很时尚，这个现象在我来看，首先它就是大众时尚消费时代的来临，这个背后是什么?背后我觉得就是互联网消费时代的来临，为什么会出现这样的潮流?是因为在互联网环境里面，消费者在里面已经形成了一定的风尚，再把这样的时尚带到线下，也就是说互联网里面的世界已经影响线下世界了，所以用户中心，消费者是从互联网来的，用户从互联网来影响到线下，线下人就要用互联网的思维去改造。
所以我自己觉得商业地产的互联网改造是+互联网，但是总理说了是互联网+，那我想总理的话我们都要仔细听听，所以我觉得这个十年我们在刚刚从+互联网开始马上迈入互联网+的时代，可能非常短的时间，对我们所有从业人员来说都是非常大的考验和挑战的，这是我的看法。
邓俊文：谢谢程总，我想互联网是一个很热的话题，不管你做不做它都会围绕着你，请我们海底捞的张睿先生就这个议题，您对商业地产行业有什么这方面的理解呢?
张睿：互联网的商业地产，我是四川的，大家手机不要刷了，看这，我的机会不多，本人是个餐饮人，好不容易把麻辣烫卖成小小的企业，我学着做一点地产，结果地产又不好了，还没搞懂，互联网又来了，才把WIFI搞清楚互联网+又来了，我想了一个办法，就是做一个餐饮联盟，叫快乐美食智慧不夜城，也学着摸索一下餐饮地产互联网+，我是从乙方的角度在考虑问题，但是还没想明白，还在学习之中，具体我就是真诚的希望未来乙方像餐饮经营者，能够跟甲方打通，能够来共同经营商业地产，而不是租赁关系，好不容易把生意打成熟利了，结果到期涨价了，未来既然互联网思维是羊毛出在狗身上，猪买单，每回我都吃亏我心里有点难受，能不能我们共同经营这块地产，我想能不能考虑一下商业地产和乙方的互动，谢谢。
邓俊文：张总你的意见我听得很仔细，共同发展直接投资就行了，现在商业地产缺的就是钱，你每天营收的现金可以直接投资进去就可以了。
张睿：大家认为海底捞就是卖火锅的，其实我想说，我们是通过优秀的服务埋头苦干20年，把一个小小的端茶倒水的服务做成一点小小的生意，希望在座的甲方可以给我们一点尊严，谢谢。
邓俊文：谢谢，下面我们知道新世界的张总介绍一下你们在这方面有什么思考?
张三宝：现在来说，其实大家是品牌共赢的时代，其实现在看到我们越来越的形势和局势是我们要生成更多的利益共同体，利益共同体是共赢和共同承担风险的，所以主持人问到我们在互联网环境下，我们今天做商业的发展和战略的落地有什么考虑，我觉得在这方面，大家知道港资企业这么几十年来，大家觉得还是非常多的一些国内的人士愿意去到港澳和海外享受一种购物，那么购物本身我觉得可能是目的之一，购物带来的愉悦感，服务当中的良好体验我相信这是他们的优势之一。
所以我认为我们在整个社会的服务的体系里和服务的纵深层面，是需要一个长时间建立的，而这恰恰就是我们尽快注重的，而互联网打破了信息的不对称，更好的让你找到客户的潜在需求，和如何让他找到我们的体验的目的地，在这方面还是起到加速和转换的作用，但是如果你本体的服务，你本身的品牌存在，你的主题不鲜明，你的定位不清晰，你的管理经营不到位的话，其实互联网+可能会加速你的灭亡，所以在这方面我们觉得港资企业应该真正的持续做好经营和管理，持续的研究客户的喜好，研究我们经营上的点滴改善，以及利用好互联网技术来理解，我觉得在这方面可能大家在很多方面的理解是一个循序渐进的运用过程，谢谢。
邓俊文：谢谢，下面我知道王总的森悦应该是两年前就开始转型了。
王品石：我们第一森悦没有转行，我们大概从去年开使用了一年的时间做了两个新的品牌，都是和韩国合作的，和韩国最顶级的教育集团合作了森悦国际精英儿童会。
讲到商业地产的互联网改造，其实几年前我们说马云先生和王健林先生打赌的事情我就认为是伪命题，因为不可能出现互联网电商代替了传统商业，当然也不可能出现传统商业和实体商业会让电商灭亡，因为任何一个商业都会自我的推陈出新不变演化的过程，其实这两年大家都在谈一个概念，互联网思维，我坦率的讲到今天说互联网思维到底是什么，我都不明白，我相信在座很多人谈到互联网思维的时候都是心驰神往可是不知所云，我的理解浅些一些，我认为为什么互联网企业更能够抓住顾客的企业，我们做滑冰场也好，我们做儿童乐园，我们做餐饮，我们每天都是面对面的和顾客交流，我们大致知道顾客是什么反应，但是互联网企业隔着屏幕还要想到顾客是怎么想的，所以其实我理解互联网思维就是做商业也好，一个基于对于人性尊重的一种思维，就像中午我和梅总我们还谈了一下，我们俩共同感觉这么多年商业的本质根本没有变，互联网只是加了一些手段，但是现在我看很多的开发商大部分人都是有了一定的互联网手感，就以为自己有了互联网思维，觉得我的购物中心也好，我的商业项目也好，你看我有微信公众号了，我也有了O2O了，然后微信支付也可以了，支付宝也可以支付了，停车场也可以了，就意味自己是互联网思维完全用到了，其实还不是，其实这些手段都是锦上添花的，是需要从始到终不管有没有这些互联网手段，我觉得商业的本质都是要尊重人性的，就是我们要站在顾客的角度去看，其实今天我讲了一个例子，商业地产在民国的时候应该是庙会，庙会最开始也要把相声、耍大刀的跑江湖的找过来，而且先把什么生意挨着什么生意安排好，才能找零售的商业，跟今天一点区别没有，本质上是没有改变的。
所以回到今天论坛的主题，说互联网对于商业地产的改造，我觉得改造最大的一点就是让我们更便捷的获得一些客户的数据，我们在很多年以前，当年我们在西单做第一家滑冰场的时候，我就在想我们的收银系统，当时我们是第一家电脑收银的滑冰场，我当时就想怎么利用这个系统分析客户是一个月来一次的，或者是一个月来两次的，今天这些技术手段能够实现了，所以对于餐饮或者儿童一上也上了很多的东西，其实更多的就是让我们更好的获得客户的数据，目的是便于我们更好的对客户服务以及跟他互动和沟通，本质上来说就是让我们在尊重客户的前提下更好的为他们服务，我觉得这个才是互联网对于商业地产起到的重要意义，谢谢大家。
邓俊文：谢谢，你的这个意见是我听的很详细的一次。
张三宝：我再补充一句，我有一个感触，比如说现在互联网对于餐饮行业，比如餐点点买了我们100万的券，会不会以后就掐住我们的客户入口呢?在这个时候我们如何去应对呢?比如说像陈总自己做了自己的APP，但其实互联网的出现逼着我们更好的把体验做好，因为餐饮在网上大家的评价一目了然，在这个时候你必须每一家店，每一个品牌把自己的体验做得更好，才能在未来更好的生存。
邓俊文：我想重点在于支付系统，怎么知道他付钱了呢?
张三宝：这个很好实现，在技术上现在不是很难的问题了。
邓俊文：那支付完了，各种品类都可以解决吗?
张三宝：我理解，您作为甲方在考虑我支付这个钱，我是在网上卖的，就是说我们可能支付系统，但是目前这的确是对于很多商业项目是个漏洞，比如说最开始的时候一部分团购，可能这个是甲方没有办法监控的，但是现在好了，管理能力比较强的业主，他实际上对于你所有的收益，尤其像我们做品牌的，我们是连锁的，我们所有的每一天的营业额都是经过POS机的，不管是团购还是什么，包括微信支付也是一样的。
邓俊文：谢谢，下一位我们请宝龙的总裁助理吴弼川吴总回答一下你对这个问题的思考。
吴弼川：我的观点更多的是代表购物中心的角度，刚刚王总说了很多的观点，跟我们在想的很多事情很接近，我理解如果要做互联网改造，第一步最重要的要开放，开放有两个东西要开放，一个是数据要开放，因为过去一两年里面好多商场都花了很多钱做了很多设备，说这个就是我的设备了，然后就跟别人分开了，就购物中心这一点点可怜的数据你想封闭也封闭不住，第二个开放是和你合作伙伴的边界要开放，以前的购物中心和合作伙伴的合作很简单的，互联网以后所有的边界都很容易打开，如果这个时候不抱着开放的心态来做，就没办法向前跨出一步。
第二个就是如果要开放就一定要追求颠覆，今天各种技术都层出不穷，从用户进入商场的那一刻开始，甚至出了场外到了其他的地方都有可能发生沟通的。
最后一个就是王总也提到的数据收集，因为现在在这个时代，新的用户00后都是含着IPAD出生的，我的手机在线，我的手表在线，我的汽车在线，很快我的房子也在线了，家电也在线了，你的每时每刻都是在线的，用户是这样子的，那购物中心想的事情就不能跟今天一样了，我理解到今天这一刻，整个行业还停留在采集的很早的阶段，比如说刚刚提到的收银数据这边，如果收银是从支付宝这里走的我们很容易就和客户连接起来，但是如果从线下来收银，想统计起来所有的用户几乎是不可能的事情，你能做到这一步有采集数据才有渠道才有分析，才有最后用户的数据的部分。
我认为互联网改造的最后一步一定是要认清楚自己的客户是什么客户，把他们刻划出来，所以我的理解如果我们做互联网改造，从开放到颠覆，到真正的把大数据建立起来，到最后把客户刻划出来进而影响他们。谢谢。
邓俊文：谢谢，下面我们请博纳影业投资的黄总经理谈一下。
黄巍：非常高兴今天参加这个论坛，我从业就是做电影院的，整整十年，今年是新的十年的开始，所以今天听了整个的会议我也深有感触，说到商业地产的互联网改造，我个人的感觉是为什么大家要讨论这个话题?从我个人来说，从有了智能手机你会想我用不用吗?有了互联网所有的嘉宾讲的滴滴打车什么的这些东西，方便你的生活的每一个细节的时候你会想要不要用吗?或者说要不要用这些互联网技术改造我的生活吗?我想没有一个人不会真的在思想中想这个话题的，为什么今天我们要讨论这个话题，我作为一个十年的电影院人，这十年走过来我觉得其实从我个人的角度理解，是原来商业地产的日子太好过了，现在互联网或者互联网+或者O2O让原来好过的日子不再好过了，把中间原来的也许不合理的利润压榨了，大家根据日子不好过了，所以我们要讨论，其实互联网铺面而来，你拥抱不拥抱都要拥抱，就是找到更好的办法跟你的顾客进一步接触就更好了。
我做电影院一直想举一个例子，到今天我都想举这个例子，也就是1950年左右，电视的出现就差一点把我们电影院搞死，是不是有点像今天互联网和互联网+的出现让实体商业受到的巨大冲击一样的，那时候甚至很多的电影院都关门了，英国很多的电影院都关门了，最后为什么我们又坚持了几十年，现在整个的电影市场依然还在北美很稳定，在中国很火爆的市场，其实是影院产业的从业人员不断的加强了在电影院观看电影的体验，我要做到你在电视上得不到的很多体验，我继续把观众拉进电影院。所以我想举这个例子是说，任何一个行业发展到一个阶段都会面临新兴产业对你的冲击，其实只是如何做好自己，如何用好工具来解决这个问题。
今天我们电影院同样也面临互联网的问题，上个礼拜爱奇艺在香港宣布跟王晶拍6个电影，然后这6个电影同时在互联网和影院上线，这等于打破了原来我们行业的惯例，就是要先在影院放完再在互联网放，整个我们的行业一片哗然，大家是不是说观众都在家里看不会到影院看了，但是我个人不这么认为，我认为影院有影院的特点，你在家里看有家里看的方便，这里不是说我在哪里看节目内容的问题，而是在不同的场景下面去实现的消费体验是不一样的，仅仅是这个差别，所以实体经济也好，互联网也好，最后谁也吃不掉谁，我认为是因为互联网的发展倒逼了我们的商业用互联网的方法、互联网的思维去改造以前我们太传统的，或者日子过得太舒服的生活方式，就是这样。所以我作为一个购物中心的业态，这个话题太大了，我探索不了，我只是从我的角度出发给大家一些我们行业变化的启示，谢谢。
邓俊文：谢谢黄总，下面我们有请赢傲科技的董事长李健先生，我有一个问题，赢傲科技跟赢胜是怎么互动的?
黄巍：我介绍一下，赢傲的使命就是推动商业地产的互联网化，这段时间赢傲科技的定位就是互联网改造的一个服务提供商，在过去的一两年，我可以讲一讲我们的体验，如果是说改造的话，其实一年前我们跟很多购物中心的负责人，准备开发购物中心的负责人也好，其实提到互联网这几个字，可能会出现很简单的两个想法，一个是我们要布WIFI，一个是开发一个APP，似乎这两个就是做互联网化了，那么实际上我们发现，WIFI只是多了一个上网的工具而已，包括里面的一些WIFI定位其实使用率也是非常低的，另外一个APP出现了一个很大的问题，下载量非常的低，这个是目前一个很难突破的问题，因为极少客户会把他生活的城市的这么多的购物中心的APP每个下载一个放在手机里，我们可以看到我们自己的手机里面常用的APP也就是那么十几个，所以随着微信的功能的开放，其实我们发现在已经有几亿微信用户的基础上，我们在这个基础上开发了很多的功能，这些功能是很轻易的就可以拿来使用的，这个效果最近我们在一些购物中心里面去应用，我们发现效果非常的不错，举个例子，我们上个月在昆明一个购物中心，我们用这套系统结合商场本身运营团队的一个活动，我们发现一个活动一天监测到后台的数据，打开的页面达到10万次以上，这是相当惊人的数据，就是一天一个购物中心有10万次的页面被打开，移动的手机，但是打开的不用安装你商场的APP，不用关注你的服务号和订阅号，它来到商场里摇一摇就可以应用到你的功能，举个例子，大家没有关注到门外一些提示，包括我们桌面上也有一个微信的二维码，之前我们发现做室内定位是一个费用挺高，而且应用起来其实体验又不是那么好的功能，但是室内定位也的确有指引你去某个地方的需求，我们可以看到很多购物中心就是要么是导视牌要么有动态的指引，前端时间我跟我们的团队说，我需要一个不用任何的APP，不用WIFI支持，但是就能做到室内位置指引的工具，于是他们就开发出来一个位置场景的工具，其实今天在这里就已经有了，我们在这个会场布置了这个功能，大家如果现在想体验的话，打开你的手机打开蓝牙，你会发现点开微信里面的摇一摇功能，你会发现有一个周边功能会跳出来，你摇一摇就点开商业地产大会的页面，然后你会发现它已经告诉你你的位置就在主会场，其实刚刚我们出入的时候我发现现场的嘉宾和来宾，他们有些一出门说洗手间在哪里，吃午饭的地方在哪，或者签到处在哪，上面全部都有，你一点马上告诉你这条路线怎么走，大家现在就可以拿出手机体验，而这个场地的布置我们只用一个晚上的时间，一个购物中心的布置我们可以只用一天的时间，这个费用可能是动不动花一百万做的WIFI定位的几十分之一。
我相信互联网的应用一定是一个非常便捷的，让大家想用就能拿来用的应用，这个一定是未来的趋势，对于购物中心来讲，其实它是连接购物中心，连接商家，连接消费者的一个工具，这个工具同时给了我们商业地产、购物中心一个对外连接的平台，只有你建立了自己对外连接的平台，你才能跟整个互联网的生态圈有这样一个连接的工具，你有自己的连接的工具之后，你才会想做更多的事情，但是这更多的事情基于是本身你传统的购物中心的营运团队，你传统企业已有的资源你再做的行业，在这个基础上发生的，而不是说互联网改造之后就变成一个工具，它只是工具，最后还是要给人用，我们也看到这个工具我们在多个购物中心用不同的场景应用发生过，其实有些购物中心的效果不是那么理想，但是有些非常理想，为什么?因为使用工具的人，就是我们运营团队的人是非常重要的，这是一点体验，跟大家分享。
邓俊文：谢谢，我们下面请ATTOS的刘鹏波先生也分享一下。
刘鹏波：其实我认为改造商业地产的不是互联网，也不是科技，是我们的梦想。今天早上吴总提到你原来做住宅的，他不建议做商业地产，我举一个例子，现在小米和格力在打赌，所以格力的董大姐也说我也做手机，我怎么看那个手机都像摇控器，所以不是别人能做的我们都能做，所以我很赞同森悦老总的观点，线上线下是相互依存的，不是割裂的，作为我们来说我们是做零售企业的，我们每天考虑的就是这个事和手机有没有关系，如果这个事和手机没有关系，我们现在就不做了。
这是一个没有秘密的时代，越开放越安全，我觉得我们在座的各位，其实我们都需要运用互联网的思维改造我们的商业模式，真正做到一起让消费者的生活变得更加的丰富多彩。谢谢大家。
邓俊文：谢谢，我综合一下，我首先很赞同黄巍总提出的互联网时代不管你拥不拥抱，它都来了。我想这是很重要的观点，现在你不提互联网，基本上没有什么吸引力，但是我想说一点更重要的是什么呢?无论什么东西都是从基础做起来，首先商家和开发商是需要一个很好的合作和互动，我想这其中有一个很重要的项目位置和你投入这个项目所花的精力，位置很重要，有两种，一种是不管互联网做得多好，你放到山里面，然后你在互联网发动大家看这个项目，我有个活动做得很好，首先人家交通不方便来不了，那这个也废了。第二个你的互联网做得很好，但是你把海底捞放到楼上去了，那我们张总又不开心了又做得不好，他觉得这个店没有吸引力了，那这个互动就没有了。
最后一点，为什么零售商来这里开店，除了位置还有一点是有没有人流，第二是提供不同的体验，这个也是很重要的。第三个就是我们的预算是有限的，选择那些互联网的产品才能适合我们整个公司的具体情况呢?我觉得这是很实在的，因为现在产品太多了。
所以我想用我的感慨结束今天的环节，谢谢各位嘉宾，谢谢大家。
张睿：不好意思，听到各位的发言我有点感触，所谓的点评、团购说老实话非常可怜，老想把餐饮公司搞成代理工厂，老想用一些高科技的东西拿走我们大部分的利润，数据挖粉好像跟我们没关系一样，实际上跟我们有关系的，不要老欺负我们没文化，要给我们留一点。
我说一下我自己的互联网+的改造，培训体系社会化、公益化、时尚化、这是我们要做的事情，这是我参与到互联网改造中的具体工作，我也希望很多互联网高科技公司合作的时候，不要抱着把我当代理公司的思维考虑，一定是告诉我们是共赢，这样路才能走远，谢谢。
邓俊文：谢谢张总，谢谢大家。
非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们!
在移动互联网、大数据和云计算高速发展的背景下，"互联网+"已经成为国家社会经济战略，赢傲科技从诞生伊始便致力于商业地产多样化能力应用生态平台建设。惠普在云计算和大数据技术上具有全球领先优势，HP helion云所具有的灵活、开放和安全的特性，将成为赢傲科技多样化能力生态平台的基石。下面，我们将进行的是赢傲科技与惠普公司共同打造的中国首个商业地产应用云的发布仪式。
掌声有请发布嘉宾：
中国惠普云计算集团业务副总裁 叶虹
赢傲科技CEO 陈钢
接下来，我把舞台交给叶总、陈总。
陈钢：谢谢各位的光临，首先今天非常荣幸能和中国惠普云计算的副总裁叶虹女士一起发布我们中国首个商用地产应用云，这个PPT一放就放到最后一页了，导播帮忙处理一下。
叶虹：是的，请各位来宾稍等片刻。
陈钢：OK，我是一个理工男，我的朋友说最恐怖的事情就是听理工男讲技术，现在大家也很困，所以今天我就忍住不讲技术了，我想讲一下我们的应用云是个什么样的概念。
大家看是不是很熟悉?这是一个农场，我就想以后我不干互联网了，我就整一个农场，这里面有一个很重要的概念，就是生态，因为在我的理解里面，任何一个行业做互联网升级和互联网改造，应该最关注的事情就是生态，因为互联网本质意义上就是协作、共享、开放的生态的要求，我用这张图片是觉得我们的商业地产其实很多地方和这里非常像，你看我们的养鸡场和菜地是混搭在一起工作得很好。
我们换个片子，比如说我们的购物中心，我们的写字楼，我们的酒店，我们的物业，还有我们的品牌商家，最后还有我们的互联网金融等等，我们是不是都应该在一个开放的生态里面协作，各自交流，才能够把互联网的改造做得更好呢?刚刚在台上我非常喜欢张睿先生，我觉得他说得非常好的一个就是我们的商家跟我们的购物中心是应该是协作共同经营的关系，我相信以后互联网发展到一定的程度，各个参与者，产业链上的各个链条我相信都能够有一个非常开放合作的心态，来进入一个我们现在经常讲的互联网+的时代。
下面我想叶总，因为我知道惠普是全球50强的公司，而且很快会变成两个全球50强的公司，我想请问一下在这样的生态里面，我们作为一个开发商的话，作为整体企业的战略来讲，怎么样能够享受到这个生态给他带来的收益呢?
叶虹：谢谢陈总，大家下午好，今天很高兴有这么一个机会跟这么多地产界的朋友分享我们对于互联网云计算的一些观点和看法，我们想用一个图片做一个简单的说明。
大家现在看到的是一棵根深叶茂的大树，根就是我们企业赖以生存的竞争力，大家看到的绿色的枝叶就是我们现在所处的互联网的生态环境。惠普公司是能够提供这种企业级的云计算的解决方案，就像这棵树的树干一样，一方面要支撑我们互联网的这些应用，吸收这些阳光雨露，不断的把这些营养输送到根部，用以支撑企业的核心业务的发展，这棵树就像互联网经济的生态链，树根、树叶、树干大家是相互的支持共赢的生态环境。
今天我也很感谢陈总给我这个机会，惠普能够在这跟大家一起来分享我们对于企业级的解决方案的想法，因为就像刚刚陈总讲的，惠普公司是一家有着75年历史的在美国硅谷成立的一家高科技公司，我们在中国是1985年开始落地，和我们的企业一起共同成长，提供企业级的解决方案。我们现在也在跟赢傲科技有这样一个很深层次的合作，目的也是为了使我们这样的生态环境变得更加的完善，给我们的最终用户提供更好的解决方案，所以这个也是我们的观点跟大家分享一下。
陈钢：谢谢叶总，下面我想我们的移动云商店发布的第一个应用——慧商城，下面请导播放一下慧商城的短片，介绍一下这个产品。谢谢。
(播放视频)
陈钢：谢谢，我觉得这么大的屏幕放出来还是非常的震撼的，事实上我想重点讲的就是慧商城是针对购物中心为主要核心的生态的在云上面的应用，对我们来讲我们做这个东西最主要的动机，因为过去很长一段时间很多的开发商对互联网的感觉就是做就是找死，不做就是等死，这种感觉非常的强烈，然后我们觉得做互联网最重要的就是一个尝试，从不断快速的尝试的过程中快速的找到适合自己的战略，所以我们的平台最重要的特性可以让我们的参与者，让我们的开发商用很低的成本快速的实现自己的一些理念，而构造一个向互联网升级的清晰的战略。
在我们的场景发布之前，我们跟微信的团队很早就开始内测一些蓝牙的互联的设备，比如说春节的时候大家的摇一摇，其实我们在春节之前已经进行类似的活动，我们也想快速的尝试一下我们的平台落到购物中心的话，或者用户手里是怎样的反应，下面我给大家介绍一下当时我们测试的一些场景。
这是奥园地产在做AO系列产品发布会现场用的我们的摇一摇，这是惠州的华贸天地春节的时候同时举行的这个活动，上海、福州，还有这是深圳，这是昆明爱琴海百日庆摇一摇，当时这个场面非常的惊人，我们监控到的数据，当天有超过10万个页面被用户打开，还有今天我们也用非常快速，非常便捷的方式给各位提供了一个位置的服务，下面我想请我的助手现场给大家演示一下。
这个纯是一个微信的界面，这个是3G网络，很慢。我们现在的位置是在主会场，比如说我们想到兑奖台，从主会场的出口直接右转就可以到兑奖台，我可以跟大家说，我们是今天早上工作人员开始在现场布置这个位置的服务，也就是用的时间非常短，而且我们的用户用这个功能直接用微信就可以了，不用装任何的客户端，这是我们提的一个理念，就是服务无处不在，当你需要的时候它就会出现，因为时间的关系，我们接着还有关于社区，关于商家的各类产品，如果各位有兴趣的话可以到服务台去了解，谢谢大家。
叶虹：谢谢。
好的，感谢叶总、陈总，祝贺中国首个商业地产应用云发布成功。
随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。创新体验消费成为线下商业新的出路。消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。接下来有请K11购物艺术中心南中国区营运管理部助理总经理 叶旭明先生带来题为创新型消费者体验的主题演讲，有请叶总。
各位尊敬的朋友，下午好。感谢赢商网的邀请，跟大家分享和交流一些所谓创新型的消费者体验的想法。
十年前，我刚刚把我的家搬到上海，也幸运的看到整个商业地产的飞速发展的十年。我们过去不断的在反思，怎么能够增加购物中心的体验，让顾客能够停下来消费的理由，以前购物中心缺乏设备设施，只要干净舒服就能让大家过来消费。但是越来越多的过于注重商业化，缺乏人性与个性，慢慢慢慢的同质化很严重，其实我们每周每天每小时都要思考，思考究竟消费者的需求是什么?我们不断不断的反思，多次多次的交流研究，得出一个结论，是这个吗?过去几年购物中心把餐饮调整从以前标准的25、30调到40，可能有些更夸张的，还有娱乐的氛围也在通过体验的方式不断的增强，比如说4D电影院，但是你们想想你们愿意过去吗?你们会为了这些元素过去吗?有可能，但也有不可能，经过我们很多次的反复反复思考，发现现在消费者需要的是一种模式，通过这个模式激发他们生活的灵感，他们不局限在为了购物而购物的概念，他们需要一些不一样的场景的体验，想想看，如果说你在购物的过程中，你很喜欢艺术的你可以过去参加艺术的展览，如果你对咖啡特别特别钟爱，也可以去体验咖啡的产品，还有可能你会选择在花园品尝咖啡的感觉，其实人们慢慢慢慢寻求的是一种新的生活方式，而K11就是一个为了给消费者生活带来创意和灵感的地方。
K11在2013年6月18日在上海开业以后，我们都很坚持在每个消费者，他们每次过来都希望他们有一个不一样的体验，奇妙的旅程。上海K11作为首家开幕的购物艺术中心，我们致力于围绕艺术·人文·自然三大核心自然元素，融合全球性的原创品牌，希望通过艺术市场打造一个不一样的体验过程给消费者，让他们多来多停留。我们一直感觉K11是一个原创中心的概念，我们希望通过这三个部门走在大众的面前，为大家提供一个很新的角度看待生活，激发大家和引导大家关注更深层的生活的内涵，所以说K11对消费者的体验来说，我们是深层的挖掘然后带领他们体会生活。
接下来让我们进入一个奇妙的旅程，三个核心的元素。
艺术，大家看到现在在上海K11在做的一个活动，艺术展。里面是一个艺术家的作品，叫信。大家看完以后可能也会慢慢相信，艺术是一个不容易做的部分，以前的艺术都是高大上，高不可攀的，K11怎么能够将艺术跟商业完美的结合呢?当然我们有一个专业的团队以外，每天都专心专注铺排每一件事情，但是主要的我们认为艺术不是随便的买一些艺术品在公司里面铺放，如果这样子我们认为只是参与性的艺术，我们的概念K11的艺术注重跟观赏者的互动，跟参与者生活的融合。我们觉得这个场景可以说很好的把艺术融合到休息区里面，让他们更透气，更能丰富的想象整个艺术的界面。我们也可以提供一个很丰富的艺术展，让消费者每次过来都能有全新的体验。当然K11的艺术也会用不同的模式去显示，比如说我们刚刚结束的适合小孩子观看的艺术展，而我们对当代艺术的推动也是不遗余力的，现在在上海K11在做的都是当代艺术的展览，每个艺术展都是围绕当期艺术展里面的内容，让消费者了解相关的内容跟信息，到目前为止，我们举办了已经超过200多场的艺术讲座，大概超过5万人参与K11的艺术俱乐部，这里看完艺术展以后你可以到我们的艺术商店，把你看过的艺术品都买回家，继续享受你对艺术的品尝过程，我们在里面提供一个很特别的跟艺术场景以外的，他们还会采购一些在中国唯一的产品，让他们能够去把他们家居布置成很艺术的氛围。
第二个核心的元素是人文，K11通过很多主题的活动，传递文化的途径，我们希望说透过一些人文的传递，能够跟消费者多渠道的接触，当然说我们也透过一个很有趣的互动寻找更多的消费者共通的部分，提升和优化更多的让消费者过来的理由。你们现在看到的都是我们做的一些比较有特点的活动，这些活动都得到市场非常非常大的好评，网上对这个主题的转发已经有10多万条了，而电视台也过来现场拍摄，2月份情人节的主题“真爱来敲门”，在里面不同的空间，你可以在里面找到你们的真爱。
后面看到我们K11的市集，这是我们非常重要的传递文化的部分，有复古的，有手工的，有现代的不同主题的市集，过去我们看过来消费者对于主题市集的接受度非常非常高，K11现在面对一个相对高大的客户群，他们注重生活的质量，物体的设计感，物件中传递的信息和文化，由物质反馈到精神，不断不断有新的要求，随着目前的主流社会从70后到80后，慢慢慢慢过度到90后，这么大的一个群体这么庞大，他们将会是带动将来生活方式改变的主流人群，同样的K11也会不断不断的抓住他们的需要，不断的改变，因为我们相信有钱没钱的消费者都非常任性。
这是我们的艺术嘉年华，是一个在K11的每个角度都出现艺术的元素，是一个全面的活动，这是一个以艺术为主题的互动的活动，以前合作过的，跟中国和法国合作一个叫虚拟蜕变的主题活动，都是在K11的门口有韩国艺术家的艺术品，是一个很可爱的会飞的小猪，在商场里面每个角度都可以看到一些艺术品，我们是打造一个全面体验的艺术元素。
这个我要重新重点说说的咖啡博物馆，K11每次组织活动，都会务求做到给消费者五味的感觉，从嗅觉、视觉、味觉、触觉到听觉都可以感受到，在享受的过程以外，你可以学习我们的咖啡课程，从咖啡的文化，从咖啡的来源，从咖啡的做法可以一一享受整个过程，还有更高级的可以学习一些把里面的咖啡能够带回家真情体验咖啡文化的感觉，当然今天是最后一天，如果说你们没有这个机会去的时候，记得下次我们再举办相同的活动的时候过来体验一下。
我们的第三个核心元素是自然。K11致力于把大自然融入公众体验中，K11为城市生活缔造崭新空间，唤醒公众对大自然的关注，使人与自然和谐共存。重点提一下我们在三楼的都市农庄学院，可以提供VIP在里面培育他们自己的蔬菜，慢慢完成培育的过程，他们可以在旁边的餐厅享受他们的成果，但是在这个室内的环境里面打造整个生态的互动体验区的挑战，我们要克服很多从光照、温度、湿度、空气流动等等的很多的栽培技术，基本上用尽一切的办法让植物可以按照常态生长，但是这里还有不仅仅是观赏的部分，我们每个礼拜六现场都会举办一些课程，让消费者可以在里面彻彻底底的有一些互动的体验。还有我们周六在这些农庄里面都举办一些歌唱，让消费者可以尽情的体验跟大自然互动的效果。
当然在大自然的购物环境之外，我们还是会很坚持环保的承诺，上海K11购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先的环保艺术，收集整栋香港新世界大厦吸手池下水，通过污水处理系统使之循环利用，有效节约用水。
我们也透过线上线下的互动，比如说微信、微博、网站，我们的微信、微博粉丝超过200多万，热门的话题都超过几万条的转发，可以看到基本上我们被很多粉丝关注的。有兴趣的可以扫描一下我们的微信，跟我们的K11增加互动，谢谢大家。
感谢叶总精彩的演讲。
商业地产进入发展的深水期，不再只是传统商业模式的不断复制和粘贴，而是越来越重视"体验"二字，体验式商业应运而生，成为商业地产开发商探索的主流。体验，不仅仅是增加体验式业态就是体验式，更重要的是和消费者形成互动，让消费者能进行深度体验。接下来进入微论坛环节，本场微论坛主题如何提升体验式购物中心的互动性?
有请主持嘉宾：南京智儒投资管理有限公司总经理 朱 逸
对话嘉宾：绿地商业集团总经理助理、商业运营中心总经理 王智明
江苏哥伦布商业管理股份有限公司 董事长、总裁 孙旭东
甘肃国芳房地产有限公司总经理 张爱萍
福星惠誉商业发展有限公司总经理 夏珊
外婆家餐饮连锁机构总裁 裘晓华
西西弗文化传播有限公司 董事长 金伟竹
天津希乐城企业管理有限公司副总裁 王娟
香港意汇商业设计CEO 邓启邦
掌声有请以上嘉宾上台!
朱 逸：各位来宾，大家下午好，我来自于南京智儒，非常高兴成为这一轮微论坛的主持人，我一开始先协商一下我们的规则，因为时间的关系，我一会会针对性的提问，不再每一个问题让大家轮流答一遍，大家回答的时候也希望开门见山的亮出自己的观点，因为我相信下面的观众已经等待了很久。
那么我接到这个议题实际上应该说不陌生，在我的印象里担任同样的体验的主持人已经不下三次了，也反映了企业在相当长的一段时间里面，也是我们整个商业行业中的大众关注的，关于购物中心的体验，我们已经听到很多的行业的声音，我记得去年年底杭州的一次论坛中，甚至有行业的专业人士标新立异的提出，今天我们的题目企业是购物中心的提法可能就是错误的，因为购物中心提供商品有空间，所以购物中心无须再提供体验，今天我们无须争论这个观点正确与否，同一个话题可能会因为时间、空间、语境和对话对象的不同我们依然可以碰撞出不一样的火花。
讲到体验，大家脑子里同时可能想出这么几个词，互动、主题，事实上从2013年开始，我们看到有越来越多的购物中心推出主题的概念，比如说儿童主题、婚庆主题、娱乐主题，包括刚刚介绍的K11的文化艺术主题等等，这样的项目并不少见，很多成熟的企业在实践，同时又有很多异军突起的新项目也让我们眼前一亮，所以今天第一个问题我想先就我们在打造购物中心的主题概念方面，请教一下今天在座的台上的购物中心的开发商，所以我想坐在我旁边的是来自于绿地的王总，先请王总谈一谈绿地打造自己的主题概念的时候有什么想法和做法?
王智明：大家下午好，关于体验和主题我想说的是，我们首先第一点要分析一下，关于商业业态在发展的过程中它经营的产品的本质，什么意思?比如说我们在超市阶段，超市经营的产品应该是它本身的商品，百货店产品应该是品牌，因为它经营的是这些商家品牌，利用整个联营抽成的方式。购物中心经营的产品的本质应该是商铺和舒适的公共空间环境之上的丰富业态的组合。如果我们把这个业态当中经营的产品分清了，我们就知道现在购物中心当中，因为你经营的是丰富的业态组合，所以业态组合当中一定是体验感觉更强烈了，这是一个方面。
第二个方面我想应该分析的就是我们目前购物中心的目标客户群，我想购物中心的目标客户群首先主力的客户群应该是年轻人，也包括追求时尚，对生活、文化有一定追求的这样的人，为什么到现在为止大家说差异经营，没有人经营中老年购物中心呢?那是因为没有消费能力，或者说对新的时尚感觉的东西是没有追求的，所以说现在大家没有人经营，当然我们也不能绝对的说以后不产生，但是现在从共性来讲，大家做购物中心一定不能忘记对时尚感的追求，所以说那就延伸到第三点。
有了这样的分析，我们就知道，实际上是我们研究我们目标客户群的生活习惯、消费习惯发生变化了，所以说我们在这方面有一个深刻分析之后，我们就知道原来如果说到百货商场，真的就是纯购物，你可以在非常拥挤的环境中，排着队，甚至试衣间也非常难看你也一样买东西，那是纯购物，现在的购物中心实际上不是纯购物了，我们经常说的是吃喝玩乐购，把购物排到最后了，最主要最主要就是生活方式的改变了，购物中心已经成为我们公共的客厅，我们购物中心的从业者也必须要有在这方面的观念转变，至于说任何一家购物中心都是有主题化，我觉得又过于绝对，就是有些购物中心的主题化明显，有些不明显，但是只要我们把购物中心本身经营产品的本质和我们消费者本身的消费习惯，它的生活方式改变了，这样的现状分析透了，我相信我们的购物中心的经营才能更好。我就想说这些，谢谢。
朱 逸：谢谢王总，王总的发言里面告诉我们几个关键的观点，第一个是体验是综合的感受，只要我们把产品业态的本质和消费者的生活方式结合起来就找到了购物中心的体验的感觉。实际上绿地集团也有一些精品超市，请王总也介绍一下。
王智明：我们做的是进口直销，实际上它是抓住了中产阶级的需求，还有在精品超市里面我们会加入很多的绿地的G系列，也是一种体验的感觉。
朱 逸：如果房地产的领军企业开始关注精品超市的这些细微业态的话，今天的台上来自于购物的开发商和营运商的还不少，我就挑这位来自江苏的孙总，他们怎么提炼你们的主题和打造和销售者的互动?
孙旭东：我们对商业的主题定位是家庭消费，这就是我们的主题，刚刚讲到体验，其实我们第一体验还是把购物中心的商品和服务所带来的体验放在第一位，其次第二位的购物中心体验就是便利性，其实互联网我们说电子商务给了大家一种购物的便利性的体验，其实购物中心也给了大家便利性的体验，因为你可能在两三小时里面吃喝玩乐购全部解决，这种便利性的体验也是很独特的。第三个我们觉得社区商业里面的体验，我们讲的叫社区交流，在我们具体的运营过程中，其实就是把社区老百姓业余生活丰富起来，我们做了很多社区好声音、社区游乐等等这些，其实就是所谓打的情感牌，其实我们去海底捞吃火锅，为什么一定给你擦皮鞋，就是一样的给你打情感牌，就是在社区文化里面是非常容易打情感牌的，通过这一块我们来加强互动和交流。
朱 逸：谢谢孙总，看来社区商业可能是哥伦布找到的另一块新大陆，同样的问题想请夏总聊聊您的观点。
夏珊：刚刚说的大概有两个关健词，一个是体验式，一个是主题性，我也在思考这两个问题，说实话什么是体验式，这两年整个商业环境都在谈体验式，我们认为体验式就是从消费者的需求出发，注重消费的体验感，注重消费者的心理感受和参与感，只有把这个做到了极致，我认为真正意义的体验式的购物中心才会产生。
谈到主题性，如果要做到体验式的购物中心的话，某一个主题性是没有办法诠释的，它应该是一个多维度、多层级的主题性的综合运用才能够形成真正的体验感。刚刚K11的老总提到过，实际上这种体验感应该从五觉来达到的，我认为需要从硬件环境和软件环境去主题化，硬件环境可以从生态的主题、艺术的主题、剧场的主题来进行打造，软件的环境需要从主题的营销、精细化的服务来进行打造，只有硬件的环境和软件的环境相融合，我们才认为体验式的购物中心才能够产生。
我们经常会说硬件环境是吸引消费者来，软件环境是吸引消费者留下来，硬件环境和软件环境的融合实际上就是让消费者持续的想要来。
朱 逸：谢谢，我想跟在座的各位和台下的来宾分享一下我个人的体验经历，有一年的冬天我到杭州的一个写字楼里面跟我的同事开会，中午以后我的客户就带我到另外一家餐厅参观一下，里面黑乎乎的，里面每个桌子上都挂了一只鸡，说到这里应该裘总就知道了我说的是外婆家的一家店。
今天我第二个问题想先问问裘总，刚刚前面的三位嘉宾都谈到在购物中心里面，无论从哪个方面来说，空间的感受对消费者来讲都是非常重要的，而对我们从业者来讲，无论是购物中心的管理者还是我们的品牌商，我们如何将空间这种感受去表达出来，做到极致，其实我们需要设计，通过设计可以对空间进行打造，所以我们认为空间的设计本身可以为购物中心增加消费者体验，包括增强消费者互动的重要环节，所以这个问题先问问裘总，就是我们在外婆家本身的品牌，尤其我们现在旗下有很多其他的品牌，你们是怎么在这个方面做到能够在消费者在那么多的餐饮品牌里面一下子发现你们?你们是怎么做的?
裘晓华：刚刚朱总说的是去年2014年我们创的一个品牌动手吧，是徒手料理，所谓徒手料理就是不用碗筷，直接用手抓取的方式，我们当时想到创立新品牌，马上5月份我们要进入广州的太阳新天地的外婆家品牌也好，这些品牌其实在打造的过程中，我们自己也是从不断的体验中来，然后再回到体验中去，因为像这些子品牌，可能更多的面对的是一些精准的客户，动手吧面对的是85后、90后的群体，针对不同的消费群体我们来打造不同的品牌的定位，不断的增强它的厚重感，不断的创新，不断的根据现在市场的需求研发我们的产品和模式，是这样的。谢谢。
朱 逸：谢谢，关于设计的话题我关注到今天我们台上的嘉宾里面，有一位来自一个专业的设计公司，如果我没有弄错的话这家公司的主业是做商业设计的，我想请邓先生谈谈你们是怎么加深跟消费者的互动的?
邓启邦：我对于国内的零售业包括商业部分，就是我们看着它从普通的门店转型到今天百花齐放的模式，这几年手头上每年大概都有20个商户，每一次如果业主方碰到要做一些主题有前景的商业，很多时候碰到有问题的时候他说很难经营，很难招商，很难到达，所以基本上大部分如果要做主题的时候，都是因为他觉得这个得到很难很难活下去了。所以我们的做法是通过一些设计勾起消费者的一些回忆，让他来这里购物不仅仅只是为了购物，更多的是一些回忆，一种情感。我们用的手法是创作我们的空间，给商家和用户跟我们的主题和情节配合起来。谢谢。
朱 逸：在我20年前进入到这个行业的时候，当时我的老师跟我说，说商业这个行业不难，只要愿意人人都可以做，因为入行的门槛比较低，但是你要记住商业很烦，因为每天都是跟不同的人打交道，所以那时候我就知道商业不是冷冰冰的行业，因为每天都是要跟人发生关系，一个多月前我有幸在南京跟金总碰过面，在当时的交流过程中他有一句话给我留下非常深刻的印象，他说我们要推动全民阅读，所以我今天在这里似乎理解了可能这个全民阅读就是我们金总的商业情怀，第三个问题想留给最后的两位嘉宾，其实商业是人和人之间的情感关联的，是有感情的，我们去做商业体验的时候，我们怎么把人和人之间的感情能够放到商业中去，这个话题先请金总来跟大家做一个分享。
金伟竹：感谢大家，其实这个是企业立命根源的问题，我认为中国当下不论是从事任何一个行业的企业，都应该去思考这样的根源性的，就是我们应该是如何的立命。我经常讲我说放眼世界，一流的企业一定是以价值立命为第一，二流的企业从概念着手，三流的企业就变成了专注技术和更低的层面上，所以我们是中国制造这样的山寨大国的概念。
从这个概念来说，我认为一个优秀的企业必须以价值立命，到你的对概念的重视，到你对技术和管理能力的承载，它是三位一体的角度。从阅读的角度，中国是一个阅读的大国但不是阅读的强国，其实我们必须在推动这种情怀的过程中思考我们如何必须建立以专业的心态寻求好的作品，去给我们的读者，而这个也倒逼你自己必须考虑专业的问题，所以在今天我们文化业态抬头的状态下，很多人都在标榜我不止是一个书店或者是什么，而我们就认为我们就是一个书店这种的体验性。
从体验的角度来说，我最近经常说的一句话叫去枉求真，说了那么多的体验，刚刚大家都谈空间如何美如何漂亮，如何吸引人，但是再漂亮的东西看久了也不漂亮，再丑的东西看久了也不丑了。所以真正的关键问题在于你如何持续的通过你内在的东西吸引你的读者，和他形成一个互动的东西，这也是我们这些年的方向，最终你再高的品牌，再高的价值也离不开你的专业性，在这个方面我们还是希望做我们的体验，更多的把我们的真功夫放到我们的根本的运营当中去，这才是最大的体验，谢谢。
朱 逸：谢谢，所以我最后一个问题也想问最后一个嘉宾，希乐城是儿童的业态，对购物中心来说这个也是大家关注的热点，在您做体验的时候，尤其是针对儿童这个群体，你们如何把跟这些儿童群体维系情感呢?
王娟：先简单介绍一下希乐城，希乐城下面有三个品牌，一个是希乐城职业体验，就是让孩子体验一下他长大以后想从事的职业，第二个是希乐国际儿童中心，主要是做幼儿园、早教和育前培训，第三个是哈尼小城，适用于纯商业体。
刚刚朱总问的问题，关于情感的维系我觉得就是今天微论坛讨论的主题，其实就是互动，希乐城作为儿童业态来讲，首先就希望商业理解儿童业态，这就是首先是我跟商业的互动。商业对于儿童项目，我相信它不仅仅只想赚取租金，更重要的它希望儿童业态能够带来客流，更多的时候我们把儿童业态当做商业的引擎，作为儿童业态又怎么理解商业呢?我们现在就在做很多的研发工作，第一个就是要解放家长，我们研发了不管是管理上还是APP的定位，儿童就是在儿童乐园里面玩，爸爸妈妈就是可以出去逛街或者做别的事情，这是我们做的第一点。
第二点，我们会一起跟儿童策划商业主题活动，不管是节假日还是周末，实际上我们大量的策划主题活动，甚至哪怕把这些城市有消费能力的孩子们过生日的时候都愿意到这个儿童乐园来，这些主题活动我们都愿意由儿童项目来承担，都让这个活动非常丰富。
第三个互动，我觉得儿童项目本身要非常重运营，很多时候儿童项目都非常依赖设备，其实不是这样的，它一定要重视运营质量，而且一定要请专业的运营专业团队，第一专业团队能填补周一到周五的时间，会把孩子们的亲子游戏，春游、秋游，带着父母们一起参加的少先队、成人礼都可以做到商业体的儿童项目里面来，极大的填补了周一到周五的客流的缺失，第二个专业团队可以提高有孩子的家庭的重复造访率，因为很好的营运质量，丰富的企划活动才能让孩子们来一次又来一次，而孩子们来的越多，其实这个背后的家庭一定是这个商业体最优质的客户，因为他们的消费能力是足够的，所以这个也是增强互动的我们自己在做研发的方向。
所以我们觉得说不管是商业还是儿童项目，我们都互相理解，互相欣赏，我们之间来做这个商业今后的运营才会两情相悦，才能天长地久，同时我作为希乐城的一员也非常欢迎在座的做了爸爸妈妈的朋友们，不管是赢商网的还是赢商网的朋友们，你们想带小朋友来希乐城玩给我打电话就是，我们现在在天津、南京、苏州、长沙全部落地了，而且合作的都是商业地产的伙伴，也欢迎大家带小朋友到希乐城来玩，谢谢大家。
朱 逸：好的，谢谢。时间很短，但是今天各位的嘉宾给我们的信息量还是很大的，我在开头已经说了，其实体验的话题我们已经说了一段时间了，但是每次讨论都好像这个话题才开始，我想从现在到将来的相当长的一段时间里面，我们无论是购物中心的体验者还是品牌商，我们都应该继续关注这个话题。
我个人的理解其实体验更多不在于我们轰轰烈烈的去说，而在于我们点点滴滴深入的去做，我们的体验不是说出来的，其实是做出来的，这个有赖于我们今天在座的嘉宾和台下的各位同行，可能在未来的工作中间我们每个人要身体力行，作为我本人，我对体验的话题，无论是从我的从业还是从我目前的公司业务来讲，都非常关注，也有非常大的黏性，为了表示我对体验的身体力行，我向大会的主办方承诺，如果你们下次再办体验式的论坛，我还愿意继续来做主持人，谢谢大家。
非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们!
在近十年进程中，购物中心的投资和开发可谓风起云涌。但纵观全国购物中心发展现状，同质化竞争已然成为其发展的桎梏。如何寻找差异化特色的破局之道，是我们今天必须面对的重要课题。
本场微论坛主题购物中心如何破局同质化、品牌重复率高?
有请主持嘉宾：云南神州天宇置业有限公司董事副总经理、昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰
对话嘉宾：上海悠游堂投资发展有限公司执行董事 陈笑凡
全明星滑冰俱乐部总裁 王睿
北京度小月餐饮管理有限公司第四代传人 洪秀宏
广州嗨生活馆百货有限公司 副总经理 姚卓妮：
深圳市乐凯撒比萨餐饮管理有限公司 董事长 陈 宁
大地影院建设有限公司总经理 于欣
北京和美商地投资管理有限公司董事长 穆健玮
掌声有请以上嘉宾上台!
梅永丰：各位来宾，大家下午好，刚刚看到安排，主办方把我排到最后，我还以为我是压轴的，后来才知道让我控制时间的，所以各位嘉宾每个人的发言尽量不要超过3分钟，希望各位直接讲干货，在座的这么多品牌商还有开发商不要做广告。
我们知道购物中心同质化是我们老生常谈的问题，也是我们不得不谈的问题，因为我们所有的购物中心现在看起来就是百城一面，怎么样改变这个现状呢?实际上我觉得非常难的，因为中国本身品牌数量就很少，再加上商业地产的供应量过剩，所以这里我想请我们的嘉宾谈一谈怎么样同质化的情况下突围，我首先要请教穆总，因为穆总在商务部宏观经济干过，也干过开发商，也干过运营商，所以先请穆总谈一下。
穆健玮：过去的十年迅猛的发展主要靠地产的高速推动，所以我们现在层面上面对的是从数量的发展走向质量的发展，我们要解决同质化就要注意三个方面，就是产品的差异、业态的差异、运营的差异。产品的差异要从建筑设计、建筑形态、空间设计等等最新的科技成果的运用。业态的差异就是要做到把所有的商业经营的内容进行事前的定位和工程完整的符合，把所有的一切商业的选择做到前面。再一个运营的差异是最大的差异，就说我们过去说老板第一，老板怎么能是第一呢?我有一个非常好的好朋友，他有一句话我非常喜欢，他说老板你永远不是第一，他老板很生气，他说我作为职业经理人我以公司利益为第一，这个反映什么意思呢?我们在场的老板要把架子放下来，我现在做顾问公司，我经常和甲方产生一些冲突，我看到这些甲方因为资金方面的原因，或者他追求利益方面的原因，要求我违背市场规律做某些事情的时候，我宁愿不做，为什么呢?你是为了个人的私利，所以我们要寻找这种差异，一定要尊重客观，扎扎实实的把所有的工作做到位，去解决我们从物质到形态上，从思想意识上找到和消费者、消费市场之间的最真挚的接触距离，谢谢。
梅永丰：感谢穆总，穆总认为首先要从定位上形成差异，第二个要在业态上有差异，第三个在设计上也要有自己的个性，最后关键还是在运营上，运营商我们怎么突出自己的特色，以消费者为核心做到真正的差异化，增强我们的消费黏性。
实际上说业态的差异，其实非常的难，为什么难呢?因为今天早上我们也说了，中国的购物中心体量那么大，实际上我们国内的品牌的数量却不及北美的一半，而购物中心很多，这样的情况下逼得我们要填满，不可能说今天新城控股的老总讲100%开业，不可能让它空着，这个时候品牌少商场多，最后导致品牌的同质化特别严重，这几年我们兴起了所谓的集合店铺，原来的单店同质化太严重，最后就搞集合店，实际上集合店是不是真正的能够我们解决同质化的救命稻草，这里请姚总谈一谈。
姚卓妮：谢谢，其实我是这样子看的，因为我只能从嗨百货的角度讲一下我们自己的想法，因为对于嗨百货来说，像我们现在最大的店面在广州郑嘉广场，郑嘉广场3300平米里面我们有400个品牌，所谓品牌的缺乏到底是不是真实的事情呢?我们可以看一下，我相信在中国有的品牌可能是成千上万，但是能够进入到购物中心的品牌可能非常少，这就源于很多的设计师他们是有想法有创意，刚刚穆总说的产品的差异化他们是有的，但是他们没有资金实力，他们可能对于要进购物中心要付的昂贵的各种费用是非常心里没有底的，嗨百货我们实际上是做了一个平台，除了给设计师展示他们产品的空间以外，我们还会和他们合作，把他们产品上的理念传递给顾客，包括为这些设计师举办一些产品的发布会，还有和顾客的交流，再加上如果顾客有反馈我们也会把这些信息反馈给设计师，帮助他们改进产品，在这个角度上，我们才能跟品牌商实现一个共赢，我觉得其实对购物中心来说，也许可能也是未来参考的方向吧。
梅永丰：非常感谢，实际上我们刚刚听了姚总讲的3000个平方400个品牌，实际上10个平方1个品牌，极大的丰富了产品的丰富度，但是实际上从这几年来看，品牌集合店虽然很看起来看好，但是运营起来开店的速度和经营的效率还是有待考验的，所以我觉得集合店虽然看上去很美，但是我认为怎么集合，怎么做好，其实是很长的一段路要走，我觉得购物中心像搭积木一样，同样的东西不同的搭法有不同的结果，这个也是我们集合店的目的，但是就出现了很多的水土不服，所以我希望嗨百货会越做越好。
我们下面的问题是大家都在讲差异化，这两年大家都想把儿童业态作为一个救命稻草，我本人也曾经做过儿童业态，我在昆明的时候做过一个叫家有宝贝的儿童商场，在云南的市场占有率是第一，实际上大家都觉得儿童业态很好，但是我自己做儿童业态我心里知道，做儿童业态看上去很美，但是实际上毛利润非常低，比如说我们做儿童销量最大的是奶粉，但是毛利不到10%，毛利高的服装销售额又不高，这样的前提下就是儿童业态怎么样在购物中心扮演好人气的吸引气场的作用，这里我想请教一下陈总。
陈笑凡：就同质化来讲，我们更多的是儿童游乐的业态，跟儿童百货还有很大的不同，我们也是以体验为中心，我们的体验是不同的空间和不同的主题可以营造不同的体验，比如说我们很具体的案例，在北京当时爱琴海开业的时候请我们去，说想开一个大一点的悠游堂，当时我讲我们一家悠游堂过来开再大的面积也很难帮助咱们爱琴海做差异性，不如我们干脆做一个主题乐园，当时我们引进的韩国的主题乐园，当时做了1800平方，当时做完很成功，做完以后从2万人每天增加到4万人每天，在京城乐观儿童行业中也树立了一个新的标杆，紧接着爱琴海做完之后蓝色港湾也找到我们，希望做一个主题乐园，我们想蓝色港湾离爱琴海也就1.8公里，如果也做一个主题乐园又是冲突了，所以我们引进一个新的品牌，就是芭啦小魔仙的主题，对于我们来讲是通过不同的主题和不同的概念做的不同的儿童游乐设施，其实我们观测我们的会员有60%的重合度，平时可能在太阳宫里面玩的，然后这个周末去到爱琴海的主题乐园，下个周末又去了蓝色港湾的主题乐园，也是体现了我们的体验式业态通过不同的主题和不同的空间避免了品牌的同质化，这是我们自己的经验。
另外我们对于整个的大的商业地产的理解，我们觉得品牌的同质化可能是短暂的阶段，实际上中国的品牌非常多，但是集中程度非常低，事实上有很少的品牌，包括儿童游乐目前来看悠游堂是唯一一家可以辐射到全国各个城市，包括一线二线三线的品牌企业，大部分的都是本土的品牌，这个其实是品牌集中度很低，这个使商业地产在全国性的发展中可以选择的连锁品牌相对比较少，这个造成了所谓的品牌同质化，但是我们另外一方面也看到，包括我们悠游堂本身是基于这几年的购物中心的全国化，购物中心的连锁化，所以我们实现了我们的全国化和连锁化，我们相信在这样的大的背景之下，应该会有更多的本土品牌，原本是很难突破它的地域限制走出自己的本市或者本省，但是依托于购物中心和商业地产的合作，可以迅速的实现连锁化、企业化的运作，谢谢大家。
梅永丰：其实刚刚陈总说得比较简短，其实儿童业态确实是目前购物中心里面吸纳人气的王牌，但是我也很困惑，这两年包括儿童的游乐场，包括儿童的早教有一个最大的问题，就是怎么吸引儿童重复消费，这是我们一直以来的话题，因为本来儿童业态的同质化也很严重，游乐场虽然我自己不去玩，但是感觉同质化也比较严重，去了一次第二次来消费的时候激情就不高了，购物中心作为开发商我也做运营商，购物中心做一个游乐场或者职业体验馆，开始火一阵子，慢慢的人流又下降了，所以我觉得儿童的业态怎么突破同质化，怎么样增加儿童的黏性呢?我觉得这个还是很难的问题，可以请陈总再回应一下。
陈笑凡：其实这个我觉得刚刚梅总讲的确实是某一部分这样的品牌存在这样的情况，但是这个我跟刚刚我说的当一个品牌完成了全国化布局，其实可以做的事情很多，我们说我们跟购物中心的合作是长线的合作，我们刚开始的三年帮助购物中心吸引人气，我们就做一个标准的门店，过了一段时间购物中心需要扩大儿童游乐的空间，我们就做一个综合性的门店，这样的背后就需要研发的投入，通过这些研发的投入就能够达到你的场景和空间有很多的可持续的对顾客的吸引力，但是这需要你有一定的前端的规模才能够消化研发的成本。
还有另外一方面，我们认为本质上我们作为商业回归到服务，悠游堂虽然我们开发这么多的主题乐园，但是我们认为根本上我们吸引顾客的是我们的服务，是在我们这里涉世不可能每天都换，主题也不可能都换，但是每天都可以换不同的游戏和活动，家长带孩子来更多的期待是孩子和别的孩子一起玩，就是如果我们的店员可以营造这样的游乐氛围，这样的话我们吸引顾客到我们的场地已经不是我们的硬件和空间了，这个时候它的可持续的吸引力就可以保持下去了，谢谢大家。
梅永丰：谢谢陈总，实际上在这种所谓的差异化的前提下，其实最难差异的是电影院，今天也讲我们中国成为仅次于美国的第二大票房，但是我们的电影院跟国外是不一样，国外的不同的电影院放映的片子是不一样的，中国的电影院包括档期都差不多，这样的前提下怎么样差异化，就想请教大地的于总影院怎么做好差异化?
于欣：谢谢，首先接着主持人的话题，其实在承担起对购物中心提供持续的重复消费的人流，这是电影院首当其冲承担的责任，因为产品都是非常相似的，在这其中我们就要知道观众到影院来最终的需求是什么，我比较认可日本和台湾的服务模式，我们从他踏进电影院的第一步到走出电影院的最后一步，这里面每个服务的细节和节点我们是不是都做好了，做到精致和极致，给观众非常好的体验和感受，跟购物中心一样我们的差异化在体验，这是第一个差异化。
第二个我们也是用拥抱互联网的手段，我们提出的是X+互联网，做好本质服务的基础上利用O2O的手段打通线上线下的服务，打通整个购物中心和各个商家之间的互动，为人气经营带来更好的体验。
其他的可能随着政策的放开，我们会更考虑一些产品的差异化，产品的差异化将是未来的大的趋势，只是一个时间的问题在今天来看，但是我们在今天产品同质的情况下做服务体验的差异化是我们影院的主要突破。谢谢。
梅永丰：于总认为可以通过服务来改变，但是我个人认为还是很难，因为我刚刚讲到台湾，我有一个台湾的合作方，我们有一个台湾项目，他就说你为什么只规划一个电影院，不做一条电影街，我说我要规划一个电影街就破产了，因为每个电影院放的电影都一样，我这个电影院怎么样能够吸纳人气呢?但是在台湾台北我就看到他们有一条电影街，而且生意都很火爆，因为每个电影院的主题都不一样，每个电影院的特点都不一样，在韩国我看到他们的电影院里面自己有舞台，自己有餐厅，我还去吃了一次法式大餐，非常好。但是在中国来说同质化确实很严重，不管怎么做，实际上我们在购物中心开的电影院都差不多。
于欣：我作为品牌商家，我特别想呼吁一下我们的战略合作伙伴，我希望跟所有的购物中心的业主是长期的战略伙伴的发展，我们希望是互相扶持的方式，要在定位上一致，思想理念上一致的情况下一起共赢，我们在一开始开业就会很好的发挥我们电影的优势吸引更多的人流，在此我也希望购物中心的各位同仁们也把我们看作战略合作伙伴，在共度难关的时候也给我们一定的支持，我们一起走出去迎接更好的未来，谢谢。
梅永丰：电影院的话题说不完，电影院要差异化我会想到在硬件上差异化，软件上目前来说短期内要差异化很难。我们再讲讲购物中心其他的体验业态，比如说像溜冰场，第一次接触购物中心的溜冰场是在香港，当时我觉得一个溜冰场上面全部是餐饮，大家在这个溜冰别人也可以观赏，所以溜冰场现在逐步变成购物中心的标配，我也想请教一下全明星的王总，怎么样达到开发商和溜冰场的共赢呢?
王睿：很感谢主持人带着整体业态来谈这个问题，开发商和溜冰场有一个共同的问题，就是它很需要这个业态和这个行业的发展，但是溜冰场又不能贡献很多的租金，像全明星还是挑了一些比较好的购物中心，都是我们自己投资的，所以和开发商的关系不太一样，像我们现在开业的所有项目都是我们自己乙方投资的。
再谈谈全明星，全明星跟其他的溜冰场不太一样的地方是，我们一直是自己投资做项目，所以对于项目的挑剔是更严格一些，包括后期的运营和维护，如何提升商场和溜冰场的客流，更多的是我们从儿童的培训上做一个长期的计划，而且我们每一年和国内国外的赛事引进过来自己做，还有溜冰场的一些联赛，这个可能对于商场来说是一个长期的客户黏性，你想让一个人从一年到五年内在你的商业里流动是很难的，因为我是一个女性我知道，哪里有新商业我肯定要过去看的，如果我的小孩要在你的商场里面溜冰我就不得不跟着过去了，因为我们在蓝色港湾的业态里面跟很多的早教，小孩的妈妈就说我的孩子送过来以后我一天都是很轻松的状态，因为他要学各种的课程。所以我觉得溜冰场运营成本也很高，不是每一个运营商都可以承受起的，我也听说很多都在关店，所以选择的时候大家还是要有长期的规划。谢谢。
梅永丰：谢谢，实际上我刚刚说的还没有说完，大部分溜冰场还要开发商出钱补贴，实际上我的概念是什么?我希望大家能够互相考虑一下能够共赢。那么我们再讲一讲餐饮，王健林说过购物中心是吃出来的，这两年购物中心的餐饮的比重不断的增加，原来餐饮只是作为一个配套，在百货的基础上搞点餐饮，搞个电影院就觉得自己是购物中心了，现在你的餐饮部超过20%都不好意思说自己是购物中心，这样导致几个结果，第一个结果是非用餐的时间这层楼都是黑的，第二个结果就是餐饮的比重太大，导致大家都活不好，这里我想请乐凯撒陈总谈一谈餐饮怎么破除同质化的现象?
陈 宁：实际上餐饮主要是好吃，我们的前辈们做了很多的探索，随便做多品牌的餐饮业是很常见的，做多品牌战略的前辈们的日子过得比较好，像我们惨的我们在深圳今年的店的数量到了25家，这个时候你会发现购物中心对你有要求了，过程中我们会尝试做一些差异，因为你不做差异购物中心不要你了，所以我们聚焦客户体验做一些研发，最直观的感受就是在装修上，我们现在尝试的大概有5个设计团队，以前是深圳的和上海的，现在也找了丹麦的和德国的，希望每一家都做一些不同的设计风格出来，但是我们关键应该是客户体验本身，而不是为了差异而做差异，所以我们核心的还是客户体验做差异，比如深圳的这么多家门店，我们每一家都开动想象力，今天这家做DIY，那另一家就不做DIY，不然老做这个DIY消费者也烦，所以我们应该是聚焦于我们的核心价值，去做一些企业的研发，餐饮的好处就是能卖的东西或者能想的点子相对多一些。
所以就是两块，一块是多品牌的前辈会比较好过，我们做单一品牌的可能聚焦于核心价值做多元的研发，谢谢。
梅永丰：谢谢陈总，实际上刚刚陈总讲的怎么在餐饮方面增加体验，但是你吃环境也好还是吃体验也好，最后还是要回归本源你的味道上好不好吃，我就想在这种客户越来越挑剔的市场环境下，我们餐饮怎么样去创新呢，怎么样去差异化呢?我想请教一下洪总。
洪秀宏：是的，其实我们对自己的定位比较特别，我们一直以来希望说尤其度小月在台湾有100多年了，算是一个相对传统的餐饮品牌，可是其实要能够到现在还能够生存，其实我们一直以来就是希望它的文化这个部分我们要如何去把它深耕，所以其实我们规模不大也发展得很慢，我们一直以来专注于台湾餐饮的特点，还有它很特别的我们认为的人情味，人情味很抽象，可是如果我们把它变成当你来到这里，你可以感受到的所谓的台湾特有的的人情味，其实我是想借这个短短的3分钟的影像让大家感受一下，当初我们从小小的面馆开始就想说让大家如何感受到台湾的人情味，麻烦导播播一下。
(播放视频)
洪秀宏：是的，从这里面应该大家感受到一个碗的制作并不难，但是当你透过108个小吃的老板一起共同参与创作的时候，那里面就充满了浓厚的人情味，而当你每次来到店里面吃的时候看到这个碗，以后来到台湾你就会感受到原来在台南有这么多很有特色的小吃。我想真的品牌可能只是一个小小的品牌，但是可以做的事情还是蛮大的，所以我觉得今天听下来整场的论坛里面，大家都一直在强调所谓的体验差异，我想也许我们也是在做一种不一样的尝试的行销，也希望提供给大家做一种参考，谢谢。
梅永丰：谢谢，刚刚说不能做广告，还真的做了广告，好在这个广告充满了人情味，我也很赞同餐饮要充满人情味。我希望我们在座的所有的品牌商、发展商不要再想批量生产，就是说购物中心不要想每个购物中心要多长时间要开业，不要都做到标准化，餐饮业也一样，如果你想一年之内开几十家店，怎么可能不同质化呢?
姚卓妮：我补充两句话，我觉得从购物中心的角度来看，个人的建议就是各位开发商可以考虑从整个社区或者整个城市的角度规划购物中心可能更加好，比如说像郑嘉广场、天河城、太古会他们实际上是在竞争非常激烈的区域里面，但是他们各自做了各自的从商圈考虑的规划，所以差异化是可以体现出来的。
梅永丰：谢谢，时间关系我们就到这里，非常感谢各位。
非常精彩的交流!再次感谢以上嘉宾的精彩演讲!
伴着夜幕的降临，商业推动地产论坛第十届年会也到了和大家说再见的时刻，今天各行业领导、专家齐聚一堂各抒己见，为我们带来了一场空前精彩的行业盛宴。我们希望通过这次行业发展论坛可以对在座的各大企业有指导和发展的帮助作用。我们也希望商业推动地产论坛第十届年会能促进行业间良好交流与合作。
在此，非常感谢在场的各位来宾对我们赢商网的大力支持与关注!商业推动地产论坛第十届年会就此告一段落!感谢合作企业的大力支持，非常感谢本次大会的战略合作伙伴--鸿荣源集团|壹方置业(深圳)有限公司为我们嘉宾特别赞助精美大礼。请大家在工作人员指引下参观第二届中国国际商业地产博览会，期间为大家提供了美味茶点。中国商业地产金坐标颁奖典礼暨年会招待晚宴预计将在一个小时后在此宴会厅举行，届时会通知大家入场;另外，21:30分"天籁之音"精英交流酒会将在酒店四楼户外酒廊举行，届时欢迎大家到来!我们稍候再见!!!
尊敬的各位领导、各位来宾，先生们、女士们，大家上午好!
欢迎大家来到美丽的羊城广州，参与由中国商业地产第一门户网站--赢商网主办的中国规模最大、最具影响力的 "第10届中国商业地产节"的现场。
来到热情的广州，当然用粤语跟现场这么多的贵宾打个招呼，尊敬的各位朋友，大家上午好。
谢谢，感谢大家热情的掌声，在我们会议开始之前也在此微信提醒一下各位朋友，请大家检查一下你们的手机是否是静音或者震动的状态，为了确保本次活动能够顺利进行，希望大家可以配合我们的工作，谢谢。
纵观中国商业地产发展轨迹，过去的十年是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。
新的十年，中国商业地产也将呈现崭新的局面。移动互联网技术的发展、零售行业的不断创新、品牌丰富度的提升、城市化背景下巨大的消费市场，都为中国商业地产打下了坚实的基础，以及提供了多样化的发展空间。
在中国商业地产新旧十年交替之际，第十届中国商业地产节将围绕"记录·变革·新里程"的主题，与行业领袖精英一起回首商业地产过去十年，展望商业地产未来十年!
在此我先自我介绍一下，我是来自佛山电视台的主持人乐乐，今天很荣幸和大家齐聚一堂，我谨代表第十届中国商业地产节活动组委会向各位来自于行业组织、学术界、商业地产界、零售界及金融界的领导和嘉宾们表示衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎大家!
下面请允许我代表主办方，介绍与会的各位领导嘉宾，他们是：
全国商业规划管理办公室主任、中国城市商业网点建设管理联合会 会长 宣春雷 先生，欢迎您
全联房地产商会秘书长 钟 彬 先生，欢迎您
中国商业联合会专家工作委员会副主任 邢和平 先生，欢迎您
中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰 先生，欢迎您
天马影视文化控股有限公司主席兼执行董事 黄百鸣
新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷
万达集团企业文化中心总经理 伍小峰
上海卓好实业有限公司 黄坚敏
上海悠游堂游乐设备有限公司执行董事 邓莽
民盈集团董事长特别助理、民盈山智慧城总经理 邓国坚
中南商业总裁 姚 可
南京丰盛产业控股集团有限公司副总裁 张 勇
深圳市益田商业集团股份有限公司总裁 张文德
上海红星美凯龙商业管理有限公司总经理 李 嘉
福星惠誉商业发展有限公司总经理 夏珊
印力集团首席财务官兼商业管理公司总经理 李楚华
鸿荣源集团副总裁、壹方置业(深圳)有限公司总经理总经理 梁剑飞
奥园集团营销副总裁 王曙煜
绿景地产集团副总裁、绿景(中国)地产投资有限公司执行董事 陈铁身
银泰商业集团助理总裁 程泳江
宝龙集团副总裁 林立强
绿地商业集团总经理助理、商业运营中心总经理 王智明
阳光城集团商业与酒店管理中心总经理 梁飞建
深圳花样年商业管理有限公司总经理 邱志东
江苏哥伦布商业管理股份有限公司 董事长、总裁 孙旭东
亿翰中国董事长 陈啸天
K11购物艺术中心南中国区营运管理部助理总经理 叶旭明
德思勤集团董事长 龙固新
汇联金控董事会主席 郑伟京
旭美商业投资管理有限公司CEO 潘韬
融侨集团副总裁、首席运营官 康红恩
原丰树集团商业投资与零售管理总经理 韩春风
北京汉博商业管理股份有限公司董事长 朱友军、总裁 暴雪松
新世界中国地产(华南)区域总监助理、市务体系常务副总经理 张三宝
三益中国执行董事 刘晓兰
中国香港地区商会杭州会长、香港意汇商业设计董事长 欧镇江
云南神州天宇置业有限公司董事副总经理、昆明天宇商业管理有限公司执行董事 梅永丰
外婆家餐饮连锁机构总裁 裘晓华
北京度小月餐饮管理有限公司第四代传人 洪秀宏
广州嗨生活馆百货有限公司 副总经理 姚卓妮
深圳市乐凯撒比萨餐饮管理有限公司 董事长 陈宁
西西弗文化传播有限公司 董事长 金伟竹
天津希乐城企业管理有限公司副总裁 王娟
屈臣氏个人用品商店中国总部全国发展总经理 林顼
海底捞联合创始人、筷乐美食智慧不夜城董事长 张睿
森悦投资控股有限公司总裁 王品石
北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理 黄巍
上海鹏波商业投资有限公司、ATTOS奢华之家官方授权战略合作商董事 刘鹏波
全明星滑冰俱乐部总裁 王睿
大地影院建设有限公司总经理 于欣
中国惠普云计算集团业务副总裁 叶虹
北京和美商地投资管理有限公司董事长 穆健玮
南京智儒投资管理有限公司总经理 朱逸
以及主办方领导：
中国商业地产节秘书长 、赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲
赢商控股董事、赢商网CEO 李乐贤
赢商(集团)控股有限公司董事副总裁、赢才网CEO 周斌
赢傲科技董事长 李健
同时也要感谢媒体朋友们对本届年会的关注与支持，到场的媒体分别有：网易房产、广州搜房、搜狐焦点、亿房网、新浪地产、房掌柜、新浪乐居、腾讯房产大粤网、21cn房产、房讯网、南方日报、广州日报、羊城地铁报、新快报、信息时报等，感谢你们的到来!
作为本次大会的战略合作伙伴，鸿荣源集团|壹方置业(深圳)有限公司为本次大会致辞、演讲及参与论坛对话的嘉宾特别准备了精美大礼，非常感谢鸿荣源|壹方置业。
一直以来，中国商业地产节都受到广大行业伙伴大力支持和关注，众多行业领袖的积极参与为活动增添更多精彩，今天，我们荣幸邀请到行业领袖代表人物，为本次活动致辞。
下面让我们以热烈的掌声有请第一位致辞嘉宾：中国商业地产节秘书长 、赢商(集团)控股有限公司总裁吴传鲲先生为本次活动致辞。
尊敬的各位商业地产同仁，大家过节好，我们今天不是开会，是过节，我们特别值得一提的是伴随我们成长的香港的黄百鸣先生也来参加我们的活动，谢谢。
十年对一个行业来说确实是值得记录的，值得考虑，值得深思的时间节点，在这个时间节点上，我们把我们对这个行业的一些看法希望跟大家有一个分享，第一个对我们商业地产行业来说，影响我们商业地产发展的核心问题还没有解决，这个核心问题就是我们的融资渠道，资本金的退出渠道，这个问题如果不解决，我们的中国商业地产发展很难有一个非常好的发展模式，对于开发商来说，但是未来是可期的，我相信无论是资本市场还是政府可能都认识到这一点了。我们认为是在可以预见的未来，这个问题会有一个比较良好的解决方案，这是我们的第一个看法。
第二个，对于城市我们商业地产的企业来说，首先应该解决的是战略层面的问题，然后才是战术层面的问题，战略层面的问题是什么意思?就是你这个企业要不要进入商业地产领域，和怎么样进入商业地产领域，我觉得这是一个首先必须解决的战略层面的问题，对企业资源的梳理，对企业资金的梳理，我们经常看到一些报导说排名前几位的一些住宅开发商企业都要转型做商业地产，我个人是不看好了，为什么?你船越大越难转型，而且做住宅产业的基因深植在企业里面，你想转型做商业地产我们认为很困难。第二点是要向战略层面的觉醒，你进入商业地产不能是试探性的，你要准备好相关的资源，包括财力、人力、物力，对投入方式，对未来的盈利模式要有一个非常好的判断，这是我们分享的对行业的第二个看法。
第三个，对我们商家来看，我们认为在这个时间节点上迎来一个大洗牌，我们赢商网后来又非常庞大的数据，我们从后台可以看到非常非常多的所谓新兴品牌倒下，然后又有无数的新兴品牌进入，在这一两年，特别是去年是非常非常明显的，因为招商难这个事情使很多品牌商家看到的市场机会，我相信在这个时间节点上，品牌商家进项目是历史上的最高点。在我们数据库反映的是什么?刚刚讲的成长性的品牌大幅度增长，当然倒下的也很多，第二个在这个时间节点上我们看到未来的两到三年内，很多新兴业态的细分领域的领头羊会出现，这是一个值得期待的事情。
第四个，我们认为在商业地产的产业链上，市场会更细分，产品的针对性会更强，我们说的这个市场是更广义的市场，拿我们赢商来举例，我们在去年上线了赢才网，这是一个非常非常细分的领域，对于效果和产品来说，也更有这样的一些细分的空间，因为一个电商实际上对我们的无论是购物中心也好，还是其他的商业也好，实际上电商是更逼着我们对消费者的投入更透彻，另外也只有更细分和专注，我们的产品才能做到极致，我们看到现在所有市场上的标杆上的产品能够赢得大家的口碑，都是因为做到了极致。
这是我们对我们自己商业地产领域的四个基本的看法，回到我们这个商业地产节本身，很多同行知道，今天这个时间节点上，我们同时在上海还有另外两家在做同样的活动，所以我特别感谢大家来到这里的是真朋友，支持我们的，当然这是开玩笑。所以我们也在思考这个问题，为什么在这个时间节点上还有另外两家还在做，而且他们也做得很好，这是我们在思考的问题，我们跟其他人的竞争因为我们的平台更好，我们跟其他竞争对手的竞争层面不应该只是仅仅停留在这个上面，作为赢商网，我们也应该考虑转型，在接下来的时间里，我有一个十分钟的演讲，就是考虑我们赢商网今后的发展方向的问题，跟大家进行分享，这里不细说了。
最后，再次感谢在座的每一位朋友对本届商业地产节的支持，也希望在座的每一位可以从我们的平台上有收获，我们能够一起成长，一起见证这个行业的未来，谢谢大家。
感谢吴总热情洋溢的致辞。
接下来让我们以热烈的掌声有请：全国商业规划管理办公室主任、中国城市商业网点建设管理联合会 会长 宣春雷先生致辞。
尊敬的各位来宾，朋友们，大家好。首先我代表全国商业规划管理办公室、中国城市商业网点建设管理联合会，对第十届中国商业地产节的隆重开幕表示热烈的祝贺，对来自全国各地的商业地产界的朋友们的光临表示热烈的欢迎，对为筹备本次大会付出辛勤努力的全体工作人员致以诚挚的敬意。
随着我国新型城镇化战略的提出和深入，为商业地产的发展创造了广阔的空间，同时对商业地产的规划和建设也提出了新的要求，就是要根据我国城镇化的发展趋势，以环境条件为前提，充分利用市场对经济要素配制的决定性作用，通过政府的宏观调控能力，创造良好的人居环境，促进商业、农业、服务业的发展与商业地产的良性互动，将工业产品、农产品以及文化、金融、科技、信息有机结合，建立成全产业链式的整合发展体系，商业地产的规划要注重城镇生产力布局，注重分析区域经济发展条件和制约因素，综合分析资源开发利用，产业配制、生态环境承载，自然、历史、人文条件的相互支撑和关联，城镇商业地产的规划要和城镇规划同步进行，以资源定市场，以市场带产业，以产业带就业，促经济，使城镇化的发展建立在完善的商业地产基础上，商业地产的发展与城镇化建设的有机配合和互动，将是我国商业地产行业未来发展的主导趋势。
在此，也希望通过本次大会，广大商业地产的同仁们更加关注商业地产与城镇化建设的有机结合，以及商业与文化、金融、科技融合发展的重要意义，最后，预祝第十届中国商业地产节取得圆满成功，祝大家身体健康、工作顺利，谢谢。
感谢宣会长精彩致辞。
接下来让我们以热烈的掌声有请：全联房地产商会秘书长 钟 彬先生致辞。
尊敬的各位来宾，大家上午好，非常高兴代表全联房地产商会对本次商业地产节的召开表示祝贺，其实大家谈到最近的房地产形势不是特别的理想，我们看看商业地产，从房地产的整个形势来看，从2014年到2015年的第一季度，我们看到的重要特点，第一就是房地产市场的确进入了一个非常深刻的全面调整期，我们很多业内人士甚至认为2013年的8.1万亿的销售额可能是一个历史的高点，今天的这样的拐点也许是一个历史性的拐点。
第二个我们会看到城市区域与房地产企业严重分化，现在并购已经成为一个风潮，小企业该怎么走?而大企业的命运也在变化，各个城市区域完全冰火两重天，所以当你问房地产行业好不好的时候，还要加上是哪个区域，哪个企业。最后我们还看到一个非常麻烦的事情，就是企业家对房地产信心也在下调，如果说100分是一个常数，100以上是乐观，100以下是悲观的话，我们在北上广深这样的城市的信心指数只有86%，而到了二线城市的信息指数只有68%，意味着我们的信心在全面的下调，也就是大家看到我们房地产这样的增长远远低于经济的增长，这是在十多年来很罕见的，这个时候我们看到商业地产也发生了变化，大家关注所有的大企业，因为房地产商会我们有5600家会员，我们会关注到大家更多的关注从增量到存量，从关注住宅到关注商业，从关注开发速度到关注运营质量，所有的企业都开始说我过去的这些存量怎么办，所以我们以前的地产商业的逻辑到了商业地产的逻辑，到最后我们回归到服务业的本性，就是商业服务业的本质属性的时候，这个时候我们看到我们都在关注几个非常重要的信息，比如商业地产和金融的关系，商业地产和移动互联网，几乎现在所有的开发商都会谈互联网+，但是这里面我们也看到尤其在商业地产方面，移动互联网对我们的影响是深刻的，当然我们在这里面也看到一个跨界的整合，在今天这样的地产节里面，我们看到各行各业的商业企业家们欢聚一堂，我们相互的理解，相互的融合，相互的整合，也许能为商业地产带来一种新的出路，会让我们的商业更有活力，也让我们的不动产更有质量和价值。
我们希望第十届中国商业地产节能让大家更多的相互思考、相互撞击，能为我们的商业地产，为中国的不动产带来一种新的生机，最后为大家预告一下，房地产商会会在2015年在商业地产、旅游地产，和不动产结合，接下来也会和赢商网有很深入的合作，让我们大家共同的期待，谢谢大家。
感谢钟秘书长精彩致辞。
接下来，致辞的嘉宾大家一定很熟悉，他是开心鬼，他是港台巨星，那么他是谁呢?让我们以热烈的掌声有请：天马影视文化控股有限公司主席兼执行董事黄百鸣先生，欢迎黄百鸣先生上台致辞。
感谢赢商网邀请我来参加第十届中国商业地产节，非常荣幸，我是第一次参加商业地产节，因为我不是地产界，刚刚我来到现场，好多朋友都说看着我的电影长大的，可能大家都认识我都是在荧幕上我的表演，但是我真正的身份是一个影视公司的老板，我现在的影视公司叫天马影视，这家公司在2012年在香港的创业板上市，今年2015年的1月9日到了主板上市，我们的主板编号是1326。
大家知道现在政府都推动文化产业，我们影视也是文化的一部分，也可以说是一个朝阳的行业，有一些数据可以让大家参考，就是电影方面，从2004年开始允许香港的电影进入中国内地市场，其实这个也变成三赢的局面，除了带给香港电影的美好的春天之外，也带动了内地的电影业，有一些数据告诉我们，从这个2004年之前，全国的电影收入从来没超过10个亿，但是十年过去到了2014年，全国的电影票房已经达到300个亿了，从不到10个亿到300亿，我觉得其实才是一个开始，因为我们现在已经变成全世界第二个票房收入最好的地方，但是第一位还是美国，那么美国全年的票房收入是100个亿美金，我们是300个亿的人民币，刚好是美国市场的一半。另外还有一个数据就是电影院，我们目前国内的电影院大概有2万多的荧幕，但是美国有4万多张荧幕，也刚好是美国的一半，但是我们相信在未来的三年或者五年，中国的票房一定会追平美国，可能会超越美国，变成全球电影票房收入第一位的地方。
所以无论拍电影也好，做电影业也好，也是一个非常好的前景在前面，所以我们天马影视也是朝着这两个目标去发展，先讲讲拍电影方面，目前我们天马影视上个月26号已经在上海开机，拍了应该大家都很熟悉的电影，就是《叶问》的第三集，大家也看过《叶问》这个电影吧，应该有看过，第三集也是用《叶问》一二的原班人马演出的，当然主角还是甄子丹，除了这些原班人马之外，我们也找到一个非常重量级的人物加入《叶问3》，他就是世界拳王泰森，人家家里养宠物都是养狗，泰森养宠物都是养老虎的，原来两年前泰森在新浪微博开了新浪微博，第一条微博就问中国谁是最能打的，有一个网友就回应他是甄子丹，然后泰森就回答说原来是叶问，他也看过这个电影，我也希望能跟他研究怎么打，我觉得这个很好，我就马上把世界拳王签过来参加《叶问3》的演出，在戏里面世界拳王跟中国的咏春打一场，看看谁能打得过谁，所以这部电影也是非常有吸引力的，这部电影将会安排在明年的春节跟大家见面。
除了拍电影以外，也说说电影院，我们天马影视在香港做了第一家电影院，也就是在旺角的一家酒店里面，今年1月5日才正式开业，但是短短的三个月我们在香港目前就是票房收入最好的，排在第一位。因为我们这个电影院整个设备都很漂亮，而且是独家的动感影院，你坐在座位上，比如说最近有一部《速度7》，你坐在座位上就好像坐在车上一样，非常的刺激，这是香港唯一一家有这样设备的，我们也希望在国内也有我们的电影院，希望把这样好的设备可以带到国内来。我们不但是电影院里面的设备很好，座位很漂亮，连电影院的洗手间都非常漂亮，所以可能会跟商业地产界的朋友有一些关系，因为就是你们也要盖一个漂亮的酒店商场，也希望有多一些人带来人流，就希望有一家漂亮的电影院，就可以找我们来谈谈，需要跟我们合作做电影院的。
那么，我在这里做了很多的广告，也感谢大会给我这个机会，希望往后能有更多的机会跟地产界的朋友合作，谢谢大家。
感谢黄总精彩致辞，很期待您的电影作品，谢谢。
在当今中国，商业地产开发总量已达到5.64亿平方米，购物中心突破1万家。在商业地产进入下行通道的大背景下，过去十年来以"以售养租"的发展逻辑受到严重挑战，新十年，中国商业地产进入到精细化和创新变革时期，新十年，我们如何看待中国商业地产新趋势与挑战呢?
接下来，我们将有请全国商业规划管理办公室主任、中国城市商业网点建设管理联合会 会长 宣春雷先生带来"新十年新机遇，中国商业地产新趋势与挑战"主题演讲，掌声有请宣会长。
尊敬的各位来宾，全国商业地产界的朋友们，大家好。非常高兴今天有机会和大家欢聚一堂，共同探讨我国商业地产发展中所面临的机遇和挑战，今天我的报告主题是中国城镇商业地产发展新区域，与大家分享。
中央经济工作会议和今年的两会政府工作报告明确提出，中国经济发展进入新常态，从投资需求来看传统产业相对饱和，但基础设施的互联互通和一些新技术、新产品、新业态、新商业模式的投资机会大量的涌现，对创新投资方式提出新要求，从消费需求来看，过去我国消费有明显的模仿式的排浪式的特征，这种方式已经过去了，因此必须采取正确的消费政策，释放消费的潜力，从市场竞争来看，过去主要是数量扩张和价格竞争，现在正逐步转向质量型差异化的竞争，这些趋势说明我国经济结构正从增量扩能为主转向存量，因此我们主要要注重经济发展方式的改变和经济结构的调整。要更加关注满足人民群众的需要，注重市场和消费预期的引导，同时注重知识产权的保护，这要求我国商业地产建立创新型服务体系，重点研究和实践商业、文化、金融、科技与相关产业融合发展的新模式，切实服务于国家经济发展，服务于城市建设，服务于经济建设。
商业地产行业改变创新发展模式，要认真学习贯彻党的十八届三中全会的精神，深入研究分析新兴城镇化下我国的城镇商业地产发展方向，要做到促进工业化、信息化、城镇化的发展，当前城镇化建设要重点面向内需型、消费型的产业，城市化将重点推进我国各地区的文化地产、金融地产、商业地产、养生养老地产和农业休闲等各类型的地产类型的发展，城市的商业体系已走向产业化，趋向于与金融、企业管理为战略核心，并以集群模式形成空间布局。城市的商业体系布局分五大集群，同时传统商业的概念也发生巨大的变化，从传统的商品流通和生活服务变为大商业概念，即现代服务业，包括商业服务、信息服务、建筑有有关功能服务，文化、体育与娱乐服务，教育服务、环境服务、金融服务、旅游服务等9大类，全新构成了现代商业体系，2014年，我国人均GDP完全达到消费服务业快速发展的阶段，今后20年将是中国商业地产快速发展的时期，伴随着消费需求的扩大和消费行为的升级，为我国商业服务业和商业地产的发展创造了巨大的空间，我国现在正式由生存型社会转向发展型社会，经济增长由数量增长向质量增长的双重转变，新型城镇和城市人口的生活消费、体育文化、娱乐休闲的消费将得到前所未有的发展机会，因此在城镇化建设过程中，区域布局和功能定位要通过商业与金融的结合带动产业的发展，通过产业和文化信息的结合带动就业，从而为我国区域和社会发展探索出一条促进城镇化、工业化、信息化与农业现代化集中发展的新模式。
商业与文化、金融等相关产业发展的主要意义，是落实党的十八大精神，促进经济转型，推进文化的发展繁荣，建立健全现代服务业的商业体系，保护发展中国民族的商业传统，推动我国服务业产业体系的文化化、市场化的建设，同时也是贯彻国务院十号文，提升城乡规划建设、设计，园林设计和装饰设计的水平，促进文化创意和设计服务同各类型地产的结合和科学发展，建立一批特色鲜明的融合发展的城镇。
商业与文化、金融相关产业的发展工作包括以下几个方面，一个是产业产权交易，包括商业地产产权，商业文化产权，商业经营产权，商业企业产权，和商业技术服务产权，与商业品牌、商标、冠名权等资产。同时要加强文化创意和设计服务同城镇化建设中城市综合体、旅游地产、文化地产、金融地产、体育地产、养生地产、养老地产、生态地产、农业休闲地产各类型地产的融合发展，打造一批特色乡镇，特色休闲街区，特色商贸消费基地，主题公园，文化产业示范基地，同时积极发展特色的旅游餐饮，旅游文化产品和主题酒店，要为广大的商业服务业企业提供现代商业创新服务，利用资本、资源、政策优势为新型的现代商业服务机构、商业经营设备技术、商业节能环保、商品的原材料提供服务和孵化，这个也是我们商业地产界下一步的重点工作方向。创建国家级的商业产权交易平台，为城镇化建设提供一个金融平台，这个也是大家比较关注的话题，我们联合组建了国家级的商业产权交易中心，这个中心是从中宣部直属的，9部委联席会议管理的联合组建的，希望今天参会的各位商业地产界的朋友可以关注这个平台的建设，这个中心将会在产权交易、企业孵化、文化创意等平台上建立我国的商业产权交易的服务体系，包括商业资产的服务体系，商业资产管理，商业企业金融服务，商业产业的国际合作服务，涵盖了商业地产产权、商业文化产权、商业企业产权和技术服务产权等方面。
朋友们，未来几年是我国全面建成小康社会的关键期，也是我国城镇化建设的关键期，新的历史阶段将为我国商业地产的发展提供一个前所未有的历史机遇和空间，在此我真心希望广大商业地产界的朋友们本着团结有序、学习创新的精神，在合作、创造、发展的基础上，共同为全面推动我国商业地产界的发展和我国城镇化的建设，做出我们商业地产行业领域应有的贡献，祝大家身体健康、工作顺利，谢谢大家。
感谢宣会长如此专业的分享!谢谢!
2014年，仲量联行发布的报告中指出，2015年中国平均每六天有一座购物中心落成。商业的扩张路径、发展的创新模式必将成为趋势。在商业扩张的大环境下，开发企业将如何抉择自己的步伐?
接下来让我们掌声有请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷带来题为加速奔跑的商业地产与崛起的新城吾悦广场主题演讲，有请欧阳总。
尊敬的各位领导、各位嘉宾，根据会议的安排我跟大家分享一下我们对商业地产的理解，为什么出这么一个题目?我们认为商业地产目前已经到了一个关键时期，而这个关键时期的发展，未来的十年可能不会很长，我们看来商业地产的市场已经很快将要饱和，全国商业营业性用房的投资已经占到整个房地产企业的15%，这个比例还在上涨，另外我们看到我们全国的新开工的营业用房已经超过18亿平方米，并且每年还以1亿平方米的速度在递增，我们现有的施工面积还有9亿平方米。我们估算了一下，按照全国房企的储备面积看我们看至少是12亿平方米，按照容积率2来算就是24亿平方米，为什么这么算呢?因为我们根据全国24家上市房企统计的年报，他们已经超过6亿平方米，所以我们认为全国的房企储备面积至少在12亿平方米以上，如果按照投资的10%用于商业地产的话，我们商业地产的土地储备面积至少要在1.2亿平方米，所以我们把这些全部加起来之后，我们会发现我们的商业面积会超过21亿平方米，包括我们已经竣工的，包括我们施工的，包括我们土地储备的，换句话说人均商业面积已经达到2.89平方米，这个我们统计的数据还是在2000年之后的数据，因为2000年之前的数据找不到了，如果把这些数据全部加起来，我们想3.5平方米是至少的，如果3.5平方米放到整个城镇中间，换句话说城镇每个人到所有的商业空间里面去每个人只有一个卫生间的面积，所以我们认为商业地产即将进入完全饱和，未来几乎不需要新的项目建设了。
我们看过去的商业有很多，但是有很多商业已经成为了垃圾，已经不再被需要，很多的商铺是空置的，所以现在以购物中心为主流的商业地产正在成为现代商业新的替代产品，根据赢商网的统计，全国在建购物中心我们占到全球的一半，在2013年占到一半，其中全球排名前十位的城市中间，中国占了8席。2013年全国的购物中心数量已经超过了3700家，2015年预计要超过4700家，去年增加了420家，而且增长率超过32%，远远超过目前住宅的增长率，根据赢商网的分析，可能到2025年，全国购物中心的总数可能超过1万家，但是在全国的分布是极不均衡的，现在看来以购物中心的商业地产仍然存在城市分化、板块分化、企业分化的市场机会，一线城市已经趋于饱和甚至过剩。
我们看到商业地产的情况来看，我们从2008年以来统计了，除了深圳以外，三个一线城市商业营业用房供应面积都超过500平方米，人均商业面积分别增加0.33到0.88平方米。而我们购物中心平均超过120家，购物中心平均面积8万平方米，2010年以来5年时间，我们发现二线城市的很多城市的商业营业供应面积已经超过1000万平方米，包括大连、合肥、烟台等等城市都是非常高的，而二线城市的购物中心平均超过51家，购物中心平方面积12万平方米，这是我们统计的典型二线城市的购物中心的情况，其中合肥、无锡、长沙等等城市的购物中心的体量都是非常大的。
我们也看一下合肥、天津、重庆的购物中心的个数和人均面积都超过了其他的城市，甚至超过了北上广深一线城市，我们可以看到佛山的购物中心的数量接近深圳，而佛山购物中心的总面积接近深圳，当然我们也看到同一个城市的不同板块也存在不同的市场机会，比如说我们分析了合肥市的各个商圈，购物中心最多的8个，少的只有1个，最多的在一个商圈里面有100万平方米的购物中心，所以在不同的城市和不同的板块中还是存在市场机会。
我们也分析了典型的三线城市，目前三线城市的数据量非常少，但是我们分析了一些城市发现，典型三线城市的商业面积也存在极大的不均衡，我们也统计了四年的数据，超过四年时间增加的商业面积超过3000万平方米的城市比比皆是。典型的三线城市购物中心有多少呢?我们看了一下平均超过21家，购物中心的平均面积是10万平方米，购物中心的人均面积是0.43平方米，这个面积是因为平均把它拉低了。所以我们分析下来会知道典型的三线城市其实我们拿到的数据还是非常少的，更多的城市还是没有数据的，所以我们认为更多的三四线城市还是缺乏新型的购物中心，所以我们大声的疾呼要到三四线城市去，三四线城市目前购物中心的数量比较少，消费模式急需升级换代，消费体验感受大家也希望能够与一线城市接轨，因此我们认为三线城市正成为购物中心发展的机会，我们看到二线城市的购物中心的体量已经超过一线城市。我们看到一些企业仍然在高速扩张，三四线城市的商业地产空间到底有多大?我们分析三线城市目前有54个，四线城市目前是103个，我们看如果一个购物中心在城市里面覆盖20万人口就已经算比较多了，我们一个三线城市的购物中心总量可能就是12个，四线城市的购物中心可能就是10个，这样加起来容纳的购物中心总数可能也就是2000多个，因为我们认为商业地产的体量在未来十年就会达到饱和，这个时候所有的品牌商家扩张的天花板也将到顶，扩张路径、发展模式也将发生改变。现在是招商，未来是无招商，加快招商我们认为仍然是现在的必然趋势。
企业怎么办?我们认为加速奔跑、跑马圈地是必然的趋势，新城控股的战略就是快速扩张，我们的战略部门原来由1个部门扩张到4个部门，我们现在目前的布局已经到达全国布局，重点是华东地区，现在的布局是一二线城市为主，但是也在向有实力的三四线城市扩充，我们坚决是去百货化，我们当时不做百货不是主动选择而是被动的创新，因为当时遭遇百货店的集体封杀，最后我们下决心去百货化，目前看来是碰对了。现在我们目前的开发战略也在实行标准化，我们拿地后20到22个月开业，开发节点与商业地产的节点是同步的，我们商业团队的人员和开发人员一起同步到位，我们开发的项目拿地之后就到位了，提前一个月储备到位，到位之后招商团队也同步到位，所以目前来看哪怕到了三四线城市，我们也可以保证我们的招商率。而我们开业前6个月要求招商率达到90%，我们的发展目标是到2017年要达到幸福500亿，商业目标要达到开业15个，在建25个，累计40个。新城现在形成三大产品线，一个是国际广场，在城市的中心地段，第二个是我们的主打产品是城市广场，这种是我们目前的产品主要分布在这一块，而且我们未来的扩张方向也是往城市广场走的，第三个是生活广场。
我们看到三四线城市的购物中心到底有没有可能做好?我们认为完全可以做好，这是我们在常州做的新城吾悦广场，目前的日均客流量已经接近4.4万人，我们觉得三四线城市如果能够做好一样可以达到一二线城市的水平，这是我们做的国际广场，这是在上海去年年底开业的一个青埔吾悦广场，这是当地的首个商业综合体项目，开业的人流超过30万人，当时我们还是极力控制，最后我们也是瞒报了一下才通过了，这是我们在南昌的吾悦广场，这是在长春的新城吾悦广场，都已经在开工建设，这是南京的新城吾悦广场，正准备开工，这是我们在海口的新城吾悦广场，这是我们长沙的吾悦生活广场，这是目前唯一的一个社区型的生活广场，这是在吴江的新城吾悦广场，目前已经在倒计时，这是我们在张家港的吾悦广场，这是在安庆的新城吾悦广场，这是在成都的吾悦广场，成都的项目我们是刚刚拿到地，所以规划图还没有出来，所以没有办法给大家展示，我们希望新城像沃土一样，我们今年把我们的品牌主题定义为随新奔跑，第一层意思是随着心情奔跑，第二层意思是希望随着新城奔跑。新城控股在中国已进入18个大中城市，其中10个是省会以上城市，7个省会城市的吾悦广场，我们新城的愿景是传播幸福、成就梦想，让城市生活更加美好，新城的企业文化也是诚实做人，踏实做事，我们希望我们说到做到。当然我们现在也在尝试做自营店，这是我们做的第一家多奇妙亲子乐园，这是我们做的最大的一家店，有4000平方米，未来可能做标准店1500到2000票房米，当然还有中型店和社区店，亲子乐园根据我们的测算年均可以达到客流10万客，也希望跟大家一起携手发展，我们希望带给城市一个中心。
我的汇报就到这里，也欢迎大家有机会到我们的上海总部，以及到我们在个城市的新城吾悦广场现场莅临指导，谢谢大家，谢谢。
感谢欧阳总精彩的演讲!谢谢!
随着中国经济新常态发展，中国商业地产进入到精细化和创新变革期的新十年，房企深度调整加快转型之路该何去何从?新十年商业地产市场环境会发生哪些变化? 企业应该做出怎样的调整来应对变化?下面进入大会 "高端对话"环节，本场高端对话主题为：商业地产新十年，房企生存与变革之道?
有请主持嘉宾：亿翰中国董事长 陈啸天
对话嘉宾：中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰
新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷
奥园集团营销副总裁 王曙煜
上海共好投资有限公司总裁 黄坚敏
阳光城集团商业与酒店管理中心总经理 梁飞建
德思勤集团董事长 龙固新
掌声有请以上嘉宾上台!
陈啸天：好的，很荣幸能有这个机会做这个主持，我是陈啸天，今天给我的时间我看了一下大概是50分钟，所以我看我们参与讨论的嘉宾大概有6位，因为我们都知道讨论一个话题往往真正的主题不会太多，因为太多的话每个人聊完不会聊几句，所以我想这样大概两个主要可以探讨的问题，因为我们的主题叫商业地产新十年，房企生存与变革之道，所以拿到题目我就在想这个问题，就是2013年整个房地产行业一路往上冲，冲完以后2014年一路往下走，到了今天我们发现政府又在救市，商业地产一个大的背景就是住宅地产，如果住宅地产不好整个行业是很难受的，这是很重要的大环境的问题。第二个就是我们宣会长提的商业地产的数据。
所以我想第一个我们做一个投票性质的问题，如果我们站在命题的角度，商业地产进入一个新十年，在这个新十年的点上，6位嘉宾觉得房企是不是真的到了生存的关头我们再考虑变革的问题呢?所以我想看看有同意我们是真的到了生存的关键期了吗?有认为是的可以举手，我们的陈总认为是的，欧阳总呢?
欧阳捷：这样，我分析了，因为我们原来做住宅做了20多年，对住宅方面我们做过数据分析。
陈啸天：不发散，你不是认为到了生存的关头了?
欧阳捷：算是的。
陈啸天：黄总怎么认为的?
黄坚敏：因为这两年电商发展得很快，然后因为我在国外待的时间比较长，国外的商业布局非常合理，中国的商业布局是很混乱的，第二个竞争是无序的，商业地产相对来讲它的发展会有一些问题，但是我们每年大概接待来自全国各地有1000家房企，我们建议商业地产今后的十年从战略上把握两个要点。
陈啸天：我明白你的意思，未来肯定能好，那短期呢?
黄坚敏：我是提两个建议，从战略上提两个建议，从战术上提八句话。
陈啸天：黄总，我明白你的意思了，我们换个形式。我一个一个请教，我想我们探索房企的生存之道，第一个是我们今天是不是到该变革的时候呢?
陈云峰：无论是商业地产和整个房地产发展的进程来说，现在整个房地产行业都到了变革的时候，商业地产肯定不能独善其身，而且商业地产听了刚刚几位嘉宾的发言，没有一个人的数据是一样的，就是整个的政府和行业都是处在混乱的状态，所以现在肯定是到了转折的关头，不去变革肯定会出问题。
欧阳捷：我接着陈总的话说，我们看到全国的房企数量未来需要多少家呢?我们估算一下可能只要8千家，因此绝大多数企业将要淘汰出局，剩下的企业如果不变革也很难生存，所以我们认为未来的变革肯定是商业地产领域里面最关键的一个词。
王曙煜：我就延续上两位的嘉宾，整个房地产企业不论是住宅还是商业，其实肯定是到了应该变的时候了，如果大家现在还没有这个意识或者没有这个动作的话，我相信已经很难再去迎接我们下一个十年，也许就是被淘汰的边缘了，但是变也有很多种，因为原来商业地产很粗犷的一些开发模式，再到中期有点重视经营，再到现在更重视因为随着互联网的发展，重视到了服务和一些这样的延伸，再回归到我们的产品或者是怎么样去设计，所以这个变是肯定要变的，但是变的方式和各家的优劣都完全不一样，有不同的出路。
黄坚敏：我是这么认为的，现在的商业地产不变就是等死，变得不好就是送死，要怎么变?因为我们接触的房企很多，你要变不单单玩体验化，不单单是玩互动化，你还要玩娱乐化，还要玩社交化，要提供一些便捷化，所以变不单单是做体验式的商业，你应该往8个方面变，包括体验化、便捷化、互动化等等方向发展，总的来讲我认为你不变就是等死，变得不好就是送死。
梁飞建：我个人是支持房地产到了一个变革的时期，因为很简单，从去年各家房地产公司的营业额都告诉我们，房地产从一个时代到了另外一个时代，这是房地产行业的转变和变革时期，转到商业地产也是总两个方面来讲的，一个方面是当国内大多数的有商业项目开发的房地产企业，还是依赖于自己本身的住宅地产的发展，另外一方面也是从整个商业地产行业的消费习惯来讲，我们自己的市场群体发生了改变，他们的消费行为，他们的消费需求也发生了改变，因此我们对商业地产进行业态规划的时候，这时候也有一些需要创新的地方，谢谢。
龙固新：这个2015年应该是比较大的转折年，我认为商业物业应该向经营型物业转型，形成经营性物业系列性的体系，你不光是盖房子，还要提供综合性的功能，这样的话给我们开辟了N多的路径，我觉得形成这样的体系以后，把我们的房地产细分了N多的综合性领域，这个空间极其大，所以我也希望以后商业的物业转型为经营性的物业，我认为2015年是一个非常大的转折年。
这样的话还有一个大的方向，刚刚我听天马影视的老板讲影视，比如说我们佛山周边，包括顺德的制造业是一流的，但是缺什么?缺一个城市的文化平台，这么多的制造业我们没有很好的植入我们的设计和文化创意和品牌推广，广东的制造业是有的，但是广东的品牌传播力还是有限的，那么佛山能不能结合李小龙的影响力，如果只做影视你的空间并不多，但是如果影视和广东的制造业结合起来的话，我觉得这里面的空间也很大，我觉得2015年是一个非常大的转型年吧，谢谢。
陈啸天：后面大概有两个题目我们一起来探讨，这两个题目探讨我们要分成两批，我来提问题。第一个问题要请这边的三位领导一起交流，我们从去年年初到现在发现有一个现象，这个现象已经是第三轮了，是什么概念呢?就是去年年初发现我们很多企业都是围绕转型，围绕创新喊了一整年，但是喊到现在声音好像又没了，因为2008年发生过一次了，2011年也发生过一次，所以我想请教一下我们这边的三位领导，为什么我们这么多的企业在变革的道路上做了又不做呢?你们认为症结是什么呢?
欧阳捷：我觉得是这样的，因为从中央政府的角度来看，稳增长、保就业是它的主要目标，所有的工作，所有的东西都要为这个让步，所以我们看今年整个房地产市场，我们从新一届政府上台之后，两年以来都是给了房地产很自由的发展空间，但是到了2014年突然发现房地产不行了，这个时候说明市场的作用开始发挥了，但是政府害怕了，因为房地产投资拖累了GDP，甚至连金融业被拖累了，如果继续往下的话那么稳增长、保就业就无法实现，所以政府就开始出手了，所以政府一直强调市场是无形之手，但是政府的有形之手也要进行调控，换句话说政府对市场是不放心的。
陈云峰：我特别同意欧阳总的观点，就是现在的房地产，特别是咱们的购物中心的无序发展，实际上政府部门是承担很大的责任的，我在北京的通州区，我们通州区的商务局的局长，我们这几个项目把自己开发的商业体量跟他汇报之后把他吓坏了，是他印象中的100倍，他说怎么会有这么多，所以咱们中国现在所有的问题都是规划在前，开发商跟得很紧，然后所有的部门都没有跟上，所以造成今天上台的嘉宾从吴总开始，到联合会的会长，到欧阳总，每一个人的数据都是无序的，所以就带来了整个行业的危机，所以我也同意欧阳总的观点，咱们不是完全市场化的市场，而是政策化的市场，所以两会之后整个房地产行业管控的东西应该慢慢的推出去，让整个的商业地产的开发和运营走到市场化来，政府解决金融的问题就可以了。
王曙煜：首先我比较赞同地产新十年的说法，为什么是有地产新十年呢?恰恰在过去的十年或者更长的一段时间里面，市场的因素确实导致房地产跑得太快，以前的十几年，中国的房地产开发过程中很粗犷，另外也借助了政策和人口红利等等的因素，但是自从我们在这两年国家的调控起了作用，但是实际上市场的这只手真正的已经开始推到了面上，我们现在面临的就是要去真正的在市场化中找到自己的出路，当然在中国也有一些很特殊的自身因素，还不能完完全全的跟发达国家的市场化对比去看，它还要结合中国的特色，所以我认为转型实际上转的是我们如何看待面对市场，还是原来在那么好的条件下发展。
当然说转型不能光停留在概念，可能去年一年当中大家很多人觉得要转型，也有很多人觉得我要做一些体验互联网等等的事情，但是真正的转型是需要基础的，因为也要回归到它的本质，所以可能作为房地产企业来讲，比方说像我们的这种奥园集团来讲，它也认识到这一点，可能我们在转型的路上也一定会去坚持边转型边生产，也就是说我两边都不能太过于一下转过头，相信这个也会走得更稳一些。
陈啸天：我理解王总的做法就是风险不大但是还在往前走。第二个问题是这样的，我说如果想未来的住宅地产规模进一步往上走，你什么时候生意开始做大呢?恒大地产我记得应该是700亿规模以后才做各种行业，龙湖是大概383亿之后开始在商业领域主动的做了创新，包括一些社区领域才开始创新，今天我们如果探讨就商业的领域角度来看，我们右边的三位领导觉得它跟企业的基础规模到底有没有直接的关系?到底怎么看这个问题呢?商业与住宅规模之间的关系?
龙固新：从现在的发展来看我认为不一定是必须的，包括刚刚提到的恒大到了700亿规模以后，但是每一样都很难在市场处于竞争优势地位，我们在座这么多的开发商有N多有这样的机会，我觉得未必要做到400亿或者700亿才能进行综合性的开发。第二个进入现在的阶段，我们迎来非常好的下一个十年，就是中国的商业地产，中国的商业品牌跟国际接轨的非常好的时期，就是你按照这种眼光，把自己每一门类的规模都做大。
陈啸天：您认为跟规模没有关系的，梁总呢?
梁飞建：我觉得这个跟企业的发展战略有关系，实际上到一定规模的时候，对企业的发展来讲它需要多元化的发展来支撑，尤其房地产从黄金到白银的时代转变的时候，有一部分企业是上市公司，它要给资本市场很好的数据，在这样的情况下可能要考虑到产品上的创新，当然这个过程里面也有一部分企业因为发展得非常稳健，我觉得这个也是目前包括商业地产很多的房地产企业要纷纷效仿一些企业的重要原因，谢谢。
黄坚敏：我们是这么认为的，商业地产要取决于自身有没有商业资源，没有商业资源的话，原先做纯住宅的开发商要转到商业会很痛苦，现在做住宅的以后慢慢会跟国外接轨，住宅肯定是往健康化去发展，住宅小区人住进去这里空气好水好，人住进去可以长寿，商业地产跟国外一样也是往盈利发展的，这个商家进入你的商业地产如果能够赚钱我就会进来，像广州这边白马做箱包的，因为在这个区域大家能赚钱，所以我是这么认为的。
陈啸天：谢谢，接下来的问题是如果我们在座的6位领导，如果从各自的角度你们觉得今天的商业地产新十年的背景下，从您的角度怎么样提出对房企这个变革的比较好的建议，大家可以发散的来谈。
陈云峰：不管房地产的形势怎么变，要先找到不变的东西，第一是房地产的开发必须要找到特色定位，要差异化，第二点必须要有产业链的思维，商业地产绝对不会一股脑就能完成，它拉动的是跨行业的产业链，我觉得这方面确实要有准备。第三点是我们的组织机构，很多的开发商里面还没有很强大的运营管理中心和资产管理中心，还在以开发代管理，这都是很危险的事情，所以我们觉得在当今社会，商业地产的开发商组织机构应该更扁平化，应该去金字塔化，应该让资本说了算。第四点是关于人才的储备，现在我们地产行业最喜欢挖的就是百货业的人，昨天我在天津，百货业的人还傻乎乎的看着自己的摊，但是我问你们下面还有没有80后的干部呢?他们80后的干部都被地产商挖走了，剩下一帮60后在那当总经理，所以我告诉他们十年以后90后登上消费市场，没人去你们百货消费了，所以我觉得不变的东西我们要掌握住，变的东西就是我们要理解互联网+，这就是我的建议。
欧阳捷：我觉得有几点，第一个我觉得我们要理解大势，如果我们不理解大势我们就是埋头拉车不埋头看路，所以我们在公司里面跟很多员工在谈，我们对房地产形势的理解你怎么找地，到哪各城市找地，找什么地，所以对房地产的大数据的研究我觉得必须要提到议事日程。第二点是刚刚提到的战略，战略是有所为有所不为，中央政府也是有战略的，目标非常清晰，市场在波动，所以战略上一定要聚焦，我们不太赞成一些企业一会做这个一会做那个，这个是做不好的，而且随着市场的波动我们的战略也要进行调整。第三个是专业制胜，只有专业才是王道，如果你自己专业的事情做不到，你再想做一些非专业的跨行业的东西，怎么可能做好呢?
所以我们多元化的东西特别要慎重，谢谢。
王曙煜：我稍微跟欧阳总有一点不同，我觉得现在地产进入到新的十年，我认为是很有机会的，应该可以这么说，我们有很大的危机，或者我们有很大的挑战，但更多的是我们有机会，所以这是第一点，就是我是比较看好这个后面的发展的。
第二点，就是重新去梳理一下我们每个企业自己手中的资源，这个资源到底有什么?它可以达到什么样的整合，去搭建好我这个整合的平台，这种整合有很多的，对内自己是不是有现在比较热门的，未来大家不用专家讲都可以看到的旅游、文化，这些其实都是我们未来一种生活的方式上的引导，它是我们的需要，这就是我们的客户的最根本的需求，你在这些资源当中你有没有自己在这方面的资源的整合，如果没有，那我们可以把这个平台搭建起来，你可以去放开你的心态，去把这个平台架起来，我们可以合作，包括现在讲的互联网+，因为互联网是一个概念，但是互联网更多的是一种工具，如果你能够把这个工具做得更好，那么就延伸到我们第三个建议，就是重新重视我们如何看待客户服务和运营这个领域。
因为最终我们的消费者没有变，其实我们的消费需求也没有变，只是我们的消费模式产生了变化，这个变化其实再倒推过来，我们很多的前期的产品开发，再到中期引导的运营服务，都会有很大的变化，要把最后这一条，就是我们重新去看待客户服务和运营，把自己从一个很传统的纯开发的角色慢慢的向运营和服务商靠拢，那我们的潜力我觉得还是很大的。谢谢。
黄坚敏：我在商业地产行业做了20年，在国外的商业也做了一部分，我是比较深有体会的，商业地产我在这边有三个观点跟你们在座的每一位领导、嘉宾进行分享。
第一个从战略上，现在的商业地产如果是传统的商业模式，那肯定是没有发展前景的，现在的商业地产从战略上主要去把握两个要点，一个就是商业金融的多元化发展，现在如果商业离开金融这个元素，你这个商业的回报是很低的，那么商业可以通过金融的模式进行一些多元化的窗口。
第二个战略上的要点，接下来商业做的是大数据，你做的商业如果有十万个人进来，怎么样把这五万个人变成你的会员，这个会员进行一些专业化、细分化的分类，怎么样把它分享给入驻的企业，这样从战略上讲现在的商业跟以前的商业完全不一样，现在的商业做的是商业金融和商业大数据。
从具体的战术上，我们建议一定要体现8点，第一个是体验化，第二个是互动化，第三是娱乐化，第四是社交化，第五是便捷化，第六是关联化，第七是差异化，第八是移动终端化。
最后一点我的建议，商业地产的核心一定要去找一些有这种模式的O2O企业，跟他们做一些线上线下的分享和互动，最终达到更好的目的，谢谢。
梁飞建：我个人觉得房地产企业是不是一定要随着企业的发展来从事商业地产开发，其实这个东西到今天为止市场的形势告诉我们，已经不再是行情好的时候从业商业地产就可以带来很好的效益，现在我们要反问自己能不能耐住寂寞，能不能忍受过程中的痛苦，我们讲是商业地产其实是全产业链的产品，从金融到整个后续的经营效果，还有创新，所以结合整个企业的发展战略，我觉得这个东西要考虑清楚之后才来决定，可能我们全面具备了这些条件，可能我们开发的时候才会对后续的长远发展有帮助。
第二个观点，现在商业面临的一个形势，对招商来讲面临非常大的压力，好的项目总投资汇报上有很好的数据，差的项目本身招商就是一个问题，在三五年前我们很少听说招商的过程中还要对品牌进行贴补，现在如果没有贴补招商就很难完成，这样的情况就是市场上大量的出现缺乏科学规划的项目，这个时候对整个市场正常的供需关系产生扰乱，所以这个时候很多的品牌在跟我们谈的时候就跟我们提出要贴补，所以我们呼吁整个行业要先做出一些优质的产品。
第三个观点，我认为守正才能创新，你首先要学习让自己站立起来，才能学习走路和跑步，我们每个企业都要有运营模式和管理模式，这样的话才能对后续的创新有非常好的帮助，谢谢。
陈啸天：谢谢梁总，先来守正再来创新。
龙固新：过去十年应该说万马奔腾，各种的方式都有，但是未来的十年应该是要向全球化并轨，我想商业地产肯定希望可以放到旧金山的硅谷这样的全球的创新方面领先的地方去，下一步的发展如果要国际化一定要先把购物中心搬到国外去，下一个十年迎来中国的地产也好，商业也好，跟国际并轨的最佳的黄金十年。
我觉得有三个点可以考虑，一个是品牌，第二是分工，第三是合作，品牌的话应该是以文化为先导，你先全球的大公司进入中国，首先是文化然后才是产品，然后是生活模式，刚刚为什么我特别讲到黄总的天马，实际上你应该是未来文化的先导，当你的影视如果能征服全世界的时候，你的生活方式和产品也随之可以征服全世界，这两天我在广州参观了很多的企业，他们的产品已经遍布全世界，但是所有的品牌都是别人的，所以文化是非常重要的。
第二个就是分工，刚刚我跟嘉宾交流也是一样的，因为我们在开发的时候，有很多的商业你不做就做不了，但是做了以后你的商业很难形成商业模式，所以我就进行分工，不适合你做的你未必全做完，应该交给这个领域里面最专业最有竞争力的公司做，你把你的做好就可以了，我觉得不要每家公司都培养出那么大的团队，它的成本是最高的，效率是最低的，所以我觉得分工会越来越明显。
第三个就是合作，刚刚讲到的新城控股我听了他们的战略还是很大的，是不是每个区域都进行资本性的扩张，我觉得比较好的模式是你在这个类别的经营水平的提高，然后进入其他区域的时候你还延续这个模式，所以我觉得未来十年很好的发展路径第一是全球化，第二是以文化带来的全球品牌的扩张，第三是大家要用自己的优势，就是要分工，第四是合作共赢，我认为未来十年这四个方向是比较明显的，谢谢。
陈啸天：谢谢龙总，后面我也接着6位领导的分享也分享一下我的观点，实际上我的理解，我们天天谈变革，很多企业的变革为什么在去年走到现在觉得越做越做不下去，我们一直也在探讨，我们认为是四各环的问题，最里面是硬件，这个硬件在每个企业都知道怎么拿地，怎么做开发，怎么完成销售和变现，所有企业都会的，但是往往很多企业为什么变革的时候走的路会走不下去呢?我们理解它的问题是出在第二个环，就是我认为是软件。
除了硬件之外第二个环是软件，软件的问题是什么地方呢?我们认为现在所有的企业都会说我有自己的IT部，我有自己的网络部，我有自己的融资，我有自己的配套的法务体系都有，但是你会发现所有的资源导向全部是在开发导向，所以我们企业在找变革之道的时候经常发现内部的软件体系不具备外向的接口，很多东西做融资更多的是去赢商网拿钱的不是做P2P的，内部的网络游可能也不是互联网的模式，所以为什么我认为今天这么多的企业在变革的时候有这么大的困难，绝大多数都是第二个问题，就是软的接口更多的是为开发服务。
第三个我们认为你有硬件的开发能力，你有软的基础配套体系，我们建议是做微创新，就是你紧紧的围绕你的主业做创新，即是把主业做好做强，同时也是为真正意义上的创新做准备，所以我们认为第三个环应该是微创新的。在微创新的过程中再培育每个企业的硬的基本功，以及软的外向的服务的接口。
第四个环才是真正要创新，我们认为企业的变革应该是水到渠成的，来自于前三者基础的准备先做好。
所以今天组织这个活动，我们也是很荣幸6位领导从不同的角度来谈各个企业在今天的时间节点上面，因为的确我们面临很现实的环节，今天的行业资金成本没有降下来。第二个整个行业从产业链的角度上，配套的服务体系没有跟进，比如说住宅各种各样的代理机构很多很多的，但是商业地产里面真的是很少的，第三个商业领域的供应完全是过剩的，因为有这么样一个很现实的客观背景压力在这里，所以各位领导也提出来考虑到当前的大数据、O2O的模型，结合各自的专业分工，来强化自身未来在商业地产新十年的大背景下，各个企业寻求自己在新环境下自身的生存和变革之道。
所以非常感谢6位领导和专家参与这样的讨论，的确我感觉我们的讨论也能反映我们今天商业变革很现实的环境。谢谢大家。
非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们!
赢商网即将开启行业大数据战略，建立商业地产与零售行业云数据系统，以行业大数据为依托，挖掘大数据背后的行业趋势与战略价值，以客户需求为导向，开发各类应用以预警行业风险、提升行业效率、降低交易成本。赢商网将以大数据战略为平台，推出行业云招商系统、云拓展系统、云智库以及(城市)市场监测系统等将深刻变革行业的服务应用。 接下来，让我们掌声有请中国商业地产节秘书长 、赢商(集团)控股有限公司总裁 吴传鲲先生，进行赢商网大数据战略发布，有请吴总。
我第一次手上没有麦，感觉很不习惯，本来我是打算学一下乔布斯，穿牛仔裤然后穿格子衬衣出现，后来同事都觉得这个不行，当然我后来还是屈从了大家，还是穿了西装，但是从这一点我想到一个问题，其实刚刚讲了很多企业的创新变革，我觉得无论你怎么样创新变革，很多时候限制你企业创新的很可能不是你的能力，而是你从上到下的思维方式，就是我为什么不能穿牛仔裤呢，为什么一定要穿西装呢?所以限制你企业创新的很可能不是你的能力，很可能是你的思维方式。
接下来我跟大家先分享赢商网大数据的战略发布，刚刚很多嘉宾已经讨论了互联网+的这样一个现象，我先讲我们简单的回顾一下互联网+对我们这个行业比较重大的影响，首先是社交网络的出现，社交网络的出现对我们的直接影响就是带来了大量的社交商务，很多人购物现在有了更新的途径，从微信上，无论是你其他的推荐也好，口碑也好，都不如微信的朋友圈里面，熟人圈给你的介绍来得更直接，这是一个非常大的变化。
第二个，O2O，O2O这个概念现在有点泛滥，但是O2O这个市场确实比我们很多时候想象的空间大很多。
第三个就是我们所谓的展示厅效应，电商的出现使我们很多的线下零售真的成为名副其实的展示厅，与此同时我们发现购物中心越来越的要加入很多体验的元素，但是这里的矛盾出现了，体验业态通常可能带来人流，但是不能带来很好的资金回报，这个时候怎么解决?我觉得我们可以往一个更远的方向想，假设我的购物中心体验业态占了一大半，但是人流非常旺，其实我们这个时候就可以借鉴互联网的模式，我有人流就可以有了流量，我能不能通过其他的渠道挣钱，我这里人流量大我这里就是一个秀场，我能不能收取各个展示的品牌的广告费。
我们赢商网是互联网，那么互联网加上大数据思维会是什么样的状态，会是什么样的结果呢?首先我看互联网，我理解的互联网第一是汇聚海量的信息的平台，第二是连接一切，人与人之间，人与物之间，回过头来我们再看大数据，大数据首先数据也是海量的，其次数据的结构比较多，我们一般讲数据库都是结构化的数据库，但是大数据里面有结构化的数据，半结构化的数据，非结构化的数据。第三个是先有数据后有模式，而不是先做一个模式往里面装数据。第四个处理数据的方式不限，可以用各种各样的计算机语言，可以用各种工具和各种方式处理数据。再往下考虑相关性，不为因果关系，我们理科出身的人都是考虑因果关系，但是大数据恰恰不需要你考虑因果关系，考虑相关性就行了，承认庞杂，不追求绝对精准。
那么他们能改变什么呢?我认为互联网加上大数据的思维，改变的是我们全新的商业模式，我们知道谷歌最早是做搜索引擎的，但是当在它这个平台上数据积累得最够多的时候，它可以做更多的事情，比如说它通过后台的检测有一套算法，它对美国流感的爆发的时间和地点比美国联邦医疗所的预测早了好几个月。再看以前的物业管理公司对开发商来讲都是鸡肋，你在花钱养它，现在不同了，因为有了移动互联网，然后你把你的业主看成是你的用户，我相信现在很多前20家或者前50家开发商都在做自己的物业管理和社区O2O，都在做这个事情，这就是一种全新的商业模式，原来这个公司只能靠物业管理费，现在有很多的收入来源，甚至可以想像未来很多做得更好的物业管理公司是不收业主的物业管理费的，但是提供你的服务是超值的，因为我有用户在手上，像万科有70万个中产阶级家庭，这是一个全新的商业模式。
跟我们赢商网有什么关系呢?我们首先看看我们赢商网是什么?首先是一个平台，究竟是什么平台呢?我们待会再讲。给客户提供的是什么服务呢?我们目前提供的服务实际上是媒体、广告、推广，在座的很多都是我们的客户，主要在做这些服务。
赢商网到底有什么?有非常多的东西，各类信息，项目信息、商家信息、开业信息、企业信息等等一切，那我们发现如果我们有这么多的东西，我们绝不能仅仅是媒体，那我们究竟是什么?接下来就是我们要讲的我们心中的想法。
赢商网有四类数据，第一类信息是新闻资讯，这是一类，第二类我们有一个运营频道，就是大家的下载空间，有海量的研究报告，专业的测量。第三类就是我们在座的很多都使用的我们的会员，我们的项目部的信息和商家的信息。第四类是被我们忽略的，我们每天赢商网大概都有50万到100万个专业人士在上我们的网站，这个用户本身产生了大量的信息，这是我们以前没有关注过的，包括我们自己，这是第四类信息，是动态的。
通常信息怎么被人阅读?在你没有处理之前，比方说我们对商户的描述，我们现在做的第一个工作是通过各类软件和程序，把信息进行数字化，变成数据，数据就是人和机器都能看懂，都能分析的，它的好处是可分析、可处理。刚刚讲了数据包括结构化、非结构化、半结构化的数据，我们接下来做的就是赋予一套逻辑和一套算法做各种应用，在未来媒体推广是我们这个数据库的应用之一，我们有赢招商系统，有拓展系统，有智库，有行业监测系统，都是我们基于这个数据库的应用，更美妙的是我们发现，越多的用户用我们这个系统，我们的用户就会产生新的信息，这是一个很好的循环，是一个正向的循环，然后信息越多，我的服务和信息就越精准，对我的客户的服务就会越好，反过来他更愿意用，再提供信息，这是一个非常好的循环。
我们究竟是什么呢?未来，我认为我们是商业地产与零售行业的大数据平台，这可能是我们真正的平台的内涵，其他所有的都是我们基于这个平台，基于这个数据库的应用。
我们正在做的第一个产品，在我们内部叫MRX计划，神秘先生，产品名字叫赢招商，我们在外面有一个宣传的台，现在这个产品还在内测阶段，这个产品究竟是干什么用的呢?这是它的基本界面，当然还没有进行优化的，你填了你的项目基本信息，填上你需要招商的铺位信息，我们就会有匹配结果出来，这究竟是什么产品呢?这个图是我们内部研发团队在做产品的时候的各种逻辑算法，我在这里因为真正的算法和逻辑还不方便讲得更多，但我可以讲一个形象的比喻，就是婚姻介绍所，最原始的婚姻介绍所是什么?我一进去交一定的钱，你给我50个姑娘的照片，这比你在街边自己搭讪找一个会好，我们要做的就是把我们库里面的姑娘按照不同的类型标签全部进行数字化的梳理，你是长头发还是短头发，你是高鼻梁还是低鼻梁，全部进行一个结构化的梳理，这个时候我们可以做第一步，就叫做匹配，我去了，我把我的需求按照我的要求梳理出来，我的系统就会做第一步的匹配，但匹配完了就完了吗?不是的，我们要真正做到的不是你想要的姑娘在你面前，而是那些你真正有可能跟她谈成的姑娘在你面前，这个时候我们第二步叫排序，拍摄在赢招商里面已经完全你对商家的匹配，按照通常的逻辑，对于一般的项目来讲，是那些过去一年开店开的数量比较多的项目我们会排在前面，但是如果你的项目是在城市的核心商圈，是地标性的项目，是高大上的项目，有这个系统判定你是这样的项目的时候，这个推送逻辑就变了，是在这个领域中的定位高端的品牌，因为这种品牌一年开店的数量不会多，如果按照我们原来的排序逻辑是排在后面的，但是这个时候是这个项目的话我们的触发条件就要改变。
所以我们赢招商的系统根本作用就是解决你招商中的搜索范围的问题，这就是我们这套系统最终给大家带来的效益和成本，通过匹配和排序把最适合你的，最有可能跟你谈成合作的商户推送给你，就是我们的精准匹配，当然未来我们还会推出针对零售拓展商的服务，包括没开业的项目和已经开业正在调整的项目，只要有需求的都是我们要做的事情。
所以，这就是我们赢商网做大数据迈出的第一小步，赢招商。时间有限，只是简单的跟大家介绍到这里，这个产品正式发布和正式推广是在6月初，因为我们对数据库的改造还有一个时间过程，但是我们真的希望在这个时间节点上，跟在座的每一位一起见证这个时代，能够一起拥抱未来。谢谢!
商业是一个城市的标志。随着城市经济的不断发展，不断有更多的城市综合体、购物中心等商业地产项目崛起，与此同时，以城市成熟人居社区为依托的社区商业也在蓬勃发展，并越来越展现出不亚于大型购物中心的商业活力与投资潜力。接下来有请深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东先生，带来题为商业地产发展的下一片蓝海--社区商业主题演讲，掌声有请邱总。
尊敬的各位来宾朋友们，上午好。今天有幸受组委会的委托，给大家分享一下花样年在社区商业上的做法和我们的观点。
首先我简单介绍一下花样年商业管理公司是花样年集团四个板块其中的一块，花样年下一步是要打造生活社区、商业社区和养老社区，花样年商业是其中的一个打造的主要板块，花样年这几年在整个企业的转型的过程当中，确实是做出了很多的尝试和努力，可能大家也看到了花样年本身在香港的上市，包括花样年现在打造的八个板块，它的齐头并进的状况。从花样年商业这几年的实践来看，我们把我们对社区商业的一些研究做法，包括我们的一些观点拿出来跟大家分享。
可能今天早上我也听过了很多其他的朋友们在讲整个的中国商业地产的发展，那从我们自己的观察以及我们的分析来看，整个商业地产的投资这几年席卷了全国，大江南北不断的开发商业地产的热情是空前的高涨，各大开发商和投资者纷纷进入了商业地产的领域，但我们认为目前整体上看大部分城市的商业地产的发展是供过于求，我们个人认为这些东西应该值得大家警惕。
在下面我们也简单列举了一下北上广深包括国内的二线城市，甚至三线城市的商业存量是非常巨大的，国内商业地产的发展我们认为带来一种透支和无序的状态，下一个十字路口该何去何从，这个是值得我们所有同行之间进行思考的。
在这个背景下怎么寻找商业地产开发的下一片蓝海，是什么?这是我们要思考的东西，从国外的经验的借鉴来看，国外商业发展的时间看，社区是居民日常生活的主要场所，无论从数量还是零售总额来看，社区商业中心都是当地居民消费的首选之地，在美国有80%的购物中心是面积2000平方米以下的社区中心。国内现在随着国内城镇化率的提升，未来会形成两万个以上的新的城市社区，在政策的引导下，我们认为社区商业必然迎来新的发展机遇，目前中国的城市化率达到了52.57%，从未来的整个城市化的发展来看，我们认为到2030年，中国城市化率将会达到60%到67%，将新出现2万个以上的商业社区。
城市里的发展，大家会感觉到邻里之间的社交活动一度收缩，随着社交理念转变以及生活方式提升，邻里社交将重新成为社区生活方式重要的组成部分，社区商业的蓝海将要呈现。社区商业的运营需用社交产品的思路运营新式社区，定义垂直人群服务社会属性而非家庭属性，让远亲不如近邻重新回归社区产品的打造方式。在这里简单回归一下传统的社区商业的特点，首先第一个是物理属性，社区商业一般是具有相当强的地域属性，总的规模、服务半径都是根据商业属性而定的，在整个里面我们认为偏内向性的社区商业覆盖范围是在1.5公里，而外向型的社区商业覆盖范围是2.5公里。整个商业商业的功能是以便民、利民为宗旨，主要为居民提供日常生活所需的商业和服务。
在业态的规划上，社区商业是深入到社区生活圈里面，休闲娱乐类和配套服务类的业态比例要高得多，同时特业突出，主力店的概念更加异化。主要满足家庭式的消费，社区消费的特业不同于一般的传统商业，也许一个医院，一个儿童乐园，一条跑道就是这个社区商业的一个主力店。建筑设计规划不同于城市的核心区，社区商业必须温情、便利或风格独特，能够成为社区交流的平台。
所以我们对社区商业的思考模式，第一个是随着互联网时代的到来，对于实体商业而言，门店将不单纯是交易的渠道，同时承载着展示的功能，应该讲30%的消费者是在浏览商品的同时是在用移动手机进行研究，16%最终会在门店购买，29%最终会从零售店的网店购买，45%会从其他的渠道购买。根据埃森哲的消费者行为调查，大约40%的消费者在过去一年中更换零售商，意味着零售业面临更加严峻的竞争。随着移动互联网时代的来临，消费者的购物行为发生显著变化，购物空间立体化，购物时间碎片化，购物方式移动化，信息传播的社会化，这些东西都影响到我们本身商业的生存以及发展。购物行为的这些变化直接或者是颠覆了原来在某些特定时间内固定场合进行商业交易的商业习惯，我们商业地产业正面临着这种商业习惯的转变。这样的话我们整个社区商业的优势能够得到更加明显的表现，我们希望它成为电商物流的最后一环，也就是就近就业、就近消费，在这种情况下我们希望我们的商业地产有很好的防御性和稳健性，在很多消费的选择因素中，距离因素正在变得越来越重要，零售企业拼的已经不是谁的商品价格低、品种全，某种程度是看谁离消费者最近。
而未来体现稳健性和抗风险能力，社区商业首先要体现与日常生活的紧密相关，提供必需的基本消费，满足刚性需求。其次社区商业要方便周边居民到达，便利性可以抵消价格因素，这与近年崛起的电商大物流形成互补，抢占最后一公里。凭借与消费者地理的近距离，打造小范围快速配送体系，并与电商大范围大流量的物流体系形成互补。在服务方面，强调与需要居民亲身参与的服务型消费，体验方面具有不可替代性。
在社区里面希望能够形成闭环，提高消费者的忠诚度和认同度，从而提高高频次的重复购买的频率。同时我们也希望能够让上去商业成为周边居民进行社交活动的场所，赋予情感的消费场所。除了满足基本的居住、消费功能之外，我们希望社区商业承载社交功能和情感寄托的功能，情感互动无疑会大大的增强消费者对社区商业的忠诚度和美誉度。在这个基础上结合移动互联网打造社区的O2O，能够同时具备这五大优势，刚性需求、入口习惯、活跃客户、客户黏性和品牌的忠诚度。
从花样年这几年我们做的实践来看，花样年现在大家也知道，花样年的彩生活现在已经成为全球最大的生活社区的管理企业，现在管理的面积已经达到了3.2亿平方米的物业管理面积，在这个基础上，我们本身商业跟彩生活在我们整个花样年的发展闭环里面，我们从商业的角度是承担了给彩生活、社区商业、商务社区提供商业支持的这样的一个板块，在这个基础上整个企业的发展和定位，刚刚看到了就是四个方面，收入结构也由原来的单一的物业销售和租金等重资产转变为服务收入和平台交易等轻资产业务，包括我们不仅是在打造我们本身花样年自身的实体购物中心之外，我们还在外面承接了很多的商业项目的资产管理服务。
目前，花样年是左手拥抱互联网思维和工具，右手坚决的走多样化创新道路，专注于做社区服务，围绕社区服务运营平台开展运营。从目前来看，我们认为O2O未来是线下颠覆线上，当线下思维发生转变的时候，线上优势就不明显了，线上最终都要落地到地上，而社区商业要充分发挥服务属性。线上的企业原来管理难度小，但是当线上开始往线下走的时候，会发现线上的人到线下几乎没有服务能力，而所有的服务，所有的需求，最终会变成要面对面的，不论商业怎么发展，我们商业实际上本质就是给消费者提供服务，而这种服务是线上做不到的，也就是说当线上的人到了线下的话，肯定是没有我们这种面对面的服务能力，所以在这里面我们的彩生活开发了彩之云，目前已经有300万用户，这些人群成为花样年八大增值业务的有力支撑。
所以为了推动社区商业，花样年商业除了有红唐和花生唐之外，商管公司衍生出另一条产品线，芝麻唐，意思就是小，撒豆成兵，寓意芝麻开花节节高。我们希望能够做出有别于传统的社区商业，而又具备互联网思维和互联网能够落地的做法的新型商业。
谢谢大家，花样创造价值，谢谢。
感谢邱总专业的分享。
商业地产轻资本运营模式越来越受到行业关注，万科、星河、花样年等都走起轻资产路线，但模式不同，万科是与基金合作，星河花样年采取托管方式，未来还会衍生更多轻资产模式，在渐成行业趋势下，开发商应该如何选择属于自己的发展模式?接下来进入微论坛环节，本场微论坛主题商业地产轻资产模式探索。
有请主持嘉宾：旭美商业投资管理有限公司CEO 潘韬
对话嘉宾：融侨集团副总裁、首席运营官 康红恩
原丰树集团商业投资与零售管理总经理 韩春风
绿景地产集团副总裁、绿景(中国)地产投资有限公司执行董事 陈铁身
印力集团(原深国投商置)首席财务官兼商业管理公司总经理 李楚华
北京汉博商业管理股份有限公司总裁 暴雪松
民盈集团董事长特别助理、民盈山智慧城总经理 邓国坚
三益中国执行董事 刘晓兰
掌声有请以上嘉宾上台!
潘 韬：估计绝大部分都希望我们这个论坛讲得越简单越好，所以我希望所有的嘉宾也都顺应这个要求，今天我们这个论坛的题目是轻资产，这个会议的主题是变革新时代，其实我认为就这个会议的主题轻资产是非常切题的，但是很遗憾今天时间有限，可能请各位嘉宾第一只讲观点，第二尽量简洁明了。
第一个问题什么是轻资产，其实我们做过一个专题谈轻资产，但是我觉得谈到最后发现还是谈不清楚，有很多的分歧，所以第一个问题请各位嘉宾谈谈在你心中认为现在的中国的商业地产，什么是轻资产?
康红恩：大家都肚子饿了，我也不知道怎么讲，因为确实这个话题很多，我就说一点，我觉得轻资产首先要想清楚一个问题，它是战略问题还是战术问题，这个问题如果能想清楚的话，我们在轻资产的方面会延伸出很多看起来表现上很多方式演绎的轻资产，但是我认为轻资产对房地产企业来说首先是战略问题，时间关系我不展开了。
刘晓兰：我觉得我刚刚在想其实轻是相对于重而言的，因为我刚刚一直在想两分钟讲什么东西，我想在这样一个大家都说重资产的背景下，存量资产的背景下，大家是否都在寻找轻的道路。生命不能承受之轻，这个轻不是那么容易的，它和重是一样的，时间有限我就不多讲了。
韩春风：我觉得轻资产有一个很大的关键点，就是我们能提供一个服务，能找到一个投资方，把原来资金密集的责任放到投资方，这个最重要就是你找投资方的时候，哪一类型的投资方，因为机构投资者和非机构投资者对回报的周期的要求是截然不同的，所以这个决定了轻资产的成功与否。
陈铁身：要回答这个问题，我先讲一个问题，因为在座的都是商业地产界的高手和同行，同时今天也是商业地产节，同时从我从事商业地产以来，一个简单的问题一直在困惑我，就是说商业地产行业归类应该归在哪?当然有人说归在商业，有人说归在地产，其实在我认为它应该归类为投资领域，它是一个不动产投资经营领域，也正是因为有这个思考，所以来回答什么是轻资产。
所以回到问题的本原，就是说商业地产的本质是地产是不动产投资经营的行为，而因此它的诉求点就是在于它资产的回报，从资产的回报来讲我们也可以看到中国商业地产问题的困境，就在于几个方面。一是你不懂产的估值过高，另外你持有不动产的资金成本太高，我把它归结为两高。同时从运营的能力上又很低，不动产的流动性上也很低，所以目前由于两高两低的存在困惑着大家，其实这个轻资产的概念的提出，实际上是把商业地产在各种专业聚合，形成复合型业务的时候，又出于目前的这种困局，在进行再分工的一个过程，实际上就是说轻资产的概念当中，怎么样运用你的运营能力和经营工具来化解持有商业地产业务时候的困局，这就是我的回答。
暴雪松：首先很高兴坐在这里，感谢赢商网给我们提供这个平台，刚刚潘总提到轻资产的问题，我觉得资产这个东西分怎么看，如果说把人不当做资产的话，只把资金和产业当成资产，那是一个定义，所以我觉得轻资产从商业地产的角度来理解，可能是轻资本、重人才，就是资本在这个行业退出。但是我觉得从整个的商业逻辑来讲，商业地产总体的价值是通过商业运营和服务来体现它的核心价值的，所以我觉得轻资产的核心应该是运营和服务，谢谢。
邓国坚：老朋友了，轻重是相对的，什么是轻资产?看看我的形象就知道了，一看就是轻资产，特别苗条。我觉得轻资产是要满足两个条件，满足这两个条件都可以纳入轻资产，第一个是你喜欢持有，不累。就是你喜欢持有它但是不累，像这个电话一样。第二个是进出、交换、便捷，满足这两个条件就是轻资产，谢谢。
李楚华：轻资产的概念在我们公司已经谈了好多年了，我们也已经做了好多年了，在我的一个理解里面，这个概念的来源是来源于我们的一个报表，资产负债表，也就是说当我们的收入的所依赖的资产在我的资产负债表上并没有得到特别多的体现的时候，走的就是轻资产路线。那对于商业地产来说，因为商业地产本身这个行业是一个重资金行业，资金密集型的，但它同时又具备了另外一个，就说它的管理，实际上商业地产的管理在中国也就可能十年或者十年多一点的时间，所以这个管理对于中国来说是一个非常大的课题，所以它是一个资金密集型再加上管理，当你的资金密集到了一定程度的时候，实际上大家都承受不了，这时候就需要轻资产化的这么一个趋势，所以也就是把它的资金密集型和它的管理给切分开，这就是轻资产。谢谢。
潘 韬：非常感谢这么多嘉宾，应该说大家可以听到每个嘉宾对轻资产的理解角度还是差别很大的，第二个有很多嘉宾就轻资产提出非常有趣的让人印象深刻的一些表达，很多记者今天其实都可以用。第三个我要说的是我本来后面两个问题要不要提，但是想不到这一组既然获得这么多掌声，所以我觉得我还可以再问两个问题。
第二个问题是我看大部分嘉宾都是做过轻资产，或者在做轻资产类的公司，你们觉得怎样才能做好轻资产，或者轻资产怎么去做，最好不超过十句话。
李楚华：轻资产我们公司已经做了很多年了，而且我们所用的模式用了三四种，也就是我们接触了三四种的轻资产，我所对应的就是重资产的对象。
我觉得做轻资产最难的一点是什么呢?是信任。怎么让它信任你，愿意把他的重资产交给你管，让他相信你并不持有这个资产，或者不持有这个资产的大部分的时候，愿意依然把这个资产当做你自己的资产去管理和投入，而商业地产的一个价值实际上跟它的运营的收益是直接相关的，而且这个收益会被资本市场放大，你超过某一个临界点是正收益，低过某个临界点是负的，所以这个关系很大，就说你怎么能够首先去到正的，而且能够正得比较多，而且令到这个资产，你要说服你的重资产的谈判对象说，在他手里和在你手里不一样，在你手里能够赚到比他更多的钱，而且是减去你拿走的佣金还有很多，这是最难的。
邓国坚：非常简单，我的身份比较特殊，我既是投资开发商，我也是服务提供商，我轻重都有，我想轻资产要做得好可能两个步骤就解决了，第一个首先要把自己做成一个工具，一个负责把这个重资产或者把资产增值管理好的工具，这是第一步。第二步做好工具还不行，还要做好工具的存放的工具箱，你要能够把所有能够增值资产管理的工具整合在一起，当你成为了一个工具箱的时候，你就是轻资产里面的泰斗，就是这么简单。谢谢。
暴雪松：因为刚刚讲了如何做好轻资产，我是这么理解的，就是轻资产本身一定要先谈到无论是轻与重首先都是资产，就是资产本身的价值，这里面又引申出一个商业模式，就刚刚像花样年讲的，我认为整个未来中国的商业没有蓝海，全都是红海，只不过花样年通过它的商业模式改变了，因为社区的未来竞争会更加激烈，因为它规模小投资小，所以我觉得商业模式加上合适的资产，同时适应的团队和品牌，这样的话我觉得打造出来的才是一个好的资产，同时轻资产未来包括现在所从事的工作内容，比重资产索要从事的内容多得多，因为有钱可以任性，因为我是开发商可以投资和按照我的要求做，但是轻资产不可以，它一定要把商业价值做出来，所以说团队的能力未来是这个行业中非常重要的支柱。谢谢。
陈铁身：轻资产怎么搞?我想简单概括的话就是一个逻辑两个手段，所谓的逻辑就是从战略思考上应该是以终为始，就是要从投资回报倒推所有业务的架构的形成，这个是一个逻辑。
两种手段很简单，一个做分子，一个做分母，那就是运营优化能力和经营协同能力，客观的讲在中国目前做轻资产对不动产行业来讲，外部的环境是具备的，当然现在也有些经营机构，投行，有一些准入制的产品推出，应该说为轻资产的运作创造了良好的外部金融环境，这就是我的观点。
韩春风：除非开发商有一套非常完整的开发体系，而且有非常完整的运作经营的商业房地产这块，才能够说服投资者，其实轻资产在某种方面来说就是让投资者来负担资金投放的责任，从开发商这块就是提供服务，目前来讲除非具备刚刚我说的条件，对投资者来讲这块是非常非常能够说服他们来投资的，但目前为止我所接触的大部分在中国国内操作的PE，几乎目前来讲对过去投资者承诺的回报都不达标，但这也不等于说这些大的机构投资者对中国市场就从此撤离缺乏信心了，我觉得还是有的，回到刚刚说的我觉得确实要找到适合的投资者，比如说是过去我们如果是商业领域的话，一般都是退休基金，对投资的无论是回报率还是周期的期望都完全不一样，所以我说必须具备开发商很完善的开发系统，包括运营的系统，要不然的话轻资产这条路真的不好走。谢谢。
刘晓兰：我觉得今年最热的词好像在我们商业地产都在讨论轻资产，不论是在开发商转型做轻资产，还是说投资者在讨论轻资产，还是真正的运营商在说轻资产，其实我非常赞同韩总的一句话，轻资产这条路真的不容易走。第二我的观点它还有一段路程还要走，大家刚刚说到一个共性，就是我觉得做轻资产不亚于做重资产的难度，因为它具备的能力和重资产的差异化很大的，第一个在中国为什么还有一段路走，因为它的能力还有两个，第一是资本的获取能力，第二个能力就是运营能力上，这方面大家都知道还是在成长中的，最大的难度我觉得是现在轻资产其实走到一定的阶段，是要解决重资产的问题，在中国目前来说也还在路上，怎么退出，这个也是一个巨大的挑战，所以我也非常赞同的康总说的这是战略的问题，要想清楚，迈进来就跟当初很多开发商迈入商业地产没有想明白，可能深陷其中，我觉得这个也可能是一个商业模式的问题，如果只是一个单单服务业的话，它的发展会有瓶颈的，如何跟资本进行有机的结合，我觉得这是一个探索之路，我个人认为这是一条战略上的路，还是蛮艰难的。
康红恩：对于我们来讲我们会在四个方面考虑，第一个方面我觉得是对我们来讲，我们认为轻资产的最重要最核心的资产是人，所以我们在福州有将近5万多的福州最优秀的业主，对我们来讲轻资产最重要的方案就是社区加上互联网，这个因为时间关系不展开了，但是我们正在做这个事，因为我们的社区，我们的商业，我们的酒店，我们的办公，以及包括我们怎么样去跟互联网结合，这是一方面。
第二方面，实际上整个轻资产我们更多的更愿意把它看成是一个，我们怎么实现跟金融、跟投资，跟资本市场证券化的结合，这个也是我们正在做的。
第三个我们通常说的商业运营，实际上我们更愿意把它看成是一个大的资产管理。
第四个我们的轻资产一定会跟重资产结合，也就是说我们会在核心的城市核心的阶段去拥有一些核心的物业，这个是我们正在做的努力的四个方面。谢谢。
潘 韬：今天真的觉得我们这组的嘉宾特别的专业，我听了一遍几个主题词非常明确，首先是金融通道要打通，第二个要拥有一个专业的团队，最后是所有的轻资产必须要获得资本的信任，但是信任怎么来我觉得需要很长的一段路要走。如果真的时间充分的话，我会想这些嘉宾到我那里专门做一个轻资产的一天的讨论。
时间有限，最后一个问题，在各位嘉宾的心目中，今后的十年，中国如果出现优秀的轻资产公司，你们认为它具备的最突出的特质是什么?两到三个词。
康红恩：我觉得关键词是三个，一个是移动互联网，第二个是金融，第三个是大的资产管理。
刘晓兰：我增加一个词是专注，因为你只有专注在这个领域才有可能被资本青睐，另外一个是资产管理的能力。
韩春风：我还是重复我刚刚说的，确实要具备非常强的盈利能力包括开发能力，才能得到资金方的青睐。
陈铁身：第一应该有互联网思维的逻辑，第二应该有大资本的能力，第三是金融协同的资源。
暴雪松：我觉得未来的轻资产，因为我们从现在看，我觉得凯德的模式很好，但是未来的发展有三个方面。第一一定是好的轻资产公司一定是现在已经在商业地产上做得非常好的，有商业模式，有品牌，有团队的公司会继续的，因为未来的商业地产集中度一定会加强，所以说未来这些企业一定在转型的过程中会更加好的。
第二个可能会通过资本跟专业机构的对接，可能会产生出更多的很好的轻资产的公司来运营商业，通过资本来推出。基本上我认为是这两方面。
邓国坚：我四个字就够了，第一词是聚合，好的轻资产品牌很简单，能够把所有东西聚合在一起。第二个是释放，就是把资产证券化是释放，把重资产做到轻是释放，就是这么简单。
李楚华：第一个是责任感，这样子能够让对方知道说你交给我手里和在你手里是一样的。第二个词是品牌，我非常赞同刚刚这位老总说的，就是你有品牌才会有人找你。第三个词有点长，是一个体系化的专业运营管理能力。
潘 韬：我刚刚提的这几个问题，也是对前期所有讨论的总结，如果作为主持人个人总结一下，今后优秀的轻资产公司的特点就是我们现在台上这些嘉宾的特点，有品牌、专业，而且很专注。谢谢大家。
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