一、沙龙背景
11月18日，广州出台了“穗六条”，外地人购房需缴满社保三年，二套房首付比例提至7成，调控政策的全面收紧。这给不限购的广州东楼市提供了新的发展契机，不少买家有望转向广州东增城。二套房首付比例提高，对有意向购买中大户型物业的首次换房买家来说会受到影响。但“单独二胎”政策的放开，又使得不少人倾向了大户型产品，不少年轻买家买房开始考虑一步到位。而广州东板块这样的改善型产品不在少数，成交也较为可观。
“穗六条”楼市新政出台后，增城、从化两个原本不限购的区域已悄然提高了贷款门槛，外地户籍居民在两地购房贷款需要提供三年或三年以上的社保或纳税证明。这会不会把前往广州东二次置业换大房的外地买家阻隔了呢?
目前广州东板块已经汇聚了丰泰、碧桂园、敏捷、奥园、保利、金地、中信、香江、侨建、万达等大量的品牌开发商。纵观今年的楼市成交数据，成交火爆的区域都基本在增城等广州东的外围区域，广州东房地产开发日渐红火。
如何看待近年广州东楼市的发展，为何这么多开发商为何钟情于广州东?单独二胎政策的放开，使得不少购房者考虑换大房子，年轻的购房者也开始倾向一步到位，这是否会刺激到广州东大户型产品的成交?穗六条的出台，是否会把一部分广州的客户分流到广州东市场，这样是否会推高广州东的房价?穗六条背景下广州东楼市置业良机凸显?
房掌柜本次沙龙汇聚业内专家，共同探讨以上话题，剖析市场真相，为购房网友指明置业方向和最佳置业时机。
二、时间地点
时间：2013-12-12（周四）下午14：00—16：30
三、沙龙议题
1、单独二胎政策的放开，使得不少购房者考虑换大房子，年轻的购房者也开始倾向一步到位，这是否会刺激到广州东大户型产品的成交?
2、增城提高了贷款门槛，这一政策会不会重创部分前往广州东板块二次置业换大房的外地户籍买家?对这个现象怎么看?
3、开发商是否因此而调整开发计划，加大大户型产品的开发和供应?
4、穗六条出台，外地人购房需缴满社保三年，二套房首付比例提至7成，这是否会把一部分广州的客户分流到热火的广州东板块，这样是否会推高广州东的房价?
5、总结一下今年的广州东楼市。如何看待明年的广州东楼市?
6、穗六条背景下广州东楼市置业良机凸显?
开场前部分嘉宾热烈讨论
11月18日，广州出台了“穗六条”，外地人购房需缴满社保三年，二套房首付比例提至7成，调控政策的全面收紧。这给不限购的广州东楼市提供了新的发展契机，不少买家有望转向广州东增城。二套房首付比例提高，对有意向购买中大户型物业的首次换房买家来说会受到影响。但“单独二胎”政策的放开，又使得不少人倾向了大户型产品，不少年轻买家买房开始考虑一步到位。而广州东板块这样的改善型产品不在少数，成交也较为可观。
“穗六条”楼市新政出台后，增城、从化两个原本不限购的区域已悄然提高了贷款门槛，外地户籍居民在两地购房贷款需要提供三年或三年以上的社保或纳税证明。这会不会把前往广州东二次置业换大房的外地买家阻隔了呢?
目前广州东板块已经汇聚了丰泰、碧桂园、敏捷、奥园、保利、金地、中信、香江、侨建、万达等大量的品牌开发商。纵观今年的楼市成交数据，成交火爆的区域都基本在增城等广州东的外围区域，广州东房地产开发日渐红火。
如何看待近年广州东楼市的发展，为何这么多开发商为何钟情于广州东?单独二胎政策的放开，使得不少购房者考虑换大房子，年轻的购房者也开始倾向一步到位，这是否会刺激到广州东大户型产品的成交?穗六条的出台，是否会把一部分广州的客户分流到广州东市场，这样是否会推高广州东的房价?穗六条背景下广州东楼市置业良机凸显?
房掌柜本次沙龙汇聚业内专家，共同探讨以上话题，剖析市场真相，为购房网友指明置业方向和最佳置业时机。
首先我们介绍一下今天参加沙龙的嘉宾：
东莞市东沙港建设发展有限公司代表黄河
香江地产代表沈雯
中原地产代表陈子俊
合汇地产代表
第一个话题：单独二胎政策的放开，使得不少购房者考虑换大房子，年轻的购房者也开始倾向一步到位，这是否会刺激到广州东大户型产品的成交?
很荣幸今天能够参加这个论坛，其实，穗六条出台以后，从广州东整个成交的情况看，增城在2013年的成交量排在首位。
从2013年年头开始，政府都是将广州东作为广州市重点分流人群的地方，从打造的教育城、知识城、城市副中心规划来看都是朝着广州东方向引导。置业的良机，从增城的限价，作为广州市价格比较低洼的地方，增城限价是7757人，和从化相比较高一点，但是对于广州市整个房价说是处于一个比较低的价位。
随着广州市中心的房价一路上涨，很自然对于购房有需求的客户，他们资金不足的话自然而然就分流出来。会分流到几个地方：从是比较高的，投资价值和投入的门槛是相对比较低的。但是从今年来说来广州东买房人是比较多的，地铁的开通，三条地铁，新塘是最早连接广州的点，所以说新塘投资价值比较高，门槛相对比较低的。
穗六条出台，11月增城的成交量是25万平方米，排在第一位，但是到了12月以后，客户对穗六条有了一种观望的气氛，对于二胎，客户有一个延后的反应，但这个政策以后可能对广州东说是一个利好。
增城未来继续限价不限购的话，这个市场的供应量还是会慢慢放大，成交量在广州市市场处于高位。未来主要以刚需客为主。
谢谢大家!
刚才各位嘉宾谈到目前广州东板块的成交量位于前列，广州东板块目前轨道交通在建，很多推进了，轨道交通对区域的土地价值，楼盘的升值潜力有很大的拉动作用。
前不久，广州的增城副中心规划出台，担任了一部分分流广州市区人口的职能。接下来我们有请东港城代表对于广州东板块是怎样看的?因为中堂和新塘只是隔了一条桥，两个区域非常近。
大家好!广州东市场氛围很好，目前地少，但会继续增加的。二胎政策对广州东的成交会有推动，有一些家庭普遍已经有一个小孩了，家里希望生第二胎，这会涉及到换大房，希望这对我们项目的成交有所推动，我们项目的成交量，新塘客占30%，可能和产品有很大的关系。
我们项目主打改善型的刚需，本地投资客以小户型为主，虽然说价格比广州这里低，但是如果总体量大的话，还是会考虑广州，以上也是仅代表个人观点。
接下来有请香江地产代表沈雯谈下自己的看法。
各位下午好，今天有这个机会大家坐在一起探讨共同话题，我比较年轻，各位都是我的前辈。
说到广州东让我想到10年前的番禺，10年前是刚需置业者的天堂，现在广州东部和10年前的番禺非常像，很多政府的政策利好倾向于东部，单独二胎政策的放开，换大房子，但是这个效应会不会很快见效，我觉得没有，年轻购房者开始考虑一步到位，由于年轻，经济条件也会受到一些限制，也给开发商提供一个难题，怎样满足这些年轻的购房者需求，可能从二房转三房，以前的小三房可能是变成小四房，户型的使用率可能是我们考虑的因素。
接下来有请房掌柜广州公司总经理张鹏发言。
我针对个人情况，谈谈自己的一些看法，穗六条出台之后，像我这种来广州两年的外来人员在广州买房要有什么条件，会考虑哪些因素。从化和增城片区，以前是不限购但是限价，也就是说有购房资格，到城里置业，对于刚需来说很大一部分人可以三年之内有社保的，可以考虑新塘片区。
第二，单独二胎，我有一个小孩子1岁多，我老婆问我要不要再生一个，单独二胎政策出来之后，也考虑再要一个，我现在住的是两房，但是父母一过来，小孩子一个房间，丈母娘带小孩一个房间，再生一个小孩怎么办?这就是现实问题，大三房，小三房都需要考虑，像我这样30出头的年纪，资金也不多，可能也就是刚刚够用，想在市区换一套房非常不现实，市区的房子基本都是2万以上，要买一套三房，100平米左右对于我们这些年轻人压力非常大。
在广州开车到新塘也就30—40分钟的距离，对于广州的上班族说是可以接受的。碧桂园凤凰城一出来就被抢光，中信地产有很多楼盘，属于小三房，就我个人愿意往这边来买房，开车很近，过路费就1、2元，想生二胎的要换大房子的购房者可能会考虑新塘这边，在生活在一个小时之类的区域。
另外我想说一下，广州的收入水平，我经常和一些媒体的朋友聊，大家也都是20多岁，30出头的这些人，可能首付就没有什么问题，可能要买市区的房子比较困难，新塘的价格基本是处于1万左右的价格区间，对于我们这种年轻人说是非常能够接受的价格，三房的首付也就是20—30万多一点的。
150平方的房子现在首付三成也就是40—50万，可以接受，如果在市区买70、80平的，均价要两万多，我有一个朋友买了市区的均价要2万多，从生活质量说，完全可以靠东边一点买一个大社区的，有电梯的，园林又非常好的这种小三房，我觉得应该要比市区天天呼吸着污染的空气，天天吸收汽车尾气要好得多，这是我的亲身感受。
对我们第一个议题，各位都发表了比较精彩的发言。接下来我们探讨第二个话题，据我们了解，新闻报道称，增城、从化，这两个不限购、限价的区域，贷款的门槛有所提高，外地户口买房要提供三年或者三年以上的社保证明，这样会不会阻碍一部分前往广州东板块置业的外地买家?针对这种现象大家是怎样看的?
对于广州东板块，我们作为东莞这边的开发商，不如保利和新塘这边的开发商熟悉，需要学习，现在也是没有什么发言权，也不好说，过来就是听取大家的一些意见和观点，回去再完善和学习一下。
接下来有请香江地产的代表沈雯谈一下自己的见解。
我觉得每个城市都在发展，广州的中心城区已经承载不下这么多的人口，城市必须扩张，往什么地方扩张，广州的很多政策都是利好东部，购房跟着政策走，增城也有购房政策的利好，比如限价限购，促使很多刚需的购房者考虑往广州东置业。
另外我有听到一些政府的消息，增城会撤市为区，会不会纳入城区，会不会对房价有一个推动的作用，不知道大家有没有听到过这个消息?
翡翠绿洲作为香江地产在广州东落子的第一个项目，开发已经有10年的时间了，对于一个房地产项目来说算是比较久的，基本上见证了广州东部的崛起，对于广州东部有非常深厚的情结，翡翠绿洲有大批量的开发，每年都会推出不少新货，穗六条出台对于广州东的影响有多大，我觉得只要是在东部就业的，对于刚需的买家来说，暂时影响不大。
接下来有请中原地产代表陈子俊谈一下个人对于广州东板块的看法。
现在就新塘来说，穗六条出台以后，12月楼市有一些反应，最主要还是社保三年的问题，比如说原来社保一年的话，客量可能是比较大的，如果提高到三年，客量自然就减少了一部分，但是二套首付提高到7成，我觉得客户对再提高一成的影响是相对比较小的。
客户选择广州东有两个因素，从交通路网来说，广州东有广汕路、广园快速路，热点就是知识城这一块，第二就是新塘、朱村这一块，现在购买人群相对比较多的，教育城选址增城，广州东板块未来的体量比较大，和广州大学城占地面积差不多。
广州东板块的房价还处于洼地，对于首次置业者压力相对较小，广州中心6区价格不断提升，分流到广州东是必然的，如果取消限价，变成限购，我觉得对价格可能会有拉动，这是我的一些看法。
广州东的板块发展潜力非常大，现在随着穗六条政策的出台，把一部分刚需的客户分流到广州东或者说增城。目前新塘的刚需产品，改善型产品都有。可以说是，我们探讨一下，开发商是否因此而调整开发计划，加大大户型产品的开发和供应?说到大户型产品，有请东莞市东沙港建设发展有限公司代表黄河谈一下，很多网友，比如说新塘这边的网友，对中堂这边的项目也是比较关心的，两个地方就是隔一条河。
我们项目是以改善型为主，基本上是96平方以上，像广州这边的客户是对小户型比较感兴趣，对于大户型产品，本地人购买能力是有限的，因为政策的原因，大量的广州客过来我们项目买房，我们价格和广州东保持一致。
目前翡翠绿洲的销售状态是怎样的，穗六条出台之后，从广州天河过来广州东买房的购房者有没有明显的增加?在价格方面有没有一些调整?
大家都知道10月份萝岗有一宗地拍出了9181的价格，这宗地块离我们翡翠绿洲直线距离只有几百米，肯定对地王周边的楼盘会产生一定的影响，楼面地价都接近一万了，现在翡翠绿洲才1万多，未来可能会提价，对于户型产品有什么影响，我觉得影响不是很大，香江地产产品线比较丰富。购房者有这样的心理，比如说要买房，要80方的，开发商做了两房，不如买三房，前段时间我走访了万科，70万做到了三房，这个非常受欢迎，如果90方做一个三房，我的预算只有这么多，当初想买这个房子会考虑附加值。
我们了解到广州东板块产品非常丰富，现在穗六条出台，有一部分广州客会把目光瞄准广州东板块，也有一部分人，因为政策出台需要一段时间的消化，可能会产生观望，要不要现在出手？穗六条出台，外地人购房需缴满社保三年，二套房首付比例提至7成，这是否会把一部分广州的客户分流到热火的广州东板块，这样是否会推高广州东的房价?接下来有请东莞市东沙港建设发展有限公司代表黄河来发表一些看法。
东莞不限贷、不限购，我们项目目前主要开发大户型产品，穗六条出台后，对广州东板块而言是个利好。
接下来有请中原地产代表陈子俊探讨一下，穗六条出台，外地人购房需缴满社保三年，二套房首付比例提至7成，这是否会把一部分广州的客户分流到热火的广州东板块，这样是否会推高广州东的房价?
穗六条出台以后，我觉得接下来一段时间价格会比较稳定，我觉得广州东板块还是以稳定为主，如果以后政策放开的话，房价有可能会有一定的调整，最起码和番禺、花都等有所接近。
现在穗六条出台以后，客户对这个政策是不是很敏感？现在银行贷款有所收紧，明年的上半年估计还是以稳定为主，成交量、价格还是相对稳定的，我觉得是这样的。
香江地产代表沈雯对这个议题有什么见解？
今年的广州东房价一直在涨，成交量也非常好，接下来几年还是会一直延续这样的态势，成交量和各方面的关注度非常高。
穗六条不是针对某一个区域，是针对整个广州，上有政策，下有对策，没有三年的社保，可以离婚，也可以入集体户，相当于是广州户口，比如说我现在有两年的社保，但是因为政策买不了，过一年之后，满了三年，需求还在，只不过是推迟而已，房价会涨，但是没有办法。
东莞市东沙港建设发展有限公司代表黄河对今年广州东楼市是怎样看的?
东莞中堂的楼市，富盈公馆主打改善型户型，第二期已经售謦，明年大概有1000多套，我们项目第一期卖得非常好，大家的传统观念就是说年底的不怎么动自己的腰包，年底贷款可能有一点收紧，出于各个方面的原因，我们第二期的开盘，销售率达到了80%，明年对于我们来说没有任何压力，广州东各大品牌地产商入驻，市场肯定是非常火爆的，价格是绝对会上涨的。
有没有把新塘这一部分客户挖到中塘去?
我们希望把广州东一部分客户引过去之后，中堂的地价可以提升一点。
中原地产对今年广州东楼市和明年楼市的看法，或者说走势是怎样看待的?
今年整个广州东，价格都是一路走高，需求和销售两旺，从年头日光盘不断涌现，就是很好的体现，广州市区、荔城、新塘都涌现了一些日光盘，碧桂园凤凰城等货量加起来是1000多套，就整个增城说，去货量整年来说都是向上走的，到了12月份会缓一缓，今年限价以后，估计受政策的影响，市场会慢慢消化，房价会有一定的向上抬的走势，毕竟增城是广州比较热的投资区域，这么多开发商都看好增城，这个市场还是不错的。
今天有开发商的代表和代理商的代表做了梳理。接下来有请房掌柜广州公司总经理张鹏谈一下自己的见解。
我还是以个人的看法，2013年新塘的房价在上涨，我刚才在大家讨论的时候想了一下，新塘和番禺，其实我觉得还是有可比性的，我罗列了几个点，第一个就是交通，有时候开车去番禺，走华南快速，或者走新光快速，下班的时候非常拥堵，基本上去到番禺广场都差不多一个小时了，我前天从新塘回体育西，也就是花了40分钟，中间还稍微有一点堵，从交通讲，虽然番禺广场离体育中心只有10公里的路程，但是从时间成本来说是差不多的，但新塘这一块的时间成本更节约一些。
第二点就是城市的发展程度，我在番禺住，对番禺比较了解一点，番禺除了市桥和番禺广场周边之外，华南板块并不是很繁华，除了祈福新村20年的大盘比较繁华之外，像长隆周边，虽然有天河城百货、吉盛伟邦，但是还是有乡村的感觉。
其实从新塘走到那个地方是非常便利，如果真的是生活在市区，消费又高，要找个口味比较好，价值又比较便宜的地方吃饭是很难的，但是我们在新塘就很容易找到吃饭的地方，而且新塘的生活压力也相对比较轻松，我们生活在广州这样一个一线城市，白天在市区上班，基本每天上下班都是匆匆忙忙的，晚上回到新塘，半个小时的时间，还可以感受一下真正家庭的温暖，可以感受小城市的悠闲，新塘和番禺有很多相近的地方，但是番禺的房价基本都是1万，就连亚运城也是1.5—1.6万的价格，番禺的价格这样高，新塘的价格还是1万左右，但是我们生活的质量是差不多的，所以我觉得到2014年，新塘的房价1.5万左右应该还是有希望的，压力也不是很大，这边放开价格之后，价格释放，房价会一路上涨，如果想置业新塘的，抓住年尾这一波，这是比较好的建议。
购房者对于买房的区域，什么时候买，已经买了房，物业以后的升级空间有多大，也会考虑。广州东是一个非常具有发展潜力的板块，无论是交通还是产业结构，本身的城市消费力和本身的需求等等，这些方面都是占了非常大的优势，比如说穗六条政策出来，购房者也会有一些疑惑，比如说什么时候买，现在在广州东板块置业良机是不是突显了，是不是应该出手买房了?
中堂到新塘或者到广州，驾车的话大概也就是30—40分钟之内，我们项目所在地交通比较便利的，就价格而言，我们项目相对来说比较实惠，选择的空间会多一点，我们期望有更多的周边的朋友们到中堂看房购房，我们这里可以享受到两个城市的繁华享受，新塘是繁华的中心，中堂也是繁华的中心，两个中心的出行都是比较便利的，买房要趁早，房价会涨的。
香江地产对最后一个话题是怎样看的?对于网友买房有什么建议?
什么时候是置业良机，近几年房价一直上涨，什么时候出手都不为过，现在年末了，有一些楼盘会推出一些岁末的促销活动，也是可以出手，另外新塘板块，行政区域是属于增城，和萝岗非常近，增城以后的价格也是会朝萝岗靠拢的，两者都是很有升值潜力的区域。
我觉得增城相对广州而言是一个价格洼地，很多客户买房，除了满足自住的需求，毕竟还想买的房有升值空间，我觉得增城、新塘1.1万、1.2万，对比广州市区的3万—4万，购买的机遇是非常明显的。
如果是要考虑的话，可以考虑广州东这一块。
在座嘉宾还有什么需要补充的?
我补充一下，我们公司对增城市场进行地块的监测，这段时间基本上没有什么地块出来招拍挂，很多都是以三旧改造的形式出来的，地块出来少，供应量少，买房的人多的话，会形成竞争，所以就现在来说，真的是一个比较好的买房时机。
嘉宾合影
“穗六条背景下广州东楼市置业良机凸显？”地产沙龙到此结束，再次感谢大家的光临
粤公网安备 44010602005421号
