掌柜直播

商业地产回报率探讨:中端酒店写字楼购物中心孰低孰高?
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—— 2013-11-14 ——

05:15

房掌柜

  一、沙龙背景

  受楼市宏观调控影响,开发商纷纷转战商业地产项目,不限购不限贷的商业项目成为市场的热饽饽。

  不少房地产项目的商业部分或者商业地块往往被规划为购物中心,那些中小购物广场的商业模式投资回报率更高,商品品质更好把控,并且业态结构调整也更能体现“船小好掉头”的优势。

  除了这些,目前一般的大型城市综合体往往会规划引进国际一线品牌高端酒店进驻。

  但事实是,不是所有城市综合体都能引进高端酒店。由于城市综合体数量剧增,高端酒店的回报率以及招商招租已成难题。被忽略的中端酒店逐渐兴起了,抢占市场份额。

  戴德梁行近日发布的市场研究报告指出,广州商业物业投资回报率为5%-6%。在电商的冲击下,商场业态被迫纷纷作出调整。第三季度广州主要商场的休闲娱乐餐饮比例已上调至43%甚至超过五成。

  那么,购物中心、中端酒店、写字楼哪个回报率高一些? 目前商业地产的主流方向是怎样?

  广州目前的商业地产现状如何?哪些方面可以值得借鉴学习的?如何看待广州商业地产未来的走势?

  房掌柜本次沙龙汇聚酒店业内专家和商业地产领域人士,共同探讨以上话题,剖析城市综合体联手中端酒店的机遇和发展前景。

  二、时间地点

  时间:2013年11月19日14:30-16:30

  地点:广州TIT创意园BATA咖啡一楼会议厅

  三、沙龙议题

  1、广州目前的商业地产现状如何?哪些方面可以值得借鉴学习的?商业地产的主流方向是怎样?

  2、房地产项目的商业部分为何素来被规划为购物中心?商业地产选择面有哪些?

  3、中端酒店、写字楼、购物中心回报率哪个高一些?

  4、目前目前中端酒店生存空间有多大?或者说房地产项目联姻中端酒店的几率有多大?

  5、如何看待广州商业地产未来的走势?

02:48

房掌柜

开场前部分嘉宾热烈交谈

03:15

主持人陈因

  今天沙龙正式开始,今天沙龙主要探讨中端酒店和写字楼,购物中心哪个回报率比较高,针对商业地产里面几个重点进行探讨。允许介绍一下现场的嘉宾:

  日之泉地产集团执行董事童渊

  广州知名房地产专家韩世同

  喆啡酒店品牌总裁李应聪

  新快报记者李琳

  南方都市报记者王艳玲

  南方日报李广军

  房掌柜董事总经理张毅

  房掌柜广佛珠湘区域总编陈因

  受楼市调控影响,开发商纷纷转战商业地产项目,不限购不限贷的商业项目成为市场的热饽饽。

  不少房地产项目的商业部分或者商业地块往往被规划为购物中心,那些中小购物广场的商业模式投资回报率更高,商品品质更好把控,并且业态结构调整也更能体现"船小好掉头"的优势。

  除了这些,目前一般的大型城市综合体往往会规划引进国际一线品牌高端酒店进驻。

  但事实是,不是所有城市综合体都能引进高端酒店。由于城市综合体数量剧增,高端酒店的回报率以及招商招租已成难题。被忽略的中端酒店逐渐兴起了,抢占市场份额。

  戴德梁行近日发布的市场研究报告指出,广州商业物业投资回报率为5%-6%。在电商的冲击下,商场业态被迫纷纷作出调整。第三季度广州主要商场的休闲娱乐餐饮比例已上调至43%甚至超过五成。

  那么,购物中心、中端酒店、写字楼哪个回报率高一些? 目前商业地产的主流方向是怎样?目前商业地产现状如何,哪些方面值得我们学习和借鉴,如何看待广州商业地产未来的走势,还有一个就是昨天出来的“穗五条”,我们可以进行探讨。

  现在探讨一下今天第一个议题:目前广州商业地产的现状是如何?哪些方面值得我们借鉴和学习,目前主流方向如何?首先有请韩老师发言。

03:21

广州知名房地产专家韩世同

 

     我先从商业地产现状这一块谈谈,关于成本或者回报率这块,李总是行家。

  广州商业地产可能有大概几种形态:传统街铺的性质,广州有很多骑楼,慢慢也被现在的商业整合,整合成商业街,北京路,上下九这种代表核心形态,早期广州商家零售商家其实是很强的,中山五路,南方大厦,东岛,广百,新大新非常强。当年河南有一个品牌进入广州前程百货,进来雄心勃勃,但最后不太适应。

  随着天河城商业购物中心的出现,以及现在看到的正佳、太古、万菱、珠江新城这一片地下商城不断出现,早期国企好几家都衰落了,有一些可能只存在股份形式了,独立经营实体好像都没有了,东百也是非常小,这种国营店家为主的方式,就转换为以天河城,正佳、太古汇、万菱汇这种模式又跟目前近期兴起的万达模式或者像绿地中心的模式又有所不一样,各有千秋,但这里面有像商家,广州其实目前为止除了像万达这种模式是带有运营和开发一体的,而且还是不断扩张的。

  但我们看到像正佳广场,天河城其实主要还是经商的,不是以商业地产为主题这种格局、状态,我们也看到广州比较典型,也算是进军商业地产的租赁模式,主要就是酒楼和写字楼,还没有进入大型商场,购物商场,越秀又是一种模式,越秀有很多商业物业,但也不进入零售百货,零售百货这一块好像只有万达,其实更多还是写字楼,酒店,这种在广州开发酒店里面比较容易植入和运作。

  写字楼直接找一个专业的物业管理就可以了,但酒店委托一家专业酒店管理公司就可以了,但商业显然就不一样,我记得奥园算是涉足零售百货这一块,也有一个奥园广场,已经开始形成,要参与营运,参与营运才能招商等等环节,广州商业地产的格局吧,传统的商家涉猎地产这一块比较小,地产直接涉猎商业运营比较好,但前景我觉得还是越来越多开发商可能要逐渐向运营商过渡,而且要跟金融组合,否则按照住宅的模式发展商业,显然资金、实力以及成功运营都会存在很多问题。

03:24

主持人陈因

谢谢韩老师的精彩发言,下面有请李总为我们介绍一下广州商业地产的现状还有值得学习和借鉴的地方。

03:25

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  刚刚韩老师也说过三种不同的商业地产,一种就是零售商业地产,可能购物中心、商铺这一个种类的;酒店板块;写字楼。

  商业地产跟住宅不一样,商业地产包含商业营运在里面,这三种商业运营,商业运营模式其实有不同的方向。写字楼很简单,因为写字楼都是一个独立的公司,在自己的公司里面进行运营,之间的关系不大,只要写字楼的区域好,硬件做好,建筑做好这个写字楼是不愁出租的,这个问题可以解决。

  但有关零售商业地产和酒店,其实这两个都是比较专业的商业地产,这也是不同的种类,不同种类手法和方法也不一样,什么不一样,怎么租赁,怎么组合,专业市场有什么行业协会企业龙头参与,购物中心对象是谁等都有很多专业性在里面。

  酒店也很复杂,酒店不仅是规划这个酒店就可以运营起来,因为也包含整个订房系统,客户资源,订房网络,服务标准,所以韩老师也说,很多法国商他们要做酒店的时候就想找一些国际集团帮他们做五星级酒店。

  我可以看到广州也好还是其他地方也好,当发展商选择酒店和购物中心这几个方向,酒店要解决专业问题,但做零售商业的时候,我发现很多都一窝蜂做很多购物中心出来,刚刚我们在探讨广州有好几个区都有很大的购物中心出现,我意识到两个问题,第一这些发展商是不是像万达如此专业,他在连锁这方面做得很专业。很多发展商都处于刚刚起步,虽然有很多发展商很大,像万科做零售商业地产还是很年轻刚刚开始做,一些发展商像龙湖在不断尝试阶段里面慢慢摸索一条路出来,现在慢慢发展出来了,华润,从万象城也慢慢发展出来了。

  但还有很多发展商,看见人家做他就像去做,他觉得很简单,觉得找一些招商就可以了,但也会碰到第二个问题,做完零售商业地产出来,你最后还要面对消费者,我们一窝蜂做这个购物中心,能否撑起来呢?如果消费力不够,你租金就会少,你资产资源就不值钱了,所以一窝蜂做零售商业地产这也是不健康的方向。

  刚刚也探讨过五星级酒店,五星级酒店一些发展商像富力地产也做很多五星级酒店,但从一个发展商去投资做一个五星级酒店也是不容易的事,虽然可以解决专业问题,因为可以找一个很大的酒店管理集团解决问题,但这个五星级酒店体量不少,一般都是4万平方米的五星级酒店,投资率大概算1.5万做一个五星级酒店的投资,一个酒店就要几个亿的投资,五星级酒店回报周期大概在20年左右,这几年五星级酒店体量已经越来越大,五星级酒店回报周期也是一个问题。

03:29

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  发展商要学会选择,商业地块我投资做什么好,地段好写字楼没有问题,卖和租都是很好的。购物中心发展商,经营团队帮我做好招商,客户组成,什么板块,这个区的消费能力能否提升出来,这都要考虑,五星级酒店是否可以持续做?能否有其他选择呢?我做过刚刚所说的好几个板块,现在做回报率是很高。

  购物中心我以前做过,5、6年前做购物中心,做得很好回报周期大概6年,不好就不说了,一个发展商选择不同项目的时候可能就要考虑,我做这个,我投入跟产出该怎么想,现在很多发展商都想转过去做商业地产,但他也没有想过要该怎么做,也不知道公司能力、团队能否做这一类商业地产,所以就会出现一些状况,零售商业做得都不太好,出租不太好,还面对很大压力,可能有一些租户在转手,转手的话就变成不是一个营运商,就变成一个商业地产的地产商,这也是很痛苦的事情。

  商业地产不会运营作为出发点,为了做一个商业地产的买卖,炒卖,对大众消费者来说这不是好事,最后大家都吃亏。

  就说这些,谢谢。

03:33

日之泉地产集团执行董事童渊

  非常感谢房掌柜,非常高兴看到好朋友,老朋友。我跟李总作为搭档很多年,今天非常高兴见到韩老师,还有两位专业的记者在这里。

  我今天来这里,我现在做一个项目,20万平方米,政府给我们规划说是三年,做什么?我想过来听听,我是这样分析,最容易做就是住宅,因为有刚需,最容易做就是小住宅,因为还有刚需再加上投资的,比较容易做就是写字楼,但要看位置好不好,因为现在租金水平,高去到200多,低怎么也要200多吧,现在我们做100多个租金,现在商业能否支撑,可以,但是商业长线来看这是好的酒店长线来看也是好的,大家想一想,如果我们现在不做商业,一个3、4、5,这本来就是住宅,但现在如果变成商业的话你用10、20年,对于小买家来说买一个街铺,一铺养三代,但一个开发商要好好养着他,这个成本也就是一个住宅的成本,但20年之后价值就是非一般的价值。

  现在看看酒店,我们现在说一个40平方米的酒店房间,如果按照小公寓租2000?3000、4000?到头了吧,但经过开发商整体营运,酒店管理公司营运,一个房间300块钱太便宜了吧,一个月如果可以租满就9000,出租率可以达到80%,七千二,基本上就翻一番,你要不要专修,而且还是大规模投入,所以成本比较低,所以长远来看酒店做不做?做。

  这一块土地就是商业,因为这是持有物业,我们在税务策划方面都有一定优惠,我们地块比较便宜,但土地增值税,再加上其他所得税已经征了40、超过50。但在这里分清楚,这个条件就是持有,这也是大家出现的问题,住宅不够他买了,商业一买就扰乱统一性,酒店做好吗?酒店好做,你只是卖给投资者,现在投资渠道比较少,酒店所有房间卖给自用,小户型,这个档次低的,如果五年返租,汇报给他们5%、6%,地段比较好开发商再补贴一下3、5年这个回报还是可以。

03:39

日之泉地产集团执行董事童渊

  前一段时间我们在探讨,三方面都要算一个帐,第一方面就是酒店管理公司要算多少帐,如果酒店管理公司算了可以,就可以,我们觉得高端比较少,因为地段装修投入,主要就是房价,房价起码要一千,一千二,好时段还要两千,入住率也就是60%、70%,要进入资本市场可能就是上市公司,可能要有这些条件。

  剩下中小型开发商做这种,本来他们可能也想做住宅,但因为规划局批就是商业,没有办法只能做酒店,但酒店房间又不卖,如果管理公司算得过来,我们还要给投资商算算帐,酒店对商业地产是一个非常好的,20万平方米里面肯定有4、5万,不超过6万的商业,购物中心,有主题的,可以体验,有O2O,这是未来肯定往这方面走,有一些街铺,最好不要卖。

  剩下就是一栋酒店,可能2万,2.5万平米,因为有商业你所有配套都要跟上,接下来你还有写字楼,大概这也就是3万平方米左右,剩下大概还有一些住宅在这里,黄金切分,既可以满足整个建设投资,又可以有大部分的商业面积,我们可以持有。

  当然现在存在最大问题就是开发商一开始的定位就做上了,他要结合自己的资金,要对整个市场了解,要拥有有经验无论自己团队还是合作团队,对写字楼的定位,酒店写字楼的定位需要定准,每个开发商可能想着我要最好,但最好今天看到题目这是中端酒店,好还是写字楼好,我认为如果看长线对一个开发商来说酒店迟早都会升值,写字楼你就要看区域。

  你在珠江新城,写字楼一定还会涨,无论是普通写字楼,或者是在北京CBD,珠江新城写字楼还是有空间往上走。当然这些地方里面我们酒店怎样,我觉得首选就是写字楼,然后你还有你就可以做一个酒店。如果不是在这种CBD地区里面可能这个写字楼就不在这个圈子里面,这个时候我们就要看在这个片区里面酒店能否成为独立的。无论写字楼还是酒店还是商业他们都有互动,商业是一个互动平台,商业有酒店这里就会进进出出,你品牌就有提高,你有写字楼,有公务就有人,就有人居住在里面,有上下班,有应酬,商业下面的餐饮又会回来,这是一个互动的概念,我们要看地段,还要看这是持有还是不持有很重要。

  写字楼,我们做一个项目的时候,我们的住宅部分,在现金流回来的时候是不够的,在我们资本市场上面,融资渠道方面都足够的时候写字楼可能就要卖,实际上写字楼卖了又不一样,今天我们可以看到现在在广州我个人认为,最成功一个商业体应该就是太古汇,一平方米不卖有酒店,有写字楼,有酒店里面的一部分的酒店公寓,还有一个非常好的购物中心,这个实际上来说我个人认为这一个商业体如果拿去全世界任何一个地方放在这里,这都是非常国际化,其他呢可能你放在其他地方,可能会说这是中国制造,不是说中国制造不好只是还没有达到一个完全100%的国际标准。

  就说到这里。

03:40

主持人陈因

  谢谢童总的精发言,前面嘉宾对商业地产都有非常深入的探讨,接下来有请媒体朋友看看,站在媒体这个角度如何看待这个问题。

03:45

南方日报记者李广军

  也跟了很多年这个行业,不算专家但也看过不少市场变化趋势,我觉得这几年在商业地产特别像还是很多企业立足于从销售,以往地产开发从住宅开发销售转到商业,很多还是以销售而不是基于长期营运的心态去做的商业地产,所以我觉得尤其像几家可以看到,敏捷地产这几年势头很猛,这个模式也很简单,就是拿下商业地,开发LOFT公寓,然后以商住模式卖完就可以了,不管后期营运,这种模式在广州也是大行其道。

  其他几家,现在我看到好像也在照搬一种模式,也说明一个现象,确实商业好不好做?其实好做,也不好做,做好一个商业项目需要非常强的营运团队。

  现在也可以看到一个趋势,在一些新型区域,像萝岗,汉溪长隆也好这些热点板块,一些大的综合体项目都在起来,当然也想各位专家提到一个高端,一个大,全面的商业业态,广州国际化大都市需要这种业态,刚刚李总提到终端这种商业物业特别想酒店也有他自己的生存空间。

  广州现在缺乏是一种,不是说最顶端,当然也是一个努力方向,因为广州这几年不是也做三旧改造吗?很多作为旧区,缺乏像上海或者国际大城市比较经典旧区改造成熟案例,可以代表新型商业形态可以代表出这种水平的项目,我觉得目前还是比较缺乏,这方面也是可以业内朝这方面努力,做一些新东西出来。

  另外一点就是,关于产权式酒店,好像现在这种形态还是比较少,前两年颐和世纪公馆,这个好像做得还可以,当时开售的时候最早是毛坯卖,成交以后根据他们反馈,你先买然后产权给你,再给你固定返租汇报,买的客户基本上收益还是比较满意,但这种模式目前在整个广州房地产开发中基本上凤毛羚角,不是很主流的方式,我觉得还是跟现在广州市房地产的整体环境有关,因为调控压力还是比较大的城市,大家都想追求快速资金周转,然后如何规避一些开发营运风险,大家可能还是追求周期比较快的方式。

  新快报记者李琳:

    产权式的酒店,很多年前产权式酒店业流行过,北京那边最早出现一个条文,不给卖这种产品,后来卖的以后前几年统一经营,这是前两年很流行的商铺,这是以前的模式。

  现在重新做起来我们如何规避给人家留下的印象,是否有一些新的营运模式,如何给消费者信心,珠江新城限购,“穗五条”出来之后外地人买房就更加困难,近期内商业投资还是不够旺,特别产权式的酒店,相对前两年,现在让人感觉风险很高小产权商铺来说,我们如何提高信心,我们经营这一块,有没有什么新的东西可以出来,不要像以前那种做法。

03:53

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  中国出过一个法规我没有记错好像就是在广州,每年返租多少,然后政府出文件不云豹这样做,像很多购物中心都不允许这样做,返租都牵涉到一个零售商,酒店很少做,有一段时间有但不多。

  零售商业会出现一个双方,你要看你的团队做得好还是不好,从发展商把产权分割之后卖给投资者,你团队做得不好,就没有多少返租给消费者,这是一个。

  还有你产权是分割,大家知道你产权分割就很难做好客户组合,所以从零售商里面做返租,投资很危险,第一你要知道将来经营好不好这个不知道,过的返租期之后99%都会死,所以这个风险很大。

  刚才所说有关酒店分拆产权提出产权式的酒店,其实从这个名称上面可能有好几种吧,产权式酒店,公寓式酒店,酒店式公寓,先说这三种不要说太多。

  酒店式公寓可能简单一点,从一个商业用地包装成一个套房,然后变成一种公寓,酒店式公寓然后进行卖,房产还是商业用地可能就是酒店概念,然后包含酒店经营概念在里面,分拆去卖,房子也好还是SOHO也好大家就卖,就这个模式。

  还有公寓式酒店,公寓式酒店可能就是经营概念也不一样,这个酒店本身的设计,可能从客房里面有一些特殊的状况的时候,可能有一些厨房,客厅,还有一些东西在这里面。但是有一些状况就是到底发展商是找专业酒店管理公司去管理这个公寓式酒店,还是找一些物业公司怎么样去处理,在市场上面有很多不同的方法去处理,公寓式酒店,有很多挂了名称,可能也是收管理费,好象也是一个普通住宅的操作,有一些就找专业酒店管理公司做成一个公寓式酒店。

03:53

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  产权式酒店,就把产权分割,然后进行卖,卖其实,就牵涉到两个问题,跟零售商业地产也是,团队做好没有问题,做好就有钱赚,第二个问题,你返租 完了以后产权分割,每一个都是小业主,拥有自己的酒店房间,这个情况其实跟零售商是很不一样,为什么呢?因为零售商业你一定要看这个客户组合,如何做零售 才能在这里做生意,不能在这一块卖黄金,旁边再卖A货,不可以。但酒店分割完了以后,5、8年也好每一个小酒店房间,每个人拥有自己的知识产权,很简单他 可以自己住,他可以交给中介公司作为出租房,这个物业几年之后有回报,产值也升值了。

  产权式酒店,过了这个返租期,是没有问 题,但零售商业过返租期会有很大问题,所以第二个问题就是问题在产权式酒店,但这几年你能否好好经营起来呢?刚刚也说了,你做高端,你投资回报少了,你做 中端控制成本,刚才也说了,租一个月赚钱多还是一天一天300块钱房价租,回笼过来,肯定是酒店所赚的钱财会多,现在出现一个状况,很少酒店管理公司做产 权式酒店,业主方做经营,可能大部分还是不懂得这个物业该怎么做。

  我们也是开始尝试跟发展商探讨这个问题,从我们酒店经营方 面,我们可以保证在几年之内收益可以达到一定水平我们也愿意做,因为风险不是在这几年之内可以赚这个钱,我们算帐也是有把握的,我们觉得也是可以做的,当 然之前所说,发挥一个问题,因为政府不允许一个月,一个月给怕你搞不掂,现在都不是一个月给,而是一次性给了,当然这从操作上面也可以解决这个问题。

03:54

主持人陈因

  有请张总谈谈,张总以前做开发商这一块,对这一块也有比较独特的了解。

03:58

房掌柜董事总经理张毅

  谈不上,我后面讲首先是前面,听了各自的高见,后面只是做一点补充,在这里也是对各位今天光临表示非常感谢!

  今天商业地产回报率探讨,一个就是两个背景,一个我们从两个角度看问题,两个背景我们第一个是属于做开发的,大家做房地产公司,商业地产公司,从开发角度来看;从买方角度来探讨,投资者,网友,或者想买商业物业投资的角度。两个背景一个属于双十一,今天是19号,双十一才过去不到10天,这个背景下看看商业地产接下来面临一些问题;大家知道昨天在北上广深四个一线城市都出台这个几条,哪个几条之后广州出“穗五条”,这就设置到住宅这一部分,在限购在首付门槛更加严厉情况下,这种投资资金流往商业地产的走向。

  接下来讲讲不太成熟,前面嘉宾谈得非常深入,我们看这种业态不说,酒店+写字楼+购物中心可能等于城市综合体,城市综合体大家看到这种情况,万达可能在进一步把这种购物中心这种零售业态进一步缩减,把娱乐,其他等等可以参与体验业态进一步提高,这是属于本身说双十一,这种网购、电商冲击带来的很大影响。

  在这里我比较推崇刚才童总所说的太古,商业地产的太古,还有恒隆,在座大家都很熟悉,其实大家对恒隆可能更加了解,恒隆这种做商业地产态度,还有做商业地产的长期的经营的形态,目前广州恒隆好像还没有怎样,但上海恒隆广场,目前为止应该有差不多10年了时间了,这个项目在上海的购物中心,或者综合体里面市场地位,真正带来长期经营的心态,其实在目前国内某一些比较快速复制发展的购物中心,城市综合体这种情况对比下,其实回报率也好,还是对于本身房地产公司品牌树立,真正带来长期收益,我觉得可能这是一个值得探讨的话题,还有在座做商业地产的态度也是非常不错,国内十多年在国内真正复制出来新天地的项目,在国内有几个城市,第一不求多,但非常经典,在当地都属于商业消费地标,在这个角度,本身我们说谈这种商业业态的时候,在规划设计,购物中心,写字楼,酒店做的时候专业的角度,深入的投资回报探讨不了,但面对现在目前大家一窝蜂做商业地产的时候,我们从消费者的角度而言,我们其实可以看到,大家最后把这个市场真正消费地标做起来,我觉得这是可以做一些榜样和标杆。

04:04

房掌柜董事总经理张毅

  从投资者,大家想买,目前住宅限购更加严厉情况下,大家投写字楼还是购买购物中心的商铺,还是说酒店式公寓,公寓式酒店物业形态下,我个人理解,应该说可能购物中心吧,总体而言捱着街铺,从风险上面来看,街铺的风险可能相对比较高,我们说购物中心做不起来街铺这种真正回报率受影响是最大。写字楼或者酒店式公寓,公寓式酒店相对而言自我求生能力,独立生存能力更强,酒店跟写字楼风险相对较低。

  当然我们看到目前广州市场对这种类似于酒店返租一样还是存在,而且消费者可以认可,而且开发商有这种产品,供求关系可以建立起来,通过返租可以买出去,我觉得这种市场相对而言是合理。

  过往十年前,产权式分割销售商铺的时候我们都很担心,返租期10、5年之后这个问题如何解决,但我们现在看到有几种方向。深圳产权商铺很多,广州也很多,而且投资者,小投资有本土还有香港投资客户,我们都很担心现在看起来好象有一点多余,有小投资者大家达成协议,继续返租,有一个大背景,属于这十年房地产总体价格还是非常厉害,把过往矛盾掩盖掉了,无论商铺还是其他的酒店式公寓返租也好。

  本身物业增值,然后在租金水平上来之后很多问题很好解决,如果停留在当初的价格水平,这个问题可能还没有办法解决。所以我觉得写字楼我们看到可以有整体,没有销售,整体物业管理公司,开发商整体租赁,可能相对言我们在租金水平上,可能更加有利于写字楼租金水平提升,拆分开的,小投资者,对于这种租金水平,你出150块钱,140,120去租,我觉得写字楼的风险相对,但写字楼,风险比较低但写字楼目前看起来好像很少有返租写字楼,基本上写字楼来了以后大家可以,相对独立自由进行租赁,酒店式公寓可能就比较喜欢,毛坯房进来,然后你一个打包,像南站的奥园,我们也有网友买,有两栋楼,有一栋楼离南站比较远,有一个离地铁比较近,就是酒店整体打包,返租十年,投资者非常认可,是否返租我觉得还是由商场的供求关系,一个愿打一个愿挨,这样市场相对比较合理。

  我就初步谈一点肤浅认识,等一下我们两位嘉宾再补充。

04:11

日之泉地产集团执行董事童渊

  今天很多网友,我们说一些行业话,我们作为开发商我们应该如何做,刚才也阐述了,商业地产现在是我们一个方向,我们也没有什么选择,更大部分都是往商业地产,现在我们地拿一整块,纯粹做住宅就很难,大家都在做城市综合体,但做的时候要看好现金流,看好这个项目的利润以及我们是否有内外团队做我们想做的事情,李总也讲,我们现在做的并不是卖完就跑了,可以生存开发商都希望有一个品牌效益在这里面。

  很多网友也可能想听听我们说,如果做商业门租金低的,但门槛高了,我能否买一个商铺,一个酒店几十平米的,专家可以提什么醒,我们都是从商业里面出来,我自己认为,买一个项目的时候首先还是看他,一个做商业,首先要看现在和未来是怎样,因为看未来的话可能还有升值空间。

  一个就是要看业态,这个业态能否支持,有这个稳定的回报,很简单一个例子,我们请麦当劳进来,同样都是卖服装,同样都是做时尚快餐,但租金很低,租金低我们还是想要他进来,不是因为什么,而是因为他不倒闭,有一些业态进来很高,但不知道他什么时候就倒闭了,所以我们要衡量。

  在商业这一块我认为现在很多买家还是被很多开发商的包装,这种推广蒙蔽了,现在一千个商场里面用我的话来说有一百个是做得不错就已经很好,有一百个要面临倒闭,中间还有八个还在挣扎,确实情况就是这样。

  我们作为买家在这边看的时候,你要买一百个,前面一百个你买不到,因为不卖,你就只能卖后面比较好,你如何判断,这就比较难,不要以为说现在买的临界铺就很好,不一定,因为开发商也不傻,临界就是天价,你以为你买就可以养三代,如果差你怎么做也做不起来,电商对我们最大攻击是什么?现在品牌更有选择性选择我们的购物中心。

  马云跟王健林的打赌不存在谁赢谁输,最后都忘了,因为他们肯定要合在一起做,王健林也没有想过电商会如何,这完全就是非常极端,马云他没有想过购物中心如何做,所以来一次打赌,中间没有打赌都在想着如何结合在一起,特别对于品牌,天上和地下结合在一起他有钱转,有更好渠道。

  如果说酒店这是比较平衡,明显我们可以看到一些酒店卖得好也就是奥园,南站,虽然在南站虽然说不能有一个很高端人群,但中端部分这是长线,而且汇报是有潜力的,所以我昨天还跟奥园团队这样做,我说你们一天卖完,但你们还是有空间给投资者,接下来允许介绍一下我们现场过来这两位贵宾。

  一个就是陈振平,早期的时候在中国做房地产招商,在营运在餐饮部分,现在也是香港餐会副会长,黄绍忠,这是上海新天地原创招商设计,策划营运的商业地产的中坚分子,是上海世博的顾问,接下来让他们去谈多一点这种商业在策划、营运,招商的心得。

04:16

思彼思商业运营(集团)董事总经理黄绍忠

  今天没有什么准备,今天这个议题就是商业地产回报率探讨,我的看法就是说现在商业地产很流行,在20年前我们可以这样说,很多商业地产已经出现了,包括一些百货公司,本地龙头百货公司都有。

  后面出现,2000年左右出现商业地产这几个字,在往后时间里面有很多政府等都希望有更多商业地产可以提供在这个地方,所以他们开始想早,能否在卖地的时候有10%做商业,或者1,9、2.7,3、7,政府有这个意愿之后,他们就有这个规划,规划出来之后就多很多商业,基本上各省市出现大量商业的时候,商业地产就形成一种风气,一种流行,一种潮流。

  做一个比喻,到底李连杰红不红,李连杰很好打,李连杰拍一个电影功夫巨星,为什么?李连杰看李连杰,如果他拍叫黄飞鸿,他是替身,大家就去拍,甄子丹拍了一部电影红了《叶问》他是叶问的替身,如果中国商业地产跟国际接轨这样也比较好,就像甄子丹拍了黄飞鸿的电影一样。中国自己也搞了,搞起来的万象城,大悦城,都很好,现在有一个万达,盖了一个万达广场,把自己品牌绑在上面了。现在不断开发商在打造品牌,成功了,都有一个特点,招商速度非常快,这速度比一般人都快。还有招商时机拿捏非常准,没有浪费一整年的招商期,都用准了,品牌效应,一般产生很大的影响力,每一个项目都有独有的号召。

  大悦城有非一天地,去万象城知道有溜冰场,去万达知道有沃尔玛等,你一去这个地方就知道有这个地方,就好象你有一天去朝还还,我们可以找出什么?两个字,酸菜,如果去全聚德你一定知道有一个烤鸭,其实品牌映照商业地产成功在于,我听到你的名字就知道你有什么主打的东西,当我喜欢这个东西的时候这个就是你的长期客户。

  如果你找一个品牌出来还不知道你有什么东西,你要让我产生极大好奇心我才去,否则我有空才过去,商业地产成功就是你能否让人家产生好奇心,产生好奇心我就喜欢你,这很直接很简单。

  商业地产回报率一定很低,结果很多开发商盖商业对外卖一部分,回收一些钱,用回来盖房子,我们的店铺,临街街面这是天价,这就等于头,你把头卖了,这像什么?你把内价卖了也不行,这就两难,但如何解决呢?以后再说吧。

04:23

思彼思商业运营(集团)区域总经理陈振平

  我一个商业地产是从华润万象城这边起来,我见证万象城是如何走过来这一步的,我还记得2004年的时候12月份开幕,经过一年多的时间,这是很多大的品牌,70%可以说都是一些比较不错的品牌,还有很多是从各地过来的,但还是有30%需要本地的业态去补救,我们说才可能能够落地,因为也需要照顾本地的需求。

  他当时也只是,只能够开了4成,还有一成没有开,万象城位置如此好都只能按步就班,我还记得陆陆续续每年他是有30%的,20%多的比例去调,不是一年就可以调好,可以说要到第二年的情况才可以稍微比较恢复比较好的状态也就是说万象城那么厉害的品牌,头一两年,零售过得很辛苦的因为当时地铁没有通零售大家也没有习惯去这个消费大家还没有习惯。

  经过餐饮、娱乐,把人慢慢带动过来之后,零售从第三年才开始,正式起来了,也是经过这个过程每年在继续20%、30%去调整,才可以真正把品牌,有竞争力可以留下来,所以不要说万象城怎样,现在是非常已经有一个很好品牌组合在一起。如果我们要把创造品牌或者说可以拿到最高的收入或者说回报的话,你确实拥有它,还有慢慢把它养好,调好,才能拿到最后,更大的利润和利益,这是一个见证,看到这种情况。

  我们看到确实现在很多都是会以先卖后,再租回来,回租,这样打乱了你最初自己的布局,如果你问我如何把回报率提高,绝对你需要好好去把它养大好像小孩子一样,现在就不用担心了,过了现在这个情况,开到哪里一些伙伴已经跟到哪里,因为他们都赚钱。

  有一个最重要的话说,一定要让营运商先站起来,先让他们站起来,为他们服务,让他们可以赚钱,这样合作关系才会是长久的,也是永远的。

04:24

主持人陈因

  各位嘉宾都探讨了一下商业地产,因为有一个共识就是商业地产需要一个后期营运进行运作。

  在回报率方面,从长期来看酒店方面回报率稍微更高一点,接下来探讨一下目前关于目前高端酒店会比较多,然后有一些可能经济型的酒店比较多,现在很多酒店品牌在发展中端酒店,这种中端酒店生存的空间有多大?

  我们一些房地产项目和这种中端酒店,联姻的几率到底有多大?有请韩老师给我们探讨一下。

04:29

广州知名房地产专家韩世同

  综合来讲,中端酒店可能还是由李总来说可能比较好一点,我已经被他一个理念非常吸引我,我非常愿意看到他们这种理念可以不断在得到大家的认同。

  五星级的配置和装修,不一定是配置,装修房间达到五星级,但他以3、4星级的价格投放市场,这样里面不一定配备其他东西,4万方的东西拿出两完,五星级酒店要有2万,但我可以只做4万,不做2万,我全部都是一样,我就可以用中端收费,这个理念在现实当中非常可行,光是这样说一说都很有号召力。

  如果形成网络,形成规模这是不可限量,我讲讲产权式的酒店,为什么以前返租不行,现在返租可以?关键在于年限上面,两三年做不熟,十年以上基本上成型,你倒过来,你拿物业去抵押,能否原价换回来,十年土地的增值,房屋的增值就已经非常好。

  中山有一个差不多中高端酒店,他们也要建这种酒店,他们说20年,我说10年就可以了,三个档次10、15、20年,哪怕7、8、5,十年就可以回报,我还依然持有,这对于购房者非常吸引,开发商也非常划算银行借钱不用钱吗,不用资本吗?关键在这里,以前为什么不行?有规定,工商系统不能卖广告,这个也是有一点离谱,也不能挤楼,限楼不规避,这完全可以规避,这个障碍不大。

  投资回报,两位先生都有谈到,长期投资营运我认同,如果不经过长达十来年的阶段恐怕商业物业都很难做出效应来,我们讲的天河城其实一直被认为广州粤派比较好的模式,他最经典就是只租不售,你有能力持有你这个非常好,黄总刚刚讲到跟国际品牌组合,其实我也觉得非常好,有一种倾向,国际上一种比较流行模式这也是冯仑在他理想丰满这本书提到。

  讲一个例子,黑池曾经在上海收购一个物业,后来招商招好了,最后过几年10个亿卖了,大家说他退出中国市场,实际上他卖给新世界了,一个可能更多是在风投环节,都是初始环节注入,具有营运方面资金,这方面的经验和实力,新世界又比较擅长营运,在营运环境介入,新世界营运到不想这个物业的时候,又可以转手再买给保险类的基金,他要更稳定的基金回报。

  当一个项目如果他跨到足够长时候的时候,这就不是回报率30、60%、70%的概念,一个项目如果商业项目从生做到很熟,可能有十倍,这是什么概念?1000%,十个人在这里面分也可以分到100%,大家把母鸡一开始就卖可能下鸡蛋就轮不到你了,你持有,你干吗不多持有一点,你不够钱可以找人一起养鸡嘛,然后再分享鸡蛋,现在大家还是比较少接触这种观念。

  现在开发商也必要向营运商和基金商,跟基金组合,跟券商组合,这种要转变,要有蜕变,要有这种理念,而不是就是快销品,用这种方式,因为土地都卖得差不多了。

04:30

广州知名房地产专家韩世同

  还有万达模式,万达模式原来我一直是比较不太认同,因为他之前也是失败,一开始卖卖得很好,沃尔玛经营得很好,但他卖给其他小商铺,最后都抗议它,后来王健林2005年在广州说,跟国际品牌商组合,搞一个定制,这是事先预租,这种方式更多还是取决于允许有一些公寓,允许有小的切割写字楼,使万达模式可以比较快的快速的复制,跟第一家进入市场,品牌效应,还有街上面产品卖得很好,但这也是一个隐患,你现在主商铺都很好,但其他方面就可能不太好了,这将来可能会有问题。

  万达模式的地价房价都在上涨的模式下是可以,但一旦下行,现状能否持续这也是一个很大的问题,我看最近王健林说房价还会涨15、20年,如果房价下行可能对他们影响非常大,我觉得这也是一个应该值得关注和思考的方面。

04:37

日之泉地产集团执行董事童渊

    我回应一下,万达在开发模式来说绝对是成功,怎么说人家现在有两个万,万达,万科,万达,万科去的地方这个城市一定都是城市,对这个城市影响有,对企业本身也有。但现在可以看是不是,因为现在王总已经全力以赴做旅游地产,文化地产,而且现在把所有酒店准备改名字,叫万达,他在商业上面另外一个方向就是专一,文化地产,旅游地产,把酒店整合在一起实际上还是一个商业地产,只不过购物中心可能他认为也差不多了,饱和了,所以他不在这边做更多。

  至于分割有所改变,这只是在这一段时间里面他认为我自己持有一些所有的百货,超市,动漫硬件各方面,他认为这方面有一个主动权在这里面,他并不想去再把时尚品牌跟其他购物中心做一些什么竞争,毕竟人力精力有限,资源有限,所以他现在走一个方向可以值得很多开发商借鉴。

  说到中端酒店,刚刚韩老师说得很好,我们现在所做整个酒店,实际上帮我们的一些投资者,原来他们是买一套房子回来作为投资,但没有人管,你买一套公寓回来出租。简单来说这是比较好做,但你遇上中介,不好的租客这个时间还是比较长,等等算上来你的回报可能还不到3,如果有一个专业团队,给你一个5,10年,然后把你房子弄得很好,还有品牌,往后还可以升值,我认为这也不是很差的公司,中国人买一套房子就是为了养老,或者留下来给小孩,我认为这种模式还是比较简单,不会很复杂。

  我估计,类似于李总这样的公司,然后也会很多,因为他看到这方面的市场,类似李总这样的公司,实际上在市场上面也很难找到,因为你要有这方面专业人士,我们说这个年代资源很难找,你还要有原来网络,我们为什么一直跟他们谈,因为看重他们的品牌,团队,网络,他们做自己酒店的时候,他们在优化他们产品的时候我们是有信心,不过李总他们东西也是很有选择,也不可能说哪个开发商找他,他也要把这个帐算过来,类似李总这种公司很多,但开发商还是要眼睛放大一点。

  我觉得类似这种模式其他地方也会起来,通过讲文化,讲速度,讲时尚,讲商务,这些实际上都是中端酒店很大的市场,而且所可以提供是我们真正到这个酒店里面,李总现在所说的整套,新酒店概念的话,给我们感觉就是,很实用,最起码你做商铺的时候你不会说我要不要游泳,要不要做健身,最起码会提供一个很好的环境给你,这个环境可以让你进行商务洽谈或者要把心静下来的时候也可以在这里跟着你朋友去旅游的时候暂时在里面待一待,我们去很多地方在旅游过程里面实际上都希望可以更加轻松一点,所以张毅希望下一次我们还有这样的聚会,可以好好再探讨一下商业地产方面,今天我就先到这里,跟网友说一声,有机会再见,谢谢!

04:41

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  谢谢童总。其实刚刚张总也说过,刚刚在整个活动最早的时候也说过,其实所有商业地产关键就是营运,营运问题到最后就是消费者,消费行为,其实网络消费已经把整个市场上的消费行为改变了,在零售商业里面很多人都会发生去年,我认识很多零售商朋友,他们生意都往下跌了,因为网上对他们有一个冲击。

  刚才黄绍忠也说了很多不同的武打明星,李连杰,李小龙,但其实从零售商业行为,购物中心本身角色是什么?这是一个渠道不是一个品牌,但现在有一个新渠道出现就是网络,所以这个网络渠道跟购物中心产生,购物中心本身就是出租物业,出租给不同品牌在里面进行经营,你可以这样理解,从零售商业,购物中心是一个渠道,渠道现在增加了,有一个网络渠道出现了,对他生活有影响。

  网络出现对酒店消费行为有什么改变?有很大改变,以前我们订酒店都是经过旅行社去订酒店,因为我们不知道当地有什么好酒店,现在消费行为也改变,我们不需要问网络,第三方网站等都很好,消费行为发生很巨大的改变,在座人做商业地产他们刚刚也说,有很多参与,有很多娱乐,为什么?因为这是网上。

  酒店要改变,经过网络订房子,他一定要居住这个酒店,消费行为网络改变之后这对零售商业有一定冲击,所以王健林才跟马云做一个大赌,但对于酒店这个行业是有一个很大的帮助,因为这个渠道是酒店卖房子,网络的出现对零售商业对酒店有不同的影响这也是一个。

  刚才也一直在说,个人投资,我应该做什么选择,其实我一直都不认同购物中心要把资产切小拿去卖刚才也说会出现很多问题,但能否适合做产权式酒店,这一块还是很小,刚才也说了,这个风险也不大,也不会因为营运出现什么风险,零售商业地产会出现零售风险,您最后出租给谁,产权式投资你可以去出租,但可以享受资产的升值,现在东莞有一些很出名的投资,第一国际等现在很多都空置在这里,所以投资我不赞同去投资零售商业地产,很危险,作为发展商的投资角度来看,刚刚也说到,刚才一些成功的案例,万象城也好,天河城也好,他们有什么强大的背景才能做一个成功商业题?他们有强大的团队才能做成功的商业体,他们经过十年之后可能可以翻十倍,大家去做的时候要看自己是否有这个能力玩,如果不够还是不要玩风险很大。

04:54

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  你有没有这个专业团队,完成这个专业的需求,从发展商投资你要有这个实力,要有这个团队去做,酒店业说了地块很好你投资一个五星级酒店可以,但回报周期很长,25年左右,刚才我也说我们投资不大,几千万就可以了,回本周期很快几年就可以了,现在很多发展商,不知道原来中端酒店好转。刚才也说了,中端酒店这个市场在中国空间到底如何,发展会如何,所以我想回复刚才主持人所问这个问题,整个酒店市场我们简单分成三个板块。

  一个五星级酒店,五星级酒店实际上现在也有很大压力,因为很多五星级酒店集团很多发展商疯狂投了,很多城市有4、5个五星级酒店,但筹建有10多个,所以将来他们经营压力也很大,从资金10、15、20、25年资金回笼,期限越来越大,所以这个也不容易做,投资周期很长。

  这一类酒店也也很好投资,但作为发展商也不好投资,从形象,从投的规模,几千平米,投下来也不想烦但这个市场发展很快,过去几年,我们集团在七天酒店,如家等都很好,七天都有1700、1800家了,发展非常饱满,我回来想探讨一下我们所说的中端酒店,中端酒店房价大概就是300、600左右的,市场上是不是有没有?而且有很多这一类的酒店,这些酒店问题就是以前酒店做出来老三星,老四星,这一类型酒店很多,但他们出现什么状态?第一他们不是连锁经营,他们都是一个单体酒店,他们以前装修已经老化了,而且他们2、3、4星满足不了现在的需求,还会产生负担,所以我们会把这些切掉,我们做一些该需要做的东西,你一定要有WIFI,房间里面要有一些智能化系统,洗手间也不是传统的三件套,我们都做一个开放式的洗手间,很多方面我们做的产品要符合现在市场需求的需要。

  现在市场需求最大是什么?从2012年旅游局所发布的数据,大部分是商旅需求,都是出差,从300-600块钱价格,你去找一个酒店,相对比较好的酒店这是比较困难的。我们现在需求就是我们出来一个概念我们有一个文化概念,我们有独立订房网等等,这些系统会把整个中端酒店市场改变过来,市场是存在,市场是有很大人在做的,但我们所做的产品跟现在市场做得不一样,所以我们觉得有很大空间。

04:56

主持人陈因

  探讨最后一个问题,结合昨天的楼市新政,主要两点大家比较关心,外地人要买房子社保或者交税证明需要三年,还有就是第二套首付比例七成了,结合“穗五条”探讨一下广州商业地产对整个楼市会有什么影响,请韩教授探讨一下。

04:58

广州知名房地产专家韩世同

  对于这个措施我不太好看,我觉得这是应景式的做法,因为北京、上海、深圳都出来了,广州是房价涨幅最高区域,我们反而没有什么动作说不过去,现在拿出“穗五条”有好比没有好,迟也好过不到,要说功效和做法我不特别认为有很大的杀伤力或者影响力,从目前十八届三中全会来看,今后调控思路都不是从政策调控的短期效应,效果来做。

  这种政策短期可能是有一些人刚好快到一年,我碰到一个人,马上就到了,然后又要延长了还要延长时间,放长来看对于珠三角的富人他们子女都在这边读书,这些都不是问题,所以这个政策长期不会有什么冲击和影响,对于一些马上就满期了,然后现在又要延期有一些影响,但这些人可能选择买商业物业进行过渡,或者等保障房或者小产权房,如果可以比较好,至少租问题不大。

  二套房贷的首付方面,这个政策在新“国五条”就要落地,但并没有落地,延续到现在,现在一线城市里面逐渐开始被执行,当初我就认为这个政策不会太大影响,或多或少会有一点,但为什么说不太影响,本身这个政策首付提到六成,对于可以交得起6成首付的人,再加一成障碍也不大,就是少交一点钱而已,对于交不起的人又毫无疑义,因为一成也没有多大的作用。

  这个政策在目前首层房贷都存在困难和障碍情况下,你在这个阶段推出新政策,我觉得可能说杀伤力几乎没有,但本身这个影响对于房贷不放贷,这个杀伤力是非常巨大,可能到了年底估计有一些开发商会资金链断,不是二套房贷的问题,而是首套房钱都不出来了这个问题比较大,如果出现这些比较大的影响可能对市场造成比较大的影响了。

  总之,十八届三中全会,大家觉得不怎么设防,但我们看到了这个深化改革,从三大根本制度,土地、财税、金融制度根本制度上入手,我觉得有可能去调整出比较好的市场,房地产健康发展的模式和这样的状况,而不是说现在我们老是头痛医头,脚痛医脚,如果根本制度不调整土地财政不解决,土地垄断不解决,住宅开发垄断不解决,我觉得高地价,高房价情况短期内不会得到根本性解决,但撇开十八届三中全会,我们不讲调控,事实上现在房地产的形势已经,大家都非常清楚了,3、4线城市肯定两极分化,3、4线城市已经趋冷,但1、2线城市多,还是3、4线城市多呢?我觉得在整个大范围上,整个房地产的市场已经是冷要比多热多很多,现在我们看到之所以感觉房地产还是在水深火热之中,因为媒体各方面的关注度都集中在1、2线城市,统计数据也仅仅集中在70个大中城市,其实整体格局已经开始呈现并不是很理想的状况,一线城市也有升及趋衰的倾向,无论是否有十八届三中全会,我们都会面临严厉的市场考验风险,但是都希望掉下来,但谁能保证前几次的金融风暴不出现,一出现我们如何应对,如何承接,这需要大家去思考的问题。

04:59

主持人陈因

  对商业地产走势如何看待?

05:01

广州知名房地产专家韩世同

  商业地产,我们要分块来看,如果公寓产品不是太大问题,写字楼的市场其实会受金融危机,经济衰退的波动和影响这是非常剧烈,因为这个产品开发周期长,需求弹性比较大,一旦缺乏需求的时候价格弹性又飙升,一旦需求减少又过剩,上一轮经济最难盘活,最都烂尾楼就是写字楼。还有裙楼出租,还有切割小商铺这些恐怕都要一片,因为他们缺乏核心营运团队,机构,他们都是一群小业主,群龙无首,否则大家集体发动自救,成立董事会,找一点出路可能会好一点,否则看上一轮的时候,以及香港很当商家投资者在广州买一些裙楼到现在没有盘活都有,因为你找不到一些业主就没有办法盘活。

  大商场,现在已经面临非常巨大的危机,这个危机不是来自于电商而是来自于自身,广州的商业面积一年之中翻一番以上,这个蛋糕可以翻一番,不能翻一番大家只能切一半,原来吃饭现在就只能喝粥,有没有金融危机有没有大波动,这个日子非常惨淡了,再加上电商冲击,加上以后可能面临的的情况,可能不太乐观。但有一些商铺,一些街铺,大家普遍认为会比较安全,但如果一旦价格到天空上以后,其实也是有很大风险,可能要持有很长时间才能到一个比较合理的回报,这是一些意见和看法,但我希望大家可以看到危险性,不要让钱打水漂,赚钱不容易,但亏钱好像非常容易无论股市还是在楼市,都是有这种可能性的,过去十年地价房价上涨,只有少部分时候是下行,让大家觉得目前地产不会有风险,但我觉得地产的风险跟股市没有什么两样,只是周期或者变化的幅度,比例会稍微迟缓一些,但房价,房屋的出手这种的转让是最慢,不像股票,股票一降价就马上可以出了,为什么李嘉诚现在就开始有动作了,这就是我的看法。

05:06

喆啡酒店品牌总裁李应聪

  其实我在国内工作20多年,对于中国的房产发展有很大体会,以前国内很多房产法规没有做好,很多烂尾楼,卖得乱七八糟,什么都有,现在我觉得每一年政府都有一些新法规出台,都想把住宅房地产慢慢搞好,今天从我的感觉,已经比香港做得好了,比香港、日本,美国做得好,美国、日本、香港都是不能管,就变成美国香港日本出现一个状况,楼价一下跌就一塌糊涂,不能翻身,每年调控一些手段,一些政策很清楚政府想把这个住宅房地产不要变成投资工具去看待。

  我们所说衣食住行,其实住都是因为人的需求,在香港有两条法规是可以参考,一个如果你去买菜,人家骗你不够重量,你投诉会抓他坐牢的,但买房子没有管,但内地已经规范好,在香港你不能囤粮食,不能囤米糖,这些都是犯法,衣食住行都是需求。一个住宅房子作为一个炒卖,最后大家都很痛苦,这是很好的,往年发展就是政府不想你炒卖,然后抓得越来越紧,现在房价那么高,你继续炒卖,你怎么买得起,你永远都贫穷,所以中国政府比香港政府做得好。

  住宅房产不应该是投资工具,往后商业地产变成投资工具,刚刚很多专家,这不是一个容易的事情,这也是一个很专业问题,投资商,投资一个写字楼,每一个公司都有风险,我的看法是,现在在商业地产里面的投资的产品也是很少,还是不够,很多没有挖掘出来,大方向不投住宅,往后国内,商业房产的投资越来越大,因为大家不知道有钱投去哪里,现在产品也不是很好的产品。

  万达现在做不同的产品继续买,从地段,乱七八糟到现在,其实还是没有把自己的产品抓好,为什么不把他的放在酒店和购物中心连接一条路上,香港就是这样,他有很多通道的。

  还有很多,还有产权式酒店怎样,这比较少,可能一个概念,在周边经营酒店,他也要想要经营好,做好他,商业地产投资角度还有很多产品可以研发出来,商业地产刚刚很多专家说了在营运里面有很多技巧,有很多方法,有很多状况,市场是不是饱和,这也是发展商要好好考虑,不要一窝蜂,我觉得中国很多开发商都一窝蜂,看见人家做商业地产,他也做,做旅游地产又去搞旅游地产,你一窝蜂做永远不能平衡这个市场,你要从源头看这个事情,如果不从源头看你永远不会做好。

05:07

主持人陈因

  接下来有请李广军记者谈谈。

05:10

南方日报记者李广军

  我就从身边朋友很直观感受谈谈想法,还是有一些朋友他户口在外地,不是广州户口,但确实也遭遇这种情况,也有纳税,也有交社保但还不够三年,现在也变成房价涨的时候,怎么尽快买房子,也造成一个瓶颈,政府出台这么一个政策也是处于怎样对外面,外地投资一个遏制,要限制这一部分。

  但另外可能也造成一部分常住,虽然不是目前,刚需性,需求也是扼杀了,三年交社保对住宅市场都有影响,商业部分大家都在谈城市综合体,谈一些非常热的区域中心,无论城市中心还是其他中心,在另一些区域,我觉得也有,他也可以做到零售商业,有这样一个环境,前一阵子去去大学城他那个新天地也很有特色,在北港村,是属于商业用地规划还是村集体经营型用地,他也是做成类似大型Shopping Mall,有一次晚上去看,看到都是大学城年轻人,他卖的都是学生消费的东西,一些衣服,跟百货一样,非常好,我觉得你看大学城也是电商最接受这种潮流的群体,但也乐意在购物商场里面进行营运,有这个时间去维持这种消费心理,这也说明了,虽然大环境受电商冲击,但传统区域还是有空间的,关键就是说整个误解开发或者营运如何挖掘这些商机。

05:13

房掌柜董事总经理张毅

  我补充一点,带有一个探讨性的话题,前一段时间大家关注比较多“穗五条”一出来可能大家相对而言,对这一点我过往也想听听各位观点十八届三中全会,之前或者开会中间开会之后大家都关注到小产权房如何转成商品房这个东西,我看到这个问题是怎样看,我觉得这个政策如果出来了,可能我觉得这是对楼市调控一个比较重磅的长效机制。

  政府原来从单纯卖地,现在变成存量的商品房征收土地出让金,要补,小产权房变成商品房,还要把这一块土地出让金,政府在土地财政上从这上面又可以捞很多,地方政府需要的钱吧,如果转变过来在调控上面在供应上面这是很大量,小产权放变成商品房就增加二套房市场,对于楼市供应量又是一个很大的供需关系的改变,但关于节奏如何安排,土地出让金的算法如何算,这个东西都是一些未知数,但这个东西对于整个住宅的调控,都是一个非常重要的一个环节,这一块目前我不知道,不知道韩教授是否有这方面的观点,我想听听您的观点。

05:20

广州知名房地产专家韩世同

  对于这个问题前几年就开始关注,为什么呢?因为广州市几年前就出了集体用地的扭转管理办法,有几个一个就是宅基地一个集体发展用地,我们讲这些地都是原来是农村,现在由于城市扩大已经变成城市这一部分,不考虑未被扩大这部分,这部分没有意义,也不存在什么产权房,他没有意义没有价值,这部分由于扩大之后政府不管农民的劳保就业,就留大概10的集体发展用地,让他们开发经济,把原来农地买这一部分也给了,他可以让他们利用这些钱进行分外,可以建商品适用房以外的所有东西,宅基地可以建农民自主的房屋,农民不种田就种房子,政府不太好管,他们又超标了原来一家只能建几百平方米,但现在不管了,建高了,他又给乡镇一级管理,又发了文件,但乡这一级不管。这些问题在其他地方很多,这就形成大产权房,小产权房,或者商品房,房改房,转证不一定是商品房,转证就意味着可以合法,但卖还是小产权房的价,因为地段,档次,品质这些间隔,户型,几乎没有办法跟商品房同日而语,甚至比不上房改房,在地段等等方面,所以不要对转证太夸大冲击和影响,农民还不一定,你给他产权,还要交一定费用我估计很多人不愿意转,如果一转就有产权年限,商品房还是有年限,但转证他干,这还是集体所有性质的,还有限制流通,他们还是愿意。

  我们看到猎德新村,最好的这一群,现代城中村,他们不愿意转成商品房,为什么?他转给你就70年年限,我还要补交地价,不转我还是农民,所以不是你想转证就转证,但集体用地城乡,国有和集体都可以同城同价,就意味着小产权房可以进入商品房住宅,可以进入流通,这对于增加城市的土地供应是会有很大的好处。

  其实我们在珠江新城集体用地其实全部被开发商转化,农地都建,他没有障碍,政府设障就是便宜把地征走,贵卖掉,现在征地就不存在便宜又过回来,然后高价卖出去,然后自己赚中间差价,这一点可能没有那么大意义,因为政府以后干脆就收一点管理费,让你们自由交易,这样土地垄断可能就会被打破的,可能有这种进步。

05:20

主持人陈因

  今天沙龙我们就探讨完了,在此再次谢谢各位嘉宾的光临,谢谢大家!

05:21

房掌柜

与会嘉宾合影