降还是不降？坚持还是调整？进入2011年的尾声，面对这个黯然的季节，无数房企惶惑于变化。
我们看到了限购令在佛山瞬间无常的变异，也看到“潘币”成为住宅化货币调侃的名词，更看到鄂尔多斯房企资金链崩溃的刺目，在十月,银行继续调高的首套房贷利率，国外评级机构纷纷对内地房地产的一片唱衰。
调控在继续, 面对中国房地产行业最特殊“博弈与平衡”的时期, 房地产行业该何去何从？如何应对并不明朗和不确定的2012年？
12月14-16日，观点地产新媒体继续联合百家媒体、金融、专业机构在广州举办2011城市观点论坛中国行年度论坛 ——“从博弈到平衡的中国房地产”。
他山之石可以攻玉，在2011年度论坛现场，您将与权威经济学家、政府官员及国内最优秀地产企业的同行们汇聚一堂，面对当前紧迫的形势，从宏观层面到实战层面上去探讨2012年房地产行业新发展趋势、企业战略转型等等话题，携手共度难关。
同样，在艰难中奋发，在逆境中成长。我们也将继续表彰那些在不平静的2011年中，继续辉煌、继续奋发堪称光荣和伟大的房地产企业。
为此，我们将继续现场发布“2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜”。
总评榜将从企业营运、财务、品牌、管理四大指标系统着手，从行业公众问卷调查收集并加入专业机构的专业分析，将2011年1月至2011年11月间中国最具代表性的房地产前30强企业推介给地产、金融、传媒行业们。
入选的30强企业，在12月15日年度论坛上发布时将以案例演讲的方式进行探讨。并同时对各上榜企业及更多单项表现优异的企业以图文并茂全案呈现的方式予以深度解读。
一、论坛主题：从博弈到平衡的中国房地产
主题一：宏观经济与政策
◆ 大势：不平静的世界与徘徊的中国经济
◆ 全局：调控一年，政策化的行业红线
◆ 解读：土地、限购、保障房与货币政策
主题二：调整中的房地产
◆ 模式：突围的方向，商业地产、旅游地产热
◆ 研判：业绩重压下的2011年房地产市场判读
◆ 记录：品牌、营销、财务、事件、地产竞争力
主题三：脆弱的资金链
◆ 资本：IPO与上市 不再被看好的房地产？
◆ 融资：基金热下的房地产企业资金险境
二、2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜发布仪式
盘点2011年里中国地产界最具有代表性的企业表现，寻找在这一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。
总评榜指标体系由企业营运、财务、品牌、管理四大指标构成。其中企业营运、财务两大指标将根据公开披露信息进行专业研究。而品牌、管理两大指标体系我们将采用行业专业问卷形式进行全国调查。
三、考察华南标杆企业、鉴赏标志性楼盘
“城市观点论坛中国行2011年度论坛”继续以论坛解读、实地考察、走读的方式开启中国房地产从业者对标志性企业、经典产品的全新思维。论坛邀请与会者将深入到广州、深圳代表性企业，共同结合产品与企业自身的发展模式进行全方位的沟通与交流。
政府协会、金融嘉宾
朱中一：中国房地产业协会副会长
陈 淮：著名经济学家、原建设部政策研究中心主任
秦 虹：建设部政策研究中心主任
巴曙松：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长
杜丽虹：金融分析家、清华大学经济管理学院博士
苏 鑫：高和投资董事长
企业嘉宾（以下排名以拼音排序）
曹志伟：广州新城市投资控股集团董事长
陈为强：中海集团总裁办总经理
陈卓林：雅居乐地产控股有限公司主席
郭 川：北京北辰实业股份有限公司董事会秘书
郭耀名：深圳市光耀地产集团有限公司董事长
郭梓文：中国奥园地产集团董事局主席
郝继霖：太古地产总经理
胡在新：保利房地产(集团)股份有限公司副总经理
黄传奇：佳兆业集团控股有限公司总裁
黄红云：金科股份董事长
黄俊康：莱蒙国际集团有限公司董事长
孔健岷：合景泰富地产控股有限公司董事长
李思廉：富力地产集团董事长
梁上燕：星河湾地产董事副总裁
廖惠文：广州珠江投资股份有限公司总裁
凌 克：金地集团董事长
卢 铿：海尔地产集团董事长兼首席执行官
莫 斌：碧桂园集团总裁
潘 军：花样年控股集团有限公司主席、总裁
潘伟明：福晟集团董事长兼总裁
秦力洪：龙湖地产执行董事
许家印：恒大地产集团董事局主席
薛 虎：合生创展集团总裁
郁 亮：万科企业股份有限公司总裁
张 华：复地集团董事长
张宝全：今典集团董事长
周 彤：远洋地产副总裁
邹建民：奥宸地产(集团)有限公司董事长
专业机构嘉宾（以下排名以拼音排序）
陈劲松：深圳世联地产顾问股份有限公司董事长
扶伟聪：合富辉煌集团董事长
高 志：加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表
黎明楷：中原集团主席
刘 力：五合国际总顾问
区俊文：广州经纬房产咨询有限公司董事总经理
宋延庆：兰德咨询(中国)有限公司董事长
徐 克：美国KXA建筑师事务所总设计师
祝惇若：易城中国总裁
陈诗涛：观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人
另有更多政府领导、著名房地产专家、经济学家及投资银行专家出席，未一一列出……
接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年的保留节目：城市观点论坛中国行2011年度精英对话环节。
趟过2011年政策在强化与放松中摇摆不定，市场尽显艰难。从博弈走向平衡，中国房地产未来之路关山飞渡，调控将向何处走?今天城市观点论坛精英对话环节的主题是从博弈到平衡的中国房地产之调控向何处走?
我们先请出对话的主持嘉宾：著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。接下来有请，本次对话的对话嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一;建设部政策研究中心主任秦虹;青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿;保利房地产(集团)股份有限公司副总经理胡在新;金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹;富力地产股份有限公司执行董事吕劲;莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席财务官林战;佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理周素萍;高和投资董事长苏鑫：河山资本创始人曹少山。
题目就是从博弈到平衡的中国房地产，也有行业协会的领导，还有主管部门的机构领导，还有一线的企业家、研究人员给我们房地产实业和金融界跨行业来讨论、分析充满不确定性的2012年。因为我自己看了一下，中央经济工作会议03到06年以来，都是稳健货币政策。今天我利用主持人的特权请每一位专家只谈一个你认为2012年房地产行业可能出现的最大的特点、变数或者一个趋势，各讲一点。请德高望重的副会长，您认为2012年从政策到市场，从房地产开发到金融、从开发商、银行、土地等任何决策者、如何主体，最大的变数、趋势、特点是什么?
我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样坚持防空政策不动摇，房价会理合规，促进房地产市场健康发展实现。把这个建立起来，才能把三者有机地结合起来。
政策向理性化发展，表现就是明紧暗松。
就是打左灯往右转的意思。
房地产明年还是挑战性的一年，流动性还是偏紧，我们看到有很多房地产企业要重新思考过去15年快速增长思路。
开发商还是缺钱，以前靠银行，明年很可能是必须转变，但是走起来不容易，就是因为开发商原有的开发模式在政治上、经纪商不可能再得到政府的认可和支持。
做好除银行之外的融资渠道的学习、运用的准备，谁学得快谁获得竞争力。
把一些东西消化一下，其实大家土地储备不少的，找到好的客人是没问题的。
我觉得参加好多次，吕劲把房地产做好，产品开发好，不管市场起落怎么样，这也是一种策略。
作为企业方的代表，我们认为佳兆业地产以平和的心态顺应市场的需求，不堵政策，但是要从危中看到机。
即使不放松我也经营得不错，如果放松我也发展得不错。
2012年这次房地产行业大调整，出现重新洗牌的开始。行业当中的细分市场都会出现分化，可能有一些标志性的并购或者整合出现。好的企业会主动，有一些企业可能在2012年流血牺牲。
前两天银监会的主席在广州有一个演讲，说人家香港在房地产调整之前，几千家企业整合到六七家，我们还这么分散，所以我们要整合起来。
我个人认为2012年地产分化和整合的一年。我补充几个数字，测算了一下，2012年有六成企业有资金缺口，有四成资金缺口超过总资产。所以我觉得2012年是行业分化和整合的一年。
我们的第一个题目是由每位台上专家认为2012年房地产最显著的特点，或者是一个趋势，或者是政策调整，请秦主任做总结。
2012年的发展，明年的增长速度比今年要低。
第一轮讨论谈10分钟了，业界的心态基本上调整到接受回落的态势，做好调整的准备的心态。刚才朱会长和秦主任讲在回落过程中我们怎么样作为政策决策者调整政策体系、政策工具、政策目标变得更加可预期，使业界对这个行业的发展更平稳。接下来一个题目，从博弈到平衡，围绕这个来谈，请教各位你认为从博弈到平衡，是谁和谁博弈？平衡点在哪里？国际有很多种说法，博弈的平衡点在哪里？请教每个位专家讨论一下。
博弈和平衡，博弈是每一个市场主体都在刚才讲的房价，房价的主体很多了，一般人关注开发商与消费者之间，当然开发商希望价格上涨，老百姓希望价格下降。买卖交易成功就可以了。
估计是多少？
我估计不出来。这是我讲的第一博弈点。另外一个博弈点，客观来讲中央政府和地方政府之间，怎么样保增长和保民生之间找到平衡点，这是最重要的一点。
一方面房子贵了老百姓不高兴，如果没有房地产行业，老民工又没有地方去。
所以保增长和保民生中间找到平衡点是最最重要的。
触发点在哪里？有什么样的事件触发？
刚才秦主任讲了，得到和商业银行的平衡点要找到。
在执行调控的时候，有一部分政策制订的，有一些政策是自己政策的。
有一些地方是限购。
明年整个房地产全产业链都会面临处处不所不在的博弈，是否要拿地，价格如何定等都在博弈。平衡，我想明年从供求关系来讲，09年供不应求，2010供不应求，明年逐渐平衡。
明年的供求大致平衡，是供应增加还是需求下降？
都有关系，有一些企业不拿工、不开动的心态出现。去年新开工面积高速增长的态势，现在已经开始减弱。供应逐步回落，我们的需求在政策抑制的是投资和投机需求，有些人讲限购政策47个城市都是两套房以上的。又说一刀切，全国有这么多城市，只有47个城市限购。所以自住性需求还会存在。从这段不平衡，到那段不平衡，逐步走向平衡。
总体判断明年的供求关系，刚才学习中央经济工作会议的情况下，怎么样增加地产上的有效供给？是否有没有备选的政策？
我谈一下个人的看法，商品房供应，其实很重要的是政策，现在来看库存可以增加，短期内不担心。长期来看增加供应还是要增加。从2010、2011年我相信2012年还会持续，现在是保障房和普商品住房。实际上保障房加中小户型的住房一共占70%，保障房占到用地是30%左右，明年还会坚持这样的情况。开发普通的资金比率降低到20%，开发普通商品房的效率高的，同时还要银行的支持，我们虽然直接融资，我们需要发展，要规范直接融资，可以流到房地产，但是银行贷款仍然是主要的来源。支持普通商品房贷款，销售又好，符合市场需求，应该要给予支持。要真正的自住性、改善性需求的贷款要支持。有一些地方贷款都贷不下来，还有贷款资金不能及时到位，正常消费的需求我们还可以再支持。这样的话我们商品房的供应我相信还是有保障的，短期内我们不担心有问题，因为库存增加，但是长期来看要金融、银行、政策的支持。
客观存在一个博弈，商品房政策和保障房政策的博弈。我准备讲的题目是用商品房的长板来弥补保障房的短板，实际各地出现这样的情况，政府就靠每年出售土地所获得的资金来还债，要想发展都很难，现在困难越来越大了。把商品房的相关政策做必要的调整之后，让更多的应该有资格买商品房的人，有能力买商品房的人去买到自己所需要的改善性的商品房，政府从中得到土地、税收方面的收入来弥补保障房所缺的大量的资金。这也是平衡，必须要地方政府资金上的需求。
保障房的建设改变我们的业态，找到平衡。
中央政府和地方政府对调控政策的执行力度的博弈，主要体现在成交量，成交量的平衡点驱动因素有几个，最重要的是价格适度调整，加上银行的贷款和流动性有所改善，我觉得在明年的上半年才可能办得到。
具体的调控保持调控基调之后，各级政府发挥和执行调控政策。
首先要认清自己，然后响应号召“要骂自己”要认清自己。如果我们是房产公司的老总，要看你的能够以后只能做小型的开发商还是小型的开发商还是种型的开发商还是大型的开发商，宏观是老板说了算，微观还是总经理说了算，如果考虑小型开发商做好投资人，如果有能力做实业的话做投资商还好，做基金最好。中型的开发商研究产品，把产品做好，以前光靠拿地圈地赚钱做不了，如果你有能力做大型开发商，应该做一个综合的复合型的开发商，原来只是做房地产这种方式在政治上、经济上得不到任何的支持，你也不可能做大。所以总结一句话，以前的房地产，更准确地说地产靠土地升职赚钱，未来的房地产是房产，是靠你的能力来赚钱的。
我听到明年做LEP，前两年我认识一些朋友，在地产一线干得挺好的，做基金或者做LEP挺好玩，所以离开这个行业，结果三年之内有四到五家有知名的机构打电话给我要他的背景资料，他三年之内老是跳槽，怎么干才可靠啊？
看我的简历可以看出来，我是SOHO的董事。
各地的总经理要签责任状，有多少货，然后打一个八折，七五折也好，看地区、看情况，照签了，但是明年就不知道怎么签了，土地紧张，可开工的项目有很多，但是敢不敢开？“博弈”，十几个城市的几十个老总怎么博弈，兄弟姐妹跟着你是哭还是笑？
我个人认为博弈，企业发展策略的博弈，房地产行业来讲，我们十年前就开始有很多企业任务我们到底走专业化，做高端产品还是大众化产品？从佳兆业来讲，从05年开始房地产其实就在做调控，从那个时候我们已经开到了我们不会把鸡蛋放在一个篮子里，所以我们2005年开始做商业、酒店、写字楼。博弈的平衡点就是企业稳步的增长，这是佳兆业为什么在这次我们能够得到第14名，昨天跟陈诗涛聊的时候，陈总说你们是第二梯队了，为什么佳兆业在前11个月100多亿的销售，这是博弈所得到的平衡，把我们的优势发挥出来，然后去多元化、多业态的，进入到刚性需求，做大众精品化，这是我们跟其他企业的博弈。
调控，也使我们的地产商沉下心来，会用积极的态度来看现在的形势。
稳定的平衡从来没有，博弈一直存在，如果看中国地产过去十年的博弈，是小博弈，但是大家都赚钱。从利益相关房来看，政府、开发商、银行等都很高兴，其他人赚钱是赚的有理有据，开发商赚的钱还要背黑锅。今后来看，这个博弈当中我们要好好分析，可能不会是大家多得益的博弈了。从相对力量来看，中央政府、地方政府、开发商、买房者大家想想，在博弈当中势力再薄弱的一方？地方政府是中国土地唯一的垄断供应商，最后迫于无奈在土地上走让步。中央政府不用说了，银行更不用说了。在下一轮格局调整当中，这次博弈的结果大家不用多说，一定要有基线的判断，开发商总体的利益受到压缩，表现在普通住宅利润下降，还有其他方面，没有什么本事是很难过的。得奖的前三名是下一轮整合的受益者。这一论博弈的结果大家要有心理准备。
我觉得曹总分析得很好，从谈判的实力来讨论，还有下一轮博弈、谈判力量在哪里？这是很好的切入点。
我觉得未来应该是地产企业的过去和地产企业的未来的博弈，因为地产企业，我们过去习惯了一种生存模式，因为房价每年上涨，而且是翻番的涨，我们的生存模式很简单，拿地，然后慢慢的开发，就有45%的毛利润，很舒服。但是随着资本成本的上升，原来的赚钱模式要转变。每个企业都有成长的路径依赖的，以那个方式成长起来想做模式的转型不容易。地产行业过去成长路径和未来转型之间的博弈。当你通过效率的提升，你效率所贡献的汇报比房价上涨、地价上涨所带来的损失的时候，用效率的提升弥补资产价格下降的损失时，你就得到新的平衡点，这个时候就不怕调控了。
人最大的敌人就是自己。我们过去有一句话是失败是成功之母，现在换过来成功是失败之母。所以我看到这两个问题的回答，我自己得益很多。为了增强互动性，我想请三位现场嘉宾，每个人提一个问题，然后由上面的专家自己自愿选择其中一个问题来回答。
我是观点的记者，房产税替代目前紧缩？怎么保障制度构建？
我是证券日报的记者，我想问一下在座的开发商们，今年在销售的时候影响最大的是布局最集中的，还有大户型的开发商。在博弈上取得平衡，说模式和策略上要改变，想杜丽虹博士回答一下在未来怎么调整策略？
她提的问题是结构在区域布局、产品的结构布局，在未来有什么样调整的打算？
想问一下秦虹主任，判断一下未来的环境和引导政府政策，对研究机构有什么样的导向，有什么样的正确信息给到我们？
各位提问者都指明要台上的嘉宾回答，请各位专家回答一下。
不要太悲观了，调控还是调控，还是很多人赚大钱，他们赚大钱没有什么东西可买，还是买物业，你做一些一些高端的，我们的产品，开卖之前我们也有一些平衡，当时我们内部觉得希望再高一点，最后均价卖到5万，而且一下子卖15个亿，还有400多平米的总裁行宫都不够卖，业内人都在抢着卖。我的意思是有一些项目有闪光点，下决心做好。还有旅游地产项目，虽然很难，去年经历上下跳，到冬天来，北方的朋友还是喜欢去海南，所以做一个度假的家，还是卖得出去。
酒香不怕巷子深。
房产税，大家很关心房产税，我觉得房产税今后是中国房地产税制和财政税制调整的重要的税种。房产税在中国更大范围推广是有悬念的，如果跟限购挂钩的话，我想无论是现在的限购政策还是未来的房产税政策？我今天讲的就是强调这一点，政策预期方向应该是清晰的，都是控制或者是针对投机、投资性需求的，我好不容易买套房子，收入很低，还要征房产税，对真正的自住型的还是涉及不到的。无论是限购还是房产税，主体对象是超过自住型需求以上的。至于媒体引导政策的问题，我觉得确实这是非常严重，要发挥舆论的正确引导作用。
我为媒体说一句话：媒体朋友都是非常公平公正的报道。
有一部分发挥想象力、演义能力。如何解决媒体误解政府的政策问题，媒体要了解政策文件，把政策文件读懂。有一回记者问我是不是第三套房退出，我暂时采取措施，是国十条原文，但是他们不读。这个逻辑不成立的，自己要读政策，才能把政策解释得清楚。第二个，站在更高的角度看政策，政策成功不成功就是一个标准，就是房价，房价是跌还是涨了。我的理解，在做房地产调控的时候，关注的面是更广的，房地产作为每一个部门都顾大局，国民经济社会发展的大局，所以单用房价指标来评价房地产政策是否成功，这个太平面了。
谢谢秦主任。最后还有三分钟，我们每一分钟要用好。
媒体的宣传，因为房地产市场健康发展真不开媒体的正确引导。有一回新华社讲了媒体怎么样来宣传，房地产有两个显著的特点，一个是地域性，还有政治上，因为房地产的产业链、知识面很宽，我们讲的地域性，房价的差异性很大。媒体出台政策，立竿见影的宣传。媒体宣传国庆期间怎么样，金九怎么样，全国金九存在的，不可能几个城市金九不存在了，就说全国金九不存在了。所以媒体要认真学习房地产，不要坐井观天，把概念搞混了。既希望媒体不断的报道，又希望我们的媒体能够引领房地产的健康发展。
我也为媒体讲一句话，媒体提供多元化的角度，不用在现场就了解各方面的动态。总体来说要通过开放的报道、深入讨论才能接近完整的全貌。每个人的意见都是片面的，每个片面拼起来就是完整的形象。所以尽管时间到了。但是给我们媒体一个提问的机会，也是拿我们的专业和敬业。
非常感谢巴教授给我这样的机会，我是南方都市报的记者，刚刚谈到今年的市场情况的时候，有几位嘉宾谈到可能供给达到平衡，特别是开发商扩大供给，可是据媒体采访，开发商进入缓慢开发的节奏，怎么样让开发商扩大供给？
怎么样加大供应？我们要求开发贷放松不容易，全国人民、全国媒体呼吁政府要倾斜于小业主，小业主有资格但是银行不放松，只有大银行才有资格、足够的分量做按揭，我们同行有很多发展商，中国的三四线城市不限购的老百姓需要好房子的城市，还需要有经验、有实力的开发商去做。我们考察项目的时候都不错，唯一指标过不了的就是这个城市50万、80万人，他们的金融太弱了，银行的规模不够，而且银行没有那么的份额，贷款给小业主，这才是抑制普通工薪阶层能够实现人生梦想很大的环节。所以我们的金融这方面，如果大城市放开更好，中小城市多一点让中小城市的机构，金融赚钱赚得不好意思，如果让一点机会给金融机构，他们背得起，不会受国家四大银行政策性的调控，让一点份额给他们，然后刺激有资格的人都可以在正常政策情况下贷得到款，我们开发商的积极性就大了，这样中国房地产也好，大家多好。
非常感谢，我自己听下来非常有收获。非常感谢大家踊跃的提问，也感谢台上的嘉宾，还有业界的朋友，也恭喜获奖的朋友，也感谢媒体的敬业报道。
今天下午，我们的论坛将围绕“红海记行业与我们”的主题，就企业模式与策略、商业地产与基金热等议题展开。金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪(先生)、金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹(女士)、文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超(先生)、中原集团主席黎明楷(先生)、高和投资董事长苏鑫(先生)、河山资本创始人曹少山(先生)将继续为我们奉献年度演讲暨主旨演讲。
经过中午短暂的休息，城市观点论坛现在继续。房掌柜继续在现场为您报道。
欢迎大家回到城市观点论坛中国行2011年度论坛，经过上午的论坛之后我相信大家有些疲惫了，但我相信下午的论坛更值得我们期待。
今天上午，朱中一先生、秦虹女士、巴曙松先生、卢铿先生等嘉宾的精彩演讲及对话相信让我们受益良多。接下来我们将回到行业本身，探讨我们行业未来发展。今天下午论坛的主题是“红海记、行业与我们”。
我们首先有请今天下午首位奉献演讲的嘉宾，他是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，李战洪的演讲题目是冰冻期房企定价策略。
接到主办方的命题，是非常态下的市场选择与判断—冬季的价格策略。
有两个启示：美国哈佛商学院的唐纳萨尔的观点对我的启示：外部环境发生急剧的变化时，昔日的成功模式可能成为今日的障碍。在商业丛林中，最适者。第二个启示，怎么选择差异化取得，怎么取得蓝海?很多优秀的企业领导人预见未来的变化，而且很快作出响应，为什么还会有企业失败或者退步?因为我们的行动惯性及企业管理层加速沿用过去成功的模式应付巨变，即世界已经改变，他们却仍然沿用以前的那套方法，而且用得更加积极。这种情况就像我们的车子的后轮陷入泥潭中，作为司机的CEO猛踩油门，车子反而越陷越深，也就是说房地产的发展介入第三个阶段，依靠能力，企业的能力显得非常重要，外边的环境改变，我们进入新的周期。
因为我是中午才赶到，上午没有听到专家们说，但是我经常听他们的意见。开发商怎么做?有几个方面。
第一个方面，飞机态下的市场判断与选择，为什么是非常态?本来是有自己的规律，但是政策的出台，肯定让它成为非常态了，所以我们作为开发商本身要明白道理，房子到底是什么?是居所、还是投资产品?房事有规律，你掌握了才知道怎么去做?房子长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品。还是和城市化相关联，城市化75%以上是居所，65%以上是资产，35%以上是投资品。当是投资品的时候，城市化率35%的以上时候，一手放交易大于二手房交易。是资产的时候，一二手房持平。75%一手房交易带来二三套房的交易。你根据这个比例看你在当地的项目，你就知道到什么阶段。
城市化率55%以下是刚性需求市场为主导，城市化率55-75%刚性需求。城市化发展的阶段性规律，城市化进入到哪一个阶段，因为在过去时间理念，我们的城市化率年均1.38%，未来中央定的调是0.8%左右，就会下来三分之一以上，那是在北京上说的从黄金时代进入到白银时代，因为城市化率未来五年里面由1.38%到0.8%多一点。在目前的市场情况下，我们经常感到迷惑这个行业到底有什么潜力?城市化75恩%以下的国家，世界上没有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%。所以我们还有15年以上的好时光。
房地产调整的特点，我们发现城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、深度越深，消费者对市场的敏感度大，城市化率不高的城市，调整的深度和时间往往都比较短，对政策的敏感度也不高。有55%以上的城市进入不拿地了，因为我们现在一线城市城市化率已经很高了。
主导地产向上发展大趋势是城市化率水平，政策只能影响市场小波段。
看GDP增长的规律看中国地产发展，我们处在住房的发展和购买力处在快速增长阶段，要13000美元以上才是下降阶段。
行业的发展，三分天下的格局正在现在形成。每次调整的时候都是行业洗牌，行业洗牌的结果往往是集中度越来越高，包括市场的集中度、资金的集中度、土地集中度越来越高。在调整中三分之一的企业越来越大。我注意了一下20强的企业在调整中增长的幅度也不少。三分之一在这个过程中在增长，如果活下来利润很强，如果活不过去的，就是三分之一的企业退出。所以三分天下的格局正在进行时。
在下行通道，在新的市场条件下我们有三个调整：调整开发节奏、开发规模、产品结构都要进行调整。因为我是从07年开到有两个挺有名的集团，在中国排50名的，和董事长都很熟，有一天吃饭聊到这个事情，他们每次发力的时候与市场调整相遇，当市场好一些的时候又没有产品，由于节奏、规模没有做好，他们一直很纳闷。我说你的规模和节奏没有跟市场的大的节奏没有产生共鸣。
房地产的发展规律本身是一个平稳增长，这几年总体来看有两个大年之后，将是两个小年，呈现一个规律。08年次贷危机的出现，政策的扶持力度非常大，所以力度过大出现09、10年两个大年，如果按照房地产的发展规律，两个大年，以前一个大年配一个小年。2011年过去了，2012年怎么看?如果按照两个大年之后，将是两个小年，所以2011、2012年是一个小年，一直到2013年。所以两个小年的准备，所以大家一定要做好准备。
由非常态进入常态，房地产本来是常态，由于政策作为调控经济的一种工具，不停地出台政策，使它处于非常态，所以两个小年之后进入常态常态之下，由所谓的暴利时代进入近期的负利时代，中期的微利时代。
我们制订价格的时候，主要要看看我们的项目和我们项目所在的城市是不是存在着泡沫，有六个方面的判断标准，你觉得调整价格的时候，一旦符合这个规律，这个规律上去一点点，如果差别很大就不一样了，以这个标准为主。所以有六个标准：1、房价所得比：3至6倍;2、房贷本息占家庭收入：三分之一以内。3、年租金：房价：1：20。4、投资性需求：20%以下。5、房价涨幅：短期涨幅不超过30%，6、空屋率之警戒区10%到15%。这里面关键的是房价所得比。
价格支持由六个方面系统组成：1、项目定位方案、2、产品定位方案，要调整产品结构，比如说需求特别旺的，我放到前面来，两年小年之后就出现两个刚需，一个刚需是第一次买房的。另外一个刚需就是2013年开始出现，改善性需求成为刚需，因为改革开放33年了，大家的收入水平提高了，经济发展了，所以大家对大房子的需求量将会大幅度的提升。3、推广方案、4、渠道方案、5、销控方案、6、价值方案。
谈到价格的时候，已经经历三个阶段：第一个被忽视的阶段，被动的价格，第二夸大盲目的价格，第三个阶段被正视，理性的价格。
这个表特别有意思，在非常态下有四种情况，第一个阶段是价平量增，以用推广去做。第二个阶段价平量缩的时候，这时候特别敏感。第三个阶段就是价降量增，率先降价就会取得市场先机。第四个阶段价降量降，这个是最笨的做法，说明你对市场的敏感度特别差。当出现第二个阶段时候的要率先进行把握。
新周期之下市场对策，有10个方面：1、慎选城市、区位，这个时候是弯道超车的阶段。第二个重视CIS，3、资金调整，4、降低负债比例，6质量管理，售后服务，余屋处理，预防纠纷，提高附加值，重视管理。
12个方面，对房地产未来的判断，中期走淡，中期上涨，长期趋稳。为什么中期上涨?因为现在非市场化的时段把房价压下去的，就像弹簧一样，如果压下去之后回来就会反弹。
由于时间关系，我讲到这里，祝福业内朋友明年好运。
谢谢李战洪先生的精彩演讲，请到台下休息。接下来有请今天下午第二位年度演讲的嘉宾：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士。她演讲的题目是地产企业模式转型。
今天和大家交流的题目是地产企业模式转型。这也是今天上午论坛的时候我们讨论到了这个问题，下午我重点讲过去、未来。我们讨论这个话题之前，我们先讨论一个问题，地产行业是一个暴利行业吗?在座的媒体大多数说是的。资产回报率的指标可以作为一个分解，分解成三个部分：一个是利润，第二个中转，第三是杠杆、负债率。利润率很简单地理解为地产项目的回报，比如说我投资100元，得到回报125元，就赚25元。在负债率。就利润率而言，地产行业的利润确实是比较高的。这张表，是2010年的时候A股的上市公司21个大的行业利润率的排名。地产毛利润是40%，排在第二名。仅次于饮料行料，饮料行业就是白酒。09年的时候房子比较好卖的时候，地产上市公司销售额的总资产是0.45倍，这是什么意思?企业从支付土地款到完成预收、回笼资金平均用27个月的时间。08年的时候销售周期延长，土地储备演唱，平均的是2.7倍，延长到42。在大的行业里面，地产行业排在倒数第二位。我们的利润率、中转率、加上杠杆率就是利润，排在行业里面第10位。从回报率的角度来讲我们排在正中间的。这是2010年的数据。2011年调控的背景之下，就会限制回报率的空间。
我们成本之一，刚才提到周转率的降低，延长周期，你的利润有一个上升，否则你的回报率会下降。第二是资金成本，土地储备过程会占用资本金，而这些资金是有成本的。
成本之三是财务粉线的上升，土地通常以存货形式记入流动资产，但实际中，他们的流动性并不好，所以，土地储备占比越高的企业低谷轴的流动性越差，可售房屋比例越低，可承受的负债空间越小。
我们要从重资产模式到轻资产模式，什么是重资产模式?当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，这也是一种理性的选择，因为，持有资产本身贡献了，丰厚的回报，土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准，我们称之为这一模式为地产行业的重资产模式。
但是当土地升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，土地储备本身的价值贡献是减弱的，过度储备的情况下甚至还会出现副加快贡献，于是长期企企业将重新调整自己的金融策略从重资产模式走向轻资产模式，从专区资产升职收益为主，走向专区增值服务收益为主，这里说的增值服务收益包括定植开发，待工过程中的品牌溢价收益，物业管理，商业运营及其他衍生收益，以及地产基金等多元地产金融服务过程中获取的费用收益和业绩提成的收益。
从上述金融模式转型的过程中，从重资产上释放出来的资本金将被重新配置于经营环节，而非储备环节。
怎么样实现轻资产战略的商业模式转型?
一个是待工模式的，在中国地产被视为中小企业为求生存的低端做法，但其实，在国际地产领域，待工是一种主导模式，需要大型地产企业都从待工起家的，今天，铁狮门，集团等大型地产公司仍在从事待工业务。
待工模式为什么会收到国际地产企业的青睐?主要原因在就要在于待工企业的利润率虽然不高，但高周转模式下，企业现金回好，并不一定低于一体化企业。
举一个例子，日本的积水地产，是日本的大型的地产公司。60年代进入地产业务，70年代首次开发出工厂化生产的组合式钢结构住宅。1987年开发出木结构工厂化的住宅积水。作为日本住宅产业化的先驱，公司80%的建造环节可以均在工厂内完成，在工厂里生产一套房屋构件只需6到7分钟，而在现场组装一套住宅从打地基到落成只需要3个月的时间，结果，积水地产定单开发业务的周转率高达3到5倍。而公司旗下的传统开发销售业务周转率只有0.4到0.7倍，虽然繁荣期的利润略高，但是总资产回报率也不到10%的。
我们看到左下角的图，是基本模式下的比较。绿的是周转率的模式，3到5倍，传统的周转是不到1倍的。还有一个图是积水地产各业业务块回报率。
除了刚才提到的积水，还有日本的大和地产，从待工模式到投资管理模式的延伸。
从住宅到特种物业的多样化待工模式，实际上从商业地产、商用地产、工业地产、养老地产等专业性更强的领域。这是给大家开拓一些思路，Eostonproperties，制定开发市场的错位竞争。这家公司已经进入中国了，这个代工就是给金融机构定植开发地表性建筑，城市综合体的住表型建筑物，能够提供一体化的解决方案。除了有开发建造的能力，提供财务服务、金融服务、法律服务的能力，满足金融投资人的需求。
总的来说，看到刚才代工例子，他给我们的启示是什么?第一代工这件事情它的好处大幅度企业的周转效率。国内大概有12个月，提高到一倍，行业一般是高峰时大概是0.5倍，不好的时候就不到0.3倍的水平，周转速度提到2到3倍。虽然利润率降低，因为你的周转率提高2到3倍，你的回报率在这个模式下做得好的话是上升的，不是下降的。第三点，代工的模式并不局限住宅领域，如果做商业地产、工业地产，还有养老地产等等这些领域，其实这些领域未来都会发展成为代工主要空间。现在我们有很多城市综合体，比如说北京一块图表，已经是一个典型的代工模式，都是一家金融机构和一家地产企业联合投标。这个模式在国外都是这样做的，这个模式的意思就是一盘棋，给投资人打工，给他们控制、开发地表性建筑。
代工模式，高级阶段就是投资管理阶段。代工初级只做资产管理，物业管理。但是随着能力的拓展，逐步具备了资产、物业管理之外的金融服务、法律服务一体化能力之后逐步延伸到投资管理领域。所以做代工的企业，到后来进入到了一个投资管理的市场。这个是以待工模式，已经是一种商业模式的转型了。
轻资产的一条路，金融模式的转型，解决的是什么原因?就是商业地产，因为我们知道现在国内做商业地产，我们主要用的是租售，比如说万达卖到三分之二，留三分之一租售，这样越做资产越重，你留下来的量越来越大，跟净资产是相矛盾、相冲突的。虽然喊得很厉害，但是销售额上升得很慢。从行业平均里讲，如果你的毛利润率10%，净利润达到5%，在这样的情况下你每提升10个百分点的点，你的开发物业的速度减到30%，你要拿更多的资源配置物业。投资物业每上升10%点，开发物业的速度30%，这样的代价是地产企业不愿意支付的。
在这个问题之下，如果我们想做商业地产，要轻资产，怎么办?从国际商业地产金融的发展来看，核心就是不断进行专业化，租售一体化是最初的阶段。随着发展，随着投资业的增加，就出现地产资金，也就是把开发和持有阶段分开来。随着持有的物业增加，基金又出现分化，私募基金和公募基金，使私募基金专业持有稳定的物业。在进一步的发展出现投资、开发运营，出现专业的运营商，比如说物业管理公司等等。所以要解决商业地产租售并举现金流的压力，核心的思路就是不断进行专业化的分工，不断把资产收益分给不同的头人。
我们简单来说，第一个开发率，一个是租金收益、经营收益、运营收益。这四部分收益有四个风险，不同的机构来认领，开发时开发商来收取，利润率不高，但是周转速度很快，回流速度很快。他们一般承担比较高的杠杆风险，但是同时他们的投资率也是不高的，正常20%。第三部租金收益在国外长期投资人来认领。
经营型收益都是由运营商来获取的，这类公司本身的利润率更低，一般只有5%左右，但是这类公司是完全净资产，所以运用高的杠杆，使投资回报率大幅度的提升。所以商业地产其实就是不断的使你的每一部分的收益能够分给投资人，但是现在没有决策分工，大家都面临融资困难，我们做的物业，他们的资金回报率低，你的租金收益这么低满足不了汇报的要求，另外一部分，我们有很多的信托类的私募基金，但是这类资金期限只有两到三年，又没有办法满足商业地产的发展长期资金需求，由于资金平静的限制，就导致我们很好的运营商，所以在招租的时候没有很好的运营商，原因是每家地产公司都遇到限制，每家拥有的物业数量是有限的。在这样的情况下谁也不可能发挥规模效应，更不会有专业的运营团队。解决这个问题是地产企业要重新定义自己再加之链上的位置，有选择性的分享部分收益鹤峰县同时让部分风险收益给有能力的合作机构，这样整个行业才能够发育起来。
谢谢杜丽虹女士的精彩演讲，请下场在台下稍事休息。
接下来有请今天下午的第三位进行年度演讲的嘉宾，他是文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生，他演讲的题目是房企转型中的市场机遇。
尊敬的各位嘉宾，大家下午好。今天有很多的专家、领导给大家讲了房地产。我的题目是房地产转型中的市场机遇。
转型，有房企转型、政府转型。
房企转型，就是转变核心竞争，要适应住宅需求并变种百年品质和服务理念。
考量开发布局：从一线城市为重点转向均衡进入的布局形态
拓展开发业态：多元化地产业态将成为房企转型的新增长点
转变开发模式：从惟土地溢价到有利于企业运转的多元模式
重视企业形象：非常时期更应该注重整体品牌的维护与推广
创新开发融资：从单一的信贷融资拓展更多的直接融资渠道
强化共赢关系：积极加强与政府和业主的沟通交流促进三赢。
市场机遇。从国家政策，上午专家也讲了，长期来看消费者购房信心指数仍将上行趋势。通过几年各类城市房地产销售面积市场份额来看，在慢慢上涨。港资房企逆势进军内地抄底拿地屡创佳绩。
从全国来看，随着限购令的实施，上涨过快的房价得到有效物质。从城市来看，一线二弦城市成交量下跌，成交价格优松动迹象，三线城市未实施限购城市和四弦城市上半年成交活跃，促进三四城市房屋品质迅速提高，群众满意度增长。
其次当前各地政府对一些问题还是比较敏感的，都会避免把地价推得更过高，地价也恢复到一个合理的水平，这正是开发商投资布局的一个时机，也更利于中型房地产商的跳跃发展。
一线品牌开发：内地区域呈现以济南为核心辐射周边三四线城市的开发格局。2、办到区域呈现以青烟为核心。
知名开发商山东市场表现结论，受限购影响，一线品牌开发商打开市场格局，逐步转移到三四线城市，2011年以来三四线城市对销售贡献率明显高于一二线城市。
当前全国房地产市场还是平稳发展，国家政策还会合理性持续，这也是集团进行内部调整，以促进更大发展的良好实际，三四线城市的投资序幕开刚刚拉开。
文登市政府转型的思考，转变方式、调整结构，提高城市水平，高度规划，确认主题，积极实施建设，打造品牌，加强宣传，全国推广城市，环卫思考，提速增效，全心为行业服务。
文登有八大优势，定位为中国长寿之乡，滨海养生之都通过规划定位为一轴一环一带。打造蓝色经济新引擎，通过文化、旅游来发展
目前也有一些知名房地产企业已经部分进入，希望大家多到文登来看看。谢谢大家!
谢谢毕建超先生，请您到台下休息。
我们继续请出今天下午第四位演讲嘉宾，有请：中原集团主席黎明楷先生，他演讲的题目是2012房地产市场解析。
各位业界的朋友，还有媒体朋友，大家下午好!我是想借这个短短的时间讲讲我对整体房地产的看法，还有对来年的预测，明年的房市怎么样。
从中国的政策来讲，我现在觉得有压力。因为过去政府的保经济增长，还要抑通胀。现在我说为什么压力?外部的环境已经出现很大的变化。主要体现还是在外围的经济环境急速的恶化当中。欧美的情况，美国的问题出现得比较早了。从去年开始谈欧洲的债务问题，其实美国的问题还没有解决，欧洲的债务问题又出现了。欧美的债务问题我估计会纠缠一段时间，估计有5到10%的维度。主要是关系到体制方面的问题，对于欧美，还是奉行独立主义，对于国民方面还是非常好的。从老百姓来讲他们会觉得好政府。但是福利更多时，某种程度上是会减弱国民本身的刻苦精神，老百姓已经适应享受福利，但是出现债务问题之后，也看到有一些领导想改变，但是也不容易，因为长期形成的理念不可能一下子转变过来的。西方国家的国民不会这么快坚强起来的，因为他们的体制是通过选票，选票就要讨好投票人，怎么去投票人?以往都是你是有很大的福利提供，很难说我现在有一个领导出来说你投票，让你节衣缩食，肯定没人投你的票。现在欧美的政府，如果这个国家一直是体制预算，代表了他本身是薄弱的，希望在未来的经济开始好起来，所有的税收可以超越他的开支。但是债务的问题当中牵扯到金融机构。所以我看欧美本身的债务问题要纠缠很长时间，经济也不会也太多的增长，维持一段时间。但是对于中国受到的影响也是蛮大的。因为中国一直以来是世界工厂，都是靠出口为主。曾经有一段时间，美国是我们的出口第一，后来欧洲取代美国，现在欧美两地是我们最大的出口地，新兴的市场，东南亚等，不可能马上取代欧美，所以我们的出口受到很大的压力。前一段时间我跟开工厂的朋友聊过，他们的定单收紧率比房地产还厉害，房地产跌了60%，他们跌90%都有，这样的情况他们很难维持。从企业来讲，政府要压资金过热，所以银根非常紧。从融资渠道强过民间的融资，民间的融资利息是很高的，他们的定单出问题，另外基本的利息很重。过去几年来我们用工的成本，劳工的成本也是因为我们好多的福利金加上去的，其实我们也不便宜，这几种压力之下，企业经营很困难。企业经营困难对国家面临要决策的是如果企业出现问题了，就变成有大量的劳工也会出现问题，这会导致社会问题出现。如果要维持工人的工作，经济方面有压力，所以政府在这个情况之下应该是要陆陆续续释放多一些资金出来。上个月下条了存款准备金率，这是一个转变，以前是一直加，现在开始往下走，未来一段时间还会降低一点，但是对于整体市场的银根应该是可以松动一些。
就算不需要救济的企业，中国现在从经济发展方面也面临以前靠出口，现在要转内需。我自己没有看到哪一个产业房地产对于内需这么直接发生作用的，因为房地产有很多的环节，也雇佣大量的工人，以前也算是运营得比较成熟的行业，如果从政府的立场来讲如果不启动房地产业作为拉动内需的工具，我现在还不知道政府从哪一个方面去拉动内需。还有一个问题，如果房价一直是继续下滑，这代表了什么?因为中国本身拥有房产的家庭占人口的大多数，其实中国很多人是有的，比如说过去有福利房，让大部分人有房产。如果房价下跌，代表人民的财富大量蒸发，财富大量蒸发之后消费欲望肯定会降低，如果消费欲望降低之后你怎么重振消费内需?我觉得政府是有压力改变政策，刚出台的政策还要坚持不动摇，但是还是有压力的。
原来房价比较高的城市，现在下调得比较明显，有一些开发商，一些大城市市中心降幅不明显，但是外围周边已经跌得很厉害了。在这个条件下政府应该有空间去放松一下调控的政策，一方面先放松，如在银根方面，在开发商或者房产市场的限购，我想政府还没有那么快去放松，但是在银根方面放松一下，如果银行放松一点对市场有帮助。过去半年银行对于按揭方面的态度比中央要求还要严，主要是因为政府抽钱抽得很紧，银行有更好的投资渠道，拿到更高的利息，所以不愿意贷款房地产，所以首套房也不容易贷到款。这方面的情况有所改善，有一些银行已经可以按基准利率去贷款，这也算是一个转变。
说到限购，也是一个粗暴的行政手段，限购扭曲了市场的供求关系，使市场成交萎缩。从过去的经验，还有世界上很多国家的经验，大部分老百姓积累财富的工具就是房地产，如果你剥夺市民持有房产作为储存财富、积累财富的渠道，其实也不算是公平的措施出来。虽然不公平，但是会刚开完，不公平还会持续一段时间，因为政府对于调控政策不动摇，也就是三令五声说很多城市限购政策还持续下去。我觉得这些政策没有那么快改变，要等房地产市场的箫条，当已经影响到整体经济的时候，政府才会把这些措施取消，但是这个时间能不能再把经济救回来不知道了。经济一下滑之后，不是你想救就利马可以救回来的。
估计明年，房地产的价格应该继续往下的基调，因为今年下半年我看到开发商也陆续开始把价格调下来，开始的时间应该是从大城市周边地区比较明显，到明年慢慢衍生到二线城市，三四线城市相对安全一些，因为我们的购买力主要是来自于刚性需求。如果明年的银根稍微放松一点，对于二三线城市的销售可以保持一个量。但是在大城市、二线城市明年的价格下调应该不容易扭转过来的，主要还是限购，因为限购对于市场的购买力、消耗性的购买力，消耗性的购买力就是买了就没有了。如果没有限购，虽然经济增长、收入增加，购买力增加，我觉得明年也会继续，明年的基调是政策严禁、市场还是非常寒冷，银根有所放松，开发商企业也是比较辛苦的一年。祝大家明年好运。
谢谢黎明楷先生的精彩演讲，请到台下休息；下面，我们有请今天下午第五位奉献演讲的嘉宾，有请高和投资董事长苏鑫先生，他演讲的题目是商业地产基金务实。
现在我给大家看一些图片。商业地产这几年最热门的话题，开发商有几个心态，一个是回避的心态，二个观望心态。不是好地段商业地产不会来，不是你把商业盒子建好了，不是你运营起来有商业。第一个问题商业部动产如何赚钱。第二个问题商业地产融资难，第三个问题商业地产最难的就是出口。第四是商业地产的案例和模式。第五讨论一下基金。
商业地产怎么赚钱?实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利。简单来说商业地产的核心是运营能力。
第二个商业部动产的融资，有三个渠道：银行、信托、基金。上午有很多的专家提了即使明年信贷放松，我们不指望银行给予帮忙。信托，债券开发商承担全部风险，而且开发商缺少商业地产的运营能力。当然用信托的钱，成本可能低一下。基金，股权，双方共同承担风险，基金是需要更高的收益，可以承担更多的风险。
通过以上的分析，我们觉得基金至少商业不动产重要融资的主要渠道。
商业不动产的出口，有三个出口：第一个是REIS，一个是保险基金，还有一个是安全资本。REIS在短期大家不要指望，我们看美国的REIS，在五六十年代刚开始几年不好，后来发现美国有很多的钱愿意投风险比较低的投资品，但是没有好的渠道，没有蓬勃的发展。在中国的政策环境下，如果不能解决给房地产融资，所以就不要指望REIS。保险资金，我们说保险资金，10%可以投到房地产，有4千亿，把已经占用的股票大概有500亿，但是保险资金有一个特点，追求的是安全性，所以净额的汇报率要求高的。但是市场上有一种钱，跟国外机构投资者的处境非常接近，就是安全性，这些钱他们关注长期的收益，不在乎短期的，这个钱很可能就是商业地产重要的力量。所以最重要的商业不动产的出口是安全资金。
商业不动产与基金的合作：第一个是并购基金，把资产并购过来通过改造，提升他的资产价值。第一步是并购物业，第二是资产改造，招租运营，第三是把资产出售物业(安全资本)。第四是对资本提供管理服务和后期运营。
我们看一个案例，高和萃。在中三环一个地方，如果白天我们看到一个红色的灯非常抢眼，晚上还可以亮光，很引人注目，虽然规模小，但是展示的价值非常大。我们重新进行包装，把各种品牌商家吸引过来。这个非常重要，我们不是把切散卖给别人，这样的玖卖过去后期的资产价值不可能保障。
现在开发商遇到一个问题，一个是缺钱、一个是运营能力，怎么样把这两者结合起来?就是结构化基金，有几步：为开发商提供融资;协助提升资本价值;提供资产管理服务招租运营。这样的话开发商有什么样好处?解决资金问题，融资好，而且收益更高。因为在资产升值过程中，让基金的收益提高，变成双方合作的模式了。
商业基金我们从募集到商业资产出口都是民间资本，这是基于我们对机构投资。
关于房地产基金的思考：信托与基金的关系是竞争还是合作?房地产基金是昙花一现还是燎原?是对手关系吗?因为信托有非常好的信用，但是缺少专业能力，缺乏相对市场化运作的能力，基金是有这个能力，两者结合在一起，对双方都有更大的好处。我们认为基金和信托的关系是合作的关系。
我的关键是基金应该有长远的发展，为什么?最核心的就是房地产未来发展需求来看，间接融资比直接融资简单，这是未来的大趋势，对基金充满信任，我相信有很大的发展。来自于我了解我们到的有一些朋友，做基金的人，这些是年轻人，他们对行业充满热情和激情，这个行业有创业的人才，有热情，还会不断的发展。
谢谢苏鑫先生，请到台下稍事休息。下面有请最后一位奉献年度演讲的嘉宾，请河山资本创始人曹少山先生，他的演讲题目是：地产基金视野中的房地产投资机会。
最后一位，你讲的观点前面的嘉宾都讲了，可能不太大家关注。但是我还是想跟大家分享一下我自己作为房地产行业中的一员的观点。地产论坛跟以往的差异，除了地产商、政府官员，又出现新的人物，就是地产私募基金的代表人物。地产基金大家谈了很多，媒体也发布新鲜事物，我觉得做了很多的宣传，有什么样都有，融资严冬环境下地产基金是最后一根稻草。好像把地产基金要让中国房地产行业发生天翻地覆一样。
关于房地产基金是昙花一现?我觉得不是的。我是局内人对行业的现状看得清楚，所以跟大家讲一下。中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么差，也没有想象中的重要。对绝大多数开发商来讲，我觉得地产基金目前还只是一个水中花井中月，你勾不到他，他也帮不了你。我们进行过一个调查，现在的私募基金的规模大概500亿左右，中国的房地产投资5万亿，而500亿资金中能够真正为地产有帮助的有200亿就顶风了。
地产基金的出现和发展致中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现。私募基金是襁褓婴儿。比如说LEP，这些人投资人也会市场环境、政策环境的影响。现在我们还没有能力拯救开发商。地产基金作为市场力量，在市场当中优势、强势力量结合，强者更强，对绝大多数这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。我一开场就给大家泼一点凉水，是因为我们需要理性一点。
地产基金扮演什么样的角色?我们作为专业投资人要成功要审视而为，看清大环境，才不会犯方向性的错误。今天请到了真正有实力的专家，今天听下来的感觉，大部分的专家的观点基调一致，大家对大局势的分析有共同点。
概括来说就是变局两个字。变就是中原黎总讲到中国十年外部环境恶劣，要面临全球经济大失衡的状况，调整过来很难。中国本身经济的发展面临重大的挑战，继续改革的共识和政治动力不足，社会阶层固化造成深层次的社会矛盾日益尖锐，都会增加中国的经济环境。
中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转的大调整，以前就是追求规模、享受资源，土地增值的模式，今后要差异、特色化转变。在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，价格去泡沫化，现在是限购、限贷，以后就是房产税。一般的住宅集中度会提高。
我感觉中国的私募地产基金，看待中国房地产行业有几个系统性机会值得关注。第一，行业格局调整产生的整合、并购、还有不良资产处置。中国房地产行业这次真正意义上的调整，这次行业不是周期性的调整，还是结构性调整，直接针对目标就是过多的投资、投机行为。政府的政策可以抑制房地产泡沫之外，还可以促进行业的整合，资源向优势企业聚集。这次行业的调整，另外一个特征市场和市场主体的分化，不同地理市场，不同产品的细分领域都会出现比较大的差异。开发商过去执行不同的投资策略和财务策略。有一些资金紧张，有一些企业还是寻求积极的通过兼并、收购来扩大业务。成交量持续低迷，在银根不可能实质松动的情况下，对开发来讲是很现实的，这次调整一定有人流血的。金融资本、信托、资产管理公司，还有私募地产基金都在密切关注行业调整产品的市场机遇，明年一定会看到行业并购、整合出现，银行对优质企业并购活动的支持。地产基金在行业洗牌当中是积极的参与。如果你们在市场看到并购、整合的地产基金，包括很多李嘉诚概念做的地产基金，其实他的作用都是在强势的金融资本在行业下行的渠道中，加速行业洗牌和整合的一种投资行为。对开发商的启示是，在这论行业调整当中你属于调整别人的阵营还是可能被别人调整的阵营?还有一个可能，你觉得现在日子过得去，但是很有可能被未来边缘化的过程比较长远。你们的对策也很简单，一定要放下自己的面子和身段，用理性去考虑未来的趋向，如果觉得是被调整，就要卖掉一些项目、被人收购，退出实业家的身份，你可以当资本家、投资家。如果你对自己的核心竞争力有信心，因为好的开发商受到各种类型的资本青睐的，无论是银行还是私募基金。如果这次调整中你自己不是剩下的人，又不想离开这个行业，因为房地产行业有钱赚，逐步套现，把资本的钱投给可以成为赢家的，可以十年以后剩下来的开发商、企业家们。可以投给地产基金，当一个专业委员。如果两三亿的开发商在未来的竞争中没有市场地位。如果出资两三亿的LP，是所有地产基金追求的。
第二个系统性的机会，为中国庞大的潜在的市场最终开闸，而构建各种物业资产，刚才苏总谈到，REIS，中国讨论了十年了，做了一些试点，我想这个肯定会出来，目前没有投资渠道。有一些资产进行资本化操作的机会，破坏了REIS发展。大家都知道整体有增值空间，也可以高价退出。银行，有一些物业是非常之前的。通过以售养租的方式积累的开发商，比如说万达，还有物业取得成本，主要是土地资金汇报上有很大优势的特色商业，卖场、物流、工业园、红星美凯龙有代表性。有实力的金融机构打造的资产式平台。
未开闸机会留给国企，还有代表性的民企。商业物业目前普遍的运营不高，留一部分物业在资本市场也不那么容易。地产基金肯定关注这个领域的机会，也只有某一类型的地产基金可以在这里头有大的作为。大型的金融机构在这个领域当中获得最大的利润第三个，形同性的机会，在今后十年当中，去挖掘跟随支持各个细分领域即将出现新的领军企业的投资机构。为什么这么，中国已经进入差异化的时代了。从现在来看，业务模式、营运模式可以地产、房产、运营、纯营运的方式。过去大部分干的是第一种模式，土地增值，和二级开发的，研究其他模式的人不多。今后房地产的投资价值逐步向两断扩散，一个往前最在更前的企业。地方政府开发模式是落后所以性大，千篇一律，整体价值不够深的问题。今后会出现一些较高水平的城镇土地一级开发商和政府进行土地开发，这里面的利润非常可观的。这种机会可能最后占便宜的是体制内的企业，比如说中信等，发起以城市发展为主题的基金，这就是行业趋势的实证。另外走向细分领域，都会冒出经营能力强的企业，他们在细分领域成为领军企业。地产基金有很大的空间，挖掘这些企业的发展给地产基金带来非常可观的汇报。你觉得在某一个细分领域是否有优势，如果有，我相信你找到了投资人。如果没有，我觉得你可以把你的钱投给这样的企业，或者地产基金。
最后我给开发商朋友一点建议，在住宅市场的里面要房价这个政治性稳定，提振消费、就是降房价，高房价也是造成社会出现不稳定的主要原因，在博弈中谁是最弱的?不要有侥幸的心理。维持好银行关系。自己有没有独特的可持续的竞争力，如果没有就不要进去，退出来。最后，一定要和其他企业合作，和人合作。时代变了，所以我们要随形势而变。
谢谢曹少山先生，请您到台下稍事休息。
各位来宾，我们今天下午论坛的演讲环节到这里全部结束，再次感谢为我们奉献精彩演讲的各位嘉宾。
接下来我们进入年度论坛讨论环节，这个环节的主题是“从博弈到平衡的中国房地产之地产问道”。年度论坛讨论环节分为上下两个半场，上下半场的主题分别是研判：业绩重压下的房地产市场判读。以下半场的主题是：模式 商业地产与基金热。
首先马上开始的是上半场的讨论，有请嘉宾支持：寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生。
下面有请对话嘉宾：广州新城市投资控股集团董事长 曹志伟(先生)
深圳思源兴业房地产经纪有限公司董事长 路莹(女士)
奥宸地产(集团)有限公司董事长助理 姜海(先生)
惠州亚湾中联灿邦房地产开发有限公司董事长 陈江洪(先生)
广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理 张明燕(女士)
深圳市众厦实业发展有限公司董事长 郭澍楠(先生)
本环节节对话时间为(45分钟)，韩世同(先生)开始主持对话，有请。
我比较擅长还是做对话嘉宾，我还是采取简单的方法，我们台上都是深圳、广州的地产商、景观设计的，在这样的市场环境下面，跟地产相关的行业，有关的业绩，其实我觉得业绩固然非常重要，但是有的业绩好像是人为的，比如说万科完成1400亿，我觉得奢侈了一点。这个业绩是不是人为的定得太了？像富力，主动砍了一刀，就轻松了很多。我想听听各位在目前的形势环境之下，你是否感觉到业绩的压力，是否有些人觉得更好了，因为中介可能不太好。景观公司是是不更好一点？业绩、压力就更轻一点？我们还是按顺序，每个人大概5分钟。
我想业绩，今年基本上的结果出来了，但是我自己认为明年的一些数据我是保持怀疑的态度，因为万科之所以有这么高的业绩，有两个因素，一个是去年的业绩的后置，另外总体早期战略布局，政策还没有影响到三四线城市的时候，前三季度的业绩。如果明年来讲，我觉得这个业绩不可能超越今年。所以在明年的业绩，大家还是相对谨慎一些，不要抱有太大的希望。
你们公司的业绩是什么样的情况？
按照我们明年的比例来讲，希望跟今年持平。
今年你们的情况是什么样的？
差了一些。
上市公司的报表，不管对老板还是税务局。如果要回笼资金就回笼。在业绩当中还有部分是贷款方的合作，对于中介公司，给的方案都是大礼包、大降价，看看特价。出发点不一样，还有一些上市公司来讲，在恰当的时候卖出去。
曹总你们在广州发展几年，特别是在中心城区来发展中高端的楼盘，有一些人建议净资产的建议。你们的公司未来发展方向是什么样的？在大的城市里面发展还是在向外扩张？
剩下的产品是持有的，尤其商业部分我觉得广州的价值还没有完全体现出来。广州这段时间，1月份拿了一块，没有再拿了。如果房价下调，我们要对未来做一个预判，按照预判值在看我们有多大土地，那时候才出售。所以主要在广东省内，地级市或者县级市。我觉得就像我们做人一样，每年都有冬天，难道我们到冬天就要死吗？作为专业的开发商，无论是什么样的天气，还是要一直做下去。下周一的广州日报头版我们也会做广告。所以信息来源对自己的机遇。
经济下行和房地产下行的1998到2003年，粤商比如说恒大、富力、中海、万科在这个阶段迅速的发展壮大，比较典型的是富力，几乎是2003年以后每年翻一番业绩的销售额。下行周期我认为有下行周期的运作方式。如果大家都做轻资产的话就做建筑商了。陈总，你是惠州大亚湾，你谈谈你们那边的情况，你们企业怎么对待业绩和市场的变化，你们有什么样的举措或者有什么样的想法和打算？
今年市场情况确实是不乐观。但是在市场这么严峻的情况下，整个资源肯定是往大型的有资源的企业整合。是一些大型的品牌，有品牌优势的，有品质的，产品做得比较好的看法上集中过去。可能产生某一些大的开发商的业绩做增长，但是中小开发商受到的影响比较大。明年的情况，我个人的判断，我觉得起码在一二季度也是这样的情况，三季度、四季度可能有一些底部的行程，价格不容乐观。对明年的看法，对一些大型开发性有利，中小型开发商还要准备好过冬的准备。从惠州的市场来看，因为惠州在珠三角里面是一个比较具备后发优势的城市，景观资源、居住资源、包括产业的后发优势，现在看来是比较明显。所以大的开发商也是非常大规模的进驻我们的惠州。刚才交流大亚湾周边的碧桂园、富力世贸、保利等都是几百万方起的，在周边有非常大的布局，说明他们对惠州的市场很看好。但是惠州的市场分两块，一个是自住，今年的情况不错，整个价格还是往上走，但是有一部分滨海的物业、度假的物业是以投资性，受到的冲击比较大，但是最近也出现一些抄底的现象。总的来讲我们还是比较看好。从我们自己的公司来讲，从去年开始，跟现在相反，我们判断比较准，因为惠州是新兴市场，我们的工作是战位，在好的位置拿好的项目，然后推几个项目，在去年下半年跟今年上半年五一之前把货处理掉，下半年主市场的研究和策略的调整。所以我们基本上把所有的货都卖掉，现在更多的是做市场机会的寻找。我相信今年春节前和明年的一季度在市场上非常有好的并购机会，包括对下一步产品的调整，对我个人的公司来讲不存在业绩的压力。对小企业，主要是把节奏踩好，如果没有踩好的话就会掉下去。比如说出海，渔船三四级风就不能出来，但是舰艇十几级风都可以。所以节奏要把握好。
陈总分享好好的经验，如果上半年真的是奉行了现金为王，少拿地，这样策略的企业日子不太难过。在惠州现在也没有限购，也没有限贷。
限贷是全国性的。
我今年也去看过碧桂园，场面非常壮观，有4千多套。张总，是冠名30强的，跟观点地产相依而伴。在景观设计做得非常好，而且有很多的规划设计师都是国际知名的，非常有专业经验的。下面让张总谈谈，对别人是冬天，可能对他来说春天也不一定。
在我们行业里面，大家非常怀念过去的十年，反过来来看真的不用怀念，因为它不是正常的状态，是高烧的状态，需求被放大、粗放型的经营大家快速增长，现在我们进入到了第二个阶段，就是像发烧之后冒冷汗，因为正常需求抑制了。只有健康的地产才有可能有机会。现在比较重要的策略就是快速出货、现金为王，这也不是正常的阶段，也不会持续太久。从长期发展的状态有三个阶段，未来供需平衡阶段，由市场的正常需求发生，只有优秀的地产商才会有机会。地产公司的目标就变成持续经营，如何持续经营?就是要塑造和积累自己的核心竞争力，所以这样的公私财能够持续经营，所以作为地产公司，就不同于各个地产公司，所以我们接触的地产商是非常多，比如说有万科、保利、时代等新兴公司，还有内蒙的公司，当初投资几十亿的地产，现在地产项目全部调停。我们接触的客户是非常全面的。在这场公司，各个公司有非常不同的感受，像万科，他们一直在做的非常精细化的，研发、销售，他们是在做全方位的，提高自己的竞争力，但是有一些在危机当中失败的客户，项目老总从来没有过项目的老总来做，就好象没有学会开车的人开跑车。我问他们说扩张最重要，但是这个扩张往死亡方向扩张。虽然当时并不能预料是在哪一年，但是总觉得这个事情非常悬，这是我看这么多客户的感受。对于现在的现状，包括韩总说到万科，希望有1400亿的目标，我们是这么理解的，这个世界没有什么不可能的，由1000亿上升到1400亿，除非你有绝招，把你的成本一下子压缩，大家都去买你的房。谁在未来活下去，就是谁最能符合市场的需求。针对这个情况，我们公司的做法是不断优化我们的设计，包括引进国际公司，然后提供更好的服务，现在觉得这些地产公司最大的困扰就是产品卖不上价，然后如何能够产品利润。所以我们所做的：第一在设计上提升创意，让我们的设计有特色，比如说富力在南沙做的度假产品，我们主要工作就是把度假需求做到极致。我们还帮助企业做研发，比如说光耀高尔夫项目，是同一个产品，又是不同地块，当我们做完第一块的时候有一个报告出来。我们公司又引进在施工方面非常有经验的人，对于所有的报告说哪一种材料可以用同类感觉的材料去替换，价格相差20到30%，如果混凝土墙是这样做的，我用什么材料去替代更好，而价格也更优惠。我们提升服务质量的同时，根据客户的需要，真正帮他解决问题。所以这些服务是非常受客户欢迎。就像人才一样，人才很多，但是符合企业的人才非常少，对于服务公司，希望成为房地产所需要的人才，我们根据他们的需求，不断的调整自己的状态，去服务于他们。就业绩来讲，2008年2009年地产经过了大的调整，我们华誉景观少数仅有几没有裁员，为什么没有裁员?我们也受到市场的压力，我们对客户有一个责任感，不能够在寒冷的冬天把大家踢出去。另外对客户的服务是客户满意度非常高的。当他们有困难的时候，他们选择更好的资源为他们服务。所以我们能够安全过冬，而且我们吸收更多的人才，促使09、10、11年的健康成长。危机的策略，我们就会扩大我们市场的拓广力度，然后吸收更多的客户，保证我们员工的安全，同时也成为公司发展很好的机会。谢谢!
张总，化危为机，在服务方面尽可能为客户着想，而且提供物美价廉的产品，而且不管怎么样也不会裁员，而且招兵买马，值得敬佩。下面有请 姜海先生，讲讲你们企业面临的情况，或者有什么样的看法跟大家交流的？
奥宸以前主要在美国，后来引进到云南，07年国际形势的变化，主营业务转到中国来，比如说西南完成局部。
有没有进广州？
没有。过去单纯做住宅的开发商，现在做旅游地产、住宅地产、房产基金。股权单一区域性的房地产非上市公司我们已经完成80个亿的销售，应该说是不错的利润。
房地产的看法，一个是调控，一个是转型，不管怎么调控、怎么转，但是促进中国房地产市场的四个因素没有转变：土地财政，土地财政没有消失。长期的通胀，不管怎么调，现在还是没有解决的。经济结构，虽然国家一直说调结构，但是结构不是一年调完的，至少五到十年，所以这个因素没有产生本质性的变化。投资渠道不开放，传统行业、新兴行业利用率比较低，所以大量的资金涌入到房地产里面。所以不管国家怎么调，我们怎么转型，这四点支撑房地产行业的因素一点都没有改变。恰恰在这个调控之下发生什么样的奇怪现象?中国房地产市场出现结构性的增长，中国的房地产市场不是说的住宅市场，不是一二线市场。结构性的增长就是住宅受到打压，但是房地产基金通过几年的酝酿在这一两年启动?就是因为开发贷款，就是促进房地产基金爆发的因素之一。2011年说得最多的是旅游地产元年和房地产、电子商务元年，什么原因起动这个市场?这个市场还没有完成达到养老地产的阶段，人们的收入水平是没有达到这个阶段，为什么碧桂园在海南卖得好?因为是限购，限购政策就导致很多的三四线市场提前启动了。
两个市场的未来是好还是不好？
这个市场提前启动了，而且在高速的发展期，整个的消费意识唤起，短时间不会发生大的变化，除非受到特定的因素影响。电子商务也是，我们看到第四季度房地产电子商务全面起动，万科在电子商务一下子突破10亿，为什么这个市场启动了?在08、09年的高峰不起动?那时候房子大家都买啊。所以中国的房地产市场本质性因素没有改变，还是在发展，就是出现结构性的发展。
我对明年形势的判断，现在看一下整个经济环境不明朗，在这样的情况下国家经济政策就是“保增长、调结构”，调控房地产市场绝对上升不到国家战略第一个层面，所以把保增长放在第一位置，但是一旦保增长出现风险的时候，我相信这个行业的调控也会产品一些变化。
路莹：刚才有很多嘉宾讲到了，大家也听了一天的论坛，实际上明年的市场基本上大家都有一个判断，因为我们这个题目也是对明年房地产市场的一个判断，从我个人的感觉来看，明年还是一个回归年。我觉得回归一个是回归理性，几年房地产快速发展，在房地产相关的所有的人都不理性，不管是开发商，还是政府也好，都不是很理性，就造成了目前市场的状态，从今年一直讲“回归”。明年来讲从地产商也好，都要回归理性，自己的资源，自己的能力，有多大的能力做多大的事，这个我们要考虑的。第二个回归，就是房地产价格要回归到合理的价格水平，但是什么是合理的价格水平?是10%还是20%?价格的合理性不是一个指标就能够确定的，真正的合理就回归到不同的产品，他的价值属性，有的价值属性该高就高，该低就低，这是合理的价格。现在整个房地产，特别是住宅这块，结构上不合理，我们打一个比喻，很多人是吃10元一斤的米，但是老百姓只能吃1元一斤的米，如果市场上只有10元一斤的米怎么办?老百姓肯定会闹事的。所以房地产一定要回归到正常的合理区域，让老百姓买得起房。过去市场好的时候，大家津津乐道就是光盘，但是这个不会出现，真正的营销回归到本质，就是好的产品才能卖到的价格，才能够卖得快，所以开发商要有更多的营销，研究好客户需求，分析好我们的销售渠道，我们的营销，包括刚才讲的景观，我和竞争对手有什么样的差异，有什么样的竞争点，所以必须要回归到这些方面来，这才是回归到营销的本质。所以想像过去那种阿猫阿狗卖楼，投入大、投入小大家卖同样的价格，这是不好的现象。所以明年要回归。
刚才很多人在深圳中原裁员很多，你们思源在这个方面是否有什么样的困难？
因为思源追求的是企业长远发展。在市场不太好的情况下我们抗风险的能力还是比较强的。
因为时间关系，我们的讨论就到这里。
亲爱的各位来宾，大家早上好!欢迎大家来到城市观点论坛中国行2011年度论坛，以及华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜发布仪式的现场。
从博鳌到城市，从思想到观点，城市观点论坛依托于观点地产新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会，博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、无锡等全国众多著名城市。
每一年我们都相约于城市观点论坛，在房地产行业再一次进入关键时期的这个季节，我们开始面对着一个特殊的“博弈与平衡”时期。宏观政策、货币政策、行业政策不断的微调，行业与企业也需要逐渐适应这种微调，在各种复杂多变的形势下辩明前路。
无论是房地产最严寒的时刻，还是拥有无限荣耀的年份，七年以来，城市观点论坛都秉承创立宗旨，一直坚持带给房地产更多不同的视觉和思想。我们相信，只有更新的思维和视觉才能找到房地产的未来。
与此同时，城市观点论坛中国行2011年度论坛也将再一次盘点中国地产界最具有代表性的企业，寻找过去一年历那些堪称为房地产企业，勇于追求光荣的房地产企业以及跻身于中国最优秀行列的房地产企业群体。
今天在这里，我们将总结与表彰2011年度30强企业，并发布华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜。
关键的时候总是需要伟大的企业走在前面为行行业指引方向，关键的时候我们需要更多的传承与更多的创新。对于每一个企业而言，持续深入的调控与不断恶化的市场暨是考验也是机遇，在逆境中取得的成就尤为珍贵和伟大，正因为如此，这一年的地产G30更值得我们期待。
最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点地产新媒体，合作单位莱蒙国际集团有限公司、山东省文登市人民政府、华誉景观及合作媒体《每日经济新闻》报社、搜狐焦点、华夏时报、羊城晚报、信息时报等欢迎各位朋友的到来。
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：中国房地产行协会副会长朱中一先生;建设部政策研究中心主任秦虹女士;海尔地产集团董事长卢铿先生;著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生;莱蒙国际集团有限公司董事长黄俊康先生;山东省文登市人民政府副市长谭远国先生;富力地产集团执行董事吕劲先生;保利房地产(集团)股份有限公司副总经理胡在新先生;恒盛地产副总裁姜永金先生;佳兆业集团控股有限公司公共关系部总经理周素萍女士;金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士;高和投资董事长苏鑫先生;河山资本创始人曹少山先生;中海发展(广州)有限公司董事/副总经理曾志球先生;信和置业有限公司中国业务总经理韩利民先生;广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生;深圳市东方银座集团有限公司副总裁钟帆飞先生;世联地产首席技术官黎振伟先生;恒大地产有限公司总裁助理柯鹏先生;中新知识城副总裁倪伯琪先生;华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士;兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆先生;深圳市智慧源企业管理咨询有限公司总裁李明俊先生;寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生;证券日报副总编辑董少鹏先生;观点地产新媒体陈诗涛女士。
此外，中原集团主席黎明楷先生;金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生;宝龙地产控股有限公司行政副总裁黄永华先生;也正在赶来的途中，他们也将参与论坛的精彩演讲以及对话。
本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持城市观点论坛中国行2011年度论坛的朋友们。
尊敬的各位来宾：
上午好!
还有十五天就是2012年了，此时此刻，房地产行业正处于一个内外交集的调整时期，相比于去年的今日，在座各位特别是开发企业代表应该是比较审慎乐观吧。
今天我们的开会酒店也叫63层，二十年前是广州地标，而今晚我们外地朋友都将登上新地标108层—也叫广州塔、小蛮腰。同样的是，二十年前，很多房企面对百亿业绩都不敢想象，而今年1-11月已经有6家超过600亿，至少25家超过百亿。业绩的不断提升意味着行业一直在不断前进，企业在不断地成长。所以，我想，今天我们的朱会长、秦主任代表政府协会，卢铿、黄俊康先生代表开发企业、巴曙松先生代表财经界学界，杜博士、苏总、曹总代表金融行业与几百位来宾在此聚会，共同分享房地产的欢乐与哀愁，相信都可以贡献更多智慧为中国房地产拉开全新的2012年新年序幕!
最后，再次感谢出席论坛的来自全国各地及香港地区的企业朋友们，感谢长期一直支持我们论坛的媒体朋友，感谢我们的合作伙伴莱蒙国际、文登市政府、华誉景观!
谢谢大家，预祝论坛圆满成功!
接下来我们将进行论坛今天上午的议程。
调控微调不断，货币政策和限购政策从严双重作用下的房地产、左右为难，楼市降价声中，行业与企业亟需辩明形势，认识自我、重拾辉煌。
今天上午议程主题就是：政策启示录、宏观与微观。
下面即将展开的演讲环节，我们很荣幸地邀请到：中国房地产业协会副会长朱中一先生;建设部政策研究中心主任秦虹女士;著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生;青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩的年度演讲。
接下来马上开始我们今天论坛第一场主旨演讲及致辞，有请演讲嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生，他演讲的题目是：关于坚持调控方向与促进房地产市场平稳健康发展问题。
各位同仁，女士们、先生们，大家上午好。2011年即将过去，2012年马上就要到来。在这样的时刻，开这样的会，是很有必要的。根据主办方商量的意见，我主要演讲调控政策，促进房地产健康发展。这个题目刚刚中央工作会议的主题相接近。 先简要回顾一下前11月房地产的情况。应该说今年的11个月房地产市场总体是向着国家调控的方向发展。具体有着几个表现：第一，房价上涨的势头趋缓，原来上涨过快的城市有的持平，有的下降。第二，安居工程，在10月底就全部建设。第三点，整个消费情况在全国来说不错的。1到11月商品房销售面积8亿9千594万平方米，同比增长8%，住宅销售面积同比增长7.5%，广东同比增长4.1%，办公楼广东同比下降的。
房地产的开发投资应该从高位增长趋缓。1到11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，广东同比增长35.6%。住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%。所以这个数字是不错的。新开工面积，全国1到11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。这是从几条来看，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不像媒体宣传的那么严峻。因为限购政策，销售情况同比下降，1到11月份住宅销售面积40各城市同比下降0.1%，包括广州、深圳。全国总的情况应该说还是可以。信贷方面，由于信贷从紧，有一些不太理想。最突出的问题是个人贷款下降5.5%，信贷从紧对房地产企业感到资金紧张，各类按揭贷款从紧，不少居民的贷款没有兑现。另外从整个房地产领袖来看，进入21世纪引以来，新开工面积下降，有一些地方有上涨的压力。中央工作会议上经济的下行，我们行业也会这个问题，经济的下行包括开发投资、新开工面积下行，所以房地产压力同时存在。
工作会议期间，不少人关心明年的政策怎么样?工作会议昨天刚开完，在经济工作会议之前，我主要关心几个问题，市场保障制度怎么样协调发展;第二个问题如何促进好房地产把保民生保经济的关系;第三个问题，如何在坚持调控方向控股调控的石头上制订房地产中期计划。如何中央统一政策指导下，因地制宜，使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。对这些问题，我给有一些媒体、单位也反映过这个问题。
好在中央经济工作会议上，大家迷惑的问题有答复。要深刻中央工作会议精神，要进一步学习和消化。我初步学习之后，我感觉岛中央经济工作会议给我们房地产行业有三个问题，涉及六个方面的内容。第一个方面就是一个坚持，要坚持房地产调控政策不动摇。第二、三两个促进，第一个促进就是要促进房价合理回归，第二促进促进房地产健康发展。第四个方面促进安居工程建设。第五，虽然没有直接对房地产，但是对房地产任务艰巨。推进经济结构调整，加强重点领域节能减排。因为房地产行业节能减排重点领域，所以这项任务也相当艰巨。
下面我想谈一下我个人的看法。第一点，管关于坚持房地产政策不动摇的问题。因为这个问题大家都比较关心，为什么坚持房地产政策不动摇?主要是调控政策的方向，包括限购、限贷、限价等，尤其是限购，尽管限购政策在去年提出来的时候主要是针对房价上涨过快、房价过高的地区限购。虽然限购的城市暂不上来了，而且凡是限购的城市，从人均土地占有量来讲都是比较紧张的。我们住房问题要解决土地资源配置相对合理的问题，不可能有钱人买很多房，没有钱的人买不到房。所以调控的方向性正确的，所以必须要坚持。将来可能有一个政策来取代它，比如说将来的房产税问题等政策。第二个问题，关于促进房价的合理回归问题，这个问题很难，大家也很关心，我也老考虑这个问题，这些年房价上涨过快，我看到北京的资料，2003年到2010年北京房价平均上涨7.5倍。房价上涨的原因很复杂，第一是供求关系的原因，流动性过剩，老百姓投资渠道不畅的问题，还有土地、劳动力成本上升的原因，住房品质提升的原因，当然也不排除我们开发企业有追求利润的原因。深层次来讲，还有地方政府和中央政府过渡依赖于土地财政。要解决这些问题，我们想肯定要采取公正的办法，对房价的合理回归，要准确回答这个问题也很难，怎么是合理回归?合理回归应该有一个解释。
目前来讲，一些房价上涨过快的地方规定了限价销售，一种办法一些价格比较平稳的得到制订了房价上涨低于居民收入增长幅度。还有中西部个别地方，像重庆提出房价收入比为基数，结合当地老百姓收入情况和普通商品房价格，夫妇俩人工作7年可以买60平米的房子。所以各地在房价合理回归做探讨，我也向有关部门建议，房价合理回归有定型表述、定量表述。但是不管怎么说，中央说要房价合理回归。所以对房地产企业来说要以合理价格为指导。我们有一些企业，恒大、万科销售今年情况不错，也是带头以合理价格销售，赢得市场。第三个问题抓住宏观政策，我自己感觉房地产健康发展既要促进方格合理回归，怎么衔接一个重要的问题，就是要抓紧利用目前房价调控相对比较稳定的机遇，或者有一些地方房价下降的机遇来抓紧制订中长期治理。房地产行业，我经常给上面反映，房地产行业更需要有一个稳定的市场和稳定的市场预期，稳定的政府。我多次反映，今年这几个月以来，房地产开发投资应该说下降，对后两年的房地产有影响，这对房地产企业根据市场的预期有关。我们调控，调控房价肯定是对的，但是调控的最根本目的就是老百姓住有所居，房地产健康发展，所以要制定中长期规划，怎么样解决老百姓住房情况。国家的住房规划不仅是保障性规划，住房规划也要有，比如说韩国、日本等国家都有规划，我们就没有，我们要抓紧制订。当前密切根据市场变化，规范市场行为，做好市场下行和企业的风险防范，因为有一些企业比较难受，如果工程款紧缺，就拖欠农民工工资，所以这个一定要注意。规范土地供应商的分配，提高土地净收益用于保障住房的比例。又比如怎么样在房地产的税收，在限购城市里头扩大范围。同时要减少流通环节的税收，多套住房居民推向二手房市场，拓宽房地产融资渠道，特别是保障放的投融资渠道。
我想如果我们利用调控的间隙，抓紧中长期规划的制定，那么我们就能够促进房地产市场平稳、健康发展。
第三个问题，扩大投融资的问题，还有加强建设管理问题，保障性住房主要是解决住房困难、新参加工作人的住房困难。
调控经济结构，讲了很多年，但是客观来讲有所成效，但是又不太明显。在党的十七大报告里头专门强调了要从调整需求结构、产业结构等几个方面来加快转变经济增长方式，所以我想这次的中央经济工作会议专门强调加快调整经济结构，加大节能减排，所以应该说对我们这个行业非常紧迫。根据中央提出来调整结构问题，在十七大报告里头提出来要从调整需求结构、产业结构、投入结构三个方面来转变。比如说需求结构，涉及到消费结构、经济快速发展、城镇化快速发展，这是需求结构，有一些城镇化的快速发展是我们需求的强劲动力，但是有一些需求要相应的减少。产业结构就涉及到保障体系，二手房、租赁市场、保障房的问题。要素结构的调整，主要是涉及到土地政策调整，所以我想如果我们仔细地分析一下这几个结构调整，我们感觉到今后的十年，我们的前十年房地产快速发展的十年，我们后十年是一个常态发展的十年，另外，我们也由过去的卖方市场为主向买方市场为主。以销售为主向租售转变，量增加为性价比转变，房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。通过市场区域的集中度提高，促进房地产健康发展。
根据我们行业是节能减排的重点行业，我们协会和中国房地产研究会今年开了很多会议，在会议上在很多的报刊上也有大量的报道。我就不展开了。
大家都关心的还有一个问题，房地产政策持续打压?中央一直在两块，一个是操作块，一个是抑制房地产过快上涨，到合理回归，对于其他的，我自己感觉房地产在经济方面占有很大的份额，我们经济也要发展，不管怎么说，他们也是希望房地产平稳健康发展的。所以我们的房地产企业重要的是要顺应政策，自己做好内功，促进房地产健康发展。
谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您在台下就坐，稍事休息。
接下来继续我们今天的年度演讲，我们有请演讲嘉宾：建设部政策研究中心主任秦虹女士。演讲的题目是房地产：政策与市场。
大家上午好，建设部在2008年已经更名为住房和城乡建设部。每到年底大家都在总结、回顾过去一年的情况，展望未来。我想我个人也谈一点我回顾和展望个人的心得体会。谈谈政策和市场两个方面。
政策，明确预期，今年房地产调控政策从1月26号国八条出台，1月27号上海房产税试点公布。我们围绕着限购政策什么时候退出，有什么样的政策出台，房地税试点扩大，不断的猜测、分析的过程中度过了一年。政策逾期不稳定，造成市场对未来市场的不稳定，我们很难判断市场到底发生什么样的变化?所以带来各种各样的风险判断，这里面要么大家一哄而上，要么集体观望，市场总是没有出现稳定的发展，稳定发展的规律很难体现出来。一哄而上过程中，集体观望的过程中很多人错过了发展良机，就是因为政策不稳定而造成的。市场明确未来政策方向、政策预期，给各方主题对市场的判断预期，我们才能可以做出自己理性的选择。明确政策预期，我们从政策的制订，宏观政策、中央政策和各个地方政策和各个部门的政策等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套。不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节。我们如何制定政策，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要落空。当时我们政策说第一套住房者，如果买房的话在银行贷款利率7折，但是第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠，这说明执行中没有严格执行政策，及时政策是明确的，但是也没有使我们的市场真正清楚政策到底是什么样的。首套房政策是明确的，我们没有更多的调整，但是我们今年看到首套房贷款的时候银行提高银行贷款利率，记者都在问，是不是政策都改变?这样就造成了一个结果，本来是支持首套房的，但是贷款利率增加，抑制老百姓住房欲望。所以政策的制定方面，要明确预期，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。我们未来政策预期是什么样的?怎么明确未来政策预期?我谈谈我个人的体会。
我个人在研究过程中，中国目前发展阶段，中国房地产面临的发展环境所决定中国的政策、方向就应该坚持两条，控制住宅需求，支持改善性住房，二关注民生，保障低收入者住房政策。大家都在猜测住房政策，什么时候转变?房产税什么时候试点方位扩大?未来房产税和其他政策手段控制对象都是投机、投资者，不会真正的自住型需求，有这样的判断，我们要有这样的政策出台，我们控制目标一致的，无论是具体政策形式是什么，和政策的目的一致。我们在这样的目标下，怎么理解当前中央经济工作会议坚持房地产政策不动摇，我觉得就是对投机、投资者需求的控制，满足自住的住房需求。怎么理解促进房价回归到合理水平?我个人理解，有四个促进：第一个促进促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是少众承受范围内。房价变化水平和收入水平是越来越近，不是越来越远。促进房价水平在社会大众承受范围之内，第二个促进过去炒作投机的使房价快速上涨，使它回归合理水平。第三个促进房价的变化幅度，有利于平衡社会各方多方的利益关系。我们买房和没买房的，贷款和没有贷款的，抵押和贷款的，先买房和后买房的，这些利益都会受到一些影响，我们个人、企业、银行之间的关系都在房价调整变化中发生变化，所以在有利平衡多方的利益关系。第四促进地价在内的要素与房价一起同步。怎么理解房价回归合理水平，不是降价的关系。今后的市场发很重要的关键就是明确政策预期，政府方向对这个预期还是明确的，使市场健康发展。
第二个方面，市场，应该说过去一段时间，房产市场经历过快速膨胀、粗放发展，各行各业人人都希望在这个产业里面进行淘金的行业，今后怎么看待房产市场?我个人的观点：第一短期看市场惯性还会下行，长期看仍有空间，还会增长。为什么短期市场惯性还会下行?我一致认为今年房产市场的调整仍然是结构性的调整，有好有差，增长量有正增长的城市，有负增长的城市，企业有发展的，资金过得比较好的企业，有一些企业被迫卖项目，日子比较难过的企业。由于房地产调控政策效果在逐渐显现，我们坚持房产调控政策不动摇的情况下，政策效果还会继续显现。所以市场惯性还会下行。长期来看，城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，人们对消费升级没有结束，所以市场空间仍然存在，但是我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化，“十二五”主动控制经济速度，所以中国经济回归到理性、稳步的增长。以前极大释放市场需求，现在我们大量建保障性住房。房地产还会发展，但是速度和质量不像前十年发展。还有货币，货币政策已经逐渐回归到我们正常的水平，所以市场未来理性和健康发展，我们最关键的是我们不能够有空间，但短时间不能透支这个空间，而是要房地产长远发展。我们在这样的目标下，企业的定位、选择企业的产品，这样企业不会研究市场，而是研究产品，研究自身企业如何发展，这是房产长期持续发展是非常有利的。这是我个人的体会，跟大家做一个汇报，不代表任何的官方，不代表任何部门。以上我个人的体会，仅供大家参考，谢谢大家!
谢谢秦虹的精彩演讲，请到台下稍事休息。
两位嘉宾的演讲带给我们很多思考和观点，相信大家都会有自己的判断。本次论坛年度演讲，我们也一如既往地安排了观点答问环节，我们将专门请出特约评论员来与我们的演讲嘉宾进行互动答问。接下来即将进入的论坛的第一场观点答问环节：行业与市：向左走、向右走?
首先有请今天第一回合的特约评论员上台就坐，他们是：广州新城市投资控股集团董事长;寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生。有请两位上台。接下来有请答问嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生。建设部政策研究中心主任秦虹女士。请问朱中一先生、秦虹女士台上就坐，与我们台上特约评论员一起就行业与市：向左走、向右走?的话题，展开观点答问与互动。
尊敬的嘉宾早上好，我有两个问题请教两位专家。中央经济工作会议已经明确了要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房的建设，扩大有效的供给，促进房地产市场健康发展，很明确调控政策的主调由以前抑制过快增长转为房价合理回归。昨天国内A股上证指数刚好回到10年前的最高点，就是2001年的最高点，2245点，我有一个困惑，我们的房价应该回归到哪里才算合理?十年前有没有一个指标?与此同时政府垄断土地的价格是否也需要回归到某一个合理水平?房地产业的税负银行贷款按揭利息也是否回归到合理水平?这里有一个背景，今年中国各地地方政府的基准地价正在或者已经翻倍调整，广州的地价在这个月公布，调升的幅度，如果在中心城区的话在要翻倍。今年各大银行利润占到上市公司总额利润30%，某一总行行长说银行赚钱了，不好意思了。在这样的背景之下，我想请问两位专家，我们这些政府地价，我们的房价，我们的银行利息是否回到哪一个水平才算合理?预测一下。
房地产本身地域性很强，不同的地区价格不一样。过去过度炒作的房价要回归，还要促进个方和多方的利益，还有促进要素和房价同步调整。刚才讲到地价的变化，基准价很高，关键还是有人买。
开发商的房价及时下调，但是地方政府的基准地价定了之后，在定拍卖价的时候无法打折，否则就是资产流失。今天我们上午的研讨会也谈到这点。谢谢您。
房价上涨的原因是复杂的，我刚才讲到土地、劳动力等其他成本上涨，说得直白一点，如果房价合理回归，地价是否合理回归?这个问题我在上面反映过。土地出让金方面逐步完善，在土地，上面也很为难，我们国家土地资源稀缺，另外一个方面土地总觉得招拍挂是公平公正的，但是也在完善当中。
我想问一下朱会长，你刚才提到中央的房价的调控方向不动摇，我们业界更关心，如果重新遇到2008年底的经济局面，经济状况，经过发生恶化，是否还会坚持还会适当有所调整？
这个问题由巴曙松来回答更好。我们学中央经济工作会议我们要认真学。首先加强宏观调控，因为国际经济不确定性、复杂性、国内经济的不确定性，所以我们既要坚持宏观调控政策的连续性和稳定性，同时又要由针对性、灵活性、预见性。这样预见了国际形势如果像08年那么严峻，我们整个大政策都要调，如果大政策要调，房地产的政策也会调。就目前来讲，现在还没有到那个程度。
还有房价回归合理，你提到三个方面，三个探索。限贷政策带有一点弄虚作假，暂时不让房价高卖，好像回归到正常价值。还有收入，房价增长的速度低于收入的比重，其实收入的比重很小，但是房价的比重很大，每个都是10%，增长的速度永远跟不上的，这个好象不太合理。如果按照重庆模式，有很多地方的房价下降50%。这三个方面，如果你们给中央决策提一个建议的话?你更倾向于哪一个标准?
一开始我们讲了，对这个问题是最难回答的问题。我自己感觉到就泡沫的地方把泡沫挤掉，这是本质。房地产确实泡沫，但是不是全面性的泡沫。比如说上海、江苏地区房价上涨快，涨得快、降得也快。
秦主任，你刚才讲到银行利率变动，使政策预期无法控制，国八条也没有特别明确。银行根据自己的利率，把这个利率调整、优惠政策作为放贷难的时候全部放开，紧张的时候又减掉。
银行的行为不代表政策，政策说得很清楚，2010年就明确了。我刚才说了明确政策，制定政策的时候大政策小政策要一致，在执行环节中要贯彻一致。我刚举的例子，09年对首套房贷款打折。首套房，首付50%。
银行的行为没有按照政策？
银行为什么这么做？这有是问题的。
宏观调控里头，一定要做好顶层政策，中央统一之下大家协调，这是很重要的。
政策设计上给予适当的补贴是否合适一点？如果要银行自己掏腰包，可能制度设计有点不合理。
银行表面是赚钱的时候是银行，亏钱的时候是国有银行，赚得不好意思的时候是商业银行，利率实际是垄断的。
(掌声)。
下面我们有请今天年度论坛的第三位演讲嘉宾，他们是青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生；他演讲的题目是创新突围、赢在转折处。
各位上午好!我们今天在一个很特别的历史时期，最大的变化是我们的工业向后工业过度，平常根据时代观察感觉到的，这个时期变化也非常多。我们这个行业已发生的变化，大家看一下，行业调控政策已处于严重的纠结中，对民生的关注继续明显加强等很多变化。这个变化导致市场、媒体、开发商、政府、银行、各界对这个行业非常关注。楼市的调控是正确的，可能一刀切的关系，使得本来几个城市生病，让全国各个城市吃药，吃药还吃出毛病出来。所以这个行业里面，可能由于政策执行的一些偏颇出现的毛病。新华社有一个文章：房地产要调控到民众满意的政治水平。这个耐人寻味。
这次楼市量价齐跌的态势可能会展开，不要太乐观。因为以下一些原因，比如说我们感觉到媒体的呼声原理与政府的声音，各级地方政府正忙于换届，换届后又有一论新的发展竞赛。另外不少地方政府已经陷入严重的债务危机。我们收的数字是10.7万个亿。我听说还要翻一倍，20玩一。也就是说地方政府的债务平台可能会产生的金融危机的影响其实是匹配的。有人说房价跌40%银行受得起，只是偏重于金融的角度说，其实还有其他的，比如说房地产相关行业出现很严重的问题，比如说钢铁，制造、加工业下来了，运输业、制造业下来了，接下来还有很多的行业下来。今天于房地产调控，我觉得一方面必要，一方面要基于调控的实际效果和方法。
不久前陈淮说中国楼市还有二十年的辉煌，比如说美国的房地产行业，房地产作为三大支柱之一支撑美国经济。比如说人口城市化，还有地方财政，暂时无可替代的收入来源，另外唯一的一个支柱产业，可拉动近白鸽行业的发展。另外刚性的需求，我们去分解和解构刚性需求，跟国外是一样的。内需结构，外贸和投资都在走下坡路。如果保障房支撑房地产业，对其他行业有很大的影响。比如说商品房拉动的行业比保障房拉动的行业多得多。
我们海尔地产渡过危机当中的思考。简单说就是创新，面对复杂的行业背景和国内的一些经济社会背景的情况下，企业必须创新。
房地产企业有很多方面可以创新的，比如说管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法等都可以创新。
还有创新领先型企业，我们在管理思想方面，因为海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索。
为了避开调控，我们进行片区开发，现在有三到四个项目进行。一方面我们不愿意去举牌，进行不理性竞争，我们也不会收购二手地。
工业地产，我们有20多个工业地产，最大的在广东佛山，工业地产除了厂房之外还有物流部，和物流部合作，来解决量交换问题。所谓一店、一库，今后海尔突破以前依赖国美、苏宁的模式，会建设自己的店、库。我们做了分工，工业地产造库存。
海尔的期间店，在今后商业地产当中会加快开发，海尔商业地产开工量可以超过1百万平方米，这是很大的。对于传统的工业地产的突破，把工业模式改为商业一体、居住型一体。还有欧洲产业园区，有利于海尔和地方政府去邀请和吸引欧洲的一些中小型集群化的企业，比如说三五十个企业集成某一个区域。在未来一段时间，有不少的企业未必是国有企业，处于各种目的，出现被并购的。我们自己能够早就或者持有购买一些产品。
我们在青岛已经有一个云社区，欢迎各位去参观。海尔更加注意线下服务的智能服务器，让社会通过智能化系统能够完善。
我们海尔地产不仅做保障房，还有高级公寓房，满足高级白领的需求。我们研发了商业地产，已经写了一本书出来，很快会发行，在今天商业地产出现泛滥或者迷盲的时候，我们这个创举希望对大家有所帮助。
新东方主义理念，很少开发商不太思考艺术，我觉得我们不能不负责任，我们在这个方面开展了十年。这是我们资金来源多元化。还有海尔自己的两块地，会做成青岛文化创意生活中心，第一块是40万平方公里，第二块是32万平方公里。
在开发方面分为模块，我们对产品的组合进行了模块化，这样很容易通过组合很快作出判断。
最后物业管理，通过云社区智能化系统，实现物业管理到社区服务的局面，通过云社区，我们跟人家合作，做大物业管理。所以我们对自己的研究，希望海尔地产由于具备了创新领先型企业的条件，所以我们在这些方面发挥我们的优势，成为中国房地产创新领先型企业。谢谢各位!
谢谢卢铿先生的精彩演讲，给我们带来很多启发和新观念。请卢铿台下就坐。接下来将请出今天上午最后一位奉献年度演讲的重量级嘉宾，我们有请著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生。他演讲的题目是：2012年中国宏观金融政策展望。
谢谢主持人，各位上午好!中央经济工作会议已经闭幕，会议公告也公布，我看到很多的解读。我今天上午刚刚也看到中国在资本市场，在全球资本市场连续下跌。反映经济增长也好，金融市场走势也好的一些担心和迷盲。在政策过程中，我们骂一下，来减缓自己的自责，总是找一个人骂一下，骂证券公司。骂政策，下一次会议重点骂自己，这个行业在把握大势，对自己内部的管理，对自己的反思方面哪些值得改进。
20分钟的时间，我想讲两点内容，第一，在大的货币政策环境确定不稳定的背景下，要特别防止阶段性流动性过紧。第二，关于中央经济工作会议的公告，我看了各个方面的解读，从金融政策研究的角度来解读一些自己的理解。比如说首次在中央经济工作会议里面提出来要进一步推进市场化。比如说我们又提出来人民币汇率，保持人民币汇率稳定政策，以前说了几次，08年，2010年，抑制资本外流。
第一，为什么说要关注近期在总体上货币政策比较稳健的情况下要防止出现供给紧张?目前大的政策基调，今年是抑制通胀作为宏观政策的首要任务，现在物价回到4.2%，与1月份持平，估计12月回落。总体上来看，明年的货币政策基调和今年不会有大的变化。但是从整个走势来看，四季度和一季度还是惯性回落的过程。在惯性回落的过程中会使明年的经济前低后高的态势。现在要关注的是我想把这一次经济紧缩所达到的指标和08年紧缩后期的指标做一个对比，我发现基本上主要的经济指标已经同08年底低。为什么总体稳健货币政策的基调下防止流动性紧缩。理由是看到M1，昨天公布指标是9月份8.5%，连续三个月低于10%，08年最低的时候也是这样。所以现在应该来说是整个紧缩政策效果释放非常充分的阶段，而且因为近期的资本外流、紧缩效果叠加，增上宏观增长速度四季度、一季度回落。
大家看这个指标，和08年回落的时候比，看看相应的指标，如果我们看当前的数据对未来很迷盲。但是跟08年紧缩，然后遇到冲击，政策进行调整做对比，我们对未来的政策方向有一个大的帮助。这两个柱状图，是内部环境、外部环境的政策变化，从柱状图对比说明基本上紧缩力度和紧缩效果和08年的紧缩后期基本水平已经接近，我们看PPI的回落，交叉态势，下一个柱状图也是一次货币信贷增速的。从一的指标对比，目前经济回落的趋势也接近08年，但是幅度比08年稍小。我们看带有隐状图的表示，现在紧缩效果基本到位，但是近期来看也两个季度应该关注的是房产流动性，紧缩过度。我们看左边的柱状图紧缩的后期，我们要防止的经济探底过程中出现箫条。在柱状图的随后又一个非常陡峭的下降。目前的政策操作里面，紧缩效果基本体现得比较充分，但是要防止出现像上次08年在紧缩后期实体经济出现非常陡峭的回落。或者说是软着落，不是硬着落。这点上基调上要明确。
目前阶段性的放松来防止硬着落，实际上力度并不明显。信贷昨天公布的表现出增幅不明显，表明我们企业的资金还是非常紧张。阶段性放空从信贷方面表现不明显，M1的表现不明显。大家呼吁四季度和一季度经济回落、探底的时期适当放松，目前来看放松表现不明显，而特别是在年末、春节是流动性非常旺盛的时期。所以为什么资本市场出现那么大的调整?年末有很多企业流动性紧张，需要在资本市场活动。所以从目前的数据来看，流动性的短缺导致防止软着落变成硬着落。昨天公布的7.8%的数据对这个方面的担忧，应该要强调得多一些。11月份的信贷投放2千6百亿，即使是阶段性的放松，表现在信贷方面明确看出明显的趋势。这个可能是经济仍然在回落的阶段，这是需要警惕、关注的。
第二，我想把我自己学习中央经济工作会议，我觉得跟我们在座的各位房地产行业，可能相关的部分我再做一些补充、解读，特别是从金融的角度来做补充和解读。
一、在房地产那一部分，这个报告里面讲几个方面的内容，就是抓好保障房的投资、融资、建设，所以3600万的保障房是既定的政策目标，我在很多省市进一步跟踪、调研，尽管大家批评，但是这是实施，对我们行业产生深远的影响。今年的情况不太好，但是有一些情况了解，两会之后的任务，回去再开会找地找钱，三四季度开始起动。今年在一些省市调研的情况来看，大家已经签订任务了，所以今年要从11月份、10月份有很多城市在启动。所以我自己预计明年保障房建设比今年好，而且分布均匀，这个行业的影响是现实的。
二、促进房价合理回归。我关注的是有效供给，因为我们99年房地产调控有一个很重要的教训，每次调控房地产市场，抑制需求之后，往往以破坏供给作为代价，大家一紧张，流动性一紧张，土地就不买，就不开工，最后导致供给受到破坏，当经济恢复正常之后，可以卖的房子少了。所以我们要关注下一步政策调整里面怎么样鼓励我们这个行业扩大政策，在抑制投资需求的情况下会采取什么政策措施来扩大供给?2012年值得大家关注。怎么样让大家有动力区开发呢?所以这里面提了，但是以房地产方面做了观点解读。
在调结构方面，应对危机方面提得多的是扩大消费、发展副业，节能环保、促进信贷产业增长点。这点决策者意识到明年外部环境恶化的同时，不会再走08年大规模信贷投放，以基础设施，以及城镇化房地产作为应对危机的增长点的道路，基本上可以确定和08年的应对手法不一样。大家想带动经济三架马车，出口比今年要多。中国的投资三大块，基础设施增长比较平稳，4万亿完工。房产调控，总体有所回落。接下来就是消费，要么在投资之外找新的增长点，制造业，和服务业等产业，这个思路已经比较清楚了。在报道里面，首次提出来要牢牢把握发展实体经济对于中国经济发展的坚实基础。实体经济，加工制造能力保持竞争力，潜台词为房地产针对而存在在城市化过程中，使资金流入房地产，降低制造业的竞争力，提高制造业的成本，这点表示在未来的增长重点里面关注实体经济制造业。同时关注消费的增长，以消费带动，或者是以服务业带动经济，比投资经济增长增速会回落。一个普通劳动力，资本市场也有悲观，也有乐观。我遇到德国大的资产管理机构，问他关注什么，他说我关注：中国普通老百姓、打工者工资一年可能从一个打工者一年一万、两万、变到两三万、五万以上之后购买力转向什么。应对危机的侧重点，这次应对手法和08年有很大的差异，愿意接受经济有所回落，重点转向消费。
谢谢巴曙松精彩演讲，请巴曙松先到台下稍事休息。
接下来就是本届论坛的重头戏，华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜）马上即将发布。
首先，我们有请观点地产新媒体出品人，博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们进行2011中国房地产行业年度30强企业的总点评。有请陈诗涛女士。
大家好。自2008年以来，观点地产新媒体一直于每年岁末推出年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)及卓越表现榜。
总评榜一直用三个“G”传达我们对于中国房地产行业的关注，对无论是处于什么经济形势及政策调控下都持续发展企业的盘点及表彰。三个“G”代表着伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。
同时，对于更多无法用三十强可以概括的具有优秀模式、全新表现力、区域贡献推动、品牌塑造的优秀企业，我们发布“年度卓越表现榜”来剖析及彰显。
一、榜单指标体系构成及权重(评分)
本榜单指标体系由运营、财务、品牌、管理四大指标体系构成。总计100分值，分别的权重为30%、30%、20%、20%，即30分、30分、20分、20分。
运营指标体系包含销售业绩、土地储备、总资产、销售面积、在建项目五个单项指标，其中销售业绩较往年从25分直接提升到30分占权重的30%。2011年，销售已经成为企业生存与发展的关键，而土地储备这个指标极具争议性，所以较2010年度，土地储备不再作为分值指标计算。土地储备、总资产、销售面积、在建项目在本年度都作为参考性评分。本年度评选出现不少分值相同的企业，分值相同，名次相同。
财务指标体系包含资产负债率(总资产负债率)、毛利率、净利率、流动比率、速动比率五个单项指标，其中资产负债率占权重的10%(10分)，毛利率占权重的5%(5分)，净利率占权重的5%(5分)，流动比率占权重的5%(5分)，速动比率占权重的5%(5分)。
品牌指标体系包含品牌熟知度及品牌认可度两个单项指标，各占10%权重(各10分)。
管理指标体系包含团队建设、管理模式、领导力及执行效率三个单项指标，团队建设占8%(8分)的权重，后两者各占6%(各6分)的权重。
为对企业的发展进行更加持续性的全面了解及客观性观察，连续四年，榜单指标体系构成及权重基本未变。
二、统计时间
本榜单运营指标中的销售指标、品牌指标、管理指标截取时间按照往年同期以2011年1-11月为统一统计时间。财务指标及运营指标中的土地储备、总资产参考指标等统一采用企业中报。
三、调研方法
1 、运营指标体系及财务两大指标由公开信息、专业机构提供、企业自行申报三大路径获取。如果通过这三项路径都无法获取企业数据(特别是未上市企业)的，该企业将不进入最后评选名单。如大连万达、上海绿地、中信地产、星河湾等几家知名企业。
本榜单在调查过程中涉及到部分未上市企业，而上市企分业为内地及港股、新加坡上市企业，各自披露信息要求不统一，部分企业希望财务数据不要对外公布，课题组对此表示理解及尊重，所以，本报告在点评部分只点评部分指标有代表性的企业。
2 、品牌、管理两大指标体系继续采用了行业公众问卷形式进行全国性调查。在去年两万份发出调查问卷基础上扩大到近30000份，回收到有效问卷较去年的4261份增加到6527份(指的是经核实过的实名投票)，问卷来自于全国各地，行业覆盖开发企业、金融投资机构、咨询策划及各类型专业机构、传媒(详见附表)。
四、调研对象
2011年度主营地产业务、注册地在中国大陆的合法运营房地产开发企业。
本榜单首先谮选出373家首批名单，经过对企业性质、主营业务、区域性及2011年活跃度等初步筛选出127家企业，最后46家入围(包含卓越表现榜)。
入围的46家企业经过四大指标体系综合评分，得分排名前三十的最后入选。相同得分的企业排名相同。
另有7家企业入选卓越表现榜。
五、调研对象范围
“地产G30”是一个综合性榜单，为公平公正，本次在企业初步谮选时总资产从三十亿到超过千亿、销售金额从二十亿到近千亿，从上市企业到未上市企业、从一线城市到二线城市、从国营企业到民营企业、从东部沿海到中西部区域都尽量摘取具有各类代表性的企业，包括主营业务从高档豪宅、商业地产到保障性住房的都全面覆盖。
六、榜单成果分类
我们力求榜单的客观、真实及全面，同时也更加充分表彰更多在2011年这个中国房地产行业遭遇巨大挫折的年份中一直坚持不懈、持续发展的房地产企业，在发布一个综合性榜单即“2011年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)”的同时，也发布卓越表现榜一个及G30系列分榜单。
年度榜包括以下十二份系列榜单：
1、 2011年度房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30) 综合类
2、 2011年度卓越表现榜
3、2011年度销售金额TOP10
4、2011年度总资产TOP10
5、2011年度土地储备TOP10
6、2011年度财务指标TOP10
7、2011年度熟知的30家企业TOP10
8、2011年度品牌认可度TOP10
9、2011年度团队建设TOP10
10、2011年度值得借鉴的管理模式TOP10
11、2011年度领导力与执行效率TOP10
12 、提名企业及入围企业公布
七、入选企业数据分析
2011年，是中国房地产行业巨大盘整的一年，也是处于收紧中下行的一年，大多数房企的销售业绩都不同程度下滑。自2010年万科跨越千亿，2011年1-11月已经完成1157亿，继续成为销售冠军。恒大也超越2010年的业绩到达791亿。但是，更多企业下调销售业绩，包括如SOHO中国一类企业。
相比2010年榜单发布之际更多企业的豪言壮语，2011年末则平添更多悲观及审慎。
我们在抽取及分析所有样本数据的同时，将更多结果予以呈现，希望透过它们可以看到优秀企业的优点所在，同时看到更多企业危险极高的相关指标，甚至可以发现整个行业普遍存在的更多问题，一切，用数据说话。
1、来自于总冠军的思考
连续三年，万科成为冠军。2009年是80分，2010年77分，2011年78分。相对于2010年增加一分来自于销售业绩，财务指标则下降2分，分别是总资产负债率下降一分，毛利率下降一分，流动比率下降一分，但是净利率增加一分。另外增加的两分来自于品牌指标中的熟知度，今年获得首次的满分10分。毋庸置疑万科折桂，可以看出其一直在塑造品牌的同时强化去化率增加销售，同时努力提升净利润。也许这也是未来中国房企共同努力的方向。
2、综合表现，全年整体表现比较突出的企业无疑是：恒大、融创、龙湖、碧桂园、佳兆业
2011年，政策的调整对在中国运营中的房地产企业来说是最为煎熬的一年。谁最快时间确定出合理的反应及应对策略，谁就可以领先市场未雨绸缪。
恒大得益于自己前几年土储丰厚，2011年项目开盘量大，比较合理的定价策略使其销售业绩大增的同时在企业认知度及执行效率上也比去年增加得分。
融创1-11月完成销售175.6亿，去年同期仅为72亿，增长翻倍。企业掌握市场节点，按步骤讲策略的执行力，无疑是全年一个亮点。
碧桂园在2011年从广东发力全国，动辄过千套的销售极具轰动效应，自身调整、定价合理，较2010年表现出色。
佳兆业上市时间不长，但是业绩绝对值与比率都可以使很多老牌上市企业汗颜。
3、新军加入，以模式见长，跨界混合经营也成为2011年部分房企新动作
本年度总评榜中的新面孔出现的莱蒙国际，其逆势上市，勇气可嘉，高档住宅及商业地产全面出击，区域覆盖全国。
2011年，恒大、富力积极发展足球成为跨界经营的一个风向标。
4、前三强格局有变，恒大首次冲进三甲
相对于2010年，前三强1-11月的销售业绩达到2948. 30亿，去年同期是2072.55亿，提升了42.25%，三家的销售业绩占据年度30强销售业绩的30.36%。
本年度总资产排名前三的企业为万科、保利、恒大(万达未予公布)，三家企业的总资产达到5893.11亿，比较去年同期前三强增长超过千亿。
5、总分值对比，提升中第二军团竞争激烈
2010年三十强总分合计为1306，平均得分为43.5分。2011年三十强总分合计为1362分，平均得分为45.4分，较去年略微提高。前三十强出现多次同分值。说明第二军团企业竞争激烈。谁可以稳稳占据第二军团并发力迈向第一军团，大家都拭目以待。
6、 区域优势有增无减，传统上的优势区域继续领先，中部区域空缺现象继续
相比2010年，传统区域继续增加，华南占据18席，广州继续领先9席，深圳上市企业增加，从去年的6家增加到8家，其他1家;华东区域减弱，从去年的6家减少2家，上海3家，浙江1家。华北区域7家，北京6家，天津1家。其余区域仅余重庆金科1家。
7、三十强中2011年国营企业9家，民营21家，不过前十强中国企占据4席，部分国企因为资产构成复杂，无法参与榜评
2011开始不同性质企业开始合作，资本、土地、政府资源各种充分整合及利润最大化，在未来将是一个趋势，包括保障房的建设也可能出现更多类型的合作。
融创与保利天津的合作、新鸿基与富力、合景泰富打造广州新城中村豪宅都是一些较为成功的案例。
8、2011---业绩为王的年代
目前万科继续领军千亿军团，恒大、保利、中海紧随其后。未计入总排名的万达、绿地也自述业绩超过700亿。
2011年，销售业绩绝对提升值最高的当属恒大，相对于2010年同期的477.20亿的销售业
绩提升到791.10亿，绝对可以成为本年度销售飞跃冠军，同时使其在榜单位置的提升一位而晋升三甲，普遍业绩堪忧的情况下恒大良好的销售也为其企业认知度增加两分，执行效率提升一分。
另外一个值得点评的企业是融创，2011年1-11月相比2010年同期翻倍的销售使其成为新黑马，而中海提升也超过30%，值得圈点。业绩下滑比较大的当属绿城，从去年同期的486亿直接下降到307亿，所以出现资金链紧张，当属正常。而SOHO中国销售业绩接近下降50%。
9、土地储备，在2011年对于企业来说更加敏感
土地储备冠军当属恒大，截止中报，其土储已经达到13539万平米，比去年11月的7238又大幅度提升87%，占据三十强总储备的18.9%;碧桂园维持亚军，超过5000万。
2011年中报，前三十强中26家企业总土储备达到66627.11万平米 ,较2010年的62116.60万平米提升了4510.40万平米，平均为2562.58万平米/家企业，总储备仅提升7.26%，而去年同期提升达到12.45，说明在2011年，开发企业拿地全线放缓。三十强中土地储备超过平均值的有10家，而同期土储净值前十强中下降的是中海、金地。
2012年或者更长远的未来，土地作为战略增长力还是扼杀现金的利剑，将取决于经济的冷暖，房市的兴衰。本年度将土地储备作为观察指标本意在此。
10、上市路艰难，资本新通道在何方
上市在2011年已经很困难，本年度成功上市的只有莱蒙与借壳上市的金科，而更多企业还在排队等候。如何改变资本寻求之路已经是当下不少房企面临的问题。
入选的30强企业中，与去年一样，仅有2家是未上市企业，据悉，这2家也在上市之路上上市通道2012年基本被封，基金私募活跃，资本新通道如何健康发展，还有待国家政策放宽及支持。
11、2011年，资金尚未锁喉，但是销售业绩严重下滑的企业财务指标都表现堪忧
2011年的下半年，大部分企业都已经感受到资金压力。销售业绩下滑，现金流受限，信贷政策如果继续紧缩，房地产企业将出现资金紧张局面。如名次下滑较大的SOHO中国，主要原因在于业绩下滑近半，从去年同期的192.9亿到今年的108亿，直接导致财务指标严重下降，以销售见长的公司如果基底不厚，一旦遭遇市场滑铁卢，在2012年及今后将何以持续发展，必然是共同面对及担心的问题。
12、资产负债率整体没有提升，相对于2010年三十强该指标略有好转，15家企业超70%，但是前十强中仅有三家国企中海、远洋、华润低于该安全线
资产负债率方面，入选的30强企业，平均为70.22%。本次入选的30家企业中只有3家属于在35%-60%的安全线以内。指标较好的包括瑞房、世纪金源、合生创展等，有15家超过70%的危险线，与去年持平，4家超过80%，最高无疑是绿城中国。
2011年入选30家企业平均毛利为42.73% ，较2010年的38.26%提升了4.47%。
在30家入选企业中，毛利率超过50%的5家(2010年是4家)，40%-50%为13家(2010年为8家)，30%-40%为8家，20%以上2家，低于20%的2家。
入选30家企业平均净利率为28.91% ，较2010年的20.49%是上升8.42%。超过40%的5家，30%-40%之间3家，20%-30%之间6家，10-20%之间14家，低于10%的3家。
30家入选房企平均流动比率为1.72。普遍偏低，30家企业中只有4家超过2.0的安全线。较去年下降10家，基本可以反应出企业资金趋紧。
速动比率一样处于低下位置，平均为0.6，30家入选企业中没有一家超过1.0的安全线。相比于2010年的指标，本年度速动指标已经开始提醒企业财务资金流必须合理规划。
在资产负债率、流动比率、速动比率三项指标总体表现比较优秀的有3家.分别是华润置地、佳兆业、越秀地产。
13、 品牌与管理 --- 乔布斯教会我们什么?
本次榜单研究过程中，我们针对行业人士发出近30000份问卷，历时75天，包括启动观点地产网及更多合作媒体的在线投票。回收到有效问卷6527份(指的是经核实过的实名投票)。
数据显示，2011年在品牌及管理指标上，万科集中度最高，除去品牌认可度以外，全部获得满分，比较2010年提升两分，说明其行业标杆地位较难撼动。
熟知企业中，提及率排名前十的除去万达全部是上市企业，保利超过90分。
认可品牌度指标中星河湾挤进前十，说明其企业策略还是为其带来良好的品牌效应。与其类似的未上市企业中得到较多分值的就是海尔地产。
团队建设指标中龙湖提升近23%，模式中龙湖首次挤进前十，凯德置地及莱蒙国际以商业地产、高端住宅混合发展模式得到不少认可。执行效率中恒大一直为业界不少人士首肯。
在实际调查过程中不少业内人士提出很多建设性意见，包括对很多企业的管理及品牌也提出质疑。在谨慎乐观的未来，品牌及一流的管理一定是决胜之利器，如何大而不到，如何成为百年名企，这是企业经营者长期需要思考并实施的问题。
2011地产G30之卓越表现榜说明
2011年，中国房地产行业如履薄冰，在这特别艰难的一年，有一些企业依然成为了某一领域或某一方面的赢家。为表彰这样一批企业，地产G30同时推出年度卓越表现榜。
具体的分类与指标为：
一、年度最佳品牌建设
融创中国控股有限公司 中国奥园地产集团股份有限公司
企业品牌传递的是企业的经营理念、文化、价值观念及态度等。
品牌建设可以增加企业的凝聚力、增强企业的吸引力与辐射力、提高企业知名度和强化竞争力、推动企业发展--一个优秀的品牌就可以成就一个优势的企业。
只有以提高企业品牌知名度、可信度为切入点，并以完善品牌美誉度为指数，以提高品牌忠诚度为目标，扎扎实实培育品牌，才能使品牌健康稳步地发展，发挥品牌的超值魅力。
虽然企业品牌的建设是一个漫长的过程，需要长时间的积累，但这值得我们为之努力，并为之喝彩，而这在房地产行业同样重要。
二、年度最佳区域推动力
北京北辰实业股份有限公司 星河湾集团
旨在表彰那些2011年度成功抢占区域市场制高点，成为影响区域发展与提升的企业。
在房企都追求全国扩张的时代，每一片土地都充满竞争;而在紧缩保身的当下，成为一方之雄更难能可贵。
无论是一线城市还是中小城镇，也无论是东部沿海还是西部山区，一个成功的房地产企业都可以为自身所在的土地、所在城市做得更多，做到更好。
而且在自身发展的同时，融合与推动所处区域的向前迈进。
三、年度最佳商业模式
广东珠江投资股份有限公司
商业模式就是公司通过什么途径或方式来赚钱，具体来讲只是公司通过日常运营，如何从事商业、获取利润的具体方法和途径。
旨在表彰那些有着独特的商业模式，并在市场竞争中领跑的房地产企业。
指标：价值主张、消费者定位、分销渠道、成本结构、收入模型、商业模式的创新性、营利性、风险控制、可复制性、可持续性。
四、年度最佳企业创新力
福晟集团
旨在表彰那些通过各种不懈努力，使企业满足或创造市场需求，增强企业竞争力的房地产公司。
所谓创新力，就是企业在多大程度上能够系统地完成与创新有关地各项活动地能力，能力的类型包括：创新资源投入能力、创新管理能力、创新激励能力、创新实现能力。
同时，企业创新力又与企业核心能力一脉相连。
五、年度最佳营销案例
融创中国控股有限公司
旨在表彰那些2010年度在借助成功营销抢占市场先机，完成骄人业绩的房地产优秀营销个案。
包括营销策划方案(包括市场调查、目标客户、价格定位、入市时间、广告策略、媒介策略、推广费用、销售部署等等)。
包括营销策划方案的具体执行情况、最终效果等。
八、希望与支持
我们这份榜单是一个团队的全年坚持不懈的努力打造，同时在研究调查的过程中更得到上百家专业机构与传媒、数千家房地产企业的支持与参与共同完成。它或许有失误及不够完善之处，但是它努力表达出一种专业、公正及对行业未来关注之热诚。
在此，我们感谢在榜单打造过程中支持与参与的所有机构与人士，同时希望工作不足之处得到大家的谅解，更希望它可以凭借这些客观的数据可以引起行业的思考及探讨。
粤公网安备 44010602005421号
