欢迎大家回到城市观点论坛中国行2010年度论坛的现场，经过上午的论坛之后，相信大家有一些疲惫了，但是下午的论坛更加精采。今天上午的嘉宾精采对话让我们收益良多，接下来回到行业本身，战略固是根本，市场也不能轻视，中国房地产市场虽大，但终有穷时。在千亿时代开启之后，房地产企业需要重新认识自己，也需要重新认识市场。我们首先今天下午首位演讲的嘉宾，他是广东省三旧改造课题组成员，中国国土规划科技额公司总工程师资他的演讲题目是广东城镇三旧改造之土地探索。
各位来宾下午好！非常感谢观点地产给我这个机会能向在座的各位专家，非常难得的机会跟大家对广东省的三旧改造做探讨。今天我跟大家探讨的题目是广东省城镇三旧改造之土地探索，主要是从以下几个方面进行不管是时间上的交流还是理论上的交流。第一个是广东省三旧改造的历程和典型案例进行分析，另外对广东省目前经过国家给广东省特殊的三旧改造政策，实施三两年的时间内摸索出来的经验，分享一些政策经验。我们三旧改造提出的背景是城市更新的主动的需求，在这个主动的需求下，由于受到土地空间、能源、资源环境、人口方面的制约，城市需求更新对城市宏观发展而言，旧城镇、旧厂房等等三旧改造，未能发挥其最大的效应，形成最好的良性循环。另外对我们国家目前土地的严控，土地政策的严格政策，使我们不得不利用三旧改造来去发展我们的城市。简单地素质就是全国的土地规划纲要，规划期间下达给广东463万亩，这里包括基础设施、交通等等只有29万亩年均增长，这之间有相近11万亩的差距。但是按照目前2009年广东省建设用地总规模减去全国给的用地规模，更小了。目前国家广东省提出了转变提出历史方式上的政策诉求上面也需要对三旧改造进行很好的探索。另外各个地方都在进行三旧改造，虽然国家给了广东省很好的政策，但是在实施国家中我们要有所创新也需要我们在这里面不断地摸索才能给全国其他最后制定整个国家的三旧改造提供依据。
在这个基础上，2008年12月20号广东省签订了协议三旧的重要文件。回顾广东省的三旧改造的历程分为三个阶段，第一上世纪90年代是自发无序地改造，主要表现民营企业自主开发进行的，改造是自发进行的。这个就不涉及到也不敢违反过程的土地政策，改造完了仍然以单纯的土地出租为主。第二段阶段21世纪政府主导的探索阶段，这个阶段也是为2008年出台的文件做铺垫。特点是由村集体参与的，这里面村民自主投资社会资本各种方式都有。到了第三阶段从2007年到现在，政府和村集体改造铺开的阶段，这就是三旧改造不光是以前的村办企业的厂房的改造，已经扩展到旧城镇、旧厂房、旧村居等等，在这个基础上回顾整个的三旧改造的阶段性。由此国家和广东省在这个阶段过程当中，出台了各种关于配套三旧改造的意见，最重要的是广东省人民政府2009年78号文三旧改造的意见里面对今后的三旧改造起了宏观的指导作用。在这个文里面实际上简单来讲，突破原来的土地政策有以下几个方面：
1、允许农村集体建设用地在村民同意的基础上可以转为国有。如果进入了三旧改造的项目里面不需要通过以前的一级市场国家统一，在这个政策里面是可以农村基地建设用地改为国有。给广大农村保障了利益，改善了整体不满意的现状，把这个利益尽可能还给农民。
2、土地出让收益的处理，政府征收的这一块土地出让之后，不高于60%分回原来企业。在原来的基础上有所突破的。
3、相关手续补办的问题。87年1月1号之前的不用叫土地出让金。之后要补交部分出让金，但是这个是已当时的出让金来进行的。
4、边角地处理问题。
5、出让金的优惠。在78号文里面规定地比较详细，在政策上有重大的突破。这是广东省的。
仅接着广东省出台了意见，在这里列名的改造的规划，年度实施计划相关的编制要点等等。包括一些我们在进行三旧改造应该怎么操作的层面上做了方向性的规定。这是广东省大的政策层面上的东西。这里重点强调广州市，可以看出政策分为三个层面：一个是宏观层面，配套78号文省厅的文件精神出台了自己三旧改造的工作意见。
紧接着出来了一系列的配套政策—包括关于旧厂房、旧村居的改造等等，按照现在的速度补偿指导意见等等，广州市在政策层面上做得比较完善。包括现在目前做相关的研究可能马上出台我国容积率和建筑密度应该怎么确定的研究。这是广州市的。
深圳事主要三旧改造政策目前是城市更新办法，直接叫做更新。如果再一城市内部城市更新更适合，但是对于三旧改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三旧改造还有农村怎么进行。这是深圳市的。
东莞市的出台政策是针对土地出让金和返还。下面和各位交流的是三旧改造的典型案例，我选取了几个大家留意的猎德村改造，没有改造之前没有绿化，但是改造后绿色很多。建筑密度由原来的60%降低到28.1%，节约了247亩，达到了52%。猎德村现在已经改造完成了，我们对他的改造有初步的评价，他的村组织建设需要完善。不管猎德村成功与否在改造过程中也有他的困难，我们认为在村组织一定要反复向村民宣传和解读改造的思路，争取村民的支持。猎德村能够顺利实施到现在，关键绝大多数村民对他支持。第二要注重历史文化的延续，虽然猎德村我个人情感方面不建议对历史文物拆迁换一个地方建，对祠堂这一块没有什么问题，本身是村内的祠堂，对情感上面可以接受。如果大的另外深层次的历史上的宝贵的方面的文化，我个人不太愿意拆出来重建。另外猎德村的改造模式不可简单地复制，因为他不仅有政府的支持而且开发商在土地有出让金的收益。在猎德村的改造教训里面经验里面，猎德政府一直在关注、指导、监控，所以猎德村是在政府的指导协调下才能走到今天。另外就是容积率，大家也知道他是整个利益改造的风向标，正是猎德村把容积率提到5%，我不是个人认为一提出容积率很高这个东西很错，但是我的容易率高了建筑密度低下来了没有。就拿刚才的图来看，背景这个建筑密度也相当大。
林和村是一个村为自主改造，政府不主导参加不补偿，有村委会改造确定合作商的模式。在这里要提出一点林和村的村民百分之百要求原址回迁，导致安置的房延迟很大，开发商在不断调整容积率的时候还有更多的提升。另外就是荔湾的，在后面具体跟大家讲一下，他的主要障碍里要建新的商品房，整个荔湾区补偿要求非常高。另外比较好的就是历史文物保护的案例，三旧改造佛山祖庙。对他这里的改造拆迁遇到的问题很多，由于佛山有很多的户主搬出去了，怎么拆迁怎么补偿。在整个拆迁安置补偿的难点就在这里。另外这里原汁原味保持了祖庙古建筑的风貌。最后一个是深圳市改造的，他提出来改造的渔村的改造，政府一线主导开发商运作统一规划整体改造的，但是改造花费大量的时间，2004年开始一直到现在有了效果图，在这个基础上初步总结了三旧改造的实践经验，对三旧改造城中村是推动的，并不是资金一下子来了，不断推动三旧改造。另外在广州市的城中村改造绝大多数村民是回迁旧地安置的。
大部分的改造是结合建设或者城市更新的基础设施建设来启动的。这是广州市旧城改造旧厂房的改造都有自己的特点。深圳市跟其他不一样，他是全部国有，不存在村民要去转的东西。但是他要承受改造深圳目前的三旧改造的整个的政策，深圳的进入的门槛必须高。这个就是广东省目前取得的一些成绩，通过三旧改造2008年现在到节约的土地3万亩，按照这个来计算至少我们今后的1/3的土地可以通过三旧来产生。另外他促进了产业的转型、城市功能的完善，扩大的固定资产投资，在某些方面改善的名胜等等，在这个基础上整个广东省在三旧改造总结出了自己的模式，在这些模式里就城居政府主导、开发商主导，整个三旧改造大方面是政府参加、开发商参加。到了城镇改造如果大的方面仍然是那几方面，细分下来有模式，对象旧厂房的改造有字形改造，工艺征收，以及依法流转的模式。以上就是整个广东省的进程和目前所能提供的参考的经验。实际在广东省这一年多的三旧改造的过程当中，三旧改造的问题不断涌现。大的方面政策执行方针存在一些问题，监管方面、政策设计等等都有问题。在政策执行过程当中对执行目的的偏差性。各个部门那建设用地指标所以做的三旧改造，有很多地方没有考虑功能的完善，现在城中村改造，在更大层面了三旧改造真正的目的和城市功能的目的上，就是为了另外一个改造过程中个别地方借三旧改造，因为广东省有自己的特点，有很多地方借三旧改造形成违法占地。违法用地纳入到历史遗留问题里面去，如果这样继续下去会造成大家说反正下来违反了之后，既然国家能给广东省政策，我想在不远的将来也会对广东省这个政策。在政策执行上的偏差，比如土地规范交易性，字形改造的土地可以协议出让，把这个村和开发商自己定下来的动作自己签订了，存在一些不公平不公正的现象。另外规范的指引问题，对象建设机制的问题现在目前要处理好政府和改革单位的关系，改造单位和业务的利益关系都存在一定的缺乏。利益机制的完善问题机制不清晰，现在广东省78号文出台之后大家都进来，一旦改善完了之后何去何从大家都没有考虑。
广东城中村是为亚运村的来的，之后该怎么做没有考虑。监管方面突然开发强度，已经开始做的三旧改造过程当中我的土地开发强度，容积率建设密度等等因素，我们自己还没有很好地考虑。反正目前成本核算就是容积率为什么那么高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利润不变的情况下拆迁水平要提高。唯一我就那么一块地，我不提高容积率怎么获得自己利润。
剩下由于时间关系在以后的论坛再交流。谢谢！
谢谢黄总工程师，有请台下稍微休息。下面就请年度演讲，海尔地产集团董事长兼CEO卢铿先生，题目是海尔云社区。
下午好，我这个题目曾经带上次12月初讲过。三年零三个月前我到了海尔就职，希望海尔的地产不止是做地产的。我们花了三年终于琢磨清楚了张总他要做什么。希望今天15中的介绍能够回答大家跟我一样的疑问。
昨天我在佛山的时候跟佛山市的市长针对海尔产品做交流，他非常感兴趣，他们不太清楚究竟怎么样实现。海尔在做这些事情，他作为国家第一批的两个国家住宅产业化示范基地产业，这些年一直在开发和住宅相关的技术。应该说科技的进步都带来文明的进步，张总研究的问题不是家电也不是房产，他研究怎么通过产品和服务来实现人们生活方式的改变，从而提升人的个人价值。张总也提到一些非常中国的观点，海尔地产提的意见当中也提到转型，我们要成为一个资源。现在的企业如果只是制造不可能成功，当许多的技术环境海尔要做的是资源整合。我们要作时代产品不是时尚产品，时尚产品都是短命的。日本有一本书一个人下班后的生活方式决定了他的竞争力，多年前爱因斯坦也说过类似的话，在那个时候平均寿命只有50多年，除了工作睡觉之外人们还有整整17年时间，在什么地方渡过将决定他人生的成果和价值。由此我们思考一个问题，你要提供什么样的生活方式，实际上是未来的思考方向。当我们提供的生活空间是让人的生命价值的提高，给他带来真正的便利、审美这个时候房子是完全不够卖的。苹果看到越来越多的人希望在不同地点和不同方式来享受网络，所以创造了人和网络的享受方式。IBM看到越来越的机构需要这些所以也创新了技术。这个时候海尔设计的观念产生了，海尔的观点简单说是研究产品主要表现在系统，我们的优控的系统上研究升级，希望把家庭能化小网，以及社会上的物联网结合起来，让人们的生活产品更美好，我们取一个名字叫做云社区。
应该说这个概念是创造新的生活理念，张总也多次提到希望海尔未来是一个服务商，是通过创造的家电和相关人居生活的许多产品和房地产的人为人们提供一种新的生活，真正让服务升级，让生命升值。为什么在海尔发生，因为海尔有一些特殊优势，一个他有强大的研发能力，不局限于海尔的研发能力，海尔有一套系统。第二他有产业链的体系，中国的家电有这种完整的产品体系包括家电以外的智能化、节能产品、卫浴这样的制造业比较少。海尔有一个特点，这个全产业链的结合为云社区的建立其推广打造了基础。他整合全球资源能力，海尔地产在规模化，去年销售66个亿，今年的目标是200亿。希望海尔在业界有发言权，有了发言权你所使用的系统才一在也界推广。
接下来海尔云社区表现的是，最重要的是人网合一，当你在家庭里面的时候你可以关注到全世界想要关注的东西。当你在任何一个地方旅游的时候你可以操控家里的所有东西。基本构想是角色和作用，表现了海尔集团的服务业向服务转型的方向。海尔的社区链将成群海尔社区的会所当中出现。社区店不单是卖产品是体验服务推广，海尔集团和海尔地产不仅是从产品当中引领，可以从服务当中引领。从运社区的系统建立大的渠道。云社区推广之后我相信有很多开发商向海尔采购这套系统。我们作为跟社会直接接触的触角能够为海尔提供一些研发课题，所以海尔地产今后应该形成海尔的第二个研发中心，驾驭全球的研发。这样海尔集团的定位就很清楚了，他实现之后将会更智慧地操控家电，比如现在的家电一个家庭里面有许多遥控板，今后海尔家电可以用一个遥控操作所有的家电。海尔物联网的冰箱直接可以监控冰箱里面存储的物品，可以通过冰箱的操控操控你需要添置的物品。还有一个小小的装置比手机大一点，多你在家里忙的时候突然有人按门铃，你可以通过这个装饰知道外面是谁，对话，操纵。他是一个更大更薄的派，这种东西可以在任何一个桌子上，可以移动，可以更好地通过家庭随时随地地操控里实现你的工作，比如购物查询、结算等等功能。
谢谢卢总，为我们描述一个美好的生活远景。接下来清楚今天下午第三位演讲嘉宾，他是山东省文登市住房保障和房产管理局局长，他的题目是中国长寿之乡，滨海养生之都，山东文登。
我来自山东文登市，原来计划市长要过来，但是有事。我们地方政府也要充分，下面我从文登的情况谈一下看法。打造产业化文登，文登地处青岛和日本韩国相望。环渤海核心区，国家高度重视，发展潜力非常巨大，交通方便。威海国际机场就在文登境内。高速公路、铁路非常近，文登是中国的温泉之都，有天然温泉，目前有建成两个五星级的温泉渡假村。海尔地产正在开发大英温泉，文登拥有165公里的海岸线。有配套完善的92平方公里的养生度假区，文登是道家的发源区，有独特的道家文化。文登形成了独特的文化，有地方特色的文化。是居民的四季度假圣地，悠久的历史丰富的文化，优美的环境和谐的生活，健康长寿成为全国13个长寿之乡。根据世界卫生组织研究，养生需求将出现井喷式发展。文登能够拥有多种资源和优势不仅在山东沿海城市，在全国也是数一数二的。我们重新确定了城市的规划是中国长寿之乡，宾派养生之都，遵循服务全国的符合养生整合资源的标准，打造特色养生为灵魂，以道家和温泉于一体的养生产业体系，按照政府主导企业主题参与市场总体运行模式，做到十年重塑文登。随着养生之都的打造，文登必将成为养生的圣地。文登房地产市场楼面地价在500-1000元，而渡假在4000-7000元左右，都具有投资意义。
谢谢鞠洪广先生，让我们对文登有了进一步的了解，也希望在座的房地产同仁们到文登投资。接下来请出北京大学国家发展研究院教授徐建国先生，题目是融资与资本市场。
谢谢主办方的邀请，有机会跟大家交流。主办方给我的题目是融资和资本市场，这个题目其实挺大，今天是一个房地产论坛，从房地产说起。第一个是怎么理解房价。上午茅老师说这个放假是供求感到决定的，我完全同意。利率是负放假可以无限制高，这非常明显。2010年利率一直是负的，在5月份出了政策，房价稍微了一点。所以我本来准备放第一个PPT是先把需求供给放在一边，需求和负利率的关系很强，所以这个话题谈到利率上面来了。怎么理解，就要从国家的系统开始讲。我们国家的金融系统很有意思，利率是国家定政府定的，通过膨胀率是很大的一条线。所以现在基本上是负的利率，我们国家的真实利率在很大程度上是通货膨胀导致的，是远高于利率的波动决定的。所以理解我们国家就要理解通货膨胀率，跟他们有核心的问题。我们下面讲讲通货膨胀。
2010年的通货膨胀大概从5、6月开始，12月份的数据还没有出台，所以通货膨胀很高。进一步理解通货膨胀发现2010年通货膨胀有至少两点非常奇怪，过去十年的数据通货膨胀有两个，一个是货币供应，在提前半年是几乎完美的预测，只要你长期跟踪不难预测。这种预测这么好就是不可名状地好跟我们国家的体制有非常大的关系，这是一个因素。但是这一点预测在过去半年失效了，我们没有相应的快速的增加，另外通货膨胀是同步指标，是工业生产是非常温和的。过去半年也是这样的，越来越多的通货膨胀并没有伴随经济过热通货膨胀。所以这次通货膨胀非常奇怪，我们要进一步理解通货膨胀到底是怎么回事。有各种各样的假说，其中一个是社会上的资金追逐不同的东西，房子、股票、投资、消费，从4月份开始房地产的调控很严，对房子的需求下降了，钱的流动导致通货膨胀。这虽然是假说但是也是有一定的道理。另外一个假说可能更基本一些，关于经济增长率潜在的增长速度是不是有变化。通货膨胀有两个因素来决定，一个是供给一个是需求，如果需求不变供给能够下降也是会通货膨胀的。我们潜在的供给能够在下降，有几个因素、技术、资本，还有中国最基本的劳动力。大量的劳动力压低了成本，同时压低了通货膨胀。如果仔细看红利概念，劳动力供给概念在过去发生的很大的变化，这个概念从不同角度来看，可以看劳动人口总数，也可以看劳动总数占人口的比例，还可以看比例随着时间的变化是拉开人口的比例变化率，这个指标比别的都快。预测2036年人口开始每年下降，劳动人口到峰值开始下降，如果看变化率这个峰值在2050年。现在的通货膨胀是潜在的供给不足导致的，这很严重了。如果你不找一个药房通货膨胀是要跟随我们一段时间的，我们未来面临的正常的经济增长率比过去低了。如果还按以前的差比你就不得不忍受通胀，但是我们都知道通胀是不能忍受的。具体是什么还需要各方面的研究，我看到的证据是潜在供给的增长率可能是下降的。这意味着通货膨胀如果是供给方面因素导致的话，这通货膨胀可能调起来比较南，短期内要有各种各样的措施，希望有好的效果比较难。
刚才扯到供给方面，要多说两句，要来未来经济增长的基础是什么，从供给方面是研究了很多年的老问题，长期经济增长的最重要的因素是人民资本，在30年以上的跨度上能够显著地增长一个是人民资本，第二基础性的变迁。
刚才扯到供给方面，要多说两句，要来未来经济增长的基础是什么，从供给方面是研究了很多年的老问题，长期经济增长的最重要的因素是人民资本，在30年以上的跨度上能够显著地增长一个是人民资本，第二基础性的变迁。长期来看，人类资本的积累可能需要进一步反思，尤其是经济增长的方式，财富增长的方式，要有一些变化。制度变迁是一个蛮通的词，比如现在做得很多的特别制度都是息息相关的。一个简单的例子农村人口忖量消化的过程，农村有大量的劳动力跑到城里来了，现在你到农村去看能进行城的大部分都近城了。下面需要新增的人口数量。一个劳动力和另外一个劳动力是不一样，你需要给他一个自由的职业，他可以创造财富和没有受过训练在自己喜欢的职业上得到足够积累的人高很多。过去的经济增长的方式比较粗放，人力的机能的积累重视远不够，可能我们已经不重视的方式来提前消耗的未来的劳动力资源，而没有未来提供足够的积累。从这个角度通货膨胀可能在短期以及中期都是蛮严重的问题。
回到今天的话题，方式、资本、融资，如果通胀压不下来，2011年面对的还是通胀的环境，可能面临宏观调控越来越严重的环境，资本市场的环境就不是那么乐观了。就这么多，谢谢。
谢谢徐教授的演讲，接下来我们讲请出易城中国副总裁尹宝军先生，他的演讲题目是城市化和中国商用地产的未来。
各位专家各位朋友下午好！用30秒介绍一下易城中国，我们是致力于中国房地产商用地产的服务公司，同时也是利于组开发商提供基金等等有价值的合作伙伴。当然公司当时是由金融股市类从国际组建的一家新公司，同时也是今年的商业地产不断发展创立的。下面提到我今天演讲的主题城市化与中国商用地产的未来。
商用地产其实是一个非常款的概念，发达国家的发展实际表明是地产成熟的标志，根据不同的角度可以细分成各种各样物业的形态。同时商用地产也拥有非常多元细分的产品市场，各个细分市场的特性以及需求也有明确的差异，相应需求各不相同。商用地产与住宅业务基本的差异在于住宅是长期的，商约地产具有经营星，商用地产开发难度风险非常大，也造成中国房地产在发展过去经历了较长的蜇伏期。未来的十年二年是商用地产的市场。在这种市场的情况下商用地产的价值就不断提出来，我们可以看到过去的20年商用地产的重组市场住宅用地的价格增长速度远远比商用用地，在2010年第一季度，商用地产的环比增长首次超过了居住用地。其实我们可以看到这是一个明显的标志。从东部、西部各地区的地价差异，东部是高度密集市场水平比较高，但是随着产业的向中部、西部的转移，预计商业地产的市场就逐步进入通道。我们可以从2010年的3个季度的典型城市的商用地价水平对比可以看到，多数商用呈现上升的趋势，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起办公、商业完全增长，2009年办公商业用房完全额超过了住宅。从各用途物业完成额办公室商业用房投资完全额有所上升，而住宅比例显著下降的趋势。与其未来的2、3年就有大量的商用物业入市。
我们看2010年上半年商用销售呈强势增长，销售额商用物业增长幅度远超过住宅，销售面积办公室和商业运行用房住宅销售面积同比增长53.2%、46.7%，是非常快速的增长。2009年办公室、商业平均的销售单价跟上一年做的比较上涨了4.6%，商业上涨2.7%，这样达到在平均办公室价格达到了将近9000块的水平。商业也达到6000多元的水平。我们看主要城市上海、北京2009年的物业投资市场非常活跃，我们可以看到各区域不同物业类似的市场的变化，比如办公楼这个是商业各个区域的情况。在这之后我们看到巨大的商业地产的商机来自于几个方面，中国经过增长的良好，经济机构逐步调整优化，住宅市场调整压力加剧，对政策比较低。人民币升值的预期情况。其实我们从发达国家的经验可以看到当人均GDP从3000美元到10000美元的时候，基础需求比例降低，2009年大家知道我们的人群GDP已经差距3600美元，过去十年的消费增长幅度甚至高于GDP的实际增长，所以消费平台基础完全建立起来了。
对于商用地产平台而言是推动期创新发展的过程。在2009年大家可以看到在扩张性的扩张性的财政政策的趋势下，住宅市场的泡沫担忧日趋严重的，但是对于商用是一个好，长期价格处于低位，资金溢出效应非常明显。人民币升值预期我们可以看到对国际的热钱所看中，上午很多专家对这方面进行了预测。另外我们觉得非常值得大家关注的是商用地产在城市化过程当中对商用地产带来的持续发展的动力。在过去的一端时间到2010、2020年黄金发展的十年，是城市巨大的发展。我们在过去的30年来中国的整个的人口在每十年有一亿从乡村到城镇转移，其规模之大是史无前例的。这个速度其实是很大程度上拉动的中国经济发展的引领，随着城镇化的推进，有大量的超千万人口的大城市，其中有大约10个城市集群可以在PPT上看到。珠江三角、长三角、黄波海，这个区域形成有很大的区域效应，扩张带动周边城市的发展。在当前的城市化格局给了我们商业既有危险，也有机遇。危险是城镇人口扩张服务员造成了城市机构的不合理。机遇在发展商用地产服务业的资产打造出更多的多核心的合理化的城市机构，发展优质的低三产物平台。我们在过去一段时间跟政府谈，跟企业谈、根开发商谈，政府看中商业的发展，因为他可以带动升级和发展。但是我们可以看到当前城市化机遇里面，一线、二线城市是城市优化，而且我们也可以看到未来来说是多元的产业，多元化的资本进入到商业里面来。这里带来了新的融资渠道，商业能够不断地创新进行发展。所以我们看到从产业上来讲，做制造行业也进入到房地产。我们可以看到在二、三产业发展对不同的产品吃配的物业平台是什么，我们也很清楚。
增长能量也是开发商投资的趋势和设点，从最近一段时间大家可以看到万科，万科作为过去十年发展最大、最快的住宅，现在也转到商业地产。保利也是将商业地产增长到30%。龙湖做住宅非常好，但是主攻方向也是商业街。恒大也是做旅游。HOSO中国也是必须独特的例子，他把商业的概念做道极致。恒隆地产也在做一些创新商业地产娱乐行业。我们还看到另外一个非常希望大家能够注意的方面，高铁经济对整个商业地产带来的刺激，在过去几年大家知道城市之间的距离不是已公里来算是以时间来算。大家相应的高铁的枢纽他带来了商业的物业的发展的发展，我也希望大家能够关注，一些可以看到包括上海的虹桥枢纽、长沙枢纽这些项目，他也些很有名的开发项目，像科技黄埔都可以知道，选择项目就是地铁。大家需要关注的。在过去的十几年商业其实从百货业到超市生活大广场经理了很长时间的过程。大家可以关注酒店、休闲的产品是大家比较关注的。这些案例其实给我们带来未来的商用物业其实是非常广阔的前景，我们也希望在未来能够为开发商在商用物业的服务上提供更多的价值。谢谢。
谢谢尹宝军非常精采的演讲，请稍微休息。下面请年度主旨演讲的价目，有请高和投资董事长苏鑫先生，题目是人民币基金与房地产。
各位观点地产的朋友大家好!我跟各位分享的其实就两个问题，第一从基金的角度来看一下2011年人民币基金到底是什么样的发展，给各位带来什么样的帮助。2010年有人说是房地产调控年，对基金呢很多的媒体都做了各方面的报告。地产基金的原由，财经杂志、中国企业家、新地产、主流的房地产都做了人民币与房地产基金的大幅的报告。媒体非常热门，为什么会这么热呢?这个基金在国内发展的状况怎么样?
大家看一看，首先看一下从事房地产基金的有哪些人，一类是开发商直接做，今天上午颁奖的30人里面我估计有一半是自己做。第二是外资，现在有一部分机构也要做背景是因为外币进入房地产行业。第三类是创业，包括我。创业类要么是做金融或者是开发商的，包括经济出来一些高管。对于基金来说实际上我们要回答三个问题：第一是钱从哪里来。从去年的一年的实践里看，目前有三个方面：1、要求基金经理人有良好的背景，有成功的案例，难度非常大。2、通过私人银行来融资;3、通过银行。钱从哪里去，基金从国际惯例来说分类1、核心基金;2、增殖基金;3、特殊机会资金，听起来比较绕口。怎么样赚钱我手里有一个小册子，这是北京的一些做基金的企业我们搞的基金沙龙，把有些人从而行业什么样的行业模式做了介绍。这一年多的实践，不同的人走的路不一样，到底那种模式适合中国发展不好讲。但是有一点如果完全照搬国外的模式到中国肯定是有问题的。比如国外的资金是先把钱拿过来，投资人不需要放在哪里，具体什么样的项目，也不能直接参与管理。起步的时候难，到底怎么去变通，未来怎么出手，怎么赚钱这样来估计。有了样本间之后在国外的模式扩展规模。媒体把2010年冠为人民币地产基金元年，我们看到的现象不仅仅是媒体报道的一片红、一片好，我们关注人民币三个主要的合作方面，我们看看他们是怎么看的。作为投入人首先你跟他谈基金的时候他要问你，你是不是合法公司，如果对开发商需要回答的问题你为什么要求的收益汇报超过，你不就是一个融资平台吗?我们对这个行业认知有很多的偏差。实际上基金是有老百姓的钱，要有专业的能力。他不是简单地利用这个平台，对于政策监管的层面，在去年底咱们了一个非常高端的杂志的封闭论坛，将可能地领导之外我、刘总都参加了，开始很兴奋后来感觉实际上从政府来说对房地产基金还是偏于冷淡，甚至可以用漠视来说。因为放在房地产基金是很好的，如果放在房地产融资平台也是非常小的支点，而且只要钱和房地产结合在一起，现在这个环境上都是不受支持的。
但是我开完会之后我们非常乐观，我们相信人民币基金有非常好的未来有三点：
1、人民币基金如果发展得好，对房地产行业的融资环境有改善。我们现在房地产行业的直接融资非常少，不到10%，大部分是靠银行贷款，靠预售。银行贷款占地比较很高，如果行业有波动最终冲击就是经济，把银行拖下水。如果增加直接融资对这个行业抗风险有很大的帮助。
2、现在基金的投资方向与目前政府对房地产调控的趋势方向是不矛盾的。目前政府调控方向是普通住宅保护，现在基金投的方向有三类：商业地产、住宅、保障性住房。投到第二类大家有疑问了，说基金造成了房价的商家，因为政府不给房地产融资的，他就只能降价了。现在你给房地产融资你就是帮凶。但是大家想想属于民间的钱很多，把买房子的钱变成了供给，变成了土地开发，我们是相当于把最终的需求变钱有一部分变成了供给，是抑制了房价太是提升了房价。
3、我们看到这些年房地产风风雨雨，其实背后有很多东西跟行业没有关系。比如房地产泡沫化，说到底是钱多，流动性过剩造成的。现在为什么会出现去年一年投资涨，为什么前几年比现在流动性还大没有涨呢?因为房地产程度了吸收流动性的海绵，现在政策是不让房地产做海绵，有没有一些类海绵的东西呢?比如基金。
我们先看看整个地产金融，今年面临的状态，从整体上来说房地产宏观经济，钱要少一些。但是我的判断不会少得太多，因为经济还不可能快速地收缩，这样就造成经济冲突非常大。第二房地产要一个数据，说2010年这个行业从预售和融资拿到6万亿，投出去4万亿，换句话这个行业在去年一年净2万亿，但是很多开发商是没有钱的。就造成严重分化，一部分是上市公司钱很多，还有一些企业是急需钱状态。对开发商我们未来面临融资的渠道一个是银行，但是难度会越来越大。第二是信托，流动性很高，但是从去年地政策上受到了一定的限制，监管更严格，因为毕竟是金融的行业，政府担心控制不好有很大的负面的作用。第二我们能够想到的就是基金，背后的背景就是现在整体的流动性是收，但是不会很多。整个社会流动性非常强，老百姓民间资本非常强。我们总归要有一个出口，开发商如果需要钱，我们为什么不考虑跟基金结合呢?我们的预判前面的假设都能实现，2011年议定是地产基金年。
谢谢各位。
感谢苏鑫先生的演讲，有请在台下稍作休息。各位来宾今天下午论坛部分的演讲环节到此结束了。再次感谢演讲的嘉宾。接下来进入今天下午的年度讨论环节，2011恩年中国房地产行业必然受到政策与经济形势的巨大影响。在艰难时刻，从企业模式、战略财务安全到营销等方面，如何更进一步?
这个环节的主题是战国策，重筹竞争力之模式、研判、个案、融资。就从四各环节分别讨论2011年房地产行业未来发展的方向。首先清楚总主持世联地产首席技术管黎振伟先生。
主持：世联地产首席技术官 黎振伟，参与嘉宾 广东房协黄鹏、恒益集团主席郭建平、广州新城市投资控股董事长曹志伟、城市规划评论家贺承军、华南理工大学房地产研究所所长王幼松、华誉景观董事总经理张明燕 广州社科院彭澎、加拿大宝佳国际高志
谢谢主持人。很荣幸会议在广州召开，在白天鹅宾馆来到广州一定会看广州是什么，他是中国改革开放的先行者，也是中国房地产创新的先行者，今天的会议在中国即将面临新挑战的开始，这个宾馆是1979年建设的已经31年，是中国第一个五星级级。下面的论坛改变方式，上午用了专家、学者很多数字，我想大家听了觉得这么多数字，我们该怎么做，当然对话已经有案例操作。陈诗涛见到说问我在广州有什么建议呢?我说广州最大的是亚运会亚运会最大的两个事一个是亚运城，这是非常令人振奋的。上个地王在长沙，拍完了两年还没有建设。而广州的地王拍完马上就建设了。还有一个案例就是大家一定很关心的我们从事土地的解决，我推荐三旧改造，是广州广东省在2009年开始中央给广州的特殊政策。大家很关心，后面还有竞争力的讨论，但是我想大家来到广州我希望风险两个比较接近广州的案例。第一个对话讨论关于三旧改造与土地面粉的，先请出广东省房协三旧改造课题组成员，广东国土规划科技公司总工程师，他刚才已经做了演讲。第二位嘉宾是广东新城市投资控股集团董事长曹志伟先生，他是老广州人，他的项目都在广州老城区，是长期做旧城改造的。第三位是广东市社会科学院研究所彭澎博士，他是广东地产也是新闻界的热点人物，很多的话题都跟他有关，他提了对广州几年的城市发展有很多的见解。第四位是恒亿集团懂事局主席、总裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市规划及建筑评论家贺承军先生，他也是博士。深圳和广州都是中国两个房地产发展最迅速的地方，他的改造也很特点。还有一位来自华南理工大学土木于交通学员建设经济管理与房地产研究所的所长王幼松教授，他是清华大学毕业的，他对香港地产很有研究。最后一位是广州市华誉景观工程设计有限公司懂事总经理张明燕女士，她们共了做园林设计跟很多大公司是合作的。
我做主持有点难了，在座这么多都是专家，我们怎么样拿出精采的对话给大家分享，我要求嘉宾这个环节不要说虚话。第一位还是先文开发商开始。曹总拍地很高，三旧改造给了我们的好的机会，因为不需要竞拍，你怎么看待广州这次机会呢?三旧改造参与怎么参与更好呢?
我只是一点感受，三旧改造的话题很热，经常开发商坐在一起就说你签了多少村。中介公司也欠村，实际我感觉到现在村长受欢迎的程度远远超出政府官员。我感觉到土地资源在利用和再分配，我们自己本身有两加工厂很多年前买的，这次也在三旧的范围内。当然也碰到一些实际操作上的问题，我们在改造过程中也面临选择，实际上的操作上不是招牌挂，如果是住宅的话，大家看到南站广铁的也拍上去了，大家觉得广铁自己拍回来很划算，我只给三成的钱。但是这本身就是他的地啊，我想企业还是要企业所得税，然后拍卖得价我不知道要不要交营业税，实际上原来的地主没有拿很多。而且这些地都是长期投资很大的压在那里，我们也碰到这些问题，另外从社会的角度大家看，如果做政协委员的角度，我们一边在不断做旧村的改造，当然也不段创造新的三旧，这段时间我在广东地区周边看，广东省建设特别有差异，哪怕跟安徽这个地方比都感觉乱。但是楼比较乱，新的三旧已经不断地出现，并且三旧改造的政策，等于鼓励新的农村乱的出现。另外三旧的目的在于把原来的宅基地旧厂房改造，但是现在相当大部分单纯把这部圈进去改造根本不行。当时去做征地的时候，我也帮他们划过平方，改得七八、成也照配，这种只有提高容积率去解决问题，我们往后的所有的宅基地尽管违章尽管往上盖。这种做法我想市场让出一部分份额，出来做一件好事情，但是实际上的管理能不能系统地管理到位，我深表疑虑，我也这些疑问，包括是不是所有三旧都改造，这也是在拔旧城的基础上。当年我是提出方案怎么保护安宁路，把它改造称广州的新天地，这也是规划上的问题。当然我们当年也些专家说广州是没有文化的，所以就没有保留。我那天晚上大概去看了一下西关，去请了吃了一碗云吞面，其实这也是文化。
谢谢曹总，你是也责任感和文化的开发商，他不是拿了地就拆。如何保护城市，如何拆改造，还有很多难题，这方面我想请彭澎博士，怎么看三旧改造，其他城市做的时候如何吸取经验和教训。
我正在做几个和三旧改造有关的项目和策划。其中有一个是旧村的对开发商是必须跟村里面谈的，完全可以合作。还有一个旧厂房的，我看了一下里面实际上很优美的环境，但是如果说保护性地开发创意产业园，从商业上成功得不多，所以大家还是想把它转变成住宅。这里面对开发商讲我跟很多开发商谈过，开发商最头痛不得不合作。原来的企业是牵走了或者怎么样，现在很多企业都知道有油水就去作。写有些开发商是非常讨厌合作，长期合作可能对旧厂、旧村的改造是比较大的难题。我想旧城改造当中是不是全部拆掉，那么多当年的地产我们都搞不清楚，现在能不能保护下来，提升他的使用价值，这些是我们旧城改造的面临的体系的问题。广州和深圳是两个一线的城市，除了北京、上海是两个一线城市，广东在房地产开发当中一举一堆都会影响全国，我旧改造给广东乃至全国提出了一个新的土地路径。广东土地没有了，只能去想三旧土地。这可能增加了我们获得土地的难度和复杂性，这点是讲具有今后普遍意义的事情。这是我的看法。
谢谢彭博士，他讲看起来是一个好机会，但是这个机会背后非常复杂，因为量大，普及。如果他们错过了就不行了，大家很精明。这个话题真的很复杂。不过广州是一个千年老城改造是不用说了，但是深圳只有30年的城市，也同样需要改造，深圳改造说起来是一个很难的话题，这么短的城市，以后城市发展当中如何发展得更好避免改造。
可能亚运会的时候微博老百姓可以骂政府，今天上午来了一个广州的朋友，他是亚运会的策划。节目单讨论一个月出来。公布了一个顺序，广东很中国。通过调侃来说三旧改造的问题，前面是开发商一位是研究专家，我当过开发商，现在在深圳搞研究。首先确定一个问题，土地政策三旧改造不光是广州连深圳也要重视了。到2002年2004年转变，招牌挂还是有问题，立马旧改就出来了。我个人非常反对土地垄断，是一个很坏的东西。在合法的土地垄断的市场上来建房地产市场。我个人来说，违法建筑，中国不是一个纯粹的市场，政策式的。政策也是运动员，没有办法，利润博一下，历史阶段看大市场。反而我觉得高房价不怕，大量的违法建筑占地占了50%，住的人超过了70%。所以在这个问题上我们谈就改，为什么深圳搞了6年就改实际上真正完善的没有什么。据我所知，推动最快的项目最公正透明的唯一一个项目是村民占股份的。
我觉得这就是未来三旧改造的真正的实际情况。我们的村集体土地是可以和开发商合作来做，这是政府愿不愿意做开发商的马前卒，和平谈判必须村民参股。刚才两个基本的建议，一个是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服务，作为旧城改造的必由之路。非常切实地合法化成本太高。谢谢。
贺先生谈的要点是政府参股。上面贺先生讲广州真的是一个很平和的城市，宽松的城市。我想问一下恒亿集团的主席郭建平先生，你们企业做了很多年的房地产，你们对土地很厉害，你们对三旧改造是怎么样考虑的，你们觉得拍第更好还是三旧改造好呢?
我觉得国土资源部给广东非常好的政策，三旧改造。实际上这二十年发展都留下的城中村需要改造。农民是具体地没有收益你要强行征用很难，只有政府出台政策可以改造，谈起来就容易了。第二随着二十年的发展早期规划的工业园区，随着二十年变成了中心城市，这些厂房实际上也是可以作为商业的，只是没有政策。第三就是一些城里面传统的建筑风格需要保留。像上海新天地保留了传统风格的建筑，所以我觉得三旧改造一个是非常好地节约利润土地，一个是可以改造城市的大面貌。拍卖地的时候不去用，沿街的全部买，后面全国下来了成了城中村。每年拨款很多去改造城中村，所以我觉得三旧政策出台之后，能够尽快地想全国推，也让我们其他省份能够早日受益。听说福建也要马上出台，如果能够及时地出台，我想给可以大大环节土地的压力。
有没有想来广州尝试一下?
我觉得像这种旧城该杂适合本地做，因为要跟老百姓打交道。
希望福建也尽快开始。有一个敏感话题是容积率，还有如何补偿，容积率抬高会破坏环境，这个帐很难算，所以广州有一段时间都是跟一帮专家提出来政府拆迁过程中太高容积率了。所以政府和专家吵起来了，还有建筑文物怎么保护的问题，所以挺不容易的。你是准备做房地产经济了，怎么平衡这个更合适，这也是广东的经验，怎么找到平衡点更好一点。
关于三旧改造我觉得最重要的是合法，经济利益能够均衡，第二个问题实际上今天我们在广东省的房地产协会联会上有一篇论文做了分析。今天很有幸来参加观点的论坛，所以我也把我的观点说一下。因为在业界主要是做地产的。第一是依托文化和十实物，建筑和住宅都是历史的文化的载体，在历史发展里面是一条轨迹。像广州2000年的历史有长的轨迹，不应该用新的点来看，对大量的拆建我们要留一下文化文脉。第二要尊重科学和专业，通过国内发展的情况来看，还是主要靠行政力量主导。这个过程在未来的发展应该逐渐地淡化。第三我们现在从市场的了解，中国经过了30年的房地产的发展，人均居民的面积在世界上不低，而且发现控制率很高，现在很多子建了之后没有人住在里面额资源浪费了。谢谢。
王博士提出另外一个观点，城市不能大拆大建，改完之后就没有历史没有文化了。那是广州的历史，在广州没有很多了，一下子恢复了广州对自己都很自信了，我觉得对广州我也很赞同三旧改造不能大拆大建，否则这个城市就完了。来自画一景观公司的，刚才听到王博士很多旧村的改造拆迁之后密度减少了，你们作为景观公司如何在智能改造中创造新的居住环境，你们有什么好的经验给大家分享。
刚才几位专家谈到在这个过程当中有很多的潜在的问题，在这个过程中我发现真正做这一块经营者是非常没有经验的。我们提到旧城改造就是到旧城镇到新居住的改造，实际上并不是把拆掉的农民房建城高楼大厦就可以了，实际上很需要城市功能的体现。在这一块所体现的城市功能是什么，是从居住层面。从城市层面和商业的层面，我们接触到在佛山那边有一个项目，跟村落里面去合作的，但是他的问题他想建很多的商业的，但是做什么产业不知道，完全是带着很大的偶然性的。这样很可能当你把产业建起来之后没有人来你这里组没有买，有很多跟经济相关的方面。在我们的工作当中是跟很多地产商大交道，我们有很深的体会。另外关于环境方面，实际上作为对于国外的案例我们会研究地比较多，实际上现在中国的地产粗放型的经营，将来到不可持续将来更高的水准经营模式，所以我们看到国外当经济发展地越来越高，他的三旧改造的比例会越来越大。我不知道大家留意到没有，世博会德国的展馆里面他们有专门的旧区域改造，旧的是什么样，新的建成是什么样，实际上发达国家到了一定程度他的这种改造已经占到开发量的大半。而我们国家现在还是拿新的土地占绝大多数，所以我想通过这样的论坛给大家一个更新的信息，重视这一块将来土地获取的重要的方面。这是我们在设计中看到的一些方面。
谢谢张总。张总说的问题他们见了很多开发商没有经验，所以结果很多一时的没有了，讲到绿化，他说开这个城市有许多历史，看这个城市有没有大树。在广州有两个项目其实是值得大家去研究的，他们都是在2000年前策划，我参与了一个广岛花园，创造了很好的主题叫做大榕树下建造生活。另外一个中海做的，这个项目是一个老的纺织厂，他有一个很好的概念叫做岭南新加坡都市新生活。但是他里面生态概念很好，所以张总我很认同你，其实环境在旧城改造有很多的题目要做。黄博士你研究了很多的三旧改造的案例，现在给你换一个角色，你是开发商你明天拿到旧村你怎么做?
如果换一个角度来说，作为开发商我可能不管怎么样都会把利益放在第一位。在这个利益包括的情况下我要尽可能维护好相关的刚才各个专家、领导提出来的各种方面的景观怎么处理我才能去改造。如果拿到一个项目即便做得再高我没有钱赚也不会做。大家在任何城市那到的地如果是三旧，当然广东不一样因为有政策—要采取不同的应对措施。就一般而言，你拿到这个东西你不是一拿到实际上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的调查去协调，如果真正意义上要做最终要归结到拆迁的难度，风险的控制，在前期要完成。另外专家也提出来我有些产权东西，或者村民刚才刚才专家提了，深圳有专家公司，广州其他地方城中村是散的，有一个经济联社就不错了。对于这种产权和有些时候房屋的产权人不清楚的情况下怎么去办。我要对整个区域情况要有初步的摸查。为了使拆迁更顺利一下，第一轮咨询90%愿意拆迁，做方案，这个方案有2/3的人签了你才能去拆。实际上可能在时间让你带来的利益是成本提高的问题，可能使你后面很多面临的钉子户、问题户减少到最低。我认为前提的研究居民的基本的状况对方案的理解程度都要有一个理解。然后才能实行拆迁。对这块包括房源安置，包括广州这个地方愿意原地安置，都有他自己的特点，我作为开发商我愿意原地安置，你首先还是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的风险和时间进度，这样才能让你的效益最大。
利益第一、风险第二，方式方法第三
第一位嘉宾也是第二场论坛主持黎文江先生。
还是继续请你主持，我知道有一些观点碰撞，还是你来。
第二位三远集团副总裁陈章勃先生，第三位是广州房地产专业的名嘴寒铜投资顾问有限公司总经理韩世同，第四是自身地产评论人王世泰先生，最后是中山大学教育学员培训中心主任徐晓良先生。
亚运城是大家都很关注的大盘，做得这么成功不容易，我们来解剖一系这个事情。首先合富辉煌集团，我们请黎文江先生做介绍。
因为我觉得有五个特别的地方和一般的案例有区别：第一是地段特别，理中心城区很远，一般做押运村亚运会的运动员居住的地方，距离离主要的运动场比较远，为什么会在这个地点，是由于广州市政府对广东新城的规划，把它起动广东新城的意向，所以放得很偏远，大概是在番禺的西南边。第二他是楼盘比较特别，这个楼盘是政府全部做好之后，8000套的运动员、媒体、官员都住在里面，全部建好把打包卖给开发商，这是跟其他楼盘不一样的地方，政府完全做好之后，包括小区、运动场、道路全部做好了。政府在这方面投入了160亿，然后卖了255亿，虽然255亿是比较高的价，实际上政府拿了90个亿，所以这个是第二个比较特别的地方。第三是比较特别的时间，销售时间是比较特别，9月16日开始销售，过了十几天来了一个外地人不能买，本地人只能买一套。这8000套怎么销售时间上也是很特点的。第四本身的营销也是非常特别，本来还要邀请经纬等营销专家，第一个有现楼不能去看，由于安保的原因，除了运动员不能进去，其他只能在外面远远地看，而且还没有样板房，直到有4000套买了之后搞了一个样板房。在卖的时候9月16日没有户型图、样板房只有一个沙盘。价钱也比原来的要高，但是我们拿出来的时候是12000，超过媒体预期。第五是销售得非常好，我们没有销售场，只有两个卖点。13天里面就认购了4000多套，到现在基本上超过了50亿。最近上个星期也卖了103套，基本上每天15套到20套，到现在限购令之后也是这样。
黎先生做了介绍，那我在里面听这个项目营销案例很好，对这么大的项目是不是营销特别，特别的项目特别的营销项目，特别的时间特别的价格，现在还有许多不同的观点呢，在营销上面还有更多的东西决定成功?
这个调控整个市场在8月份之前几乎没有投机性的购购房需求的情况下可以造出这样的情况，我觉得还有几点，第一他是五大开发商联手，有了舆论效应。包括我都要封口，我这个罪名绝对担当不起，但是我再问亚运城把房价这么高，未来怎么办，这是一个问题。还有广州新城发展是200平方公里，不是仅仅地738万的建筑面积，未来的发展空间到底是猛火滚汤好呢，还是老火炖汤好呢?还有政府为什么要把这个好处给开发商呢，那么你剩下的300多万平方米，这样做到底合适不合适，我们要提什么价值，政府亚运会的确给广州带来了翻天覆地的变化，要不要一次性地捞回来。但是我承认这次五大开发商联手，让所有的媒体惊声，甚至导致的或了第三波调控都有关系，到底好还是不好。我们现在所处的环境我认为是对经济、政府、开发商、银行、消费者都不好，后面的生意该怎么做这是我的担忧。
当时拍这个地是万科、保利、中海，后来按道理国企不比民企差，这个项目立意很大，拍不到这个很后悔;我想问一下三远集团，如果你是开发商遇到这种情况你们怎么去面对这么大的项目?
我们福建开发商这种大项目很少，我们福建从福建跑到广东开发楼盘，在大家眼里也算大盘，但是比起亚运城还是小巫见大巫了。这个强强联手是民营企业可以接见的地方，因为强强优势都结合起来了。我认为这个是亚运城是最成功的一点，能这样成功地销售出去，我认为是主要的原因跟力量。这是我们应该学习的地方。
如果有机会去看看这个项目会更加深刻。深圳大运会有没有项目，如果有你怎么操作，你从深圳的角度怎么看这个项目?
在2010年史上最严厉调控的背景下，亚运城取得如此骄人的销售，我觉得可以写如中国房地产经典大全，向广州同行致敬，很了不起。第二表达一种感触，我们现在亚运开过了，我们今天坐在这里其实是后亚运时刻，可以使我们从热闹和喧嚣当中走出来，回顾这个经历，能保持对楼市观察和思考的理性。第二我想说一种判断，但是都说营销是很多国企和民营企业的强强联手，我承认这是对的。同时不要忘记了亚运城头上的符号，亚运。政府超过1000亿的投入让公众对这块的期望值飙升，我们除了要向广州的同行致敬，其实向政府表达心中的敬意。第四，为什么政府花了这么多钱来投入，使这个亚运城的价值有了极大的提升，其实他是城市的公共利益被谁分享了?政府得了好吗?政府目前的状况我用家乡一句老化，花了灯油钱、坐了黑地上。因为政府要限贷要限购，少钱的钢需会买你限贷。2010年的民间的评论，调控很猛，结局很窘，楼市很疯、百姓很蒙。同样广州市政府不能避开这个层面。1000多亿公共的投入一个直接的指向是为了办亚运会，改善交通。所以政府很难以逃过民间舆论的这种批评，包括韩世同老师说的。谢谢。
这是来自深圳的声音，确实这种现象今后讲很多，因为在中国很多城市我听说在深圳开大运会的时候，世界都很惊讶，我相信亚运会也会惊讶，奥运会也会惊讶，这就是中国。所以回过头去亚运的成功政府的作用最大。这个最大的作用是否最大的利益怎么去分享，这要冷静地思考。作为开发商考虑的是自己的，你作为评论人考虑公众的利益这是不矛盾。徐教授你作为学者的教授这个案例你怎么评估?
亚运城的成功从各个层面进行了剖析，我作为学校总体的判断，我觉得亚运城也好，还是其他成功的项目都有共同的共性，今天讨论这个主题，重筹竞争力要进一步剖析一下，我觉得可能从五个方面来进行解读。
第一：做好一个项目要有经济的硬实例。说白了就是地产商口袋里有多少钱，但是今天讨论还不仅仅是从这个层面解决，刚才苏鑫经济的硬实力，这个可能是现在时下大家比较关注的房地产基金。因为在学校里面我们也要比较，但是都很关注这块，我们自己也有资金，今天在座的还有几位同学都是这方面的专业人士，有专业做券商的同学，也有做法律事物方面的同学。我们的基金之前是投一些企业的项目，我相信苏总的判断，2010年基金元年，2011年可能是房地产基金元年。
第二、文化的软实力。亚运城做得这么成功，还有海尔的云社区解决的问题，主要是对楼盘软实力的体现，一方面通过产品大家能看到确实认为很好。可能不仅要从产品体现因为文化产品体现不出来，要通过人品来实现。有的人说人品不能直接看，可能好的项目做出来别人也不一定能听懂，但是通过良好的信息好的方面来解读，竞争力很重要的一点，在座的各位高层管理者，对人品和产品的加工的能力。
第三、政治的巧实力。可能我这里解读的巧实力是关注整个社会的变化，因为我也在思考，说城镇化创造了需求，所以很多人要买房子。背后的工业化是在工业需求，更多的人到了城镇，但是我前段时间去了东莞考察，是不是伴随了调整工业化进程是在加快还是在减退。
第四、社会的和实力。刚才谈到土地征收，也看到一个数据有70%的上访是跟土地有关，在城市里面就是三旧改造，在农村就是土地征收。怎么样能够用一种社会的和实力构建和谐的社会不至于出现钉子户，不至于浇汽油把自己烧死，这是开发商的技巧。
最后我接到观点的任务之后，又去了亚运城就是生态的美实力。我平时在生态大学，刚才说看一个历史就要看大树。我们吃了一吨两百块钱超大火锅那未来确实会非常旺，整个环境非常优美。谢谢。
果然是教授，我想他的硬实力、软实力、巧实力、和实力、美实力不光是对亚运城对所有的项目都是一样的。谢谢各位。
我在讲课的时候经常讲项目，最近经常要将企业管理，我推荐许多讲企业管理的老师，注重企业竞争力进入下一环节的讨论，上午我记得大家有一个论坛，金科地产的感觉机制，下一个环节就由李总来主持，企业的万科三千亿与模式之辩。顺便我帮李总在邀请几位嘉宾：美佳华事业有限公司总经理陈培源先生;北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝;兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆;深圳众厦事业发展有限公司董事长郭澍楠;《每日经济新闻》报社编委黄波。把主持交给李总。
主持了很多场对话，第一个是让自己说话得时间非常少，第二控制时间，第三让嘉宾不想说不敢说的尽量说出来。我们的题目是万科三千亿与模式之辩。首先我自己是开发商，我就想让开发商这一块后讲，先请黄波，我现在看到三千亿很吃惊，怎么想包括亚运城50个亿也完成第这么漂亮，这造就了千万的楼。我认为包括限购包括央视和媒体一直说房子的事情，我想请媒体的角度请黄总谈一谈。
我想我是代表媒体说两句。李总说到一个话题大家谁在做营销，我毫不夸张地说一句，李总本人就是营销大师。说起做营销其实我觉得整个市场圈层和跟房子有关的方方面面的机构和企业，甚至包括所有的学员都在做营销。打广告是营销，买房子口碑宣传也是一种营销。他这个政策是好是坏不论，但是给房地产传递出来一个信号。
如果央视不天天说房价，如果政策进入常态，我想这个房地产更正常一点，你认同不忍痛?
李总不能把责任推到媒体身上。其实在开始的时候，我觉得三千亿已经万科放言了，很具有浪漫情节。上海万科的活动今天我们上海突破100亿，其实这个万科集团的1000亿都跟我们传递这个市场上其实一个信号，我看了观点这次的G30的排序，从2010年房地产超过600万有3家，超过500家有7家。未来从今年到2011年到2012年三年的时候，我觉得200亿以下的规模的销售额在国内市场上不管是话语权、声音不如以前那么风生水起了。所以我觉得三千亿很浪漫，但是我觉得也不是遥不可及的。万科和现在正在异军突起的保利，不管是上市公司企业管理模式能不能跟得上服务，现在我们知道万科在城市公司之上和总部之间设置了一个层级，从总部到华东大区，能不能起到真正的有效的管理。其实分担总部的职能有些比较务实有些不行。
我说当万科三千亿的时候，说明市场集中度越来越高，其实不需要看到中国房地产的中石油，如果出现的时候未来的分家G30将控制话语权，万科是一种模式，大家商业模式不一样，各自发展。在面临产业洗牌集中”越来越高的情况下，我们的企业就要开一个什么样的模具，请北京的朱总，在这种态势之下我们要开一个什么样的模具?
刚才听了各位的发言很有启发，首先说一下咱们这个论坛的主题是三千亿，现在万科实现的一千亿，三千亿可能在不远的将来。2003年的时候博鳌王石的辩论能不能达到100亿，从那个时候到现在没有多少年。当然当年不一样，当然的房价是5000块现在不一样了，肯定要增长。就拿我们公司北京卖分是8000多块一平米，等到后期的时候18000一平米，一平米涨了1万块钱。关于钱数的问题可以说得很漂亮，万科也可以说得非常好听，但是实际上欣喜之余，我认为要清醒地看到整个价格涨上去了之后的数字。一定要镇定地安静地想一想到底是怎么回事儿。第二关于发展模式，我认为在中国来说，是一个大政府小社会的模式，跟欧美不一样，市场经济充分。现在尤其在北京，大政府小社会的概念我们充分地体会到了非常厉害。想让你供多少地就供多少地，说不好听土地局就那么几十号人忙死了也供应不过来。
面对新的形式有硬工夫怎么都不怕。国家有一些企业通过这些早早就进入了商业地产，包括收购和兼并、合作，我们现在请了深圳陈培源。
我是深圳眉佳实业专门做商业地产的，尤其是在三线城市。从今天早上有很多嘉宾谈到转型，原来很多大的住宅开发商现在也逐步进行商业地产的开发。但是我们企业现在商业模式坚持在三线城市的核心位置开发，这个模式比较稳妥。现在一二线城市个别城市的开发蛋糕有点过了，所以我们对三线城市的开发比较有相信。有几个原因：一个是城市化，今天大家都谈到城市化进程。一个是消费的增长。产业的转移，现在很多沿海城市产业转移到内地，这个产业转移对将来三、四线城市有非常大的空间。第二点通过我们做了这么多年的体会，真正要把商业地产项目成功地运营，有一定的难度会碰到很多困难。现在大家都拼命地开发通过转型实际上各种的一些苦衷我们也是深有体会。所以整个成功的运营商业中心、购物中心不容易。第三我们觉得对三线城市的意识，他运营好不太容易，如果商业地产运营开发过胜了之后可能比住宅过量开发更加可怕和被动，所以也希望在转型期间大家有一个适度的合理的安排。我接这个机会讲一些体会。
是不是开一个关健词三线城市，三线项目，中心地段。难得的宋总经常写文章，你最后做总结发言，因为你把他们最后的建议。
来了深圳我是众厦地产的，他是上阵房地产服务机构，我们有15年的经验，我个人有18年的从事经验。我看从房地产发展到高潮到低潮低潮又高潮，从今天和下午听的各个专家对市场的看法，我觉得整体总结一下目前我们中国房地产的市场。有些是怨政府，有些是怨开发商，有些是怨我们的民间财务太多，但是我觉得这些都是正常的现象。我把中国房地产市场形容在健康发展中的部分不健康的现象。我们现在的房地产从规划和产品来讲，我觉得我们所有老百姓都获益了，在这个过程中有13亿多的人，房地产开发只有12年，我们要对房地产市场有那么完美的要求我觉得是不现实的。第二今天话题是万科三千亿，我自己认为万科的三千亿如果从今年的1000多亿我估算在第五年他就能达到三千亿，或者未来可能会出现凡垄断的阶段。我曾经看过万科的预测在2014年可以达到两千亿。这些不是以开发商是神，或者不是他们有多大能耐，我觉得以来的是中国庞大的市场，我们在这样的民间财务不段增加，消费方式也不断增加。所以未来的市场我甚为是一个巨大的市场。所以我一直对开发商所的话，我们大胆地去发展。另外代说一下重筹竞争力，早期的是资源型的竞争。现在是产品型的竞争。我今天下午听了海尔卢董事长的云社区我觉得这就是他对产品竞争力的开始。我觉得未来不管市场政策怎么走，我们如何打造产品，让这样一种用家、商家、政府能共赢的现状。要提升产品的品质，我觉得可能要两个。1、在未来房产开发要产业化。2、不但要产业化还要产业整合。所以未来如果是一个整合者的身份变化产业化的方式，我想我们的方式会更大。谢谢大家。
给我们提一下建议。
10余家媒体签了协议，说三点：刚才李总说说点真话、实话大胆的话。第一三千亿有两点值得置疑。首先是不是真的是1000亿。分析了万科2010年的数据，会发现非常诡异的曲线，诡异在什么地方?比如去年合同额是600多家，合同销售额是400多家，我个人觉得他个人结算是700多个亿。这就是做财务的技巧。第二1000亿是不是第一，也未必。我为了求证这个事情我问了万达，万达是这样说的我们今年合同销售额能够确保600多亿以上，同时还沉淀300万平米的持有物业，如果按照15000千来算保守来算是什么概念。另外还有一个中海的两家企业，这两家加起来也是非常高的。所以我说的第一点是不是1000亿，是不是第一。我个人表示疑问的。
第二三千亿，也怀疑也不怀疑。所谓不怀疑如果未来10年符合递增的话，绝对没有问题。但是我表示怀疑有三点：1、王石要退居二线，因为没有一个企业家的旺盛精力保持20年。2、目前万科的产品线还不是全覆盖的。我们真正房地产的产品线可能在六七个才能全覆盖，目前万科的产品线略窄了一些。3、是模式。1月份给楼市写了两万之争的后世，万达的商业模式是现金滚动资产模式，他通过滚动让自己的资产越来越多，越玩越轻松的模式。一个是越玩越累计模式，大家可以比较一下。另外还有模式之外，他两个比较可喜的都是标准化的连锁开发复制，我们在座的大多数开发企业走得是差异化的模式，一个项目一个样，差异化的模式很难整合几个专家，我们建议要向两家学习标准化复制模式。
最后问一句话就结束这次的主题论坛，首先问陈总，就三线城市做五万平方米需要自主资金。
每个城市没个地块都不一样，具体没有办法说。
朱总你说什么样的三线模式企业单项目才能让自己的企业立于不败之地。
我们也是出击把自己的事情做好，其他的变化再说，只有把自己的事情做好了，才能已不变应便谢谢。
关于模式的研究我有很多文章，说起来比较复杂。
做顾问公司现在很不好做。
的确很难做，这个市场很严格，政策也很难作，大概是20%左右。
认为真的许多房价降吗，大多数都买了，我想问一下你觉得人真正的愿意房价降吗?
每一个人希望自己的不动产增值，有希望自己买的下一套越来越便宜，我想整个人类都是在整个纠结不断前进。
感谢各位专家，感谢在座的嘉宾。
最后的环节最关注的资金，今天上午曹总给我说现在很多公司都在抓紧安排年底销售，所以资金回笼很重要，最后一个环节艰难时刻、上市、信托、基金无余融资，这一轮的主持是平安物业投资管理有限公司董事长邹益民先生，请上来主持。
主持：平安物业投资管理有限公司董事长邹益民，参与嘉宾：北京大学教授徐建国、广州新城市投资控股董事长曹志伟、福晟集团副总裁何建华、宁波百隆房地产总经理谢耀生、卓越置业营销总经理田博、世邦魏理仕投资物业部董事钟德尧、高和投资董事长苏鑫、深圳智慧源总裁李明俊
各位朋友，现在讲到这个问题，讲到了钱的问题，我想我们就干脆放开来大家各自第一大家认为是不是艰难时刻，第二认为未来的一年或者最起码本年会不会是最艰难的时刻，你作为开发商你怎么去渡过这个艰难时刻，作为投资公司你有什么好的绝招告诉大家，应该还有些什么方法可以做。
我们不有太多的感受，说艰难时刻我做这一行因为分配到房管部门到国企、外企、民企每一年都是艰难的。只是说你自己怎么认清自己的定位，做企业还是做对能做的事情，至于说上市很有融资这些，也面临很多的东西，比如说在企业角度讲面临生存和企业良性竞争，因为涉及到上市公司。大家看一下上市公司的分红，根据上千家的公司给股东的分红能不能拿到银行的利息。也有过发展与诚心之争，我们的照顾项目的内容和资产评价，这些很难说。还有规模和责任争这些挣扎的过程中我们还没有选择上市，只安全自己发展的速度自己能做的事情去经营。你说艰难也艰难不艰难也挺轻松。按照今年国家政策，既然中央的会议已经开了，一定不会超过10天之内，一定会出另外的调控政策。所以会不会说像做股市一样。
曹总用平常心对待，现在说的最严厉的调控可能跟以往的相对最多就是多了一个限购，其他一直都是一样的。
限购我现在压制你赶紧买，到我送手的时候你还能买。
用这个心态去对带就行了。
刚才艰难不艰难年年都艰难，我赞成这个观点，每年都说艰难但是到年底还其一样，中国还没有出现雷曼兄弟，我觉得困难肯定有。我个人观点2011年比2010年艰难很多，这个应该说从最近的一段时间跟一些沟通的时候大家都感觉到2011年相关的政策也会出来。但是也不要悲观，我觉得还是有很多的渠道，有信托、基金、私募等等，随着说2010年中央对融资信托开始把关了，我想银行其实跟信托一样也是企业也要赚钱，资金我可以把它比喻成很简单的例子，就像水库一样，这个闸不防水，其他闸也要防水。很多渠道就是融资创新，今天谈到上市，福晟集团上市，企业做大做强企业是一个重要的途径。但是现在房地产上市太难了，我们有一个想法，我们在进入福建这个市场，我们收购了福建的一个一级建筑企业是国家一级建筑企业也是福建省唯一上过鲁班奖的企业。最后我们还是剥离起来建筑做，地产不行我们就借壳，要借助资本市场。所以我想上市这个也是企业做大做强的重要的途径，所以其他细的方面就不重点讲了。
何总讲的是新年还会继续艰难，尽量做上市是好的路子，宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生。
房地产行业年年都不好过，我感觉有一年比较好过，就是2009年。大家销售把忖量房子都卖完了，应该说是比较好的。这个论坛的讨论的题目是钱的问题，实际上对我们这个房地产行业来讲，钱是最重要的。为什么论坛前面说是艰难时刻呢?实际上很敏感，从去年开始到现在实际上我们房地产行业要步入艰难时刻了。都是因为钱的问题在作怪，本来货币政策是宽松、放松的，从去年下半年开始几次调高利息利率，这说明货币政策进入的观点，像提息通道了。我们房地产行业来讲，不管是开发商要钱，买房的人也要钱。没有一个楼盘100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把我们的供应的需求的这一量给压缩了，所以我们明年的日子确实会慢慢开始不好过。但是在座的也不要太灰心，因为通过2009年大放松的环境下，现在逐步收起，到今天这个位置上我们还是在比较宽松的情况下生活的。还是在一个低利率的状况下进行，如果说我预计一下，把贷款提高到8%左右，在座的人要紧张起来。不要说三千亿，这个要跟政策配套。我想谈这几个点。
现在请高和的苏总。
我们在市场上怎么融资，无外乎是银行，信托、基金。如果是银行先要看你有没有东西可以抵押。如果我们找信托，我前两天跟一个比较大的订购资产，我发现旁边站一个男一个女的，我说你怎么两个秘书。他说有一个是信托。我说你跟信托合作基本上没有希望了。你需要什么样的钱看你企业的状态，后面发现很多的开发商做基金了。你这时候跟基金合作是最好的最被尊重的。但是我们要问一个问题，是不是我们开发商不缺钱，但是我不知道银行是有资金来源，你会不会都去做银行。其实没有必要，我们最需要改变的是金融思维，关键只要市场还有钱有需要钱的地方就一定有机构提供服务。但是作为开发商来说，在你不缺钱的时候你能不能一些安排，在资金不紧张的时候做一些贷款。在2009年的时候好的企业大量借款发展，包括外币和人民币。我们会不会让出一些股权给一些有资金来源的机构，这样实际上你的滚动和发展会更快，可能也是一种思维的想法。我想在未来前景的情况下，趋势紧的情况下对开发商还不是每一个人都去做基金公司，而是要有金融的行为。
信托现在也是比较难进入的门槛，下面请深圳市智慧源企业管理公司的总裁。
最后一个演讲最后一个发言，也算是总结陈词了。上市的门关了，信托的门堵住了，基金的门刚刚齐开启。房地产的融资渠道如何投诉。艰难深刻我觉得不算艰难，在2008年博鳌论坛，我说再艰难比2008年好过得多了。如果放眼5-10年我们现在只是处在房地产半山腰上，只不过我们现在为了去跨越更高的山峰现在在下山呢?我是国内专门提供房地产行业咨询的公司，也是国内唯一的一家，从我的专业角度，除了苏总将的大的融资渠道，我认为从内部的管理上我想发表三个小点，作为另类的投资渠道和大家分享。 1、房地产的管理是粗放的，随着预算在房地产行业越来越高，随着内部的有效配制，缺钱有的，但是相对资金是不短缺的。如何让沉淀的资金有效发挥作用是我们大家必须要考验的新的另类的融资渠道。其实也不算是创新只是说房地产管理大部分是粗放的，在这方面考虑的不够周全。前几天和金地的朋友聊天，曾经说过这么一个数据，金地集团整个资金周转去提升1%，纯利润提升7%，资金价值会提升10%。 2、和外部政策或者合作伙伴合作方式的转变。我最近一个客户帮政府做旧城改造，政府欠了3000万我没有钱还，政府就给他说项目给它地。这个老板就同意了，跟市长达成的默契。这样的模式咱们需要思维上创新一下。这税100块税差不多少了54元，三千万是16000多万。你财政当时你欠我三千万，明天你就跟我换回来，这个融资问题解决了，根据公司的效益提升了。这是跟政府的合作。跟我们的合作伙伴，我是到底是卖地呢，还是卖股权呢?还是做业务合作呢?大家合作盈利效率更高一些，买地相对少一些，但是有一个资金回笼的时间问题。 3、我想和大家探讨的是在公司整个盈利模式上，比如说我最近遇到一个客户，他开发60万的城市课题，楼上10层是做卖的和租赁，但是下面有四个塔楼，拆了十年刚拆下来。他们决定是把最贵的地拿去长期持有，当然这仅仅是带规划阶段。我进去之后跟老板说这个思维是不是也要调整一下。因为你将来要卖的地价是200万一亩，税差多少，我想这是我合大家分享的第3点。 从这三个角度内容管理上，房地产行业普遍不太重视的财务管理基础上，我提供这几个另类的融资方式供大家参考。谢谢。
下面请张映光发言。
这可以说是沙龙里面是有一些专家的经常探讨问题，说明我们在年初做这一年的预测的时候往往是失策的，所以觉得意义不大。第一个钱大家是松还是紧。第二政策到底怎么走，这是大家每个人思考的问题。对房地产行业也影响最大。我觉得谈一谈观点不做预测—钱是松还是紧，可能大家都认为加息连加了两次，钱可能是紧的。但是有没有回到2008年的那个时候。我们今天看到去年的银行贷款7.5万亿，但是没有体现在7.5万亿。这些钱都是钱。
比如现在苏总提到一个很有意思的事情，天津有一些公司用公司的名义买住宅、商业，买了之后用公司贷款的名义120%贷款出来。所以这些都说明什么情况，说明钱在往房地产行业涌。而且到今年2011年我们将探讨的问题是假如钱还是这么多，有什么概念呢?第一蓄水池里面是水往下抽在降低还是添水的速度在降低呢?我觉得是添水的速度在降低。我们贷出去的钱能不能停下来，不能。这些工程也是不能停下来的，在这个问题是两害相全取其轻，在这个问题上政府不敢实现收货币。所以我觉得2011年钱还是很多，但是钱并不是均匀地放在每一个人那里，有的人很多钱，有的人没有钱。所以在2011年有可能有很多的并购出现。
第二是政策，政策谁不敢臆段，但是最近温家宝总理在采访的时候两段话，我们可以思考一下是什么意思。第一个问题是问温家宝总理对房地产调控满意吗?他说不满意，过去的两次调控都没有达到效果，所以还会加深。一下做房地产的人都寒了。第二个问题总理说不如总经理。他说不同意，总理管得是保障房商市场只是市场管，我只能管保障房。这两个问题第一个是让我寒第二让我暖。政策不会把房地产打死，所以房地产对国民经过没有影响，所以谁都不干舍房地产。这两个观点供大家参考，是什么走势不干判断，可以思考钱是多还是少，政策是紧还是松。
政府的调控会继续做下去，但是房地产的生存空间还是在的。我回过头请较一下苏总，房地产商开发商对对象字样的资金的安排，除了何总谈到通过上市来募集资金是很重要的渠道，其他关于基金信托都谈的比较少，你是做基金的你怎么样看现在的开发商以开发商的名义在募集一些基金。
当时很多开发商在做基金的时候社会上有两个观点，一种觉得是到了困境很难解决。另外对我来说很容易理解，这都是中国特色。因为基金需要，开发商他也有他的好处和优势，但是我相信他可是一个过程，或者慢慢也些开发商有些机构壮大了。这是中国特色很正常。还有从基金因为毕竟是给自己壮大，通过基金房地产融资，基金大家可以算一下。中国对房地产融资的主要模式不可能短期改变，银行还是大方向，预售也还是大方向。这个跟金融环境有关系。
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